（城市规划与设计专业论文）基于价值理论的居住区户外空间规划研究——以南京市为例.pdf

论文题目 基于价值理论的居住区户外空间规划研究一以南京市为例 中文摘要 对于多数人而言 住房是一个经济概念 近年来 对住房经济性的关注从住宅建筑延伸到户外空 间 当今住区开发越来越表明这种趋势 作者依据自身的工作实践 从住区建设活动的经济价值角度 来探讨居住区户外空间的规划与设计 论文从经济学价值理论入手 根据商品的价值构成公式 分析了住宅的价值构成和居住区户外空 间的价值构成 以南京为例 选取几组实证案例 分析了居住区户外空间的建设成本与整体环境品质 的关系 户外空间的布局 环境品质与住宅价值的关系 寻求提升住宅价值较多的户外空间形态特征 从中探讨塑造这些特征的规划策略 从优化空间布局 提升整体环境品质 塑造环境特色三个方面提 出了提升住宅价值的具体规划策略 论文选择了两个设计案例 详析了所提出的户外空间规划策略的 具体应用 文章的结构分为四个部分 四个章节 第一部分为背景研究 介绍了研究的背景 意义和研究的 具体内容 界定研究对象和辨析相关概念 旨在为全文的展开提供一个前提和现实环境 第二部分为 基础理论研究 介绍价值理论 分析住宅的价值构成和居住区户外空间的价值构成 第三部分为实证 研究分析 选取五组楼盘案例实证研究户外空间布局和环境品质对住宅价值的影响和影响的幅度 提 出基于住宅价值提升的户外空间规划策略 第四部分为应用研究 即第四章 通过两个设计案例来探 讨提升住宅价值的户外空间规划策略的应用 全文约6 2 3 8 4 字 图片3 2 幅 表格2 5 幅 文中图表除注明外 均为作者自己绘制或拍摄 关键词 居住区 户外空间 价值 规划 景观均好性 房价 东南大学硕士学位论文 ar e s e a r c ho f o p e ns p a c e i nu r b a nr e s i d e n c e d i s t r i c t sf r o mt h ec o m m e r c i a lv a l u ep o i n to fv i e w c a s es t u d i e so f n a n ji n g a b s t r a c t n l i sr e s e a r c hf o c u s e so nt h ec o m m e r c i a lv a l u eo fo p e ns p a c ei nu r b a nr e s i d e n c ed i s t r i c t s a n dh o wt h eq u a l i t yo fo p e ns p a c ei m p r o v e st h em a r k e tv a l u eo fa p a r t m e n tb u i l d i n g s f r o mt h ec o m m e r c i a lv a l u ep o i n to fv i e w t h i sp a p e ra n a l y z e st h ev a l u eo fa p a r t m e n t b u i l d i n g sa n do p e ns p a c e t h r o u g hc 雒es t u d i e s t h i sp a p e ri n v e s t i g a t e st h er e l a t i o n sb e t w e e n t h ec o n s t r u c t i o nc o s ta n dt h eq u a l i t yo fo p e ns p a c e 雒w e l l 嬲t h er e l a t i o n sb e t w e e no p e ns p a c e a n dt h ec o m m e r c i a lv a l u eo ft h ea p a r 佃 n tb u i l d i n g s t h ed e s i g ne l e m e n t st h a tm a yf f f l h a n c et h e v a l u eo fa p a r t m e n t st h r o u g hi m p r o v i n gt h eq 砌i t yo fo p e ns p a c ea l es u m m a r i z e d n l e a p p l i c a t i o no fd e s i g nm e t h o d si si n t r o d u c e dt h r o u g hc a s es t u d i e s sp a p e rc o n s i s t so ff o u rc h a p t e r s 1 1 kf i r s tc h a p t e ri n t r o d u c e st h eb a c k g r o u n d s i g n i f i c a n c ea n dc o n c e p t i o no ft h er e s e a r c h 1 1 1 es e c o n dc h a p t e rf o c u s e so nt h et h e o r yo f c o m m e r c i a lv a l u e t h ev a l u eo fa p a r t m e n t sa n dt h ev a l u eo fo p e ns p a c e n l et h i r dc h a p t e r i n v e s t i g a t e sh o w t h ec o m m e r c i a lv a l u eo fa p a r t m e n t si sa f f e c t e db yt h eq u a l i t yo fo p e ns p a c e n ep l a n n i n gs t r a t e g i e sa r es u m m a r i z e d 1 1 豫f o u r t hc h a p t e rf o c u s e so nt h ea p p l i c a t i o no f p l a n n i n gs t r a t e g i e st oo p e ns p a c ed e s i g n k e y w o r d s r e s i d e n c ed i s t r i c t s o p e ns p a c e v a l u e v l a r m i i l g l a n d s c a p ed i s t r i b u t i o n m a r k e tp r i c e o fa p a r t m e n t 东南大学硕士学位论文 东南大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果 尽我所知 除了文中特别加以标注和致谢的地方外 论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果 也不包含为获得东南大学或其它教育机构的学位或证书而使用过 的材料 与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并 表示了谢意 研究生签名 日期 东南大学学位论文使用授权声明 东南大学 中国科学技术信息研究所 国家图书馆有权保留本人所送交学位论文的 复印件和电子文档 可以采用影印 缩印或其他复制手段保存论文 本人电子文档的内 容和纸质论文的内容相一致 除在保密期内的保密论文外 允许论文被查阅和借阅 可 以公布 包括以电子信息形式刊登 论文的全部内容或中 英文摘要等部分内容 论文 的公布 包括以电子信息形式刊登 授权东南大学研究生院办理 研究生签名 导师签名 丛坚日期 2 第一章绪论 1 1 研究的背景 1 1 1 城市化和居住条件改善 第一章绪论 改革开放后 随着经济的快速发展 中国的城市化率迅速提高 大量的农村人口向城市转移 产 生对住宅的巨大需求 推动大规模的城市居住区建设 1 9 7 8 年 中国的城市化水平为1 7 9 1 9 9 8 年 达到3 0 4 2 0 0 7 年达到4 4 9 u 1 按照这个速度 预计2 0 1 0 年中国的城市化率将达到5 0 2 0 2 0 年将达到6 0 每年有超过一千五百万人进入城市 按人均住房2 8 个平方米计算 产生超过4 2 亿平 方米住宅需求 城市居民改善居住条件 也产生对住宅的巨大需求 推动大规模的居住区建设 l9 7 8 年我国 城市居民的人均住宅建筑面积只有6 7 平方米 19 8 8 年达到了l3 平方米 1 9 9 8 年 达到了l8 7 平方米 2 0 0 5 年为2 6 1 平方米 2 0 0 7 年达到了2 8 平方米 1 9 9 8 年前平均每年提 高0 6 平方米 1 9 9 8 年后平均每年提高1 0 平方米 按照2 0 0 7 年城市人口1 3 亿x 4 4 9 9 6 5 8 4 亿计算 每年改善居住条件需建设5 8 4 亿平方米住宅需求 据有关学者的研究 我国城市人均住房面积将在达 到3 5 平方米后才能进入稳定发展的平台期拉 据此推算 按照目前速度 我国的城镇住宅建设将至少 还要有2 0 3 0 年的快速发展期 3 0 2 5 2 0 1 5 l o 5 o 1 9 7 争 2 0 骣年城市人均住宅建筑蕊积 f 单位 方采 l i 一一 j 7 2 6l 量 l 墓 霸 1 了 圈 重 l 穗 r t 8 7 曩 匕曩燃雷旒 燃 1 9 7 81 9 朗j 9 9 82 5 图l 19 7 8 2 0 0 5 年城市人均住宅建筑面积 资料来源 搜房网 w 啊 s o f u n c o m2 0 0 7 0 8 0 2 近年来大规模的城市更新和旧城改造 拆除了相当一部分老城区的住宅 导致了大面积现有住宅 的灭失 2 0 0 3 年 我国城市房屋拆迁量为1 4 亿平方米 约占当年竣工量的3 0 在拆旧建新的过程 中存在大量刚性的被动住房需求 2 0 0 3 年后至今 拆迁量虽然有所收缩 但仍保持较大规模 另外我 国每年新婚家庭数在6 0 0 9 0 0 万左右 其中相当部分有购房需求 我国的普通高校毕业大学生人数逐 年增加 2 0 0 4 年达到近2 8 0 万人 这些人中的相当部分在毕业后3 5 年内都将面临购房 3 1 中国统计信息网 h t t p w w w s t a t s g o v c n e b o l 2 0 0 8 0 8 1 6 2 1 施梁 由土地资源约束看未来我国城镇居民住房面积水平定位叨 建筑学报 2 0 0 2 0 8 4 翻中华工商时报 n 2 0 0 4 11 0 4 l 东南大学硕士学位论文 住宅市场的巨大需求催生了大量的居住区建设 伴生了大量的居住区户外空间 目前我国住宅建 设的热潮覆盖了所有城市 快速增长的巨大建设量 呈现出 数量增加 和 品质提升 并重的趋势 居住区户外空间 也同样呈现出从单一的量的增加向量的增加和质的提升并重的发展趋势 1 1 2 市场经济背景 市场经济时代 住宅从必需品变为消费品 从产品变为商品 自1 9 8 0 年代起步的城镇住房制度改 革 持续多年 在我国经济体制由计划经济向社会主义市场经济过渡过程中 住宅产业也逐步向市场 化迈进 1 9 9 8 年 中央政府取消了实物福利分房 住宅的性质从仰赖政府或单位提供的福利性生活必 需的产品转变为可在市场上买卖的消费性商品 此后 银行提供按揭贷款 政府减免各种费用以鼓励 市民买房 开放二手房市场等多种措施促使住宅市场快速形成和发育 住宅的商品属性得以在社会上 快速确立 住宅从分配性产品向竞争性商品的属性转变 对居住区户外空间的发展产生了巨大而深远 的影响 住宅作为分配性产品时 户外空间往往仅仅作为满足国家和地方规划设计规范要求的日照间 距空间 配套绿化空间 道路通行空间等配套的功能性空间而存在 住宅作为竞争性商品时 户外空 间不仅要满足规范要求的配套功能性要求 还被赋予了改善居住环境品质 营造楼盘卖点 提升住宅 价值的作用 目前我国的房地产市场包括三个层级 一级市场即土地交易市场 我国实行土地国有化 土地市 场由政府垄断控制 地方政府出让一定年限的土地使用权给开发商进行房产开发 出让方式有协议出 让和公开挂牌 招标 拍卖两种 2 0 0 2 年7 月 国家 l 停了商业住宅土地的协议出让方式 二级市场 即商品房市场 或者叫做 一手房 市场 开发商把在买来的土地上开发建设的住房卖给市民 居住 区户外空间的规划建设在这个阶段完成 由于大部分商品房市场采用期房销售策略 住房销售时 居 住区户外空间的建设还未完成 市民对与户外空间环境的认识依赖于图纸 模型 动画等虚拟表现工 具 因此户外空间的价值在商品房销售的价格上难以完全体现 三级市场即 二手房 市场 市民将 购置的住房再转卖给其他市民 户外空间作为现房实景呈现给买方 可以亲身观察 体验 感受和评 判 另乡t 手房交易为买方和卖方的面对面个体交易 房屋信息公开透明 有别于商品房市场开发商 和市民之间的信息不对称 更接近供需平衡的均衡市场状态 因此户外空间的价值会在住房的价格上 更加充分的体现 论文对户外空间价值的讨论也主要建立在二手房市场住宅的交易价格分析之上 开发商成为住宅市场的供应主体 住宅市场化之后 居住区的建设开发由政府一手包办 转为政 府调控 开发商来主导 住宅和户外空间在开发建设阶段的主导权从政府手中转移到开发商手中后 开发商掌控开发建设的全过程 聘请策划公司进行市场调查和确定细分市场产品定位 聘请规划设计 师进行规划设计 发包给建设公司进行施工 聘请监理公司控制施工质量 组织营销团队进行销售 聘请物业公司进行管理直至移交给业主委员会 开发商主导的居住区开发 一方面出于市场竞争需要 推动了户外空间环境的品质提升和更加贴近市民的居住需求 另一方面 开发商的逐利动机 尤其是 对单个楼盘经济价值最大化的追求 也限制了在城市层面上居住区户外空间环境的社会价值 生态价 值的发挥 导致了居住区户外空间和城市的隔离 对城市公共社会资源的过度消费 对城市公共自然 景观资源的单向索取和恶意占用等问题 虽然对这些问题的讨论已经超出本文从微观层面和经济学价 值理论角度对居住区户外空间的研究范围 但指出这些问题对于理解居住区户外空间的经济价值具有 重要意义 普通市民成为住宅市场的消费主体 目标市场消费者的消费需求成为开发商全部开发活动的依据 和目的 当消费者面对多种选择时 开发商只有开发出满足消费者需求 符合消费者购买力 具有更 高性价比的住宅产品 才能吸引消费者购买 在竞争中占据优势地位 获得更多利润 户外空间对于 营造居住区环境具有不可替代的作用 因而受到开发商的重视 开发商通过分析目标市场的消费需求 的特点 制定针对性的住宅和户外空间开发策略 提升户外空间环境的品质 来提升住宅的价值 获 得竞争优势和经济利润 因此市民的消费需求是户外空间规划建设的基础 2 第一章绪论 买卖双方对住宅价值的认同是达成市场交易的条件 住宅作为大宗消费商品 消费者在做出购买 决定前要进行三个判断 l 是否适合需要 即居住需求 2 是否买得起 即购买支付能力 3 是否认同住宅的价值 即性价比 消费者的居住需求和支付能力是开发商无法干预的 开发商能干预的只有控制和提高住宅的价值 和性价比 营造居住区户外空间景观 是提升住宅价值和性价比的一条重要途径 交易双方围绕户外 空间进行的博弈和共识 影响了居住区户外空间的规划建设过程和最终形态 1 1 3 居住需求和理念转换的背景 根据美国心理学家马斯洛的对人类行为动机研究的成果 人的基本需求可以划分为从低到高的五 个层次 第一个层次为生理需求 这是人类维持自身生存的最基本要求 包括饥 渴 衣 住 性的方面 的要求 如果这些需要得不到满足 人类的生存就成了问题 在这个意义上说 生理需要是推动人们 行动的最强大的动力 第二个层次为安全需求 这是人类要求保障自身安全 摆脱事业和丧失财产威胁 避免病痛的侵 袭 摆脱严酷的监督等方面的需要 第三个层次为对情感和社会归属感的需求 包括两个方面的内容 1 友爱的需要 即人人都需要家庭成员之间 伙伴之间 同事之间的关系融洽或保持友谊和忠 诚 人人都希望得到爱情 希望爱别人 也渴望接受别人的爱 2 是归属的需要 即人都有一种归属于一个群体的感情 希望成为群体中的一员 并相互关系 和照顾 第四个层次为尊重的需求 希望得到外界的承认和尊重 具有成就感 人人都希望自己有稳定的 社会地位 要求个人的能力和成就得到社会的承认 尊重的需要又可分为内部尊重和外部尊重 内部 尊重是指 个人希望在各种不同情境中有实力 能胜任 充满信心 能独立自主 总之 内部尊重就 是人的自尊 外部尊重是指一个人希望有地位 有威信 受到别人的尊重 信赖和高度评价 马斯洛 认为 尊重需要得到满足 能使人对自己充满信心 对社会满腔热情 体验到自己活着的用处和价值 第五个层次为自我实现的需求 这是最高层次的需要 它是指实现个人理想 抱负 发挥个人的 能力到最大程度 达到自我实现境界的人 接受自己也接受他人 解决问题能力增强 自觉性提高 善于独立处事 要求不受打扰地独处 完成与自己的能力相称的一切事情的需要 第一个层次可以概括为人的物质性需求 第二和第三个层次可以概括为人的社会性需求 第四和 第五个层次可以概括为人的精神性需求 马斯洛认为人在迈向更高层次的需求之前 先要满足基本的 生理需求和其它较低层次的需求 在较低层次的需求满足后 对人的行为激励作用就会消失 马斯洛 的需求层次理论解释了人的消费行为动机和消费行为之间的关系 同样适用于对人的居住需求和住房 消费行为的解释 人的居住需求也可以划分成五个层次 第一个层次的住房需求是希望有一个能遮挡风雨 抵御寒冷 提供最基本的私密性的地方居住 如城市贫民区常见的临时性窝棚 关注重点是具有最低标准居住空间的房屋 对于户外空间的要求仅 限于能够提供进入房屋的通道即可 3 东南大学硕士学位论文 第二个层次的住房需求是希望有安全感的住房 希望住房结构安全 不易被拆除或毁损 具有充 分的采光和通风 环境卫生整洁 减少汽车交通干扰 社会治安较好 远离污染源等 关注重点从房 屋延伸到室外环境 是对于户外空间的要求包括提供充分的采光和通风条件 整洁美观的室外环境 分隔车行道和步行空间增加安全性等 第三个层次的住房需求是希望住房有充分的面积 空间结构划分合理 希望室外环境适于家庭户 外休闲活动和邻里日常交往 关注的重点在房屋方面是从紧凑型向舒适型转变 包括充分的住房面积 合理的户型结构 在室外环境方面是从物质型向社会型转变 包括舒适的户外休闲活动场所 邻里交 往场所等 第四个层次的住房需求是希望房屋设施配套完备 室外环境舒适宜人 物业服务细致周到 体现 居住者的经济实力 社会地位 事业成就感 关注的重点是超越于住房物质和社会功能之外的对居民 身份档次的体现 对户外空间的要求是拥有展示性的稀缺景观资源 第五个层次的住房需求是希望房屋设施和室外环境能体现居住者的文化品味 价值趋向和个性化 的生活方式 展现居住者超然的精神追求和独特的生活理念 关注的重点是物质空间设施所体现的文 化含义 对户外空间的要求是具有文化内涵的个性化表达 激发与切合居住者对于生命和生活价值的 思考 马斯洛对于人的行为动机的研究是单纯基于满足人的需要的维度 并没有考虑土地和自然资源的 承载力 近年来随着经济发展 城市扩张 大规模居住区建设 出现了土地占用 环境污染 能源消 耗 生态环境恶化等严重问题 生态保护和可持续发展思想逐渐兴起 绿色消费得到鼓励和提倡 居 住消费理念从追求自身居住需要的满足向追求人与人 人与自然和谐的方向转化 带来了对户外空间 价值认识的深化 从仅追求户外空间经济价值转向追求经济价值 社会价值和自然生态价值的结合 对居住区的认识从满足居住需求的功能性住区转变为人与人 人与自然和谐的适宜人居的生态居住社 区 居住消费理念从追求自身需要的满足向追求人与人 人与自然的和谐转化 居住消费需求从够住 型向舒适型和享受型快速转变 部分经济富裕的市民开始拥有第二套住房 住房消费更加个性化 1 1 4 南京市居住区户外空间的现状 由于各个地区地理气候条件的不同 住宅建筑形态 朝向 日照间距各异 居住区户外空间显示 出了强烈的地域性特征 本文所研究的主要是指位于长江中下游的华东地区的城市居住区户外空间 包括江苏 安徽 浙江 上海等 代表城市如南京 上海 杭州 合肥等 该地区地理上河流湖泊等 水体众多 气候上夏热冬冷 夏季尤其是梅雨季节空气湿度较大 对住宅的朝向和通风的要求较高 因此住宅建筑形态以南北向的板式住宅楼为主 和以广州深圳等城市为代表的华南地区 以重庆成都 等城市为代表的西南地区 以北京天津等城市为代表的北方地区相比 华东地区的居住区户外空间较 多受到行列式布置的住宅楼的限制 建筑围合成的整体空间形态往往较为单调 在高密度的情况下更 是如此 对于营造丰富多变 美观适用的户外空间增加了规划设计的难度 南京市作为六朝古都 山水俱佳 气候温润 适宜人居 南京存有各个历史时期遗存下来的多种 类型的居住区 散布在城市的各个区域 其户外空间也各有特色 概括如下 1 明清时代传统居住街坊 以城南中华门 夫子庙一带为典型 户外空间形态包括院落天井和狭 窄的街巷 住宅入口直接开在街道上 院落天井空间是家庭私有空间 街巷空间和城市道路融合 充 满市井生活气息 是对城市开放的公共空间 城市公共空间和住宅私密空间的连接和过渡主要靠蛛网 状如毛细血管的窄巷空间来完成 2 民国时代建成的高级住宅区 以颐和路公馆区和白下区阜成新村别墅区为典型 户外空间形态 包括别墅院落 街角公共绿地和居住区道路 住宅入口直接开在居住区道路上 别墅院落空间是家庭 4 第一章绪论 私有空间 一般是别墅居于基地中间后空余的四周空间 和封闭感较强的传统院落天井不同 街角公 共绿地和居住区道路空间经过系统规划 都对城市开放 颇具新城市主义者推崇的美国传统小镇的户 外空间特色 城市公共空间和住宅院落私密空间的连接和过渡依赖于密度较高的网状居住区道路来实 现 3 以单位聚居为特征的居住社区 多数在1 9 5 0 1 9 8 0 年代依照小区规划理论建设 以南湖小区和 锁金村小区为典型 户外空间具有典型的小区特征 用地范围限定在一定规模 居住区路网和居住区 绿地按层级设置 平行布置的两栋多层住宅楼围合成东西向开敞的庭院空间 多栋住宅楼围合成组团 级绿地 多个居住组团围合成小区级绿地 多个小区之间布置居住区级绿地 在小区中心或入口处设 置商业和公共配套设施 由单一单位构成的居住小区户外空间多数与城市严格分隔 限制外人进入 形成典型的 大院 空间 多个单位构成的居住小区户外空间多数向城市开放 多个由单一单位构成 的居住小区组成的居住区户外空间对城市则完全开放 从城市公共空间向住宅空间的过渡依赖于按层 级布置的路网和公共绿地 4 开发商主导开发的物业管理型社区 多数建于1 9 9 0 年代以后 以月牙湖小区 汇林绿洲小区 为代表 户外空间的产权属性得到明晰 属于全体小区居民所有 物业管理的介入更在管理控制上和 城市严格分离 居住区户外空间如道路 绿地等被封闭在小区内部 外人被限制进入 城市公共空间 和住宅空间之间的连接过渡依赖于小区户外空间来完成 近年来 户外空间的经济价值受到开发商重视 表现对户外空间的景观建设投入不断加大 但是 户外空间规划的理论依据仍然以小区规划理论为主 户外空间的形态总体上仍具有小区户外空间形态 的特征 随着专业化的景观设计介入 户外空间逐渐突破小区空间的形态模式限制 呈现出形态多元 化 用地集约化 景观精细化 功能复合化 管理社会化等新的特征 专业化景观设计获得认可后 国内外最新的景观设计理念 手法经由市场成功的示范带动效应而迅速传播 南京市现有的物业管理型社区的户外空间 依据目标市场消费群体的不同 可细分为三种类型 1 面向高收入群体的高级住宅区和别墅区 包括位于市中心的高档公寓社区和位于郊区的高档 别墅社区 市中心的高档公寓社区位于城市的黄金地段 建筑密度较高 户外空间景观设计精致 环 境安静优美 如汉府雅苑 长江路9 号 郊区的高档别墅社区户外空间多数拥有稀缺独特的自然景观 资源 强调原生态的自然景观 绿化覆盖率高 环境优美安静 如帝豪花园别墅区 钟山高尔夫别墅 区 稀缺的自然景观资源主要有山景 湖景 海景 高尔夫景观四种 由于南京非滨海城市 不可能 有海景资源 其余三种则都有 帝豪花园紧靠紫金山北麓 基地内有两个水库型湖泊和大片的原生森 林 钟山高尔夫则位于紫金山东侧 拥有紫金山景观和高尔夫景观 2 面向中等收入群体的公寓社区 是南京住宅区开发建设的主体 占据住宅市场的主流 多数 位于城市边缘区 近郊区和新城区 以多层 小高层建筑为主 用地规模多样 户外空间景观经过精 心设计 具有较完善的生活 商业 休闲配套设施 这种类型的居住区户外空间规划是论文关注的重 点 3 面向低收入群体的经济适用房和拆迁安置房社区 多位于城市的远郊区和城市边缘区位较差 的位置 由于不面向市场公开销售 缺少营造优质户外景观环境的商业动力 户外空间多数仅配备有 满足规范要求的基本绿化和户外休闲活动设施 1 1 5 相关概念辨析 1 居住区 居住区也叫城市居住区 住区 内涵是指以居住为主的城市区域 城市规划对居住区外延的界定 涉及互相关联的两个维度 人口规模和用地规模 5 东南大学硕士学位论文 我国的 城市居住区规划设计规范 g 8 5 0 1 8 0 9 3 2 0 0 2 版 从人i z l 户数 规模的角度定义 划分为居住区 居住小区 居住组团三个层次 笔者所指居住区相当于小区和组团的层次 表l 居住区分级控制规模 居住区分级控制规模居住区小区组团 户数 户 1 0 0 0 0 1 5 0 0 02 0 0 0 4 0 0 0 3 0 0 7 0 0 人口 人 3 0 0 0 0 5 0 0 0 07 0 0 0 1 5 0 0 01 0 0 0 3 0 0 0 资料来源 城市居住区规划设计规范 g 8 5 0 1 8 0 9 3 2 0 0 2 版 希腊学者道萨迪亚斯从用地 空间 规模的角度定义 把人类聚居形态分成1 5 个层次单位 即人 房间 住宅 住宅组团 小型邻里 邻里 小城镇 城市 中等城市 大城市 小型城市连绵区 等 笔者认为居住区相当于住宅组团 小型邻里 邻里三个聚居层次 即在街区尺度层次的聚居区 用地规模限定在一个街坊的区域之内 不跨越城市道路 由于当今封闭管理的小区已成为普遍现象 这种对外部活动排斥的住区 已经成为城市住区建设 的主流 论文以空间为基点讨论居住区规划 为方便讨论分析 论文对居住区概念的外延界定为用地 规模不超过一个由城市道路围合成的城市街区范围 即在居住区内部不能存在向城市开放使用的公共 性道路 包括向城市开放的车行道路和步行道路 若一个大型楼盘被城市道路分割成几个部分 即使 有相同的楼盘名称 由同一个发展商开发 我们也认为这个楼盘被分隔成几个居住区 反过来说 这 个楼盘就由几个居住区构成 例如南京市奥体新城这个楼盘由被城市道路分隔开的清竹园 木樨园 翠杉园 丹枫园四个部分组成 那么我们在讨论时就认为这四个部分为四个居住区 若一个小型楼盘 仅占据了半个街区 我们也认为这是一个居住区 2 居住区户外空间和居住区外部空间 居住区户外空间是指在居住区用地范围内的供且仅供全体住户公共使用的户外空间资源 包括由 建筑物围合而形成的空间和用地被建筑物占据后的边角剩余空间 由道路 广场 绿化 水体等构成 居住区户外空间是居住区规划直接干预的结果 是进行居住区景观设计和景观营造的对象 是 造景 的载体和结果 对于用地范围内开放给城市使用的公共空间如临街的商业街道空间 不在论文讨论的 范围 从空间围合限定的方式来看 居住区户外空间主要包括三个类型 建筑空间 如建筑底层架空的 活动空间 两栋建筑平行布置围合成的较封闭的院落空间和多栋建筑之间的开敞空间 从空间形成的方法来看 居住区户外空间包括两种类型 法规空间和法规外空间 法规空间是指 为满足红线退让 日照标准 消防车通行 防火间距等法规规定必须预留 被动形成的户外空间 法 规外空间是指除法规空间之外规划主动预留的景观绿化和休闲活动空间 法规外空间在户外空间中所 占的比例越高 户外空间的品质就越高 居住区外部空间是指居住区用地范围之外的供城市公共使用的空间资源 包括以自然景观为主的 空间资源 如湖泊 河流 山体 森林 公园等 和以人工景观为主的空间资源 如建筑 街道 城 市广场等 居住区规划会对外部空间造成影响 但是不能直接对外部空间进行干预 有利的外部空 间资源可以在规划时利用 是 借景 的对象 不利的外部空间资源可以在规划时加以屏蔽 是 障 景 的对象 有时开发商代征代建的道路 公共绿地等 其产权和使用权仍属于全体市民 不属于居 住区的住户 仍看作外部空间 在进行居住区规划时 外部空间景观资源由于隔离在住区围墙之外 居民日常生活中难以进入 因此只能以视觉借用为主 依据其视觉质量和视觉可达性的不同 户外空间景观资源的价值转化为住 宅的价值 分析住宅的价值构成时 外部空间的价值表现为土地的区位价值 6 第一章绪论 户外空间景观资源以人工创造为主 在住区围墙之内 居民不仅可以观赏 而且可以在日常生活 中参与使用 因此户外空间景观的价值不仅依据其视觉质量和视觉可达性的不同 而且依据其步行交 通可达性的不同 转化为住宅的价值 在分析住宅的价值构成时 表现为规划技术投入成本和建设成 本 1 1 6 目前居住区户外空间和户外空间规划存在的问题 1 忽视居住区户外空间的 商品 价值 片面强调其 产品 属性 导致户外空间规划价值的功 能性迷失 对户外空间的认识停留在为住宅配套的 产品 阶段 居住区户外空间的规划往往仅满足 国家规范的配套绿地和道路设施要求 不能充分的利用土地资源来进行景观营造 户外空间的品质难 以提升 提升和改善居住环境品质的作用不能充分发挥 2 对基于居住需求的户外空间价值认识不足 导致居住区户外空间规划的粗放 例如开发商对于 户外空间景观的高成本投入 建造大量喷泉 雕塑等硬质小品设施 却不符合居住者的需求 很多楼 盘在小区中心空出大面积的集中花园绿地 甚至用水景来围合边界 投入极大的成本来营造一处 亮 点 却不考虑将其与建筑群体穿插渗透 视觉共享性和可达性差 导致户外空间的价值没有充分发 挥 3 对户外空间价值的层次性认识有偏差 导致居住区户外空间规划的 拔苗助长 例如不少楼 盘过分渲染户外空间的稀缺性景观 导致户外空间的展示性远大于其实际的功能性 甚至为了突出展 示性而忽视实际的功能性 加大户外空间景观持续使用维护的成本与资源消耗 4 过分追求户外空间的短期视觉效果带来的经济价值 忽视户外空间长期的自然生态价值 表现 为户外空间充斥人工化的硬质设施 缺少自然景观氛围 以视觉效果为目的 采用高耗水 难养护的 大面积外国草坪 移植大量不适宜本地气候的植物 缺少适于人活动的休闲场地等等 1 2 研究的目的和意义 1 2 1 研究的目的 传统的住区户外空间设计被认为是一个住区规划的 配套 工程 当今市场却越来越认可和突出 这些 配套 工程的价值 因此有必要将户外空间作为构成住宅价值的一个相对独立的部分 来寻求 规划的得与失 论文讨论的重点在以下两个方面 1 分析市场环境下居住区户外空间作为商品的价值构成和价值提升途径 为户外空间规划设计提 供理论基础 2 基于居住需求分析提升户外空间价值的规划原则和方法 提出基于价值提升的居住区户外空间 规划策略 可供户外空间规划借鉴 i 2 2 研究的理论意义 论文从经济学的视角 借鉴微观经济学的概念 方法和模型 探讨居住区户外空间问题 有别于 传统的视角 为居住区户外空间研究开辟了一个新的视角 7 东南大学硕士学位论文 1 2 3 研究的实践意义 基于理论和实证分析的结论 从优化空间布局 提升整体环境品质 塑造环境特色三个方面提出 了提升住宅价值的户外空间规划策略 对于市场环境下的居住区户外空间规划具有借鉴意义 对户外 空间价值构成的分析 有助于开发商和设计师加深对户外空间价值的综合认识 对提升户外空间价值 的规划策略的分析 有助于设计师在规划设计时更加有效地整合户外空间的经济效益 社会效益和环 境效益 1 2 4 论文的创新点 1 新的研究视角 从经济学视角来研究居住区户外空间 基于价值理论分析居住区户外空间的价 值构成要素和提升户外空间价值的规划方法 为居住区户外空间研究提供了一个新的视角 2 新的规划策略 基于价值模型分析了提升居住区户外空间经济效益的规划方法 提出了整合户 外空间经济效益 社会效益 环境效益的规划策略 1 3 居住区户外空间规划研究综述 1 3 1 国外相关研究文献综述 国外对居住区户外空间的研究散见于城市规划 城市设计 景观设计等学科关于城市户外空间 社区规划等主题的文献论述 由于早期城市的居住区户外空间和城市空间的重叠交叉 因此多数关于 城市空间的研究同样适用于居住区户外空间 根据研究视角 研究内容的不同主要可分为二大类 l 关于户外空间的形态 布局 结构和物质功能的研究 关注焦点是作为户外空间本体构成的物 质空间形态特征 较有代表性的研究成果包括 1 1 8 6 9 年奥姆斯特德在芝加哥河滨社区规划中从景观角度出发 结合自然地形 采用曲线型 林荫道 创造了引入入胜的社区户外空间视觉景观 后来被称为 河滨模式 2 1 8 9 8 年卡米洛 西特在 根据艺术原则建造城市 一书中 从视觉的角度分析了画境式的城 市景观的构成特点 提出了通过建筑围合 控制户外空间形状比例 设置雕塑和纪念碑等视觉焦点等 手法来创造画境式户外空间景观的方法 3 1 9 2 4 年克莱伦斯 阿图 佩里根据霍华德 田园城市 的设想 提出 邻里单元 概念一即 一个完整小型居住区规划模式 内容是主张以公共设施为该社区的中心 社区人口五 六千人 内部 包含日常生活服务等在步行距离内进行和完成的基础设施 如邻里公园等 为减少交通流量 社区内 道路系统非棋盘状 目的是营造舒适 方便 安全 宁静和促进团体生活与邻里精神的自律型入居环 境 此概念后来进一步演变成系统的居住小区理论 对现代居住区规划具有深远影响 其户外空间的 规划原则被各国广泛运用 4 1 9 2 8 年克拉伦斯 s 斯坦因在雷德伯恩社区规划中清晰的表达了汽车时代郊区化田园城市的 理念 超级街区 封闭式的尽端路 专用车行道和人车分流的交通系统 后来被称为 雷德伯恩理念 5 1 9 6 7 年戈登 卡伦在 城镇景观 中应用序列视景分析的方法分析了户外空间中包含运动和 时间的动感体验 1 9 7 6 年埃德蒙 n 培根在 城市设计 中研究了同时运动的诸系统在城市户外空间设 计中的应用 指出变换的视觉画面是人对环境的感官体验的开始 8 第一章绪论 6 1 9 7 5 年芦原义信在 外部空间设计 中通过对比分析意大利和日本的外部空间 提出了积 极空间 消极空间 加法空间 减法空间等一系列外部空间概念 分析了外部空间的构成要素 并结 合建筑实例 对庭园 广场等外部空间设计的布局 层次 序列和秩序提出了一些独到的见解 7 1 9 7 8 年科林 罗在 拼贴城市 中应用图底互换方法对城市户外空间形态进行了研究 指出 建筑和户外空间在一个持续的 没有失败者的冲突中和平共存的价值和重要性 8 1 9 7 8 年罗伯 克里尔在 城市空间 中对城市户外空间进行了类型学的归类和构成研究 提 出户外空间设计应向传统城市户外空间学习和回归 2 关于人的感受 活动和户外空间环境关系的研究 关注的焦点是人作为社会性参与主体介入户 外空间之后的场所特征和生态特征 较有代表型的研究成果有 1 1 9 6 0 年凯文 林奇在 城市意象 中应用认知地图的方法探讨了人对城市空间环境的认知特 征 提出了构成城市环境意象的五个空间要素 路径 界面 区域 节点和地标 2 1 9 6 1 年简 雅各布斯在 美国大城市的生与死 中对城市和社区公共空间的多样性 活力 安全性等进行了研究 对现代主义城市规划理论提出了严厉的批评 指出建基在功能主义和理性主义 基础上的现代城市规划忽视了入在城市中的生活感受和多样性混合引发的城市活力 引发了关于户外 空间环境研究从物质功能形态维度向社会认知维度的转变 3 1 9 6 8 年艾克从符号学的角度探讨了城市建成环境的意义和象征性 指出环境的象征性功能 是环境认知的内涵 可以具有超越实际功能的认知意义 罗伯特 文丘里在1 9 6 6 年出版的 建筑的复 杂性和矛盾性 和1 9 7 2 年出版的 向拉斯维加斯学习 中进一步提出了在建筑和户外空间设计中应用 符号表达象征性的方式 4 1 9 7 0 年代 扬 盖尔在 交往与空间 中主要从人及其活动对物质环境的要求这一角度来研 究和评价城市和居住区中公共空间的质量 着重在从住宅到城市的所有空间层次上详尽地分析吸引了 人们到公共空间中散步 小憩 驻足 游戏 从而促成人们的社会交往的方法 1 9 8 0 年威廉 h 怀特在 小型城市空间的社会生活 中总结了对小型城市广场 公园和其他户外集散空间的使用情况的观察 结果 研究了包括停歇休息 交通集散及其他相关活动与设施的功效和特性 5 1 9 7 9 年诺伯特 舒尔茨在 场所精神 走向建筑现象学 中 提出了场所精神的概念 1 9 7 0 年代 坎特和拉尔夫对户外空间的场所特性进行了研究 得出这样的结论 场所是 活动 加上 物 质属性 加上 概念 的结果 1 9 9 0 年代庞特和蒙哥马利则进一步提出了创造和增强场所感的规划设 计方法 6 1 9 9 0 年代之后户外空间场所研究讨论的最新话题是关于场所感的遗失和虚构 全球化 大 众消费文化 发达的传播媒介导致场所的趋同和场所感的遗失 进而可能导致商业利益的损失 场所 感的虚构则是指为满足商业利益需求创造具有 独特性 的场所 场所感的虚构借鉴了主题乐园的户 外空间环境创作手法 表现为三个层次的模仿 对现实的拷贝 模糊现实和表述之间界线的拷贝 制 造从未真实存在的幻象 出于消费目的而创造包含某种独特性主题的虚构场所感 在不同的户外空间 场景中发生 购物街区 城市娱乐区和居住社区 7 1 9 7 1 麦克哈格出版了 设计结合自然 该书提出在尊重自然规律的基础上 建造与人共 享的人造生态系统的思想 并进而提出生态规划的概念 发展了一整套的从土地适应性分析到土地利 用的规划方法和技术 这种叠加技术即 千层饼 模式 这种规划以景观垂直生态过程的连续性为依据 使景观改变和土地利用方式适用于生态方式 这一千层饼的最项层便是人类及其居住所 即我们的城 市和社区 麦克哈格的研究范畴集中于大尺度的景观与环境规划上 但对于任何尺度的景观建筑实践 而言 包括居住区的户外空间规划建设 这都意味着一个重要的信息 那就是景观除了是一个美学系 统以外还是一个生态系统 与那些只是艺术化的布置植物和地形的设计方法相比 更为周详的设计思 9 东南大学硕士学位论文 想是环境伦理的观念 对于现代主义景观建筑师而言 生态伦理的观念告诉他们 除了人与人的社会 联系之外 所有的人都天生地与地球的生态系统紧紧相连 3 新城市主义社区理论 经过二战后数十年的理论探索 积累 在2 0 世纪八十年代的美国诞生了新城市主义理论 并逐渐 取代现代主义小区规划理论在社区规划界占据主流地位 新城市主义拥有系统的理论体系 它的产生 和发展具有深刻的社会 经济背景 新城市主义的理论基础是适宜居住性理论 适宜居住性理论的内 容包括健康的社区环境 优质的住宅 安全温暖的公共空间 畅通的道路 方便的公园和娱乐设施 活跃的社会生活 充满活力的社区 等等 适宜居住性的重点 已经由现代主义的封闭的花园环境 扩展到社区生活的各个方面 主要包括以下部分 1 步行为主的公共领域 2 机动车形式 速度低 交通量小和没有交通堵塞 3 优质经济的住宅 4 方便的学校 商店和服务设施 5 公园和开敞空间 6 清洁的自然环境 7 丰富的社区景观 8 环境安全并有 社区感 9 独特的文化 历史和生态 1 0 促进居民交流 可以看出 居住区户外空间对于 营造适宜居住的社区至关重要 新都市主义者安德烈 杜安尼新都市主义的规划要点汇集成了1 0 个基本原则 1 可步行 2 连通性 3 混合使用和多样性 4 住宅的混合 5 高质量的建筑和城市设计 6 传统的社区结构 7 增加密度 8 聪明的交通组织 9 可持续性 1 0 生活质量 这l o 个基本原则已经囊括了可持续发展的主要内容 也体现了适于居住性的全部要求 因此新都市主 义的基本原则也就是可持续发展的原则 同样也是适宜居住性的基本原则 同时 过去3 0 年来所形成 的有关户外空间规划的新概念也都融于新都市主义的基本原则之中 这些新概念包括 形成社区 制 造场所 混合功能 步行环境和公共领域等 因此可以说 新都市主义代表了当代城市和社区的最新 进展 是一种系统的集大成的理论 从以上综述可以看出 一个多世纪以来 国外关于户外空间的研究从视觉和形态领域开始 逐渐 延伸到功能 社会交往 生态环境等领域 从理论领域延伸到规划实践 奇怪的是 对于户外空间的 经济价值的讨论较少 笔者看到的资料只有罗伯特 克里尔在 城镇空间 中提到 一位荷兰学者通过 对荷兰3 0 0 0 多个住宅案例的分析和归纳 发现在荷兰拥有优质开阔的滨水景观的住宅可以提升住宅价 格5 1 0 这在一直奉行资本主义市场经济的西方国家确实是一个极为不寻常的现象 笔者分析 原 因有如下几种 1 户外空间研究的对象以城市公共性空间为主 公益性的功能 社会价值和环境价 值是主要的 对经济价值的追求是次要的 有些甚至可以忽略不记 2 对于居住区户外空间而言 其价值包含在住宅价值构成之中 而影响住宅价值的因素非常复杂 住宅价格又处于动态的波动变化 之中 对户外空间进行经济价值分析的难度很大 进行定量的分析难度更大 3 居住区户外空间的 研究者多为规划学者 主观上会将户外空间的经济价值研究归入房地产经济学的研究领域 进而排除 在以规划设计为目标指向的研究之外 1 3 2 国内相关研究文献综述 国内对居住区户外空间环境进行研究的学者主要来自两个学科领域 城市规划和景观设计领域的 研究内容包括居住区规划 居住区景观设计 社会学领域的研究内容包括居住区空间的分布 分异等 从研究方法上看 国内目前有关居住区户外空间的研究多为应用性研究 主要包括四种类型 1 问题导向型 侧重于借鉴和应用相关理论模型来分析特定的问题 给出相应解答 如高层低密度住区 的环境设计研究 老居住区空间环境的改造研究 2 理论导向型 侧重于某一种理论在各种情况下 的应用 如现代空间句法理论在住区庭院设计中的应用研究 风水理论在居住区规划设计中的借鉴等 等 3 实证型 侧重于对户外空间建成环境的调查 分析 评价 如城市居民居住满意影响因素实 证研究 4 主题归纳总结型 如城市居住区空间结构模式的演变研究 l o 第一章绪论 从研究内容上看 国内有关居住区户外空