海淀西北片区瑞州嘉园地产抵押评估.doc

房地产抵押估价报告房地产抵押估价报告 估价项目名称 海口市海甸西北片 海口市海甸西北片 海海 甸甸 瑞州嘉园瑞州嘉园 在建工程项在建工程项 目价格评估目价格评估 委托方 海南朝蓬房地产开发有限公司海南朝蓬房地产开发有限公司 估价方 海南博信房地产评估有限公司估价方 海南博信房地产评估有限公司 估价人员 王昌泽王昌泽 王维雄王维雄 估价作业日期 2009年年4月月14日日至至4月月16日日 报告编号 琼博评字 琼博评字 20092009 262262 号号 一 致委托方函 海南朝蓬房地产开发有限公司 海南朝蓬房地产开发有限公司 受贵公司委托 我公司对位于海南省海口市海甸西北片 海甸 瑞州嘉园 在建工程项目的房地产价格进行估价 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押 价值 经我公司有关专业技术人员实地查勘 根据估价目的 遵循估价原则 按照估价程序 进行市场调查 采用科学合 理的估价方法 认真分析测算 最后一致得出结果为 海南 省海口市海甸西北片 海甸 瑞州嘉园 在建工程项目在估 价时点 2009 年 4 月 14 日的抵押总价值为人民币陆仟壹佰贰 拾叁万捌仟叁佰元整 RMB 6123 83 万元 其中土地使用权 价值为 4924 58 万元 单位面积价值为 3669 元 M2 其地上 在建建筑物价值为 1199 25 万元 负责人 海南博信房地产评估有限公司 2009 年 4 月 14 日 二 估价师声明 我们郑重声明 1 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的 2 本估价报告中的分析 意见和结论是我们自已公正 的专业分析 意见和结论 但受到本估价报告中已说明的假 设和限制条件的限制 3 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系 也 与有关当事人没有个人利害关系或偏见 4 我们依照中华人民共和国国家标准 房地产估价规 范 进行分析 形成意见和结论 撰写本估价报告 5 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘 6 没有人对估价报告提供了重要专业帮助 注册房地产估价师签名 三 估价的假设和限制条件 1 假设现行法规文件没有改变 房地产和建筑市场价值 相对稳定 2 本报告是估价对象在估价时点价值 未考虑未来房地 产市场变化风险和短期强制处分对市场价值的影响 3 本估价报告仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考 依据而评估房地产抵押价值 未经本公司同意不得做为它用 四 房地产抵押估价结果报告 一 委托方 海南朝蓬房地产开发有限公司 二 估价方 海南博信房地产评估有限公司 三 估价对象概况 1 估价对象界定 1 1 估价对象为位于海南省海口市海甸西北片 海甸 瑞州嘉园 在建工程项目 该项目土地使用权面积为 13422 14 平方米 由国有土地使用权编号为海口市国用 2007 第007998 号宗地组成 建筑面积32462 68 平方米 由 地上高层商住楼和地下室组成 其中地上 26841 14 平方米 地下 3657 16 平方米 架空层 车库 1964 38 平方米 建 筑占地面积 2116 77 平方米 容积率 2 0 建筑密度 15 8 绿化率 40 停车位 223 个 其中地上 156 个 地下 67 个 总住户数 314 户 至估价时点 工程形象进度为 海甸 瑞州嘉园 在建工程项目至 2009 年 4 月 14 日为止 在建工程 1 2 3 4 5 号楼及地下室 已打完桩基 直径 400 毫米 总长约 22000 米 现已正在进行地下室顶板部分的施工 已 建建筑面积为 3737 平方米 地下室工程投资预计为 747 万元 到目前为止 我公司尚未向任何单位和个人预售房产 至估 价时点 海甸 瑞州嘉园 在建工程项目的地上在建工程投 入的明细见下表 海甸 瑞州嘉园 项目地上建筑物投入情况一览表 项目收款人 款项内容 已付金额 万元 一一前期工程费用前期工程费用 勘察费海甸 瑞州嘉园项目的勘察费 9 20 设计费海甸 瑞州嘉园项目的设计费 70 00 规划报建费海甸 瑞州嘉园项目的规划报建费 162 31 招标代理费海甸 瑞州嘉园项目的招标代理费 4 06 图纸审查费海甸 瑞州嘉园项目的图纸审查费 5 68 预算编制费海甸 瑞州嘉园项目的预算编制费 4 87 工程监理费海甸 瑞州嘉园项目的工程监理费 5 00 三通一平费用海甸 瑞州嘉园项目的三通一平费 26 23 二二建安工程费用建安工程费用 桩基工程费用海甸 瑞州嘉园项目的桩基工程费用 176 00 检测工程费用海甸 瑞州嘉园项目的检测工程费用 7 00 排水工程费用海甸 瑞州嘉园项目的排水工程费用 11 00 护坡工程费用海甸 瑞州嘉园项目的护坡工程费用 20 00 土方工程费用海甸 瑞州嘉园项目的土方工程费用 33 78 三其他费用其他费用 115 00 合计合计 650 13650 13 1 2 土地登记状况 土地使用权人 海南朝蓬房地产开发有限公司 土地位置 海口市海甸西北片区 土地来源及其变更 出让 土地权属性质及其权属变更状况 出让 宗地号 01 01 02 40 地籍图号 J04390391 土地用途 城镇混合住宅用地 土地面积 13422 140m2 终止日期 007998号宗地终止日期为2077年09月03日 登记机关 海口市国土环境资源局 1 3 房屋登记状况 地上为在建工程 建筑工程已办理 了地字第2008067 号的建设用地规划许可证 编号为号的建筑工程施工许可证 建字第 2008A0114 号的建设工程规划许可证 四 估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产 抵押价值 五 估价时点 2009 年 04 月 14 日 六 价值定义 价值定义为估价对象房地产在现有状况之下于估价时点 的抵押价值 等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价 值减去估价师知悉的法定优先受偿款 七 估价依据 1 中华人民共和国城市房地产管理法 中华人民共 和国土地管理法 中华人民共和国担保法 房地产抵押 管理办法 房地产估价规范 房地产抵押评估指导意见 及海南制定的实施细则和其他有关规定 2 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建筑工程施 工许可证及建设工程规划许可证等资料 3 海口市城镇基准地价资料 4 估价人员实地查勘和市场调查搜集的有关数据及资料 八 估价原则 1 合法原则 以估价对象合法使用 合法处分为前提估 价 2 最高最佳使用原则 以估价对象的最高最佳使用为前 提估价 3 替代原则 估价结果不得明显偏离类似房地产在同等 条件下的正常价格 4 估价时点原则 估价结果应是估价对象在估价时点的 客观合理价格或价值 九 估价方法 采用基准地价系数修正法和剩余法对土地使用权进行估 价 采用重置成本法对在建工程建筑物进行估价 1 基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的 分析 利用宗地地价修正系数 对各城镇已公布的同类同级 或同一区域土地基准地价进行修正 估算待估宗地客观价格 的方法 即 地价 区片基准地价 区域因素修正系数 个别因素 修正系数 2 剩余法 剩余法是将估价对象地产的预期开发后的价值 扣除其 预期的正常开发费用 销售费用 销税费及开发利润 根据 剩余数来确定估价对象地产价格的一种估价方法 熟地价格 开发完成后房地产价值 由熟地建造房屋的开 发成本 管理费用 投资利息 销售税费 开发利润 楼面地价 容积率 3 重置成本法 采用重置成本法对在建建筑物进行估价 重置成本法是 以开发或建造估价对象建筑物或类似建筑物所需的各项必要 费用之和为基础 再加上正常的利润和应纳税金得出估价对 象在估价时点的重置价格 然后扣除各种贬值得出估价对象 建筑价格的一种方法 建筑物价格 开发成本 管理费用 利息 税费 利润 各种 贬值 重置成本 综合成新率 十 估价结果 经估价人员实地查勘和市场调查 根据估价目的 遵循 估价原则 按照估价程序 采用科学合理的估价方法 认真 分析测算 慎重评估 最后一致得出结果为 海南省海口市 海甸西北片 海甸 瑞州嘉园 在建工程项目在估价时点 2009 年 4 月 14 日的抵押总价值为人民币陆仟壹佰贰拾叁万 捌仟叁佰元整 RMB 6123 83 万元 其中土地使用权价值为 4924 58 万元 单位面积价值为 3669 元 M2 其地上在建建筑 物价值为 1199 25 万元 十一 估价人员 注册房地产估价师 王昌泽 王维雄 十二 估价作业日期 2009 年 4 月 14 日至 4 月 16 日 十三 估价报告应用的有效期 本估价报告应用的有效期距估价作业结束日不超过壹年 五 房地产抵押估价技术报告 一 个别因素 估价对象为位于海南省海口市海甸西北片 海甸 瑞州 嘉园 在建工程项目 该项目土地使用权面积为13422 14 平 方米 由国有土地使用权编号为海口市国用 2007 第007998 号宗地组成 建筑面积32462 68 平方米 由地上高层商住楼和 地下室组成 其中地上 26841 14 平方米 地下 3657 16 平 方米 架空层 车库 1964 38 平方米 建筑占地面积 2116 77 平方米 容积率 2 0 建筑密度 15 8 绿化率 40 停车位 223 个 其中地上 156 个 地下 67 个 总 住户数 314 户 至估价时点 工程形象进度为 海甸 瑞州嘉园 在建 工程项目至2009 年 4 月 14 日为止 在建工程1 2 3 4 5 号楼及地下室 已打完桩基 直径400 毫米 总长约22000 米 现已正在进行地下室顶板部分的施工 已建建筑面积为3737 平方米 地下室工程投资预计为747 万元 到目前为止 我公 司尚未向任何单位和个人预售房产 至估价时点 海甸 瑞 州嘉园 在建工程项目的地上在建工程投入的明细见下表 海甸 瑞州嘉园 项目地上建筑物投入情况一览表 项目收款人 款项内容 已付金额 万元 一一前期工程费用前期工程费用 勘察费海甸 瑞州嘉园项目的勘察费 9 20 设计费海甸 瑞州嘉园项目的设计费 70 00 规划报建费海甸 瑞州嘉园项目的规划报建费 162 31 招标代理费海甸 瑞州嘉园项目的招标代理费 4 06 图纸审查费海甸 瑞州嘉园项目的图纸审查费 5 68 预算编制费海甸 瑞州嘉园项目的预算编制费 4 87 工程监理费海甸 瑞州嘉园项目的工程监理费 5 00 三通一平费用海甸 瑞州嘉园项目的三通一平费 26 23 二二建安工程费用建安工程费用 桩基工程费用海甸 瑞州嘉园项目的桩基工程费用 176 00 检测工程费用海甸 瑞州嘉园项目的检测工程费用 7 00 排水工程费用海甸 瑞州嘉园项目的排水工程费用 11 00 护坡工程费用海甸 瑞州嘉园项目的护坡工程费用 20 00 土方工程费用海甸 瑞州嘉园项目的土方工程费用 33 78 三其他费用其他费用 115 00 合计 650 13650 13 二 区域因素 1 地理位置及区位优势 海甸 瑞州嘉园 地块所座落的海甸岛西北片美丽沙片 区 属于海口市核心滨海区 该区域三面环海 离市区较近 且环境幽静 相依繁华 相融自然 处于该片区中心地段 2 周边环境及用地条件分析 2 1 用地周边建筑物 地块周边楼盘均为近几年建成 且多为中高档社区 东南 两边紧邻滨海华庭住宅小区 西面是九九海景花园住宅小区 伊甸家园住宅小区 北面与海口实验中学隔路相望 该地块与 南方明珠 绿岛家园 万恒花园等大型高档社区都与该地块相 隔不到200 米 附近有红泥月亮湾 世纪海岸 普罗旺斯等楼 盘 2 2 用地周边环境污染状况 地块所处海甸岛西北片区 附近有两条主干道五西路和 世纪大道 但距离小区 200 余米 汽车的尾气 噪音对该地 块产生影响较小 2 3 用地周边治安状况 居住于该区域的居民以外来人口为主 人员素质较高 各个小区保安措施都很到位 该区域的海口特警大队和公安 宿舍 使该地块所处区域形成了良好的治安环境 2 4 用地条件 该地块不但地形方正 而且比较平坦 地质条件较好 遗留少量建筑也已全部拆除 从现有条件看 已达到 五通 一平 开发条件 用地规则用途为商住用地 符合片区城市 发展定位 面积规模适中 便于开发 3 交通状况分析 3 1 周边市政路网状况 该地块所处地段道路规划成熟 合理 道路网发达 主 干道五西路把世纪大桥与人民大道相连接 世纪大道 环岛 景观路的有机组合 土地周边的傍海路 万兴路等多条道路 使各小区不光联系紧密 还与多条主干道相连 周边居民出 入相当方便 3 2 周边城市公交状况 由于周边已形成四通八达的路网和众多的成熟小区 使 开通的公交车越来越多 5 路 11 路 15 路 17 路 20 路 23 路 26 路 30 路等多条线路 使生活变得更加便利 4 市政配套设施分析 该地块位于海甸岛西北片美丽沙片区中心地段 近海却 又不临海 根据城市总体规划及海口 外滩 规划 海甸岛 世纪大道至环岛路一带已规划为滨海高档社区 配套完备的 公共设施 成为紧邻市中心的滨海观光 旅游娱乐 高档居 住为主的区域 不仅未来发展前景不俗 其现有配套设施也 十分成熟 1 购物场所 万福农贸市场 旺佳旺超市 南国超市 2 文化教育 海南大学 海口景山学校 二十五小海 甸分校 海甸实验学校 海天学校 3 医疗卫生 海口市人民医院 海南省人民医院 海 口市疗养院 4 金融服务 工商银行 农业银行 交通银行 光大 银行 中国银行 证券机构 5 娱乐 餐饮 毛家饭店 鼎宴酒楼 老树咖啡 寰 岛泰得大酒店 五星级 金海岸罗顿大酒店 复兴城 白沙 门温泉度假村 6 娱乐 运动 休闲 世纪广场 高尔夫练习场 环 岛景观路 万绿园 白沙门生态公园 新外滩 五大主题广 场 白沙门浴场 5 区域用地状况及对该项目用地的影响 该用地所处区域是海口政府规划的滨海核心区重点区域 世纪大桥的修通更是打通了海甸岛的交通瓶颈 片区土地大 部分都已名花有主 该用地区域海甸岛西北片 已到了无地 开发的境地 该项目所处的美丽沙版块可开发的土地除新世 界集团的填海工程以外 就只剩正在开发的海甸 瑞州嘉园 用地了 该项目用地已成为极为珍贵的海景资源 三 一般因素 1 城市资源状况 海口市处于热带滨海 热带资源呈现多样性 富于海滨 自然特色风光景观 海口于 1926 年建市 1950 年解放 1988 年 海南建省办经济特区 海口市成为海南省省会 全 省政治 经济 科技 文化中心 交通邮电枢纽 2002 年 海口 琼山合并 海口市规模明显扩大 地理 1 海口市位于北纬 19 57 04 20 05 11 东经 110 10 18 110 23 05 地处海南岛北部 北濒琼 州海峡 隔 18 海里与广东省海安镇相望 东面与文昌市相邻 南面与文昌市 定安县接壤 西面邻接澄迈县 海口市东起 大致坡镇老村 西至西秀镇拨南村 两端相距 60 6 公里 南 起大坡镇五车上村 北至大海 两端相距 62 5 公里 全市土 地面积 2304 84 平方公里 地势 2 海口市略呈长心形 地势平缓 海南岛最长的河流 南渡江从海口市中部穿过 南渡江东部自南向北略有倾斜 南渡江西部自北向南倾斜 西北部和东南部较高 中部南渡 江沿岸低平 北部多为沿海小平原 全市除石山镇境内的马 鞍岭 海拔 222 2 米 旧州镇境内的旧州岭 199 9 米 甲子镇境内的日晒岭 171 米 永兴镇境内的雷虎岭 168 3 米 等 38 个山丘较高外 绝大部分为海拔 100 米以 下的台地和平原 马鞍岭为全市最高点 地表主要为第四纪 基性火山岩和第四系松散沉积物大面积分布 滨海以滨海台 阶式地貌为主 西部以典型的火山地貌为主 全市地貌基本 分为北部滨海平原区 中部沿江阶地区 东部 南部台地区 西部熔岩台地区 气候 3 海口市地处低纬度热带边缘 属于热带海洋气候 春季 温暖少雨多旱 夏季高温多雨 秋季多台风暴雨 冬季冷气 流侵袭时有阵寒 全年日照时间长 辐射能量大 年平均日 照时数 2000 小时以上 太阳辐射量可达到 11 到 12 万卡 年 平均气温 23 8 最高平均气温 28 左右 最低平均气温 18 左右 年平均降水量 1664 毫米 平均日降雨量在 0 1 毫 米以上 雨日 150 天以上 年平均蒸发量 1834 毫米 平均相 对湿度 85 常年以东北风和东风为主 年平均风速 3 4 米 秒 土地 4 海口市现有陆地面积 2304 84 平方公里 其中 农业用 地 1756 平方公里 建设用地 363 平方公里 未利用土地 153 平方公里 农业用地中 耕地面积 7 9 万公顷 林地 3 4 万 公顷 可开发利用的滩涂面积 0 2 万公顷 山塘水库 0 42 万 公顷 主要土壤类型有玄武岩砖红壤 火山灰幼龄砖红壤 沙页岩砖红壤 带状潮沙泥 滨海沙土 土壤类型有 8 个土 类 12 个亚类 43 个土属 110 个土种 水系 5 海南岛最长的河流南渡江穿过市区东部而入海 南渡江 主流在市区长 75 公里 流域面积 1300 平方公里 年径流量 60 99 亿立方米 南渡江流经市区的支流水系有鸭程溪 昌 旺溪 三十六曲溪 铁炉溪 境内还有演州河 演丰河 白 石溪 罗雅河 美舍河 五源河 芙蓉河等小河流 有凤谭 铁炉 东湖 风圮 云龙 丁荣 岭北 玉凤 沙坡等水库 总库容量 15000 多万立方米 海口市地处南渡江下游河口河 网地带和休眠火山口地带 地下水资源丰富 潜水 承压水 分布广泛 潜水含水层以南渡江三角洲潜水和玄武岩空隙裂 隙潜水为主 分布范围分别近 800 400 平方公里 水位单位 流水量分别可达 14 6 30 升 秒 地下承压水处于雷琼盆地 含水总厚度达 200 350 米 老海口 秀英两段可采量共 27 万立方米 昼夜 地下热矿泉水处于琼北自流水盆地东北 部新生代厚层 分布面积约 200 平方公里 2 城市基础设施状况 目前 海口市已形成四条东西向主干道 五条南北向主 干道 拥有道路长388 公里 面积569 6 万平方米 先后兴建 了 21 座人行天桥 全市已建成6 个排水排污系统 拥有排污 排水管道575 公里 实行雨污分流制 目前 全市拥有供水管 区 8 个 地面水厂2 个 地下取水井370 眼 输水管道290 公 里 日供水能力达70 2 万吨 供水区域58 平方公里 城区居 民用水普及率达100 海口市已逐步形成东 西 南 北四 个公交网络 覆盖面占城区道路95 以上 全市公交线路17 条 拥有公共汽车1206 辆 出租车3120 辆 海口市各项通信 能力继续增强 市内程控交换机总容量29 1 万门 市话普及 率达 75 3 房地产市场供求状况 海南省房地产业在全省社会经济结构中占据重要地位 在 城市建设中起到主导作用 海南建省办经济特区 20 来来 海 南经济特区的立法创新 政策创新 对房地产业的迅速发展 和稳健前进 起到重要作用 1988 年 海南省颁布 海南土 地管理办法 在全国率先实行土地使用制度改革 由无偿 无限期行政划拨土地 改为有偿 有限期使用土地制度 土 地使用权可以有偿出让 转让和抵押 土地有偿有限期使用 明确宣布海南开放土地使用权市场 为投资者提供使用土地 的法律保障 在国内外产生了巨大的反响 1992 年 国务院 审议批准外商投资开发海南洋浦经济开发区 30 平方公里土地 是当时我国规模最大的成片开发区 也是海南经济特区成立 以来吸收投资规模最大的一个项目 标志着海南的改革开放 迈出了极为重要的一步 开放的形势和优惠政策使海内外投 资者蜂拥而至 拉开房地产业大发展的序幕 随着中央给予 海南的特殊优惠政策不断落实 海南大开放大开发大改革的 势头越来越猛 前景越来越好 房地产业充满了生机与活力 形成设计 施工 开发 经营的庞大的房地产大军 促进了 房地产市场的发育和形成 房地产业 海南热 最高峰时期海南有房地产开发公司 4000 多家 商品房开发投资额达到 80 亿元以上 全国大多 数的房地产公司云集在海口市和三亚市 房地产业成为国内 外投资者瞩目的投资热点 1988 年至 2007 年 海南房地产开发完成投资额 700 多亿 元 占同期全社会固定资产投资额的 17 左右 向社会提供商 品房屋 2100 万平方米 占城镇房屋 9429 万平方米的 22 27 其中商品住宅 1542 万平方米 占全社会住宅 5855 万平方米的 26 34 商品住宅平均每年竣工 77 1 万平方米 相当于每一城镇人口每年新增 0 36 平方米的住宅 1987 年 海南省城镇人均居住面积 5 8 平方米 2006 年底 全省城镇 人口平均拥有 25 19 平方米的住宅建筑面积 增长 4 3 倍 2008 年住房用地供应及建设计划 2008 年规划土地供应 量为 114 13 公顷 其中商品住房土地供应量为 101 05 公顷 经济适用房土地供应量为 19 34 公顷 廉租住房土地供应量 为 3 74 公顷 2008 年住房建设计划为 238 77 万平方米 其 中商品住房建设计划为 183 93 万平方米 经济适用房建设计 划为 46 15 万平方米 廉租住房建设计划为 8 69 万平方米 4 海口房地产市场的发展状况 近年来随着海口市国民经济快速稳定增长 居民收入水 平逐年提高 为房地产业的发展提供了良好的外部经济环境 经过近十年的多方努力 一直影响海南房地产市场的半拉子 楼盘已处理将尽 为海南房地产业重新走上良性发展轨道清 除了历史包袱 海南作为中国陆地面积最小 海洋面积最大 的省份 具备国际级的自然环境优势和海洋景观优势 海口 作为本省的政治 经济 文化中心 自然的 社会的 人文 的优势兼具决定了海口的房地产市场具有可持续发展能力 并使其房地产业的发展不仅仅依托本地相对有限的购买力 而是立足全国巨大的潜在购买力 表现在房地产市场上 近 年来岛外客户已成为海口市商品房的主力购买者 所占比例 已超过了岛内客户 2008 年海口市以积极建立并完善限套型 限房价基础上的竞地价 竞房价 简称 双限双竞 的开发 建设模式和用地招标出让办法 积极推进中低价位 中小套 型普通商品房用地招标出让 落实住房开发项目套型结构比 例的规定 海口市还大力发展住房二级市场和租赁市场 多 渠道增加中低价位 中小套型住房供应 但进入 2008 年下半年以来 受全球经济危机的影响 全 球经济萎缩 对海口房价也影响很大 销售价格停止不前 为 促进房地产业稳定发展 海南省政府近期出台了一系列措施 包 括下调 减免了一系列购房交易中的税费 可以提取住房公积 金用于装修房屋等 给海口楼市注入了强有力的支持 不过 对 于大部分购房者来说 国家经济运行增速趋缓 主要城市的房价 一再下跌 让他们放慢了买房的脚步 大多选择持币观望态度 但是 就目前来看海口房价的总体水平相对不高 涨幅也并不 太大 加上海口得天独厚的自然环境 因此海口的房价波动 趋势仍将以 稳 为主 即使跟随全国的形势下跌 幅度也会相 当有限 四 最高最佳使用分析 估价对象按原用途使用 即为最高最佳使用 五 估价方法选用 采用基准地价系数修正法和剩余法对土地使用权进行估 价 采用重置成本法对在建工程建筑物进行估价 1 基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的 分析 利用宗地地价修正系数 对各城镇已公布的同类同级 或同一区域土地基准地价进行修正 估算待估宗地客观价格 的方法 即 地价 区片基准地价 区域因素修正系数 个别因素 修正系数 2 剩余法 剩余法是将估价对象地产的预期开发后的价值 扣除其 预期的正常开发费用 销售费用 销税费及开发利润 根据 剩余数来确定估价对象地产价格的一种估价方法 熟地价格 开发完成后房地产价值 由熟地建造房屋的开 发成本 管理费用 投资利息 销售税费 开发利润 楼面地价 容积率 3 重置成本法 采用重置成本法对在建建筑物进行估价 重置成本法是 以开发或建造估价对象建筑物或类似建筑物所需的各项必要 费用之和为基础 再加上正常的利润和应纳税金得出估价对 象在估价时点的重置价格 然后扣除各种贬值得出估价对象 建筑价格的一种方法 建筑物价格 开发成本 管理费用 利息 税费 利润 各种 贬值 重置成本 综合成新率 六 估价测算过程 A 海口市海甸西北片 海口市海甸西北片 13422 14 平方米土地的土地使用平方米土地的土地使用 权价值权价值 1 1 基准地价系数修正法 基准地价系数修正法 1 确定基准地价 根据 海口市城镇土地定级及基准地价评估报告 二 00 四年一月一日 以下简称报告 得知估价对象所在地段属 级居住用地 区片基准地价为630 元 M2 折 42 万元 亩 2 宗地基础设施配套程度修正 宗地开发程度 五通一平 条件达 报告 中设定开发 程度的 100 则宗地基础设施配套程度修正系数为 1 3 区位因素修正 级居住用地基准地价区位因素修正系数表 因素因子优较优一般较劣劣 距市级商住服中心距离 2 001 000 0 85 1 70 繁华 程度规划土地利用类型 1 400 700 0 60 1 19 临路状况 1 240 620 0 53 1 05 道路通达度 1 060 530 0 46 0 90 交通 条件 公交便捷度 1 700 850 0 72 1 45 本级排水状况 0 620 3100 260 53 本级供电状况 0 740 370 0 31 0 63 本级给水状况 0 840 420 0 36 0 71 基础 设施 完善 度本级供气状况 0 400 200 0 17 0 34 公用设施完善度 1 710 860 0 72 1 46 距公园距离 0 260 130 0 11 0 22 基本 设施 状况 距海滨浴场距离 0 220 110 0 10 0 19 本级环境条件优劣度 1 800 900 0 77 1 53 本级自然条件优劣度 0 800 400 0 34 0 68 环境 状况 本级绿地覆盖率率 1 600 800 0 68 1 36 人口 状况 区域人口密度 3 601 800 1 53 3 06 委估宗地基准地价区位因素修正系数表如下 因素因子优较优一般较劣劣 距市级商住服中心距离 0 繁华 程度规划土地利用类型 1 40 临路状况 0 62 道路通达度 0 53 交通 条件 公交便捷度 1 70 本级排水状况 0 62 本级供电状况 0 74 本级给水状况 0 84 基础 设施 完善 度本级供气状况 0 40 公用设施完善度 0 86 距公园距离 0 基本 设施 状况 距海滨浴场距离 0 11 环境本级环境条件优劣度 1 80 本级自然条件优劣度 0 80 状况 本级绿地覆盖率率 1 60 人口 状况 区域人口密度 1 80 据上表得区位因素修正系数为 100 0 1 40 0 62 0 53 1 70 0 62 0 74 0 84 0 40 0 86 0 0 11 1 80 0 80 1 60 1 80 113 82 4 宗地面积修正 宗地面积修正说明表 指标标准优较优一般较劣劣 指标标准说 明 面积适中 对土地利用 极为有利 面积对土地 利用较为有 利 面积对土 地利用无 不良影响 面积较小 对土地利 用有一定 影响 面积过小 对土地利 产生生严 重的影响 修正系数1 031 01 1 0 990 97 宗地面积对土地利用较为有利 其修正系数为1 01 5 容积率修正 用地容积率修正系数表 容积率 0 30 40 50 60 811 21 4 修正系 1 101 0510 80 880 9511 03 容积率 1 61 822 22 42 62 83 0 修正系 1 061 091 121 151 181 221 241 27 容积率 3 23 43 63 844 24 44 6 修正系 1 301 341 381 421 451 451 491 51 根据委托方提供的资料 我们可知委估对象宗地容积率 为 2 0 查 报告 中容积率修正系数表得容积率修正系数 为 1 12 6 用地使用年期修正 当土地出让 转让时的剩余使用年限不等于法定最高年 限时 应进行年期修正 居住用地法定最高出让年期为 70 年 按居住地还原率为 6 83 计算居住用地使用年期修正系数 计算公式为 Y 1 M 1 N 1 1 R 1 1 R 式中 R 土地还原利率 M 剩余出让年期 68 年 N 土地使用权法定最高出让年限 Y 使用年期修正系数 Y 1 68 1 70 1 1 6 83 1 1 6 83 0 9986 7 宗形状况修正 宗地形状修正 指标标准优较优一般较劣劣 指标标准说明 形状规则 对土地利 用极有利 形状对土 地利用较 为有利 形状对 土地利 用无不 良影响 形状不规则 对土地利用 有一定影响 形状较差 对土地利用 产生生严重 的影响 修正系数1 021 01 1 0 990 97 宗地形状对土地利用极为有利 其修正系数为 1 02 8 临街临海修正 居住用地临街临海 河 修正系数 临街临海 河 状 况 不临街 不临海 河 一面临 次要道 路 一面临 主要道 路 临海 河 一面临 次要道 路 临 海 河 一面临 主要道 路 临 海 河 修正系数 1 01 101 151 181 201 25 宗地一面临次要街道 其修正系数为 1 10 9 本次评估的委估对象为商住用地 而本次评估基准 地价是以居住用地为基础 考虑该宗地土地用途中所涉及的 商业用途 土地基准地价将上浮 15 10 交易期日修正 本次评估选取的商住用地基准地价评估基准日设定为 2004 年 1 月 1 日 而本次评估评估基准日设定为 2009 年 4 月 14 日 从基准地价估价基准日至本次评估基准日 该地地 价呈上升趋势 依据海口市地价监测指标 季度 调查表 居住 用地上涨幅度为160 11 土地单价 630 1 0 113 82 1 01 1 12 0 9986 1 02 1 10 1 1 5 160 1672 元 M2 2 2 剩余法 剩余法 1 估价对象的开发价值 2009 年 4 月 结合委托方提供的资料 可知海口市海甸 西北片 海甸 瑞州嘉园 由地上高层商住楼和地下室组成 同时调查得到海口市海甸五西路美丽沙一带新楼盘的销售价 格约为 6000 元 平方米 采用市场比较法求取估价对象房产价值 选择可比实例进行比较 交易实例情况表 项目实例实例 A实例 B实例 C 名称 阳光 百合 A 幢一 单元 1001 房 鸿天阁 2 期 B 幢 509A 房 兆南湾区 尚海 轩 2304 房 座落海甸岛世纪大道 海甸岛世纪大 道 海甸岛世纪大 道 用途住宅住宅住宅 结构钢混钢混钢混 交易时间2009 042009 042009 04 装修标准毛坯毛坯毛坯 交易价格 元 M2 536858807698 交易情况修正 实例A B C 均为正常交易 无需进行交易情况修正 交易日期修正 根据海南房地产市场状况及估价对象所在地区房地产交易 情况 近一年来 房地产的价格基本上没有多大变动 故无需 进行交易日期修正 进行区域因素修正 将所选实例的各项影响房地产价格的区域因素分别与估价 对象进行比较 以估价对象基数为10 实例各项因素分别与其 比较打分 以总分值作为区域因素修正系数 详见表 2 区域因素修正表 实例 项目 权数估价对象实例 A实例 B实例 C 繁华程度0 110101010 周围环境0 110101010 街道条件0 110101010 交通便捷程度0 110101010 景观视野的良否0 110101010 教育与福利设施状态0 110101010 商品服务网点配置0 110101010 公共配套设施完备程度0 110101010 噪音污染状况0 110101010 城市规划限制0 110101010 合计1100100100100 进行个别因素修正 以估价对象基数为10 将所选比较实例房地产的各项个别 因素与其逐项比较并进行打分 以总分值作为个别因素修正系 数 详见表3 个别因素修正表 实例 项目 权数估价对象实例 A实例 B实例 C 临街状态0 110101010 平面布置0 11010810 建筑结构0 110101010 工程质量0 110101010 装修状况0 110101010 新旧程度0 110101010 设备设施状况0 110101010 建材质量状况0 11010810 楼层0 11081012 朝向0 110101010 合计11009896102 把以上求得的修正系数列成表4 进行综合修正计算 求其修正后的单价 综合修正计算表 实例 项目 实例 A实例 B实例 C 交易价格 元 M2 588053687698 交易情况修正100 100100 100100 100 交易日期修正100 100100 100100 100 区域因素修正100 100100 100100 100 个别因素修正100 98100 96100 102 修正后单价 元 M2 600055927547 求估价对象房地产比准价格 取上述修正后单价的平 均值作为比准价值 则 比准价值 6000 5592 7547 3 6380 元 M2 选取比准价值为 6380 元 作为估价对象竣工后住宅的 市场交易价格 按可售面积计 2 开发成本 根据该建设规模和内容 结合目前同类工程造价 取估 价对象开发成本 不含地价 1800 元 M2 按可售面积计 3 管理费 管理费按开发成本的 3 计算 则 管理费 1800 3 54 元 m2 4 投资利息 开发期为一年 利息率取 5 40 则 投资利息 1800 54 1 5 40 0 5 1 楼面地价 1 5 40 1 1 49 楼面地价 0 0540 元 m2 5 销售税费 销售税费按楼价的 5 5 估算 则 销售税费 6380 5 5 351 元 m2 6 投资利润 投资利润按售价的 15 计算 则 投资利润 6380 15 957 元 m2 7 楼面地价 楼面地价 6380 1800 54 49 0 0540 楼面地价 351 957 3007 元 m2 8 宗地地价 楼面地价 容积率 3007 2 0 6014元 m2 3 宗地地价确定 1 土地单价的确定 经综合分析 确定取两种估价结果的加权平均值作为估 价对象宗地在价时点的市场价值 取基准地价系数修正法权重 为 54 剩余法权重为 46 则 地价 1672 54 6014 46 3669 元 M2 2 土地总价值的确定 估价对象为位于海南省海口市海甸西北片 海甸 瑞 州嘉园 在建工程项目 该项目土地使用权面积为13422 14 平方米 由国有土地使用权编号为海口市国用 2007 第 007998 号宗地组成 建筑面积32462 68 平方米 由地上高层商 住楼和地下室组成 总地价 3669 13422 14 4924 58 万元 B B 地上在建建筑物价值 地上在建建筑物价值 1 在建建筑物开发成本 估价对象为位于海南省海口市海甸西北片 海甸 瑞 州嘉园 在建工程项目 该项目土地使用权面积为13422 14 平方米 由国有土地使用权编号为海口市国用 2007 第 007998 号宗地组成 建筑面积32462 68 平方米 由地上高层商 住楼和地下室组成 其中地上 26841 14 平方米 地下 3657 16 平方米 架空层 车库 1964 38 平方米 建筑占地 面积 2116 77 平方米 容积率 2 0 建筑密度 15 8 绿 化率 40 停车位 223 个 其中地上 156 个 地下 67 个 总住户数 314 户 至估价时点 工程形象进度为 至估价时点 工程 形象进度为 海甸 瑞州嘉园 在建工程项目至