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恒大地产 Yoursitehere LOGO 小组成员 组长 张斌 成员 张迎迎骆潇翟孟亭孔安琪李珉姜何王凯赵静 Yoursitehere LOGO 讲解脉络 Yoursitehere LOGO 一 恒大简介 恒大营销 核心优势 恒大简介 发展历程 恒大概况 集团战略 Yoursitehere LOGO 恒大概况 条目 细节 Clicktoedittext Clicktoedittext Clicktoedittext Clicktoedittext Clicktoedittext Clicktoedittext Clicktoedittext Clicktoedittext Yoursitehere LOGO 发展历程 Titleinhere 1997 1999 2000 2002 2003 2005 2006 2008 2009年至今 Yoursitehere LOGO 集团战略 规模取胜 规模 品牌 规模 品牌 Yoursitehere LOGO 核心优势 运营优势 规模优势 核心优势 Yoursitehere LOGO 恒大营销 恒大营销 Yoursitehere LOGO 二 恒大上市历史 Yoursitehere LOGO 借壳上市 2002年8月22日 广州恒大实业集团有限公司宣布 已成功受让上市公司 琼能源 原大股东海南润达实业有限公司所持有的公司法人股41864466股 占总股本的26 89 成为琼能源新的第一大股东 至此 恒大成功实现借壳上市 Yoursitehere LOGO 问题 原因 借壳上市 1 当时为什么许家印要上市 为什么选择借壳上市 为什么选择琼能源作为上市的 壳 为什么后来放弃这种方式呢 资金 IPO的操作复杂难度大 琼能源比较干净 融资不顺 遭遇资金发展瓶颈 出售琼能源壳资源可使恒大套现脱困 Yoursitehere LOGO 借壳上市 2006年8月12日 广州恒大实业集团有限公司将所持有的绿景地产所有股份 计41 864 466股法人股 占总股本26 89 全部转让给广州市天誉房地产开发有限公司 转让价款总计78 889 818元 转让价款在上市公司股权过户完成后15天内 一次性以现金支付 由此 广州天誉成为绿景地产控股股东 结果 Yoursitehere LOGO IPO 土地储备迅速膨胀 资本市场上一系列融资行为 前期准备 Yoursitehere LOGO 06年11月以三分之一股票作押向投行 金融投资者 私募4亿美元 与瑞信旗下联属公司订立结构担保贷款 额度为5亿美元 08年5月 完成35亿港元 折合约4 5亿美元的私募股权集资 IPO Yoursitehere LOGO IPO 正式启动IPO 1 3月7日 3月12日路演 2 3月12日 3月19日招股 3 3月20日晚恒大地产在香港联交所网站发布公告 宣布中止上市计划 2008年 Yoursitehere LOGO IPO 问题一 恒大IPO折戟 除了 股市大跌 和 市场形势低迷 等客观因素影响 还有其他原因吗 问题二 为什么恒大坚持逆市上市 土地储备资金链恒大的开发模式 港交所的新规则对赌协议的时间压力紧绷的资金链 Yoursitehere LOGO IPO 恒大地产主要财务数据08年招股书 截止07年9月业绩 单位 人民币百万元 Yoursitehere LOGO IPO IPO失败 面对铮铮作响的资金链 恒大怎么办 Yoursitehere LOGO IPO 6月 许家印在香港获得香港新世界集团和其他7家金融机构的私募资金5亿美元 加上之前美林银行和德意志银行等机构的5亿美元 使得其负债率下降到65 左右 项目融资分别在恒大地产与美林 恒大地产与郑裕彤旗下的周大福之间完成 投资对象分别为恒大在广州 佛山和武汉的三个物业 根据合约规定 恒大地产与美林共同开发广州恒大御景半岛 后者注资1 3亿美元 在佛山和武汉的两个项目中 恒大从周大福分别获得4 82亿元和2 72亿元的中长期贷款 一改过去 自产自销 的传统方式 找来3家代理企业全权代理旗下的42个项目 2008年 恒大地产凭借 成本价 策略 规模式开发和明星轰动营销等手段 一年内实现了销售额118亿元 IPO Yoursitehere LOGO IPO 重启IPO 经济复苏 楼市回暖 获得重量级 资本大佬 的支持 重整上市主打理念 在这次股票发行认购中 恒大引入的两位基础投资者 刘銮雄旗下的华人置业 以及郑裕彤私人持有的周大福 两分别斥资5000万美元认购 合共为1亿美元 2008年3月首度上市时 恒大只打土地储备和土地成本低这两个卖点 重启IPO后 在土地卖点以外 恒大地产主打标准化全国开发商 工场化快速开发更契合西方投资者的口胃 Yoursitehere LOGO IPO 恒大IPO惨胜如败 2009年11月5日 恒大重启IPO 成功上市 恒大弃高就低 以询价最低价3 5港元售l0亿新股 6亿旧股 并抛出派现承诺 每年派发盈利的10 作为股息 最终取得45 72倍认购倍率 恒大上市的收获仅为32亿港元 另外30亿港元则流入国际投行的腰包 按2009年12月24日收盘价4 19港元计 恒大市值628 5亿港元 成为在香港上市的大陆房地产企业龙头 Yoursitehere LOGO 恒大地产及其同行业竞争者分析 以顺驰为例 三 同行对比 Yoursitehere LOGO Yoursitehere LOGO Yoursitehere LOGO Yoursitehere LOGO Yoursitehere LOGO 顺驰特色 顺驰特色 Yoursitehere LOGO 顺驰的转折性事件 Yoursitehere LOGO 恒大特色 规模化低成本运营 项目同步迅速推进 低开高走的销售策略 以规模化 均好性的产品和服务进行快速开发 华丽舞步轨迹 与投行合作 开发模式 上市准备 Yoursitehere LOGO 恒大转折性事件 Yoursitehere LOGO 恒大与顺驰的相似之处 相似点 Yoursitehere LOGO 成王败寇之原因分析 对于风险的预先估计 IPO失败后的危机处理 宏观经济政策调节的影响 各方公关能力 IPO失败的真正原因 囤地行为 土地出让金支付的方式和时限 银行信贷 降低与提高信贷门槛 Yoursitehere LOGO 恒大与顺驰的相似经营之路 压缩项目开发周期 高效的资金管理效率 快速非稳健扩张道路 大量资金用于拿地囤地 经营模式 Yoursitehere LOGO 顺驰速度 现金流动的速度 项目销售的速度 建造周期的速度 购买土地的速度 品牌打造的速度 顺驰速度 Yoursitehere LOGO 未来恒大主战场 二三线城市突围战 四 展望 Yoursitehere LOGO 二三线城市成为房地产开放商主战场的必要性 一线城市房地产市场利润空间下降 二 三线城市必将成为 主战场 Yoursitehere LOGO 一线城市房地产市场利润空间下降 Yoursitehere LOGO 一线城市房地产市场利润空间下降 Yoursitehere LOGO 销售情况受政府政策营销较小 房地产市场刚性需求不断扩大 地价与拆迁成本低廉获利空间大 二三线城市销售额环比增长明显 二 三线城市必将成为 主战场 二三线城市成为房地产开放商主战场的必要性 Yoursitehere LOGO 1 产品线过于丰富2 江苏南通的1200万平方米土地能否正常开发 1 政府对闲置土地的态度日趋强硬2 万科 保利都纷纷转战二三线城市 竞争不断升级 1 整合了产业链资源 建立300多家的产业联盟 2 与政府良好的合作赢得政府支