房地产管理法 (2).ppt

1 第7章房地产管理法 2 第7章房地产管理法 7 1房地产管理法概述7 2房地产开发7 4房地产交易7 5房地产权属登记管理7 6房地产物业管理案例分析 3 7 1房地产管理法概述1房地产概念2房地产管理法的概念3房地产管理法的调整对象和适用范围 4 7 1房地产管理法概述7 1 1房地产概念 房地产有广义 狭义两种 广义上的房地产 包括一切作为不动产的土地 房屋及固着于土地 房屋上不可分离的部分 广义上的房地产与不动产具有同一性 狭义上的房地产仅指城市中具有商品房意义的房地产 5 对房地产概念的理解 不论是广义上的还是狭义上的房地产 从财产的含义上讲均为不动产 首先 房地产是一种财产 它可能是自然财富 如土地 也可能是人力创造的财富 如建筑物或构筑物等 其次 这种财产的位置是不能移动的 最后 房地产或不动产在法律上是指房地产所有权或不动产物权 6 7 1 2房地产管理法的概念 房地产管理法有广义与狭义之分 广义的房地产法是指调整在房地产开发 经营和各种服务活动中形成的一定社会关系的法律 法规 条例等的总称 它包括宪法 民法 经济法中有关调整房地产的条款以及土地管理法 城市规划法 城市房地产管理法等普通法的规定以及房地产行政法规 部门规章 如 城市私有房屋管理条例 城市房屋产权产籍管理办法 等 狭义的房地产法是指国家立法机关 即全国人民代表大会制定的对城市房地产关系做统一调整的基本法律 中华人民共和国城市房地产管理法 7 与房地产有关的法律 法规 城市规划法 城市私有房屋管理条例 城市房屋产权产籍管理办法 城市房地产开发经营管理条例 土地管理法 土地管理法实施条例 房地产开发企业资质管理规定 商品房销售管理办法 等 8 7 1 3房地产管理法的调整对象和适用范围 1 房地产法调整的对象 人们在房地产开发 经营 管理和服务活动中所形成的一定的社会关系 1 房地产民事关系 2 房地产行政管理关系 3 房地产经济关系 9 2 适用范围 在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权 从事房屋开发 房地产交易及实施房地产管理 应遵守房地产管理法的规定 10 7 2房地产开发7 4房地产交易7 5房地产权属登记 11 7 2房地产开发制度与政策 7 2 1房地产开发概述7 2 2对房地产开发企业的管理7 2 3对房地产开发项目的管理 12 7 2 1房地产开发概述 1 房地产开发的概念房地产开发 在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施 房屋建设的行为 包括土地开发和房屋开发 土地开发的形式 新城区土地开发 旧城改造 房屋开发的形式 在城市土地开发的基础上 进行的建筑物与构筑物的开发 如住宅 标准厂房 办公用房等 13 2 房地产开发的特点房地产开发是多部门协作活动 综合性强房地产开发投资大 风险大房地产开发周期较长政策性强3 房地产开发的基本程序 14 房地产项目开发建设程序 15 项目的选址和前期策划 工程报建 可行性研究 房地产营销 工程施工 物业管理工作 勘察设计 规划审批等 16 7 2 2对房地产开发企业的管理 1 房地产开发企业设立的条件 1 有符合公司法人登记的名称和组织机构 2 有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房 3 符合规定的注册资本 4 有4名以上持有资格证书的房地产专业 建筑工程专业的专职技术人员 2名以上持有资格证书的专职会计人员 对专业人员的要求 5 法律 法规规定的其他条件 17 2 房地产开发企业的资质等级 房地产开发企业资质管理规定 房地产开发企业的资质分为一 二 三 四等级 资质等级的划分和企业的注册资本 从事房产开发的时间 近期工作业绩和专业管理人员的数量有关 18 先按 公司法 和 城市房地产开发经营管理条例 的规定 到工商管理部门领取营业执照 在领取营业执照30日内 到房地产开发主管部门备案 主管部门在收到备案申请后30日内 向企业核发 暂定资质证书 有效期1年 3 房地产开发企业的设立 19 A 管理机关 国务院建设行政主管部门 县级以上地方政府房产开发主管部门 B 资质的审批 一级资质由省级建设行政主管部门初审 报建设厅审批 二级及二级以下的审批办法由省级建设行政主管部门制定 C 已获得资质的开发企业 由原资质审批部门对其资质进行年检 降级 注销资质证书 直至罚款 4 对房地产开发企业的资质管理 20 7 2 3对房地产开发项目的管理 房地产项目管理 人民政府对房地产开发项目从立项 设计到竣工验收的全程管理 包括 项目立项的管理 项目勘察 设计的管理 开发项目施工前的其他管理 房屋拆迁 工程建设项目报建 开发项目的施工管理与竣工验收 21 对开发项目实行质量责任制度A 房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任 WHY 开发商是项目开发的组织者 其他有关参与企业 设计 施工等 是开发商经选择的 合同关系 消费者从开发商那里购房 22 B 对质量不合格的房地产项目的处理方式 商品房交付使用后 在合理使用年限内 购买人认为主体结构质量不合格的 可以向工程质量监督单位申请重新核验 经核验 确属主体结构质量不合格的 购买人有权退房 也可协商换房 给购买人造成损失 直接损失 的 房地产开发企业应当依法承担赔偿责任 23 质量不合格之房屋交付 房屋主体质量不合格与房屋质量瑕疵 房屋买卖合同签订后 卖方应按国家法律规定的房屋质量标准及双方约定标准交付房屋 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第12条规定 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用 或者房屋交付使用后 房屋主体结构质量经核验确属不合格 买受人可以请求解除合同和赔偿损失 第13条规定 因房屋质量问题严重影响正常居住使用 买受人可以请求解除合同和赔偿损失 交付使用的房屋存在质量问题 在保修期内 出卖人应当承担修复责任 出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的 买受人可以自行或者委托他人修复 修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担 24 案例1 背景 某房地产开发公司按期对房屋验收交付给业主入住一年后 业主发现一栋楼外墙开裂 女儿墙倒塌 屋内渗水 屋顶遮阳板严重破损 门立柱走形等 遂向开发商反映 开发商根据业主的反映对屋顶遮阳板进行了更换 对墙体开裂 认为是墙体的伸缩缝没有按规范处理 但不影响住宅的使用 至于门立柱的走形则是地基正常沉降所引起的 但业主普遍认为房屋质量存在重大隐患 不能满足结构安全要求 因此 要求开发商给予退房 为此 双方发生争议 业主诉至法院 25 案例1 法院对房屋质量委托有关部门进行鉴定 鉴定结论为 房屋存在严重的质量缺陷 已经严重影响到房屋的结构安全和使用安全 需要通过加固补强的方式解决 开发商提出追加建筑工程公司为第三人 法院认为 开发商交付给业主的房屋存在质量问题 应负完全责任 第三人在工程施工中偷工减料 以次充好是导致房屋质量缺陷的根本原因 建筑工程公司应当承担相应的法律责任 法院判决 建筑工程公司在原设计单位提出加固方案后 进行补墙施工 承担全部施工费用 26 案例1评析 该房屋经有关部门的鉴定属于房屋存在严重的质量缺陷 已经严重影响到房屋的结构安全和使用安全的 即使加固补墙 对房屋价值的严重影响是不言而喻的 因此 业主提出解除合同 赔偿损失应得到支持 27 开发项目施工前的其他管理开发项目施工前的其他管理 房屋拆迁 勘察设计管理 招标投标 施工图审查 质量监督登记 安全监督登记 工程承发包合同备案等 28 1 有关城市房屋拆迁工作的常识 城市房屋拆迁是房地产开发和建设的前提工作 开发公司在取得 国有土地使用权批准文件 后 办理 拆迁许可证 后 方可进行拆迁 开发公司可自行拆迁 也可委托拆迁公司拆迁 在与95 的被拆迁人达成 拆迁协议 后 拆迁实施 拆迁协议主要涉及 补偿方式 补偿金额 安置房的面积和位置 搬迁过渡期限和方式 搬迁期限等 如双方未达成协议 可采取裁决 仲裁 依法起诉的方式解决 这项工作涉及面广 政策性强 需熟练掌握 城市房屋拆迁管理条例 29 2 城市房屋拆迁的管理体制 国家城市房屋拆迁管理部门 国务院建设行政主管部门 其管理职责是负责全国城市房屋拆迁工作的监督管理 地方房屋拆迁管理部门 县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门 其管理职责是对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理 县级以上地方人民政府有关部门 如工商 公安 文化 环境等是拆迁的协管部门 其各自的职责按 拆迁条例 的规定 配合拆迁管理工作 30 3 城市房屋拆迁工作程序 拆迁单位提出申请 项目批文 建设用地规划许可证 土地转让合同或土地划拨决定书 拆迁计划和方案 拆迁补偿安置的资金证明 拆迁管理部门审批 发 房屋拆迁许可证 发布房屋拆迁公告 31 拆迁单位和被拆迁人协商 签订补偿安置协议 协议是拆迁双方民事权利义务关系的合同 内容主要为补偿方式和金额 过渡问题 搬迁期限 违约责任和解决争议的办法 实施拆迁 房屋拆除后30日内到房产行政主管部门办理产权注销登记手续 缴销原房屋权属证书 32 拆迁的方式 拆迁人自行拆迁 委托拆迁公司 拆迁公司应取得拆迁资格 拆迁人应具备拆迁资格 33 7 4房地产交易制度与政策 7 4 1房地产交易概述7 4 2房地产转让7 4 3商品房销售 34 7 4房地产交易管理概述 7 4 1房地产交易的概念1 房地产交易的概念 当事人之间进行的房地产转让 房地产抵押和房屋租赁的活动 均属房地产交易活动管理的范围 其交易活动应通过交易所进行 35 2 城市房地产交易形式 城市房地产管理法 规定 房地产交易包括三种形式 房地产转让房地产抵押房屋租赁 36 1 房地产交易中房随地走或地随房走的权属不可分离原则房地产转让 抵押时 房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让 抵押 2 房地产交易中的基本制度 37 2 房地产价格评估的原则国家实行房地产价格评估制度 它是房地产转让 抵押 租赁等交易行为过程中的一项必不可少的基础性工作 房地产价格评估 应当遵循公正 公平 公开的原则 按照国家规定的技术标准和评估程序 以基准地价 标定地价和各类房屋的重置价格为基础 参照当地的市场价格进行评估 38 房地产价格的评估 是指房地产专业估价人员根据估价目的 遵循估价原则 按照估价程序 采用科学的估价方法 并结合估价经验与影响房地产价格因素的分析对房地产最可能实现的合理价格作出的推测与判断 基准地价 按不同的土地级别 区域分别评估和测算的商业 工业 住宅等各类用地的平均价格 39 标定地价 在基准地价的基础上 按土地使用年限 地块大小 形状 容积率 微观区位 市场行情条件 估算出的具体地块在某一时期的价格 房屋的重置价格 按照当前的建筑技术和工艺水平 建筑材料价格 人工和运输费用条件下 重新建造同类结构 式样 质量标准的房屋标准价 基准地价 标定地价和各类房屋的重置价格由政府定期确定并公布 40 3 房地产成交价格申报的原则 城市房地产管理法 中 房地产权利人转让房地产 应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价 不得瞒报或者作不实的申报 城市房地产转让管理规定 中 房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书 当事人的合法证明 转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请 并申报成交价格 41 房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据 成交价格明显低于正常市场价格的 以评估价格作为缴纳税费的依据 42 1 房地产转让的概念 城市房地产管理法 规定 房地产转让 是指房地产权利人通过买卖 赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为 7 4 2房地产转让 43 其他合法的转让方式 1 以房地产作价入股 与他人成立法人企业 房地产权属发生变更的 2 一方提供土地使用权 另一方或多方提供资金 合资 合作开发经营房地产 而使房地产权属发生变更的 3 因企业被收购 兼并或合并 房地产权属随之转移的 4 以房地产抵债的 5 法律 法规规定的其他情形 44 以出让方式取得土地使用权的房地产转让 应当符合的条件 1 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金 并取得土地使用权证书 2 按照出让合同约定进行投资开发 属于房屋建设工程的 完成开发投资总额的百分之二十五以上 属于成片开发土地的 形成工业用地或者其他建设用地条件 3 转让房地产时房屋己经建成的 还应当持有房屋所有权证书 2房地产转让的条件 45 以划拨方式取得土地使用权的房地产转让 应当符合的条件 1 按照国务院规定 报有批准权的人民政府审批 2 有批准权的人民政府准予转让的 应当由受让方办理土地使用权出让手续 并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金 46 3房地产不得转让的情形 1 以出让方式取得土地使用权的 不符合 中华人民共和国城市房地产管理法 第38条规定的条件的 2 司法机关和行政机关依法裁定 决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 3 依法收回土地使用权的 4 共有房地产 未经其他共有人书面同意的 5 权属有争议的 6 未依法登记领取权属证书的 7 法律 行政法规规定禁止转让的其他情形 47 4房地产转让的程序 当事人签订书面转让合同 双方在合同签订90日内 持产权证 双方的合法证明 转让合同等文件申请转让 并申报成交价格 房地产管理部门核实成交价 必要时现场查勘和评估 当事人缴纳有关税费 房产管理部门办理房屋权属登记手续 核发权属证书 48 5房地产转让时土地使用权的转让问题 以出让方式取得土地使用权的房地产转让时 受让人所取得的土地使用权的权利 义务范围应当与转让人所原有的权利和承担的义务范围相一致 以出让方式取得土地使用权 可以在不同土地使用者之间多次转让 但土地使用权出让合同约定的使用年限不变 49 对划拨土地的房地产转让 经有关政府批准转让后 对土地办理出让手续 变更土地性质 受让方缴纳土地出让金 50 1 商品房预售 1 商品房预售的概念 商品房预售指房地产开发公司与购房者约定 由购房者交付定金或预付款 而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为 7 4 3商品房销售管理 51 商品房预售 应当符合下列条件 1 已交付全部土地使用权出让金 取得土地使用权证书 2 持有建设工程规划许可证和施工许可证 3 按提供预售的商品房计算 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上 多层主体封顶 并已经确定施工进度和竣工交付日期 4 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记 取得 商品房预售许可证 2 商品房预售的条件 52 3 商品房预售合同登记备案与交付 商品房销售人应在签约之日起30日内 持预售合同到房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续 预售的商品房交付使用之日起90日内 承购人持合同等到房产管理部门办理权属登记手续禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让 53 建荣 福建 房地产有限公司与福建省工艺品进出口公司预售商品房合同纠纷案 2009年8月1日 福建省工艺品进出口公司 以下简称工艺品公司 与建荣 福建 房地产有限公司 以下简称建荣公司 签订 房屋买卖合同 约定工艺品公司购建荣公司写字楼5 14层及地下层车位20个 总价款3060万元 并约定了付款期限及违约责任 同日 双方又签订 补充合同 约定建荣公司确认工艺品公司2008年2月至4月期间提供给建荣公司的 暂借款 人民币1500万元为上述 房屋买卖合同 项下的购房款 后双方发生纠纷诉至法院 54 法院经审查 建荣公司在签订合同时已取国有土地使用权证和建设用地许可证 但未取得建设工程规划许可证及商品房预售许可证 该工程也未开工建设 故双方当事人签订的 房屋买卖合同 因违反 中华人民共和国城市房地产管理法 的规定而无效 对无效合同双方当事人均有责任 工艺品公司负次要责任 建荣公司负主要责任 建荣公司应返还工艺品公司1500万元 并按银行同期资款利率计算利息 55 1 商品房销售管理办法 规定商品房现售 必须符合以下条件 1 出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书 2 取得土地使用权证书或使用土地的批准文件 3 持有建设工程规划许可证和施工许可证 4 已通过竣工验收 5 拆迁安置已经落实 6 供水 供电 供热 燃气 通讯等配套设施设备交付使用条件 其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期 7 物业管理方案已经落实 2 商品房现房销售 56 2 商品房销售代理 房地产销售代理 开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式 销售代理要 签订书面委托合同 并收取委托方的佣金 57 3 商品房销售中禁止的行为 开发企业不得在未解除商品房买卖合同前 将作为合同标的物的商品房再销售给他人 不符合商品房销售条件的 开发企业不得销售商品房 不得收取任何预定款性质的费用 商品住宅按套销售 不得分割拆零销售 58 4 商品房买卖合同与价格 合同主要内容见 商品房买卖合同示范文本 商品房销售的计价方式 按套 单元 计价 按套内建筑面积计价 按建筑面积计价 现行主要的计价方式 按建筑面积计价 建筑面积 套内建筑面积 分摊面积 59 对商品房面积误差的处理 合同双方应在 商品房销售合同 中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式 如双方无约定 按国家规定处理 计算面积误差比 具体为 60 面积误差比的计算公式为 面积误差比 100 产权登记面积 合同约定面积合同约定面积 61 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第14条以及建设部 商品房销售管理办法 第19条 第20条之规定 按套内建筑面积或者建筑面积计价的 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符 合同有约定的 按照约定处理 合同没有约定或者约定不明确的 按照以下原则处理 1 面积误差比绝对值在3 以内 含3 按照合同约定的价格据实结算 买受人请求解除合同的 不予支持 62 2 面积误差比绝对值超出3 买受人请求解除合同 返还已付购房款及利息的 应予支持 买受人同意继续履行合同 房屋实际面积大于合同约定面积的 面积误差比在3 以内 含3 部分的房价款由买受人按照约定的价格补足 面积误差比超出3 部分的房价款由出卖人承担 所有权归买受人 63 房屋实际面积小于合同约定面积的 面积误差比在3 以内 含3 部分的房价款及利息由出卖人返还买受人 面积误差比超过3 部分的房价款由出卖人双倍返还买受人 64 商品房销售案例 某甲购买某房地产开发公司商品房一套 合同约定房屋面积为123平方米 对合同面积与交付面积不一致的处理未作约定 双方签订合同后 某甲交付了全部购房款 开发公司也按期交付房屋给某甲 某甲即对该房进行了装修 某甲入住该房后 总觉房屋面积没有自己想像的那样大 于是 某甲请来房屋勘测大队进行房屋面积测定 没想到该房屋面积比合同约定面积少了9 5平方米 为此 某甲与房地产开发公司协商 要求双倍返还不足面积部分的房款 65 消费者保护法 有关双倍赔偿的规定 消费者保护法 第49条 经营者提供商品或服务有欺诈行为的 应当根据消费者的要求增加赔偿其受到的损失 增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用的一倍 66 某甲提出 根据 消费者保护法 要求开发商承担双倍返还之义务 开发商则同意返还不足面积部分的房款 但不同意双倍返还 开发商认为商品房买卖不适用 消费者保护法 67 案例评析 本案中 如能证明开发商主观上有故意或恶意 则可以认定有欺诈行为 但如果不能证明 则不构成欺诈 不能要求所有不足部分房屋面积的双倍返还 某甲 则有权选择解除合同并要求赔偿损失或选择要求继续履行合同 并要求面积误差比在3 以内部分返还房款及利息损失 面积误差比超过3 部分的房款双倍返还 68 7 5房地产权属登记制度与政策 7 5 1房地产权属登记制度7 5 2房地产产权证书7 5 3房地产权属登记 69 7 5 1房地产权属登记制度 1 房地产权属登记的概念房地产权属登记 法律授权的权威机构依法对房地产的权属现状及变更予以确认的一项重要活动 包括对土地使用权和房屋所有权及由上述权利产生的抵押权等房地产他项权利进行的登记 房地产权属登记是现代房地产制度的基础 房地产管理的核心 70 2 房地产权属登记的任务房地产登记发证与注销 其经常性工作是初始取得的土地使用权 新建房屋所有权 房地产权属的转让和变更等的登记 核实 确权和发证工作 房地产灭失 土地使用权年限届满等的注销工作 房地产权属登记信息化 将商品房预售许可 预售合同登记备案 房屋权属登记等信息整合 建立房地产权属登记的信息平台 管理房地产权属档案 为征地 拆迁房屋 处理权属纠纷提供依据 71 7 5 2房地产产权证书 1 房地产产权证国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度 房屋权属证书是拥有房屋并对房屋行使占有 使用 收益 处分权利的唯一合法凭证 房地产产权证书分 土地证书 房屋产权证书 房地产权证书 72 土地证书 分 国有土地使用权证 集体土地所有证 集体土地建设用地使用证 房屋产权证书 分 房屋所有权证 房屋共有权保持证 房屋他项权证 统一的房地产权证书 以一个证书取代以上两个证书 县级以上人民政府由一个部门负责房产管理和土地管理工作 可以制作 颁布统一的房地产权证书 73 房屋他项权证 如果购房者通过按揭方式购买房产 办理抵押手续后 银行作为抵押权人持有相关部门出具的 房屋他项权证 一旦借款人到期无法偿还借款 银行行使抵押权 有权将该房产变卖以收回借款 如果购房者购买的是期房 在办理抵贷款时 一般还没有取得房产证 在办理抵押贷款手续后 房产证办下来后置于产权产籍处抵押科 整个过程银行一直持有 他项权利证书 一直到购房者还清贷款为止 74 房屋他项权证 简单地说 就是购房者在未还清贷款前 虽拥有房屋产权 但没有处置权 如果购房者到期无法还清贷款 银行作为抵押权人凭他项权利证书可以处置该套房产 房屋他项权证 是房屋产权登记机关颁发给抵押权人或者典权人等他项权利人的法定凭证 房屋他项权证书由他项权利人收执 他项权利人依法凭证行使他项权利 受国家法律保护 75 1 我国房屋所有权登记发证的法定机关 房地产管理部门 城市房地产管理法 规定 由县级以上人民政府房产管理部门核实 颁发房屋所有权书 一个城市只设一个房屋权属登记机关 此机关办理的房屋所有权登记 发放房屋所有权书 具有法律效力 受国家法律的保护 7 5 3房地产权属登记 76 2 房地产权属登记的范围城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权都属于房地产权属登记的范围 除此之外的其他房屋权属登记参照 城市房屋权属登记管理办法 执行 77 房地产权属登记包括土地登记和房屋登记两种 房地产权属登记类别分为 总登记初始登记转移或变更登记抵押权及他物权登记注销登记预告登记 3 房地产权属登记的种类及各要求 78 总登记 县级以上人民政府根据需要 在一定期限内对本行政区内的全部或特定区域内的土地进行的全面权属登记 初始登记 对最初取得的房地产进行登记 分土地使用权初始登记和新建房屋所有权初始登记 79 新建房屋初始登记 在依法取得的房地产开发用地上建成房屋 应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记 由其核实并颁发房屋所有权证书 80 房屋转移登记与房屋变更登记 房屋转移登记 房屋因买卖 赠与 交换 继承 划拨 转让 分割 合并 裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记 房屋变更登记 是指房地产权利人因法定名称改变 或是房屋状况发生变化而进行的登记 房屋的所有权没有发生实质性的变动 81 抵押权及他物权登记 抵押权及他物权登记 在房地产上设定抵押权 典等他物权时应办理的抵押权及他物权登记 一般由县级以上人民政府规定的部门办理抵押登记 如青岛市为房产担保中心负责 82 4 房地产权属登记程序受理登记申请权属审核核准登记公告颁发权属证书等程序进行 83 5 几种特殊的权属登记 商品房的初始登记在建工程抵押登记和预售商品房抵押 84 商品房的初始登记 房地产开发企业在合法获得开发用地 建成房屋后 凭土地使用权证书向房产管理部门申请登记 由房产管理部门核实 颁发房屋所有权证书 房产管理部门将房屋状况按套记录在案 购买商品房的客户凭借购房合同和发票直接办理房产交易和转移登记手续 85 在建工程抵押登记和预售商品房抵押 在建工程抵押时 登记机关在办理登记时 对抵押合同的内容进行审核 在建工程竣工时 如抵押权仍未消灭 抵押人在申请领取房屋权属证书时 应重新办理房产抵押登记 房屋权属机关在受理预购商品房抵押登记时 审核出售商品房的一方是否获得预售许可证 房屋竣工交付使用 对已办理预购商品房抵押登记的 应在领取房屋所有权证时办理房屋抵押登记 86 6 我国的房地产权属登记制度的特点 房地产权属登记对当事人房地产权利的取得 变更 丧失均依法登记 为动态登记 不登记 不具备对抗第三人的效力 房地产权属登记有公信力 房地产权属登记实行及时登记制度 初始登记后 权利的转移 变更等均有时间期限 颁发权利证书 87 案例1 武汉一个房地产开发商仅开发了139套商品房 结果这个开发商对外签订了175套商品房的买卖合同 当然这175份买卖合同中至少有36个买受人最终没有得到房子 这36个买受人将开发商告到法院 法院却判定这36份买卖合同无效 合同无效 就是不能产生当事人所期待的结果 当事人不受合同的约束 88 因此 按法院的判决 该案中的开发商并不受合同的约束 结果这36个买受人不仅未得到合同约定的房屋 而且其依照合同具有的其他保护性权利也丧失了 法院的判决引起这36个买受人的强烈不满 这36个老百姓搞不懂 为什么我们签订的合同和其他买受人签订的合同 不管是内容和订立合同的方式都是一样的 而人家的有效 我们的却无效 我们为什么不能主张合同权利 89 法院给这些老百姓的答复是 根据最高人民法院的司法解释以及我国房地产管理法的规定 不动产的买卖合同不经登记者不生效 所以这些合同当然无效 90 案例2 2002年12月8日 原 被告双方协商后 由被告出具一份买房合约给原告 其主要内容是 被告自有房屋一幢 以人民币283000元的价格出卖给原告 定金人民币10000元 在12月15日前房款两清 违约方按房价的20 支付违约金给对方 原告当即交付给被告定金人民币10000元 在原告要交纳房价给被告时被告反悔 不同意将该房屋出卖给原告 原告主张该买卖合同是合法有效的 被告应按合同约定履行义务 要求被告双倍返还定金 并支付违约金的责任 91 被告辩解该房屋的价格远远超过人民币283000元 被告虽然在买房合约上签名的 但原告未签名 该合约只是收取定金的凭据 而不是房屋买卖的书面合同 且双方没有到房产部门办理过户登记手续 是无效的合同 我只同意返还定金人民币10000元 一审法院经审理认为 被告将自有的一幢房屋出卖给原告 且收取后原告的交纳的证约定金10000元 虽然被告出具给原告的买房合约上没有原告的签名 但原告始终承认该合约 该合约是原 被告双方真实的意思表示 是合法有效的 92 虽然原告 被告之间的房屋买卖未办理产权过户登记手续 但并不影响合同该房屋买卖合同的成立 后被告提出反悔 拒绝出卖该房屋 构成违约 被告应当承担违约的民事责任 据此判决 被告应返还给原告定金10000元和偿付给原告违约金56600元 93 点评 第一个案例中 法院受到我国的既有不当法律文本和司法实践影响 第二个案例相反 法院并没有受到我国既有的不当法律文本和司法实践的影响 而是依据债权合同的特性和其一般的生效要件来判断房地产买卖合同的效力问题 从实践角度来看 有效地保护了此类买卖合同中买受人的利益 物业管理概述 一 物业及