当地商品房价格调查研究1.docx

当地商品房价格调查研究内容摘要:随着我国市场经济体制的不断完善和发展,以商品房为代表的房地产行业已经逐渐成为了推动我国经济发展的一个重要因素，成为了国民经济的支柱产业。但与此同时,我国商品房的价格近几年来是一路飙升,问题日趋严重。在假期的这一个月内,通过我对成都南充等地商品房销售的走访和调查,我得出了以下观点:商品房价格的增长幅度虽然得到了控制,但仍在缓慢增长；居民的人均收入的增长赶不上商品房价格的增长,所以很多人仍然买房难；国家出台的调控房价的措施效果不大。以下是正文。 正文：人是有智慧的高等动物,不同于其他生物,人必须有一个固定安乐的住所,那颗飘零的心才能安定下来。唐代诗人杜甫在茅屋为秋风所破歌中写道:“安得广夏千万间,大庇天下寒士尽欢颜,呜呼,何时眼前突兀现此屋,吾庐独破受冻死亦足”。由此可见,有一所能够居住舒适的房屋是多么重要。一南充市和成都市商品房价格现状自从2007年党的十七大提出要建设“社会主义和谐社会”起,人民的物质文化和精神文化都得到了很大的提高。但是在稳步和谐的发展之中,中国也出现了看病难、就业难和住房难等诸多问题。这其中，住房难是最让人头疼的问题，也是我最关心的问题。商品房来源已久，它的兴起大概是在上世纪八十年代,正是市场经济蓬勃发展的时代。在二十世纪开始后,它达到了最为火热的高潮。因为在最近这十年内，商品房的价格一路飙升，到了“居高不下”的地步。很多城镇中的居民，他们一生的积蓄都难以购买一套梦想中的房子，所以许多人只能望房兴叹了。人均收入近年来在不断增长，这是由于物质文化和经济水品提高的结果，但同时房价也在增长，它的增长速度远远超过了人均可支配收入的增长速度。这使得购房的难度进一步增大。以南充市为例，2012年普通商品房成交均价是5201元平方米，2011年是4100元平方米。增长了近1100元/平方米。而南充市2011至2012年的人均收入增长只有720元，低于商品房的增长幅度。因此，人民买房更难了。而这只是二线城市南充的基本情况，在一线城市成都，2012年的房屋均价为9138元/平方米，较上一年涨幅为6.26%。望着接近万元的房价，购买压力可想而知。我随机走访了几位在南充市居住的普通居民，询问了他们对目前房价过高的看法。陈女士，家住在南充市高坪区清溪街，农村户口，2007年进入城里经商成为了一位个体商业户。2010年用辛辛苦苦赚来的钱买了一套100m2的三室一厅的商品房，花了41万多。说起房价高的问题，她说；“幸好买的早，不然到今年又得多花几万块。房价高也没办法。也只有硬头皮着买，谁让我们想在城里安家呢”。她笑了笑。而另一位也在城里打工的张先生，他的情况却不容乐观。他的儿子今年刚大学毕业，一家还住在租来的房子里。说道买房，他激动地说：“想买，可是买不起，砸锅卖铁也买不起。眼看着儿子快要到结婚的年龄，连一个安身的住所都没有。”据了解，他家每月纯收入只有五六千元，压力实在很大。我也询问了一些房地产经营商，他们说今年的商品房行情仍然火热，许多楼盘一开盘便被抢售一空。通过这些例子我们可以得出现状：二线城市房价远低于一线大型城市;房价的增长已经变得缓慢，短期内不会下降，只会上升;但是面对这么疯狂的房价，商品房对于人们来说仍然是供不应求。 针对目前房价过高的格局，国务院早在2009年和2010年就出台了诸如加息，提高首付，限购令，征收房产税，提高契税等措施，旨在稳定房价，不让其变态增长。政府也大力鼓励开发商对中小型商品房的开发，也是基于对低收入群体购房难的考虑。两三年过去了，房价该涨的还是涨了，人民买房更加困难了，这些法规的效果可能是微乎其微。为什么房价会居高不下？我思考良久，这其实是一个非常复杂的问题。二南充市房地产价格居高不下的成因分析。（一）、居民收入增加是推动房地产价格上涨的一个原因，房地产产业的发展是社会经济发展的重要特征之一，在一定程度上反映了居民收入的增加，有余钱投资，从收入变动情况看，2012年南充城镇居民人均可支配收入达到22000元，比上年增长13.8%，比2010年增长29.50%，与此同时，居民的住房观念也发生了变化，不再仅满足于现有的低级基本的居住功能的房子，而更垂青开发商的品牌以及社区文化、景观环境、物业服务等，从而刺激了房地产行业的发展以及价格的不断爬升。近几年，房地产业已成为地方经济的支柱产业之一，而且带动相关产业30余个，拉动内需，刺激消费。反过来，持续快速的经济发展，也必然将为房地产行业提供强大而稳定的后援，创造出更大的市场需求空间。（二）、供求关系矛盾的加剧也是房价上涨的重要原因之一。虽然价值决定商品的价格，而供求关系则是影响价格的最重要的因素。目前，南充市商品房仍然保持了供不应求的现状，南充作为川东北政治经济文化中心，由于城镇市政建设的发展和居民生活环境的改变，新增了以下几类购房群体：一是有一定经济基础的干部职工换新居；二是撤乡并镇、整合教育资源等主客观因素，一线单位的干部职工在镇区买房定居。三是涌入城市的打工人群，他们打算在城市里定居。四是加快城镇市政建设，旧房拆迁改造，迁入新居。五是提前给小孩置办住所，为今后的成家立业做准备。六是年轻人结婚买房。这两年是80后一代结婚较为集中的年份，跟着年轻人观念的不断转变，婚前买房在年轻人群中成为一种趋向。以上六种购房因素的产生不断刺激了商品房需求量大增，而相应的商品房供应却无法满足需求，造成供需矛盾得不到根本解决，是南充市商品房价格居高不下的重要缘故原由。（三）、房地产建筑成本不断增加。最近几年来，房地产建筑工程所需的劳力、材料价格不断爬升，据统计，劳动合同法实施后，以2010-2012年为例，以2010年为基础，2010-2011年建筑行业的人工成本分别上升了23.10%至38.50%；其次是这两年建筑原材料价格的上升，钢材价格分别上升了 6.90%，16.40%；水泥价格分别上涨了1.30%，2.60%；砖、玻璃、门窗等相关建筑材料也都在大幅上升，加之房地产企业营销以及开发成本的上升，均导致了房地产价格的不断上升。（四）、国家宏观调控政策未落实到位，导致持币待购者突然涌入。2008年至2009年底，国家针对房价增长过快的环境下发了一系列文件进行宏观调控，许多即将买房的人期盼在国家的宏观调控下，房价会有所下降，随即转变为持币待购，结果发现国家的宏观调控政策并没有发挥应有的作用，房价反而越来越高，为了避免在房价高位购房，许多持币观望者火烧睫毛的开始购房，形成了一股集中购房的热潮，在一定程度上推动近几年南充市房价的爬升。（五）深层次的原因，我认为是没有处理好地方政府和中央的关系。2009年的一份文件中表明，09年我国国房地产土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额共计1851.85亿元，占我国2009年全部税收收入增收额的5291亿元的35%。一年当中全国税收收入的增长额超过三分之一来自于房地产业。而这些收入大部分是归地方所有，不上交中央。记得以前一位老师说过，中央拿走了地方大部分税收收入，只留下了一小部分供地方政府发展使用。为此，地方政府是有苦难言，而地方政府也有自己的办法，就是发展商品房经济，增加收入。所以，无论中央怎么调控，只要地方政府仍在大力发展商品房，房价永远下不来。所以，最终的解决办法是，妥善地处理好地方政府和中央的关系，才能阻止房价上涨。三目前可行的调控房价的几点措施。（一）、尽快解决供求矛盾，重点是加快中小户型、中低廉商品住房和经济适用房、廉租房建设，着力解决中低收入群体的住房问题，对集中购买商品房的人员进行分流，改善房地产市场供应的结构性矛盾以及市场布局，缓解供求紧张的现状。（二）、加强宏观调控措施，切合实际发挥作用。进一步细化政府利用税收、银行贷款、土地供应政策等方面宏观调节控制的主渠道作用，在相关政策出台前进行深入细致的调查研究，结合本地房地产发展的现实，拟定出科学有效的措施，解决房价涨幅过快的环境。同时避免伤及房地产业的发展，造成大起大落。（三）、转变开发商的以及居民的观念。引导房地产商转变思想，适应新的市场形势，深层次探索研究，在政府的宏观调控下，为不同层次的消费群体建不同价位的房产，以满足更多的市场需求。同时，加大宣传力度，引导消费者看清市场风险，理性消费，树立量力而为的正确消费意识，调整以及优化供给结构，形成住房消费的合理层次，倡导各取所需，合理消费，满足大部分人“住有所居”的需求。（四）、规范房地产市场秩序。建立完善房地产市场的信息发布系统，不断加强楼市的信息透明度，使市场需求以及房价指数得到全面及时的发布，进一步加强房地产市场的监管力度，严厉打击房地产市场的违法行为，规范房地产市场秩序，维护开发商以及消费者权益。结语：通过这次的社会调查，发现了南充市房地产行业中诸多涉及的相关问题。随着西部大开发的进程加深，南充的经济也在不断发展中，但持续上涨的房地产价格使得一些普通老百姓无力承担高额房价，虽然建成的楼盘令郎满目但大多数人只能放眼观望，房地产不合理的开发导致了有房没人买没人住的现象，还有部分人群每户拥有多处房