（国民经济学专业论文）城市住宅市场供需研究——以杭州市为例.pdf

论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外， 本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成 果。对本文的研究作出重要贡献的个人和集体，均己在文中以明 确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 签名：铉座 日期：2 0 0 7 年6 月1 日 浙江大学硕士学位论文 城市住宅市场供需研究 摘要 改革开放以来，中国经济快速发展，房地产业也逐步成为国民经济的主导产业。其 中住宅是我国房地产开发投资的主体，投资持续快速增长，占比不断提高。然而，近年 来中国许多城市房价快速上扬，逐渐脱离了普通市民的承受能力，影响了城市居民的生 活质量，也给经济的健康发展带来了隐患。 本文以杭州为例对城市商品住宅供需情况进行了研究，其中包括城市商品住宅的供 需评价和发展趋势判断两部分。供需评价主要结合国内外研究工具与经验判断，研究城 市商品住宅市场的历史及现状。在发展趋势判断上，以经济发展、人口增长为需求演变 研究的切入点，以出让土地面积、土地价格、开发成本、目标利润作为供给演变研究的 切入点，通过对供需影响因素的分析，得出城市商品住宅供需发展的趋势判断。 本文的创新点在于构建了商品住宅供需评价和发展趋势判断体系，并有针对性地提 出了实现供需有效均衡的对策措旅。在实证研究中，较多地结合开发商行为因素，对住 宅开发进度、销售进度、成本、利润等方面进行了深入的分析，从而得以对供给趋势做 出更加准确的判断。此外，本文以供需的有效均衡为目标，为政府实现城市商品住宅供 需提出了对策：以物业税抑制投资与投机性需求，调整需求总量与结构，进而影响供给 与价格；在此基础上，政府的主要精力放在完善转移支付、增进信息效率、推进自由竞 争市场的建立等工作上。 本文主要采用理论研究与实证分析相结合，并以实证分析为主的方法。综合运用国 内外房地产发展趋势的判断指标，广泛收集杭州市商品住宅开发、竣工、销售以及人均 面积、空置率等统计数据，并结合城市经济发展状况与趋势，进行了较深入的实证研究， 通过对杭州市商品住宅的供需分析，揭示城市商品住宅发展的一般规律，并提出了一些 可行的对策和建议。 关键词：城市商品住宅供需研究市场评价供需发展趋势均衡对策 3 浙江大学硕士学位论文 城市住宅市场供需研究 a b s t r a c t s i n c et h er e f o r ma n do p e np o l i c y ，t h ec h i n e s ee c o n o m yf a s t d e v e l o p m c o t , t h er e a le s t a t ei n d u s t r ya l s o g r a d u a l l y h a s c o m ot h e n a t i o n a lo c o n m yt h el e a d i n gi n d u s t r y h o u s i n gi s0 1 1 1 c o u n a y p r o p e r t y d e v e l o p m c o ti n v e s t m e n tm a i nb o d y ，t h ei n v e s t m e n tc o n t i n u e sf a s tt o g r o w ，o c c u p i e sc o m p a r e s u n c e a s i n g l ye u h a n c e s , b e p a 3 m e st h er e l a t i o n s n a t i o n a le c o n o m ya n dt h ep e o p l e sf i v e l i h o o dt h ep i l l a r i n , l u s t w h o w e v e rt h er e c e n ty e m - sc h i n am m 哆c i t i e sh o u s ep r i c e sf a s tt o m , g r a d u a l l yh a sb e e ns e p a r a t e d f r o mt h eo r d i n a r yr e s i d c o t sb e a r i n g c a p a c i t y ，h a sa f f e c t e dc i t yp e o p l e sq u a l i t yo fl i f e , a l s oh a sb r o n g h t t h e e c o n o m i c a ld e v e l o p m e n th i d d e nd a n g e r t h i sa r t i c l eh a sc o n d u c t e dt h ec i t yc o m m o d i t yh o u s i n gs u p p l ya n d d e m a n dr e s c m c h t a k eh a n g z h o na s t h ee x a m p l e , d i v i d e si n t ot h es u p p l y a n dd e m a n da p p r a i s a la n dt h ed e v e l o p m e n tt e n d e n c yj u d g e st w o p a r t s t h es u p p l ya n dd e m a n da p p r a i s a lm a i n l yu n i f i e st h ed o m e s t i ca n d f o r e i g nr e s e a r c ht o o la n dt h e e x p e r i e n c ej u d g e s ，s t u d i e s t h ec i t y c o m m o d i t yh o u s i n gh i s t o wa n dt h ep r e s e n ts i t u a t i o n ，t h e d e v e l o p m c o t t c o d e n c yj u g g e m c o tt a k et h ee c o n o m i c a ld e v e l o p m e n t , t h ep o p u l a t i o n g r o v d ha sw e l la sm u s t o n l yt h e nw i t h s t a n dt h ep - c or e s e a r c ha st h e c i t yc o m m o d i t yh o u s i n gr i g i dd e m a n dt o t a lq u a n t i t yt oc u ti n t o t h e s p o t , m i l st h el a n dm e a , t h el a n dp f ! i ，t h ed e v e l o p m e n tc o s t , t h e g o a lp r o f i tc u t sm t ot h es p o ta st h e s u p p l i e st o t a lq u a n t i t y a n d t h e s u p p l i e s f i x e d p r i c et e n d e n c yj u d g e m c o t , o b t a i n s t ot h e c i t y c o n u n o d i t y h o n s i n gs u p p l ya n dd e m a n dt e n d e n c y j u d g e m e n ts y s t e m t h i sa r t i c l ei n n o v a t i o ns p o tl a yi nh a sc o n s t r u c t e dt h ec o m m o d i t y h o u s i n gs u p p l ya n dd e m a n d a p p r a i s a la n dt h et e n d e n c y j u d g e m e n ts y s t e m ，a n dh a dp o i n t e dp r o p o s e dt h er e a l i z a t i o ns u p p l ya n dd e m a n d e f f e c t i v e b a l a n c e dc o u n t e r m e a s u r em e a 目l r e i nr e a ld i a g n o s i sr e s e a r c h n o to n l y c o n s i d e r a t i o nl a n ds u p p l i e s , m 0 1 c o , 陀, l t h eu n i o nd e v e l o p e rb e h a v i o r , t o h o u s i n g 鹪p e c t 铀ds oo nd e v e l o p m e n tp r o g r e s s ，s a l e sp r o g r e s s ， c o s t ，p r o f i tc a m e so nam o r et h o r o u g ha n a l y s i s ，t h u sc a nm a k eam o r e a c c u r a t cj u d g e m e n tt ot h es u p p l i e s t a k es u p p l ya n dd e m a n de f f c c t i v e e q u i l i b r i e ma sag o a l ，p r o p o s e dt h ec i t yc o m m o d i t yh o u s i n gs u p p l y a n d d a m a n db a l a n c e dp l c o ：b yp r o p e r t yt a xs u p p r e s s i o n i n v e s t m c o t s p c c u l a t i v ed e m a n d ，a d j u s t m e n td e m a n d t o t a lq u a n t i t ya n d s t r u c t u r e ，t h e ni n f l u e n c es u p p l i e sa n dp “c e ；i nt h i sf o u n d a t i o n ，t h c g o v e m m a n td e v o t e st o c o n s u m m a t e st h es h i f tp a y m e n t , p r o m o t e st h c i n f o r m a d o ne f f i c i e n c y t h ea d v a n c e m e n tf r e ec o m p e t i t i o n m a r k e t e s t a b l i s h m c o t 4 浙江大学硕士学位论文 城市住宅市场供需研究 t h i sa r t i c l em m n l yu s e st h ef u n d a m e n t a lr e s e a r c ha n dt h er e a l d i a g n o s i sa n a l y s i su n i f i e s ，a n db yr e a l d i a g n o s i sa n a l y s i sp r i m m i l y m e t h o d t h es y n t h e s i su t i l i z e st h et h e o q ：a n dt h es y s t e mw h i c ht h e d o m e s t i c a n df o r e i g nr e l a t e dr e a le s t a t ed e v d o p m e n tt e n d e n c yt h e j u d g e m a n tt a r g e ta sw e l la sa l r e a d yh a s , w i d e l y c o l l e c t sh a n g z h o u c o m m o d i t ys t a t i s f c a ld a t aa n dt h ee x m n p l ea n ds oo nh o u s i n g d e v e l o p m e n t , c o m p l e t i o n ， s a l ea sw e l la sa v e r a g ep e rp e r s o na r e a , v a c a n c yr a t e ，u n i f i e st h eu r b a n e n o m yd e v e l o p m e n tc o n d i t i o na n d t h e t e n d e n c y ，t a k eh a n g z h o ua st h es m n p l e ，c o n d u c t st h et h o r o u g hr e a l d i a g n o s i sr e s e a r c h ，b yt h et i m e t h r o u g ht h ec a s ea n a l y s i s ，p r o m u l g a t e s t h ec i t yc o m m o d i t yh o u s i n gd e v e l o p m e n tt h eg e n e r a lr u l e ， p r o p o s e d m e e t st h en e e dt h ec o u n t e r m e a s u r em e a s l | r j e k e yw o r d ：c i t yc o m m o d i t yh o u s i n g s u p p l y dd e m a n dr e s e a r c h m a r k e ta p p r a i s a l t h et e n d e n c y o fs u p p l ya n dd e m a n db a l a n c e dc o u n k 椰e 搠l r e 浙江大学硕士学位论文 城市住宅市场供需研究 1 引言 1 1 问题的提出 改革开放以来，中国经济快速发展，房地产业也经历了从无到有，从小到大的发展 历程，逐步成为国民经济的基础产业、先导产业和支柱产业。住宅市场又是我国房地产 开发投资中的主体，投资持续快速增长，在房地产总体投资中所占比重不断提高。从国 务院发展研究中心公布的统计数据看，在1 9 9 8 年- 2 0 0 5 年期间，我国住宅投资年度增长 率均在2 1 以上，年均增速高达2 7 5 3 ，住宅投资在房地产开发投资中所占比从1 9 9 5 年的5 5 7 8 9 6 j 是高到2 0 0 5 年的6 8 3 3 ，在我国商品房总销售面积中，住宅销售面积占商 品房销售面积的比重平均为8 8 2 4 ，可以说中国的住宅产业已经成为关系国计民生的支 柱产业。 但近年来中国住宅产业的发展一方面为城市建设、城市居民生活的改善、国民经济 的快速发展等做出了积极贡献，但是另一方面房价却快速上扬，与普通市民的承受能力 脱离，为经济发展带来了隐患，影响了城市居民的生活质量。为此国家出台了一系列调 控政策，试图控制房价上涨过快趋势，诸多学者也从不同角度探讨平抑房价的可行措施， 但至今收效甚微。因此，就城市住宅市场供需演变历程进行专题研究，尤其是深入研究 区域需求发展的变化趋势，总结出有针对性的市场理论，在此基础上设计合理的市场调 控方案及应对措施。 1 2 研究意义 目前，我国住宅市场供需失衡问题突出，首先表现为供需总量失衡。我国人均g d p 处于1 0 0 0 美元至8 0 0 0 美元之间，是房地产需求迅猛扩张的时期圆。同时，中国正处在 城市化快速发展阶段，无论是从新增城市人口的角度，还是从城市居民改善居住质量的 角度看，未来十几年我国城市居民对住宅的需求总量都非常巨大，因此，亟需从发展的 角度研究城市住宅供应。其次，当前我国许多城市住宅市场面临无效供给过剩，有效需 求不足的问题，巨大的空置面积与数百万住房困难户同时存在。目前全国住宅市场中， 6 0 以上的开发项目属于中高档，而8 0 以上的市场需求则集中在中低档，结果形成市 。国务院发展研究中心中国房地产发展趋势判断报告( 2 0 0 6 - 2 0 1 0 ) ) 【h 】北京2 0 0 6 o 顾云昌刘洪玉世界房地产业1 0 0 年【蝴2 0 0 3 s 浙江大学硕士学位论文城市住宅市场供需研究 场中大量的无效供给”。有些城市房价收入比达到3 0 倍，大量城市居民没有购买商品房 的经济能力，如何解决二元结构下的社会公平问题，需要进行有效的制度设计。此外， 城市住宅产业的发展还与城市竞争力密切相关，由于房地产涉及面广，产业链长，容易 造成涉及许多各相关产业的系统风险，影响国民经济稳定健康的发展，因此，研究房地 产的供需，基于供需发展趋势提出合理对策，对消费者、企业、政府而言都具有一定的 现实意义。 我国学者金三林认为，当前我国政府对房地产的调控目标有三重，按重要性排序分 别是：保持房地产投资的合理增长、控制房地产价格上涨过快、保障居民基本住房需求。 但这三重目标本身是冲突的。比如，当住房投资快速增长时，政府为了控制总需求过度 扩张，采取紧缩银根、控制土地等政策，虽然控制了总需求，但同时也减少了住房的供 给，使房地产市场供求失衡，进而导致住房价格上涨，居民的购房能力下降。近些年来， 我国政府对房地产市场的调控始终在这三个相互冲突的目标之间徘徊，尤其是在前两个 目标和后一个目标之间摇摆不定。因此，基于对城市住宅市场供需发展的系统构思也将 有利于宏观调控政策的设计。 当前我国土地资源滥用及供给管理的滞后等问题也需要我们加强对市场均衡的认识 与控制能力。笔者认为，土地作为生产资料不应作为宏观调控工具，以避免土地参与宏 观调控后导致的供应紊乱，以及由于土地供应紊乱导致住宅市场供需紊乱。土地应该基 于刚性需求稳定供给。此外，土地供应还应该与城市的发展规划密切挂钩，从而增进土 地供应的有效性。因此本研究对城市土地供应也有间接参考意义。 此外，就全国城市住宅市场而言，长三角是中国经济最发达、房地产发展最迅猛的 区域，也是2 0 0 5 年国家宏观调控主要打压的区域。杭州作为浙江省会城市，由于区域 政治、经济、文化的辐射力，自身大杭州战略的实旌，加之城区土地供应的刚性和来自 于周边县市强劲的消费支撑，温州炒房团的影响，以及上海的带动作用，杭州近几年房 价涨势迅猛，“杭州现象”被不少学者作为专门课题加以研究。以杭州为例进行住宅市 场均衡研究无疑具有较强的代表性和典型意义，可以为稳定房价、推进住宅市场的健康 发展献计献策，为政府城市规划和土地供给以及开发商的稳健经营提供参考。 o 徐峻颜哲祝亚辉信贷调整对我国房地产企业的影响及其对策2 0 0 4 1 重庆建筑大学学报， o 金三林调控目标冲突是房地产市场失衡的主要原因2 0 0 5 学习时报) 9 浙江大学硕士学位论文城市住宅市场供需研究 1 3 研究思路与方法 1 3 1 研究思路 本文围绕城市住宅市场供需发展历史与趋势展开研究，将城市住宅市场中，剔出投 机与投资性购房需求后的市场需求定义为刚性需求，并以经济发展、人口增长为城市商 品住宅刚性需求研究的切入点，以土地价格、开发成本、开发利润为供给研究的切入点。 随之以杭州为例，通过数据整理与分析，对杭州住宅市场供需状况进行评价，并对未来 刚性需求发展趋势、价格走势、可能出现的供求矛盾进行分析，进而在“杭州市商品住 宅市场未来几年刚性需求依然很大”的预期上，提出以满足市场刚性需求、挤出投机与 投资泡沫为目标的政策出路；并针对供求结构性矛盾，提出细分市场均衡的解决方案。 1 3 2 研究方法 本文在研究城市住宅供需及市场发展趋势判断时，主要采用了以下方法： 理论研究与实证分析相结合，以实证分析为主的方法。综合运用国内外有关房地产 发展趋势的判断指标以及既有的理论与系统；广泛收集杭州市商品住宅开发、竣工、销 售以及人均面积、空置等统计资料和实例，结合城市经济发展状况与趋势，以杭州为样 本，进行了深入的实证研究。 定量分析与定性分析相结合，以定量分析为主的方法。在定性分析的基础上，借鉴 前人的研究成果，构建商品住宅供需评价体系和趋势判断体系，广泛收集样本数据，进 行定量研究。 将微观经济学与宏观经济学的有关指标结合进行研究，借助人口统计与经济统计指 标研究城市刚性需求趋势，揭示城市商品住宅发展的一般规律，提出满足需求的对策措 施。 1 3 3 可能的创新之处 在充分学习、借鉴前人研究成果的基础上，本文力图在城市商品住宅供需的研究上 能够有所创新。笔者在以下几个方面作了努力： 1 一直以来，关于城市住宅供需都比较注重历史及现状的研究，许多宏观调控的 1 0 浙江大学硕士学位论文 城市住宅市场供需研究 政策也是基于现状作出的决策，对于发展趋势估计不足，因此往往只体现短期成效，甚 至走向政策目标的反面。本文认为，由于土地资源有限导致供给相对无弹性，面需求又 是市场发展比较难以把握的一面，因此，了解刚性需求是把握城市商品住宅供需有效均 衡的关键。本文尝试了对城市商品住宅刚性需求的趋势判断，并在此基础上对调控政策 提出建议。 2 运用商品住宅供需评价体系和趋势判断体系，对杭州市商品住宅供需历史及发 展趋势进行了实证研究，有针对性地提出了实现供需有效均衡的对策建议。在实证研究 中，较多地结合了开发商行为，不仅考虑土地供给问题，更注重住宅开发进度、销售进 度、成本、利润等更深入的层面，从而能够对供给作出更加准确的判断。 3 以供需的有效均衡为目标，提出了城市商品住宅供需均衡方案：以物业税抑制 投资与投机性需求，调整需求总量及结构，进而影响供给与价格；在此基础上，政府则 致力于完善转移支付、增进信息效率、推进自由竞争市场的建立。 浙江大学硕士学位论文城市住宅市场供需研究 2 国内外城市住宅市场供需及调控研究综述 2 1 城市住宅市场供需研究现状 国外住宅市场化历史悠久，有关城市住宅市场的供需研究比较成熟。国外对城市住 宅市场的供需研究主要是从土地经济学和城市经济学两大领域展开的。因此，至今许多 住宅市场供需平衡研究系统都源于这两大领域。国外住宅市场研究领域发展了传统的回 归分析市场趋势判断、市场决策支持研究、市场周期估计与分析系统、市场吸纳力分析 系统等研究手段。我国房地产的市场化起步比较迟，上世纪末随着房地产业的发展与住 房制度改革的深化，各项研究日益活跃，对住宅市场均衡的研究也随之兴盛。 1 9 2 4 年，美国经济学家伊利、莫尔豪斯合著了土地经济学原理，标志了以经济 学系统原理研究土地及房地产经济问题的开始。1 9 4 5 年拉特克利夫的城市土地经济学 是第一部就房地产发展规律进行系统研究的经济学著作，该书还重点研究了城市土地均 衡模式。在市场均衡领域，歌德伯格等( 1 9 8 4 ) 从单一的市场均衡模式、存量流量调节 模式、蛛网滞后调节模式、闲置与过度需求模式等几个方面研究了土地市场的均衡与供 求机制。2 0 世纪6 0 年代城市经济学开始涉入房地产业发展研究。1 9 9 6 年，美国经济学 家迪帕斯奎和惠顿在城市经济学与房地产市场一书中，采用宏观经济分析方法和微 观经济分析方法，对住宅、写字楼、商业物业市场进行了深入研究，还重点研究了住宅 市场的周期波动和存量流量系统、住宅市场的供求规律和空置率等问题。此外，l bs i i l i t l i ( 1 9 8 8 ) 研究了美国住宅市场的系统变化，t h e o d o e r ( 1 9 9 4 ) 针对公寓市场中不同物业 的空置期，建立了空置期的概率分布函数，指出空置期和物业年龄、形式及与周围物业 的对比值等因素有关，m w e a t h e r h e a d ( 1 9 9 7 ) 分析了住宅市场的租售平衡，r a r n o r ( 1 9 9 9 ) 建立了与住房适量有关的供求均衡系统。d e n i s e 等( 1 9 9 6 ) 从房地产资产市场和使用市场 的概念出发，全面论述了关于房地产市场平衡的四象限系统o 。 在住宅市场均衡闯题的研究上，我国学者赵胜民、王春峰、李光泉研究了房地产市 场的wa l r a s 均衡( 生存均衡) 问题圆。李铁岗提出住宅市场总是存在着过量供给与过 量需求并存的矛盾现象，引起住宅市场价格信息的不可识别性，从而造成住宅市场难以 形成严格均衡。并针对这种现象建立了种市场调节系统，以说明和解释均衡市场上的 。参见参考文献【1 1 1 5 1 。 。赵胜民王春峰李光泉房地产市场的生存均衡m 管理科学学报2 0 0 1 - 2 1 2 浙江大学硕士学位论文 城市住宅市场供需研究 住宅空闲水平，提出解决市场空闲与过量需求矛盾的具体建议。刘锦春提出了房地产供 需平衡系数的概念，即指有效需求在供给中的比重，或者是需求不足部分在供给中的比 重，以揭示房地产开发投资与房地产市场有效需求互相适应的程度。 尹中立认为，住房具有投资品的特性，分析房地产市场不能用一般均衡的分析方法。 在自由竞争的市场，一种商品的供给和需求会自动达到均衡点，但投资品的价格决定不 遵循该规律，其价格决定于未来的收益预期。预期价格上涨则需求增加，预期价格下跌 则需求减少。他提出判断房地产市场泡沫的两大标准：市场中投资性购房的比例、房价 和收入的e 垆。龙奋杰、向肃一通过对中国3 0 个主要城市2 0 0 1 年2 0 0 3 年商品房吸纳 率和经济适用住房吸纳率的面板数据分析，发现经济适用住房吸纳率和商品房吸纳率之 间高度相关，在城市住宅市场供给结构中，经济适用房供给会对住宅市场的整体均衡状 况产生较大影响。住宅市场的吸纳率具有明显的地域性特征，不同城市存在不同的自然 吸纳率，不应用统一的吸纳率标准来评判所有城市住宅市场的供需状况。o 一部分专家提出了住宅市场的“非均衡”概念。b u r n s 和g r e b l e r 在1 9 7 7 年的著作 国家住房论中提出了四种类型的非均衡，其“非均衡”并非经济学通常所指的供应 与需求的失衡，而是指所供非所需，指出某种意义上，合适的住房短缺是绝对存在的， 短期内价格机制是无法调节这种短缺的。因此在一个社会中，总存在一部分人没有满意 的住房甚至没有住房。我国学者李铁岗提出房地产市场属于信息严重不对称的封闭市 场，信息的不对称性使房产市场常常出现对住宅的空闲与过量需求共存、总量投资过热 与结构性投资不足共存等多种矛盾现象，市场难以实现严格意义的均衡 。季朗超指出， 经济变量的运行有两种态势，一种是均衡运行，另一种是非均衡运行，均衡运行是短暂 的，非均衡才是常态。提高效率的唯一途径是改变非均衡的性质，把非均衡的程度减到 最小，实现非均衡条件下资源的优化配置。他以非均衡的理论、观点和方法分析了我国 房地产市场的运行，指出了住宅市场非均衡产生的原因。王淑华提出了我国房地产不 应该是纯自由的非均衡市场，而应该是一种可控的非均衡市场；并对我国房地产市场非 均衡问题进行了研究。陈世发指出房价刚性必然导向市场非均衡。此外陈浮等提出了中 国住宅市场存在六种非均衡：时空差异非均衡、供需非均衡、价格购买力非均衡、投资 。参见尹中立住房是特殊商品政府应积极千预住房市场【j 】中国经济时报2 0 0 3 - 6 o 龙奋杰向肃一中国城市住宅市场的结构差异性分析【j 城市发展研究2 0 0 6 - 4 。李铁岗房地产空闻与过量需求的模型分析 j 】山东大学学报2 0 0 2 3 o 季朗超非均衡的房地产市场【m 】经济管理出版社2 0 0 5 1 3 浙江大学硕士学位论文城市住宅市场供需研究 结构非均衡、市场结构非均衡、市场体系非均衡。 2 2 城市住宅市场供需失衡的因素分析 就当前我国城市住宅市场供需失衡的原因，近年来国内许多专家也进行了多角度分 析，主要原因可归结为需求膨胀与供给不合理，并对影响需求与供给的深层因素进行了 分析。 2 2 1 影响需求的因素 影响我国当前城市住宅市场需求的主要因素在于经济的快速发展与城市化进程，城 市人口的快速增加与居民购买力的提高构成城市住宅的刚性需求与核心需求，而随着需 求增长导致房价上涨，进一步催生了投资与投机行为，需求进一步加大，从而对市场形 成正反馈。此外由于信息封闭、制度发展滞后等原因，导致市场发展出现失控状态。 ( 1 ) 经济快速发展与房地产市场化改革 目前我国人均g d p 处于1 0 0 0 美元至8 0 0 0 美元之间，而且每年g o p 保持7 - 9 的增长 率，是房地产需求迅猛扩张的时期。同时，中国正处在城市化快速发展阶段，无论是从 城市新增人口，还是从城市居民改善住房角度而言，需求量均相当可观。另一方面，我 国房地产市场化起步于改革开放以后，原人均居住面积少，近几年货币化分房、二手房 市场的放开等政策刺激，导致需求突然释放，产生“排浪”效果。 ( 2 ) 投机与炒作 黄声雄认为，我国城市住宅市场经历了行政配置向市场配置的转变，住宅市场价格 的均衡机制也从企业供给主导向居民需求主导方向嬗变，并相应催动居民对住宅需求从 消费意愿向投资意愿的演变，因此引起我国现阶段住宅市场的失衡 。 周京奎认为房地产市场短期供给无弹性，因此，价格预期形成的决定因素不在于供 给条件的改变，而在于需求的变化，投资者往往根据过去价格趋势而非实际价格决定交 易。在正反馈效应下，投资者采取一致行动会导致市场上只存在买者而缺少卖者，从而 打破宏观均衡。此外当房地产价格增长率超过银行贷款利率，或者预期土地价格上涨， o 陈浮中国房地产业非均衡发展研究【j 】t 中国房地产1 9 9 7 6 黄声雄试论住宅市场价格均衡机制 j j 福建论坛，2 0 0 3 - 8 1 4 浙江大学硕士学位论文 城市住宅市场供需研究 也会导致房地产价格投机。我国住宅城市住宅市场失衡也存在上述原因。 此外，在全球货币市场的流动性过剩，以及人民币汇率升值预期下，大量国际资本 投机人民币，使央行被迫投放大量的基础货币，推动了房价上涨；同时，一些国际资本 直接或变相进入国内房地产市场，进一步刺激房价上涨。此外通货膨胀预期及前两年股 市低迷，金融市场上对多次购房贷款监管空白，都带动了城市住宅市场需求的膨胀。 ( 3 ) 信息封闭 孙寒冰、李世平认为目前我国的住宅市场存在严重的信息不对称，全国大多数地方 的土地供应计划，楼盘销售的真实情况尚未建立定期公布制度，政府方面现行的有关市 场的调查报告和统计报告，由于缺乏产品统计分类及计算方法的说明，其权威性也大打 折扣，决策机构、海内外投资者、开发商、中介机构及消费者很难对房地产现状及今后 市场走向做出较为准确的判断，导致市场需求的盲目雪。 2 2 2 影响供给的因素 影响供给的核心因素在于土地供给量、供给价格、以及开发成本与利润。因此，可 以说对供给影响最大的地方政府与开发商，直接影响供给的量与价。 ( 1 ) 土地稀缺性、政府利益驱动与制度缺陷 从长期看，土地资源是有限的。加之我国人多地少，从可持续开发利用出发，土地 更不可能短期内无限增长，所以，房价的增值很大一部分来自土地价格的上扬以及消费 者甘愿为土地增值的预期买单。 金三林认为我国政府对房地产的调控目标实际上有三重，按重要性排序分别是：保 持房地产投资的合理增长；控制房地产价格上涨过快；保障居民基本住房需求。但这三 重目标本身是冲突的。比如，当住房投资快速增长时，政府为了控制总需求过度扩张， 采取紧缩银根、控制土地等政策，虽然控制住了总需求，但同时也减少了住房的供给， 使房地产市场供求失衡，进而导致住房价格上涨，居民的购房能力下降。近些年来，我 国政府对房地产市场的调控始终在这三个相互冲突的目标之间徘徊，尤其是在前两个目 标和后一个目标之间摇摆不定，这也是导致市场动荡的因素固。 袁义才、李桥、盂卫东还指出，政绩驱动和地方税收增长导致政府主导的投资热， o 周京奎房地产价格波动与投机行为 【j 】当代经济科学2 0 0 5 4 。孙寒冰李世平均衡理论与房地产市场政策调控目标分析【j 】中国房地产金融2 0 0 6 - 1 o 金三林( i j l 控目标冲突是房地产市场失衡的主要原因【j 】学习时报2 0 0 5 1 5 浙江大学硕士学位论文 城市住宅市场供需研究 此外，房地产管理体制弊端，包括城市规划审批、土地审批、房地产贷款等领域的管理 制度不健全也是诱因，方法不对路，也导致城市商品住宅供需失衡o 。凌传荣、施骞指 出土地价格过高，政府确定房价构成本身不合理，各种税费过多、过重，原材料价格的 上涨等都造成房价成本上升。o ( 2 ) 开发商追求经济利益最大化 金三林认为房地产产品是资金密集型的消费品、耐用消费品，单位产品价值很高。 因此房地产消费总是与社会信用尤其是消费信贷紧密结合。低收入群体支付能力弱， 未来支付风险性也较大。因此作为追求经济利益最大化的开发商和银行，会优先为富人 提供服务，其结果导致普通商品房投资乏力，廉租房平租房无人问津。 袁义才、梁雪辉认为房地产市场具有高交易成本特征。现实中房地产的供应者与消 费者之间往往存在严重的信息不对称，占有更多信息的一方可以利用这种优势攫取更多 的利益，这点在房地产商一方表现突出。与房地产相关联的土地是稀缺与自然垄断的， 加上房地产开发资金需要量较大，以至于房地产市场进入门槛比较高，难以在短期内形 成完全竞争市场，进而无法保证市场信息是完全的、公开的。 凌传荣、施骞指出开发商的平均利润过高：中国房地产平均利润多于国际水平也高 于发达国家，国际房地产平均利润约为6 - 8 ，有些国家为2 ，而中国1 9 9 0 - 1 9 9 5 年高 达3 0 以上，至今也有2 0 利润率。 孙寒冰、李世平认为在供给上卖房垄断的市场特征决定了开发商是按照需求的购买 力进行趋高性定价，这种价格形成机制已经偏离了“成本加社会平均利润”的竞争性定 价原则，短缺市场条件为其垄断高价与垄断利润的实现创造了充分条件。因此，从房价 形成机制来看是垄断过度、竞争不足，消费者处于被动地位。 2 3 城市住宅市场调控研究 由于城市住宅市场的重要性与复杂性，世界上许多国家都曾经面临或正面i 临市场供 需失衡的问题，并进行了各种调控手法的研究与尝试，而随着经济与人口发展的变迁， 市场也仍会不断发生新的变化，各国对于城市住宅市场调控手法的研究与探索也将是长 期的。 o 袁义才、粱雪辉房地产市场的宏观调控目标与政策边界【盯开放导报2 0 0 6 - 3 o 凌传荣施春住宅市场供需价格差异原因分析及对策研究 j 】重庆建筑大学学报2 0 0 6 - 3 1 6 浙江大学硕士学位论文 城市住宅市场供需研究 2 3 1 国外住宅市场调控研究 西方发达国家基本推行现代住房供应制度，政府介入住房供需调节，其核心模式为 对高收入者住房供应纯粹商品化，对中等收入者供应适度优惠的中等收入住房，对低收 入者供应廉租房。政府把主要精力放在解决中低收入者住房上，主要实行三方面的优惠： 一是土地供应方面的优惠；二是住房建设贷款优惠；三是购房方面的税费优惠。 对廉租房的供给，发达国家有两种方式，一种是给补贴，自行解决租房问题；一种 是直接供给廉租屋，我国的香港就是这种模式，而其沿用的是英国模式，没有完全体现 商品化房租。由于后一种方式一方面较难体现市场分配和住房商品化原则，公房需要长 期养护，导致政府需投入大量人力、物力，并需对政府本身实行监督，操作复杂，专家 们认为相对不可行。 对于中等收入住宅，美国政府直接控制其建设标准与售价，中等收入者购房可以取 得政府担保的抵押贷款，核减个税等，但政府不实行土地供应优惠。法国还实行零利率 贷款，由政府贴息，并成立住房贷款担保基金，由政府作担保。此外，美国等国家实行 减税措施鼓励自用住宅的购买，对只卖不买征收高额税收，美国和日本等国家还对继承 征收5 0 左右的税收，有些西方国家还要定期交房产税，从而对炒房与投资进行限制。 对于不同收入者的划分，欧洲一些国土面积小的国家，采用全国统一公布的方法， 面积较大的国家，则有每个城市每年公布自己城市的高、中、低收入划分标准，通常以 恩格尔系数和房价收入比为主要系数，并综合有关各因素进行计算，比较复杂。经过多 年实行情况，西方国家高、中、低收入比例一般为2 0 ：6 0 ：2 0 ，美国则是2 0 ：6 2 ：1 8 ， 每年变化不大。因此许多国家在实际确定比例时，直接使用多年形成的比例与前一年居 民收入统计来计算收入线。对于中等收入的住房面积标准和房价，各国经济发展水平不 一致，区别也很大。2 0 世纪9 0 年代欧洲一些国家如德国等，户均住房面积8 0 平米左右， 而美国则为1 8 0 平米( 欧洲二战后在5 0 年代才开始大规模重建) 。 现代住房供应制度需要三个基本条件，一是经济实力强；二是观念要转变；三是民 主化程度高。日本虽属经济大国，2 0 世纪9 0 年代人均国内生产总值超过3 万美元，与美 国相当，但其在现代住房供应制度上发展缓慢。由于长期执政的自民党一直实行“经济 大国、消费小国”的政策，在住房问题上，一直坚持住房是生活消费品，应由居民自己 解决的住房观念，加上民主化水平低，至1 j 1 9 9 9 年，日本低价供应的公房只占总量的5 而 西方发达国家在这方面不同形式的扶持达2 0 9 6 左右。对特困户的经济补贴也手续非常繁 1 7 浙江大学硕士学位论文城市住宅市场供需研究 琐，补贴数不到总户数的1 。回 在供需调节策略上近年来各国也推行了一些不同的措施。近年来，韩国房地产价格 不断走高，出现了明显的泡沫化迹象。韩国推出( 不动产综合对策，从实现房地产 市场透明化、遏制投机欲望和扩大供给三个方面，给房地产市场降温。核心手法为废除 过去以个人为单位对房地产征税的办法，改为以家庭拥有的房地产总值为征税对象，从 而明显扩大了房地产征税的基数。其目标是：第一，让人“囤不起”大房子；第二，让 人“倒不动”房子；第三，让人“瞒不住”房产o 。三不”政策促使市场明显降温。 针对住房高空置率问题，英国政府准备采取空置税，此外政府还在建立全国第二处房 产登记制，并制定对第二处房产的新交易税率。为使低收入阶层能买得起住房，英国政 府的主要措施是降低住房的土地和建造成本。德国则实行商品房价格不由开发商说了 算，而是决定于独立的商品房价格评估机构。固 2 3 2 国内住宅市场调控研究 对于我国城市住宅市场供需的失衡，我国学者也从多角度提出了解决方案，以期建 立一个健康、可持续发展的城市住宅市场。 ( 1 ) 转变住宅市场政策目标。金三林提出，应将传统的“效率优先，兼顾公平”原 则调整为“公平优先，兼顾效率”的原则；以货币政策解决总量问题，财政政策解决 结构性问题，加强对土地市场、国际资本流动等的监管，提高商业银行的风险定价能力。 袁义才、梁雪辉认为政府宏观调控目标可分为投机抑制目标、均衡供应目标与福利保障 目标。孙寒冰、李世平指出对政策调控来说，其长远目标应该是维持一个充分自由竞争 的市场环境；并强调要保持目标的确定性、连续性和协调性，避免政策多变性所带来消 费者无所适从和房地产市场的无序、混乱。 ( 2 ) 调整供应结构。李春吉，孟晓宏认为房地产市场应重点调整开发商投资方向， 减少别墅高档房的投资，增加低档房和经济适用房的投资，采取有效措施限制普通商品 住宅市场上的投机行为回。龙奋杰、向肃一提出，地方政府应在利用比较全面的住宅市 场指标体系进行综合分析基础上，制定适合本地的经济适用住房政策。李桥、孟卫东提 。童悦仲楼乃琳刘美霞中外住宅产业对比 m 中国建筑工业出版社2 0 0 5 。张锦芳韩国以税收杠杆评议房价【j 广西城镇建设2 0 0 6 - 7 o 袁炳庆德国独特的价格评估体系【j 】广西城镇建设2 0 0 6 - 7 o 李春吉盂晓宏中国房地产市场结构和价格影响因素的实证分析) 【j 】产业经济研究2 0 0 5 - 6 1 8 浙江大学硕士学位论文城市住宅市场供需研究 出应大力培育和发展租赁市场，解决人员流动与住房产权流动之间的矛盾回。孙寒冰、 李世平指出目前应继续控制房屋拆迁规模和进度，放慢住房被动需求的释放速度；对开 发用地的供应既要有时间的提前，又要有供应量的充足，加快盘活和开发存量土地，二 手房市场也要进一步加快发展。梁振英指出要缩短生产周期、关注需求本质的变化。 ( 3 ) 加强信贷监管和税制改革。李桥、孟卫东提出应加强银行信贷监管，加快财政 税收体制的改革，国家应通过立法来规范住宅税费制度，例如实施购房累进制税率，遏 止炒房投机行为。孙寒冰、李世平指出应通过经济的、法律的、行政的多种手段抑制投 资性需求、调整供求关系；完善市场信息披露机制。徐彩凤、周健提出只有将宏观货币 政策与相对应的微观金融政策相结合，才能有效缓解我国房地产供求结构性矛盾。具体 包括针对不同的开发商资质和开发项目的类型，提供不同利率的贷款；对于不同收入水 平和不同购买需求的购房者提供不同的首付和利率贷款：对于购买多套住房者应实施惩 罚性首付和利率。还要建立自愿合作建房组织住房储蓄银行，采取自愿存款，公平 贷款，并有一定平衡储户贷款的措施，使所有储户都能够以较低的利率获得贷款支持， 在一定程度上缓解我国居民人均收入水平低的问题。圆 2 4 简要评价 当前大多数的文献主要针对导致市场供需失衡的单个问题展开，比如从经济发展、 货币总量、政策措施、供给结构、信贷税收甚至汇率和股票市场影响等各种具体角度展 开，系统化研究城市住宅