湘潭市基建营商圈分析1.docx

湘潭市基建营商圈分析一、湘潭自然概况湘潭市位于湖南省中部偏东地区，湘江中下游，是一座已有1200多年历史的古老城市。现辖湘乡市、韶山市、湘潭县和雨湖区、岳塘区两个城区，全市总面积5015平方公里(全省面积最小的省辖市)，2008年末总人口293万(全省人口最少的省辖市)，其中市区(两区)面积281平方公里，人口104.3万,城市人口94.6万。雨湖区所辖地域千年以来一直是湘潭的中心城区，该区总面积74平方公里，人口44万（2008），人口密度为5000人/平方公里，与长沙市天心区并列在湖南省各区县一级行政区域中人口密度居第二位。二、主要商圈基建营为湘潭市河西老城区商业中心，与湘潭火车站相临，主要商业集中在建设北路、韶山中路，周边大型商场主要有大洋百货、康星百货、步步高百货、心连心大厦、金湘潭商业广场，个体服装市场主要有霖园天桥商场、名店商业街（大洋百货负一层）、安得购物城、幸福港服装广场、周边门市以经营运动休闲为主的品牌专卖店。商业中心边缘的个体商场还有金九汇名品服饰广场、罗源流行广场（负一层）、大世界购物城、聚富商场、金都大市场。三、主要商业街道及是商场数据统计1、街道门市街道名称门市经营品项数量（326）占比（%）租金（元/月.）买断价格（万元/）韶关中路服装226.7240-3400.8-1.2电子通信72.1超市20.6酒店30.7鞋102.8珠宝10.3运动144.2小百72.1皮具40.9烟酒10.3娱乐40.5餐饮113书店10.3建设北路服装4313.1240-3601.2-1.4书店20.6鞋30.7餐饮10.3运动82.4超市10.3电子通信92.9皮具20.6电动工具10.3药店10.3化妆品10.3电器10.3健身10.3车站路服装4313.1240-3001.0-1.3酒店20.6珠宝10.3电子通信72.2小百12 3.6化妆品20.6皮具41.2运动185.5鞋61.8银行10.3娱乐82.4书店10.3烟酒10.32、各业态商场街道名称商场名称合作方式韶关中路特百货时尚购物城联营心连心百货联营建设北路湘南商业城联营+租赁大洋百货联营康星百货安得百货羅源流行广场租赁大同购物城聚富商场名店商业街众一商业广场四、商场报告1、羅源流行广场商场名称楼层户数主流户型原始租金（元/月.）买断价格（万元/月.平米）物业费押金建面羅源流行广场B1F177户760-100无无3000元/间3200综 述该商场开发商为台湾老板，成立于2000年。上午10点左右，商场内几乎没有顾客，大部分商铺没有营业，70%左右商铺都贴出转租转兑信息。商场物业设施陈旧无空调及排风设备，业户经营散漫，随意在卖场内吸烟，大部分为原始户，转兑好处费在2万-4元/个，且原始业户几乎很愿意转兑自己的商铺。商场主营服装、鞋品、箱包、美甲、化妆品。2、大同购物城商场名称楼层户数主流户型原始租金（元/月.）买断价格（万元/月.平米）物业费押金建面大 同购物城1F31户7、1660、120-160无无5000元/间30002F4516253F暂时停业综 述该商场成立于08年，老板为本地人。开业初期招商情况较好，08年的原始租金为1F：80元/月.，2F：60元/月.，3F：45元/月.。可后来商场因管理不善，导致大部分业户纷纷离场。目前三层暂时没有商户，所以整层停业。上午11时左右，几乎没有顾客。一层主通道附近正在加设小型商铺，位置较好，租金相对较高在120-160元/月.。且新加设的商铺需缴纳5000元的改造费。卖场内物业设施相对健全，与他老租赁商场其硬件设施较为完善。商场主营服装。3、聚富商场商场名称楼层户数主流户型原始租金（元/月.）买断价格（万元/月.平米）物业费押金建面聚富商场1F220户560-900.5-0.8（96年）3000元/间60002F70户2米摊床200元/月.个无无综 述商场成立于96年，大部分商铺均以卖断，商场2层为停车场和小商品市场。商场内客流量相对较大，基本属于商业第二代棚户式商场。原开发单位现已倒闭，目前由当地物业公司接受管理工作。卖场内环境十分恶劣，几乎没有任何运营管理。转租好处费在10000元/年.个左右。商场主营服装、鞋品、箱包、针织、小百、文具。4、名店商业街商场名称楼层户数主流户型原始租金（元/月.）买断价格（万元/月.平米）物业费押金建面名 店商业街B1F3220-40无1.2-1.65元/月.无2500综 述该商场位于大洋百货地下一层，目前除两间商铺未卖出外，其他商铺均以被买断。开发商初期承诺肯德基和步步高超市均进入地下卖场。但如今步步高超市迟迟未进入卖场，加上开发商不加以任何的广告宣传，导致现在商场内几乎没有客流。只有零星商铺在营业，其他商铺都处于闭店和未进场装修状态。5、幸福湾服饰广场商场名称楼层户数主流户型原始租金（元/月.）买断价格（万元/月.平米）物业费押金建面幸福湾服饰广场1F82户30-4040-80无无5000-10000元/间5000综 述该市场主要以经营女装与童装为主，业户经营散漫，随意在卖场内吸烟，在通道中央打麻将。转租转兑情况较多，租金的缴费方式为月缴，合同期为一年。几乎看不到人和商业管理，业户随意不营业，没有任何冷气与排风设施。五、结论根据工作要求沈阳地一大道、大连第一道曲振平、林强、何英明、朱云鹏、孟庆禹4人与3月5日-3月6日，对湖南省湘潭市中心商圈基建营商圈做立项调研，结论和建议如下：1、根据湘潭是的现有商业氛围和未来市政府对地下空间的开发规划建议：开发项目以韶山中路和建设北路为项目结点，韶山中路（宽32米）向东开发576米至与车站路止，建设北路（宽26米）向南开发508米至民主路止，形成L型。单层面积为31640平方米2、面积方面建议：根据目前基建营商圈的拥有成熟个体经营业者2200户的资源情况，建议开发单层，建筑面积在30000平方米左右为宜。3、招商收入预测：按照30000平方米计算，目前基建营圈门市卖价为建筑面积每平方米1.2万元/，该项目按照理想状况100%完成销售，收入为3.6亿元。租赁