房地产项目贷款贷后管理及案例分析.doc

湖南分行房地产业务培训讲义 房地产信贷部房地产项目贷款贷后管理及案例分析房地产项目贷款贷后管理是从房地产项目贷款审批同意、发放后到贷款本息收回，对借款人、贷款项目、贷款担保等进行的全过程动态跟踪监管，包括资金账户监管、现场检查与日常跟踪管理、担保物（人）监管、风险预警与处理、信贷资产风险分类、档案管理、不良信贷资产管理、信用收回和总结等。目的是保证项目资金封闭运行，控制信贷风险。加强房地产项目贷款贷后管理，这对于防范和控制房地产项目贷款风险，确保房地产项目贷款资产质量有着至为重要的意义。从房地产项目贷款形成不良的原因来分析，不外是主观和客观两个方面，从客观方面来说，主要是政策变化、市场定位、客户实力和信用等；从主观方面来说，主要是客户准入、贷后管理。可以说，项目贷款最终形成不良，贷后管理不到位是最为普遍的一个原因。（今年初，全行房地产贷款专项检查中，最终签字底稿19张，涉及30多个问题，其中绝大多数问题都是由于贷后管理不到位造成的，比如资金监管不到位、资金使用与工程形象进度不匹配、没有按销售进度还款等等，这些问题的存在给房地产项目贷款形成不良留下了隐患。）目前外部监管部门对商业银行贷后管理工作越来越关注。一方面在制度办法和政策规定上，提出的要求越来越具体，例如在银监会下发的商业银行房地产贷款风险管理指引（银监发200457号）中，专门有一章（房地产开发贷款的风险管理），对房地产开发贷款的贷后管理作出规定。在关于进一步加强房地产信贷管理的通知（银监发200654号）中，也特别提到要强化贷后管理，防范和控制信贷风险，其中特别提到严格按照项目工程进度发放贷款，加强房地产开发贷款使用的全过程监控；健全开发贷款的封闭性管理措施，实行销（预）售资金专户管理；加强对贷款抵押物的管理及抵押物价值变化的监测与评估。在去年下发的固定资产贷款管理办法中提出了受托支付和自主支付的概念，明确要求进一步加强对资金支付的管理。另一方面，在外部监管部门组织的内控管理检查和其他现场检查中，对贷后管理也予以特别的关注，提出了许多要求在贷后管理方面加以改进的整改意见。近年来总行、省分行对贷后管理工作也越来越重视。几乎每年总行都会组织以贷后管理为内容的项目贷款专项检查。在制度方面，去年总行下发了中国农业银行贷后管理办法，根据业务发展的需要提出了一些新的要求，例如贷后管理例会制度，省分行作为管理行至少半年召开一次，经营行至少每季度召开一次。 房地产项目贷款贷后管理内容丰富，操作性强，需要研究探讨的问题很多，由于时间关系，今天主要介绍三个方面内容：1、房地产项目贷款运作中的风险表现2、房地产项目贷款贷后管理的操作要点3、已出现风险房地产项目贷款案例分析1 房地产项目贷款运作中的风险表现房地产项目风险是指由于投资房地产而造成损失的可能性，这种损失包括投入资金的损失和未达到预期收益的损失。在项目决策阶段，主要风险是市场研究与项目评估分析与预测的准确性。在资金筹措阶段，资本结构的变化会对未来收益影响很大。在项目建设阶段，开发商、承包商的项目管理能力，通货膨胀和不可预见事件的发生都对投资目标的实现构成威胁。1.1 房地产项目贷款的主要风险点1.1.1 合法性风险如贷款项目“四证”不全，或者取得“四证”的面积少于实际开发面积；虽取得国有土地使用权证，土地出让金尚未付清，或取得的仅是临时国有土地使用证，年限很短；没有开发资质，资质证书没有办理年检手续；实际开发面积超出其开发资质可承担的开发面积（例如房地产开发资质二级，可承担25万平方米住宅的开发）；企业营业执照上的经营期限截止日期在贷款到期之前，没有进行年检；项目用地的用途发生变更（原来为经济适用房，后改为普通住房）等。1.1.2 政策风险由于国家政策发生重大变化造成房地产项目原定目标难以实现甚至无法实现，给投资者带来各种经济损失。房地产行业发展的好坏、发展快慢与政府政策的关联度相当之大，从2003年到现在，几乎每年都有针对房地产调控的相关政策。如政府出台对房地产融资条件的限制、土地使用的控制、售价限制、环境保护、投资规模、新税务政策规定等都对房地产项目构成风险。下面我们一起回顾一下今年国家针对房地产出台的相关调控政策：11月3日：住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知。公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。9月29日：国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。9月27日：国土资源部称，将严格土地竞买人资格审查，土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地。6月4日：住房城乡建设部等三部委通知称，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房家庭(含借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。6月3日，土地增值税预征率由0.5%提高到2%。国家税务总局下发关于加强土地增值税征管工作的通知，要求各级税务机关全面开展土地增值税清算审核工作。通知抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区省市不得低于1.5%，西部地区省市不得低于1%。通知确定土地增值税核定征收率原则上不得低于5%。5月26日，国税总局公布了关于土地增值税清算有关问题的通知，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。2010年4月30日，北京政府发布调控通知。要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房的贷款。统一购房家庭只能新购买一套商品住房。4月18日：国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4月15日：国土资源部公布2010年住房供地计划，今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%，其中中小套型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量。4月15日：国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。4月2日：财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。3月22日：国土资源部会议提出，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。3月18日：国资委要求，78家不以房地产为主业的中央企业加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务，并在15个工作日内制订有序退出的方案。3月12日：国土资源部称，将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。3月10日：国土资源部出台关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策。1月21日：国土资源部发布国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。1月10日：国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。1.1.3 财务风险是指由于筹资及财务状况不良不足以维持企业偿债能力而产生的风险。包括：通货膨胀风险、融资风险、投资扩大、利率变化、资金变现、开发费用变化、税率变动、地价变动造成资金链断裂等风险。如自有资金到位风险。项目自有资金不足，没有全部到位，或虚假到位，或到位后即抽逃。资本公积来源复杂（例如股东追加的投资，但未经过董事会决议），难以确定是否为自有资金；销预售款转投入占比过大（占到40、50%以上），工程垫支较多；关联企业可能抽逃资金；在这些情况下，项目资金可能存在缺口风险。1.1.4 资金监管风险房地产开发企业同时开发多个房地产项目，或将项目分作几期，进行滚动开发，这种情况下比较容易出现挪用风险。特别是借款人关联公司较多，或属于集团企业性质的，股权结构复杂，更要注意资金被挪用。借款人及其母公司负债率较高，在建项目较多，也容易出现资金挪用风险。1.1.5 项目市场风险市场风险主要有三个方面：一是市场供需实际情况与预测值发生偏离，这是市场中最重要、最直接的风险；二是项目开发产品的市场竞争力或者竞争对手情况发生重大变化；三是项目产品的实际价格与预期价格发生重大偏离。主要表现为建设规模过大，销售价格过高，销售周期较长，周边环境较差，户型等不太符合市场需求，同类存量物业和新增供应量较大，市场竞争激烈；土地出让前景不乐观等。1.1.6 抵押担保风险包括抵押物不足值，评估价值过高；抵押物存在较多瑕疵，抵押效率存在不确定性；抵押物为比较难以变现的商铺、车位；担保单位不具备担保能力，或存在互保问题等。如借款人没有缴清土地出让费，项目土地虽然取得了国有土地使用权证，但使用权类型为划拨，借款人没有取得政府或者有权部门同意抵押的证明，在这些情况下抵押物设定存在一定的法律风险；以在建工程作抵押，抵押率高于50%，不足值等等。1.2 内外部现场检查中发现的主要问题1.2.1 没有严格落实自有资金比例管理的规定。为达到贷款条件，有些房地产公司利用关联企业从银行取得贷款，再投入项目中作为自有资金；有些房地产公司将施工单位垫资也作为自有资金；有些房地产公司对所开发地块进行评估增值后作为资本公积虚增所有者权益。个别分行对上述事实调查不细不实，将其错误地认定为自有资金，人为形成资金硬缺口。1.2.2没有全部落实限制性条款。主要表现为未落实项目“四证”齐全或项目自有资金先于贷款到位的要求；未落实项目贷款实行收支两条线管理，未与企业签订资金管理协议，未要求企业在我行开立专户进行封闭运行；未落实贷款发放前办理项目土地使用权或在建工程抵押登记手续的要求。1.2.3贷款担保手续不落实，法律审查不到位。部分分行存在抵押物不足值或手续不合规等现象。表现在：抵押物评估增值过多，抵押率过高；采用不合规或有瑕疵的抵押物作抵押，如教育用地、划拨性质的空地；采用担保能力不充分的公司保证，采用销售不动的尾房或变现能力极差的抵押物作抵押；个别分行发放贷款时，采用项目用地抵押，未能根据项目施工进度及时变更在建工程抵押；对土地储备贷款，未能落实有效的抵押担保手续，抵押物用途和价值处于“虚设”状态；对联建项目未进行有效的法律审查，留下法律风险隐患；合同文本使用不规范，主从合同无衔接条款。1.2.4房地产项目贷款贷后管理意识较差，贷后管理薄弱。主要表现在：没有与房地产客户签订项目资金监管协议，对项目资金使用监管不严，导致贷款被挪用；对项目贷款基本上停留在期限管理阶段，采用到期一次收回本息的办法进行管理，没有根据项目现金流情况，确定起始还款期和分期还款金额，没有及时收回开发贷款，导致项目销售款被转移产生风险；对项目规划设计产生变更、项目总投资超预算、工期延长等重大事项不及时向上级行报告，对股东变更、财务状况恶化等风险事项不及时预警分析；管户经理配备不到位，没有按规定的时间、频率和内容对房地产贷款进行贷后跟踪监管，有检查记录的，其贷后检查报告（表）内容雷同、流于形式；信贷档案管理不规范，项目资料收集不齐全。2 房地产项目贷款贷后管理的一些要点 2.1 为什么要求房地产项目贷款尽可能用项目宗地作抵押？银行在项目准入上首先要考虑安全性，只有在确保安全的前提下，才能把效益和综合回报的因素考虑进去。安全性涉及到第一、第二还款来源的问题，房屋销售收入是第一还款来源，第二个就是土地的抵押，土地变现是否可以顺利地实现。土地抵押是在房地产项目运作中出现风险后，银行降低风险的重要保证。因此提出以下要求：1、尽可能用项目宗地抵押，2、抵押率要适度，土地抵押不超过70%，在建工程抵押不超过50%（如果是经过评估的土地，要防止评估中企业虚增地价）3、要参考同地段的地价，4、抵押的土地必须是干净的（出让金是交齐、是否是净地、产权所有人是否涉及多个主体、土地多次易手时涉及多方面的债权债务）。房地产项目贷款准入规定中，宗地作抵押不是贷款介入的必要条件。但房地产项目贷款以项目宗地作抵押的优点主要体现在：1、有利于真正实现封闭运作，保证项目贷款专款专用、销售资金归行。信贷资金要随项目走，根据项目进度，资金需求，逐笔发放；当项目进入销售期，扣除其项目后期需投入的资金，剩余部分逐步偿还项目贷款，防止开发企业利用项目回笼资金滚动开发其他项目。项目宗地抵押，可以使项目与银行贷款真正实现捆绑，当项目转入在建工程后，开发商为了实现销售，必须向抵押行申请转在建工程抵押，在销售时，必须在押抵行办理逐笔解押，从而使贷款行在项目的开发阶段、销售阶段全面掌握项目情况，使银企信息对等。2、有利于银行控制项目融资规模。开发商将项目土地抵押后，利用项目再融资可能减少。3、有利于按揭业务的充分实现，保证银行效益最大化。4、有利于抵押资产的保持增值、增加抵押资产的流动性。2.2 在签订房地产项目贷款合同时要补充那些条款?在与房地产开发企业签订借款合同时，一般要关注以下内容，如在我行制式或示范合同中没有约定的，可以利用补充合同条款方式进行约定：1、贷款批复中的限制性条款、信贷管理要求等内容；2、要求借款人签订项目资金管理协议，接受农业银行信贷监督；3、合理确定提款有效期、宽限期、还款期，并尽可能缩短宽限期。在合同中明确表述“贷款期限为最长期限”，并约定当项目销售收入明显超过预计水平时，双方协商可提前偿还贷款。如约定当住宅项目销售率达80%时，项目贷款本息要全部收回。在还款方式上，除特别规定外，要制定合理的分期还款计划；4、在贷款期内，要求借款人定期提供财务报表、应收、应付帐款、存货、预收帐款等明细情况及工程进度、销售进度等详细情况；5、贷款发放后项目实际运作与评估报告设定条件发生重大变化，在附加条款中加以明确，视为贷款提前到期，已批未放的贷款不得再放。如自有资金无法到位、建筑总规模、总投资等评估要素变化较大，使原评估的科学性与准确性严重失真，贷款风险加大。对这种情况，应在附加条款中加以明确，即一旦出现以上情况，视为贷款提前到期，已批未放的贷款不得再放；6、加上捆绑的按揭贷款的金额或比例；一般可以确定为贷款金额的1.5倍。如果贷款额占项目总投资的50%以下，按揭贷款额可以适度加大一点，如12，如果贷款额占项目总投资的50%以上，按揭贷款额可以适度减少，如11-1.2等等。2.3 贷款发放前客户经理主要把关的问题？如何督促客户经理落实好限制性条款？房地产项目贷款经过审批同意后，房地产信贷部门同时组织成立客户经理组，明确小组成员。由管户经理通知借款人，要求其开立项目资金专户，用于项目自有资金、自筹资金、信贷资金存放、监管。同时签订商品房开发项目资金管理协议和按揭贷款合作协议。办理好合法有效的担保手续，取得企业资金需求计划表、合同等资金用途明细，由管户经理审核真实后，报客户经理组组长审批，同时客户经理及时录入CMS客户信息，上述工作完成后，可根据项目建设进度中的资金需求，逐笔发放项目贷款。限制性条款的落实是贷款发放前必须完成的工作之一，客户经理要做好以下几项工作首先要认真领会和逐条核对上级行下发的限制性条款的主要内容，那些已经达到了，那些尚末做到，那些可以做到，那些无法实现。其次，要按照限制条款的内容与企业沟通，如“四证”不全的，要尽早完善手续；自有资金达不到规定比例的，要督促企业尽快到位；抵押手续不完善的要其合法化；相关材料不齐全的要补充齐全。第三，如果确实实现不了的条款，或暂时不能实现条款，经营行要重新向有权审批行申请变更相关条款。第四、对一些软条款（如加强与企业的信息沟通，及时反映企业资金变化动态等），客户经理要记入贷款日志，便于日后对照检查。2.4 如何认识银监会以及我行有关固定资产贷款管理办法中贷款支付管理的规定？ 两种贷款支付方式：第一、贷款人受托支付：经营行根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金通过借款人账户支付给符合合同约定用途的借款人交易对手。第二、借款人自主支付：经营行根据借款人的提款申请将贷款资金发放至借款人账户后，由借款人自主支付给符合合同约定用途的借款人交易对手。两种支付方式比较：支付方式金额要求发放与支付时间要求贷款人受托支付单笔支付金额超过项目总投资5%或超过500万元人民币发放与支付同时进行，贷款资金原则上不在借款人账户停留借款人自主支付单笔支付金额不超过项目总投资5%且不超过500万元人民币自主支付资金可先发放至借款人账户，发放与支付可分开进行执行受托支付管理，将对商业银行派生存款及信贷业务收益造成一定的负面影响，同时会影响到社会支付结算活动，对企业尤其是实行统贷统还的集团客户、政府投融资平台信贷业务可能造成很大冲击，预计会引起客户较多不满，操作存在难度；同时会大量增加客户经理及放款审核人员的工作量，对信贷管理系统操作也会产生较大压力。但是，通过贷款支付管理理念和方法的创新，有助于强化贷款用途管理；通过加强贷款发放和支付审核，增加贷款人受托支付等手段，有助于防止贷款挪用，控制信贷风险，提高信贷资产质量。银监会明确要求各商业银行必须在规定时间内同时实施受托支付管理，基本没有可商量的余地。2.5 房地产企业多个项目运作过程中项目贷款贷后管理如何实施？ 房地产企业多个项目运作给银行监管带来了很多问题：主要是项目贷款资金无法封闭运行；企业资金在多个项目之间滚动使用；项目投入成本核算难度较大；银行资金专户管理难以实现；无法确定某个我行特定贷款项目的资金缺口；无法准确核定项目贷款的投放和偿还期。 管理的主要方法： （1）在项目贷款评估时，要整体框算所有项目的投资总额，查实自有资金的比例是否到位，所有项目总投资的资金缺口有多大，要确定一个最低的准入底线。（2）在项目贷款投放时，主要是需要企业提供一份用款计划书，按计划书中提出的时间表进行分期投放。同时必须要求项目宗地抵押给我行。（3）在项目运行过程中，主要防止企业再有新的投资项目，或有大额资金的关联交易（主要是企业的再投入），要关注项目的进展情况，防止企业拆东补西，人为拖延施工进度。在项目封顶后尽快转入在建工程抵押。（4）在项目实现销售时，要按项目宗地在建工程逐户解押的一定比例，归还项目贷款，还款比例可以按照企业投入项目资本金与银行项目贷款的比重，比照执行。2.6 怎么样监控企业的销售和资金的归行？房地产的产业链形态如下：资金土地在建工程商品资金（销售）资产（经营）存货（空置）。依此，开发企业的销售阶段往往表现为销售资金、经营资产和存货，在房地产管理部门信息公布滞后的情况下，银行的销售款监管存在一定的难度。如果项目在建工程全部在银行抵押，则可以通过解押统计，了解项目销售进度，但如果部分抵押或只办理保证担保，则依靠银行自身了解显然是不全面的。为此，一方面需要企业配合，提供全面销售情况，另一方面则需要到企业销售部门或项目代理销售机构进行了解，取得全部的商品房买卖契约，逐笔统计，掌握全部销售合同金额，细分一次性付款、按揭付款、首付款等金额，方可了解销售情况。了解和掌握项目销售款进度，是保证资金归行的基础。资金归行的关键是销售款归行率、按揭贷款占比率，分析每一个楼盘不同的销售特征和形态，客户的结构如何？全额付购房款的客户占比，做公积金或组合贷款的客户占比。通过跟踪销售进度，细分销售方式资金来源，可以了解销售资金全貌，观察到实际归行情况，从而可以有理有据向企业提出要求。第三要与房产登记部门保持联系，及时获得项目销控记录。2.7 客户经理在贷后管理定期分析报告中主要分析的经济指标是什么？客户经理定期监管中，一方面要对企业财务指标进行分析，另一方面也要对开发企业及项目变动情况进行分析，两者要互相结合，相互印证，既要从整体上把握企业的营运、偿债能力，也要从工程进展、项目销售上关注项目贷款的安全性。一方面，财务上除对企业整体资产负债情况、现金流变动情况进行分析，综合判断企业整体财务情况外，还应结合项目建设进展及销售进度，对照相关会计科目的变动情况相互印证、分析，如工程投入在存货、预付工程款等科目反映多少，其资金来源主要是什么，是银行借款、往来款还是预收账款或其他，是否有股本变动情况，收入成本结转情况等等。在定期监管中，应关注企业资产负债率、流动比率等经济指标的变动情况，分析原因，判断其对项目贷款的影响程度。同时还要关注企业的现金流入流出情况，尤其是项目销售款的流入情况、收入归行率等，这是企业偿债能力和支付能力的重要指标。另一方面，区分准备期、建设期、销售期，对项目变动情况分阶段有重点地进行监管，如在准备期的限制性条款是否落实、自有资金是否到位，在建设期项目规划是否有变动、总投资是否增减、自有资金和信贷资金配套到位及使用情况，在项目销售期抵押物余值情况、销售进展等等。对于监管中发现的问题，要及时汇报并提出处理预案，做好贷款风险防范工作。2.8 如何办理项目宗地抵押转在建工程抵押？在建工程抵押时应注意审查那些问题？办理项目宗地转在建工程抵押：1、整个过程必须由银行客户经理全程办理。2、银行必须要求客户出具不挂失、不向第三方抵押的承诺。3、土地解押后但在建工程抵押手续尚未办理完成的隔隙时间，银行要随时到房产和土地部门进行沟通，防止房地产企业通过挂失重新获得权益并向第三方抵押。在建工程抵押应注意审查哪些问题：1、开发商已取得“四证”。2、开发商已交纳土地出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款项。3、开发商已投入工程款项的书面证明。4、有资质的评估公司出具的评估报告，但银行要对评估报告的真实性进行把关。5、在建工程的施工进度、工程竣工日期、已完成的工作量和工程量。6、以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押，若抵押的在建工程在抵押期间竣工，应当在抵押人领取房产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。2.9 为什么要与企业签订分期还款协议？如何与企业进行沟通？我行目前房地产项目贷款签订的合同是总行统一的制式文本。对于房地产开发贷款就存在如何执行按销售比例收回贷款的问题。为此，作为对借款合同的补充，经营行在发放贷款前必须与企业签订分期还款协议。签订分期还款协议时必须与企业进行沟通，进行沟通时，要掌握几个方面：1、政策宣讲。项目贷款按销售进度还款是我行信贷政策的一部分，是项目贷款的前提。2、减少企业财务压力，增加项目效益。分期还款可以减少企业一次性还贷的压力，贷款利息逐步降低，可以使项目效益最大化。3、贷款前积极服务，使企业感觉我行贷款效率，反复申明新项目可以申请新贷款，减少企业后期无法融资的顾虑。2.10如何确定项目贷款的偿还时间？如何按比例收回贷款？项目贷款偿还时间是根据项目实现的现金流量测定的，目前，我行项目贷款除根据贷款偿还期测定外，考虑到一些不可预见因素，还与开发商签订分期还款协议或在借款合同中约定分期还款条款，协议或条款中依据项目销售的实际进度，当销售达30%时，即可开始偿还贷款本金，当销售达70%时，应偿还全部项目贷款。从目前经营行实际操作上看：一般方法是从项目实现销售开始，先用初期的销售收入填补项目投资的资金缺口，当缺口全部填补完毕之后，可按银行贷款占总项目投资的比重（或按银行贷款与企业投入项目自有资金的比例）在以后的每笔销售收入中同比收回银行项目贷款。也有更简单的操作方法：用（项目预计销售总收入*70%-项目预计销售总收入*30%）/银行项目贷款额=在项目实现销售后银行收回项目贷款的比例。例如：某项目在评估时预计销售为2亿元，银行项目贷款为4000万元，如企业销售30%时为6000万元，企业销售70%时为14000万元，那么银行项目贷款从项目实现6000万元销售之后开始回收，到销售70%时全部收回，计算方法为：（14000-6000）/4000=2，也就是说在项目实现30%之后企业按照每实现销售2元收入归还1元贷款的比例开始偿还银行贷款。2.11 贷款发放后的主要风险信号及如何控制？项目贷款贷后管理的风险信号主要在以下方面：1、新的法律、法规、政策的实施对企业或项目产生重大影响。2、房地产行业、市场、城市规划等变化对项目前景产生重大影响。3、借款人组织结构、股权关系、经营管理模式、高层管理人员等发生重大变化。4、借款人整体经营情况、财务状况、关联企业情况等发生重大变化。5、借款人涉入不利于自身的法律纠纷，其银行账户被冻结、财产被查封。6、项目资金（包括自有资金和自筹资金）不到位，挪用项目资金，工程预决算与项目评估差别较大，工程进度与资金使用额度出现较大差距，资金使用计划有较大调整，资金出现较大缺口等。7、项目设计重大变动，项目工程进度缓慢，工程出现重大质量问题或责任事故等。8、销售策略、销售价格、销售进度与计划发生较大差异，销售进度缓慢；销售收入没有按规定及时归还开发贷款等。9、不愿意或不及时向银行提供财务报表，或提供虚假财务报表。10、拒绝接受项目资金专户管理，转移收入，项目资金进行体外循环。11、抵押物或保证人出现不利变化，影响抵押担保能力。12、其他影响贷款安全的重大事项及风险预警信号。贷款出现风险预警信号时，经营行要及时研究制定切实可行的避险措施和处置方案，在及时上报的同时立即采取相应措施，将贷款风险降到最低。1、发现项目实际总投资超出投资估算、项目设计发生较大变化，要及时了解情况，分析原因，采取有效措施，落实相应的资金来源，控制费用支出，防止工程出现停工或烂尾。2、发现项目实施进度、销售业绩与评估报告估算出现较大偏差，应分析查找原因，并督促借款人及时采取加快施工进度、改进销售策略等应对措施。3、发现借款人整体经营情况不佳，信用等级下降，项目资金供应紧张等，应密切关注借款人整体情况和关联企业经营情况，加强对项目资金的跟踪监控，防止资金挪用。4、发现保证人的保证资格发生变化或担保能力下降，抵押物价值下降，或抵押权益受损，应要求借款人相应增加担保措施，或根据合同约定停止发放贷款，并提前收回部分或全部贷款。5、发现借款人有提供虚假或隐瞒重要事实的财务报表等资料，拒绝经营行对项目资金运作、经营活动、财务变动等监管，出现自有资金不到位、抽逃出资、挪用资金、拖欠贷款本息等现象，应根据问题严重程度，采取如下风险处置措施：限期纠正违约行为；按规定处以罚息；停止发放贷款，收回部分或全部贷款；按合同约定处置抵押物，清偿贷款本息；要求保证人代偿贷款本息等。对风险预警信号的处理措施，经营行应及时报告市行相关客户部门，市行客户部门应对经营风险预警信号处理措施提出指导建议。2.12 发现企业或项目存在潜在风险及风险隐患后如何退出？退出的方法有以下几种：1、锁定优势项目，进中求退。针对好地段的低价住宅项目，可以通过办理好抵押、资金封闭、按揭贷款封闭的情况下，增加部分项目贷款，扶持该项目的开发，利用开发收益，收回贷款。2、制定合理的分期还款计划，逐步退出。对目前项目销售情况尚可，但存在其他较大风险的贷款。可以将工作重点由一下全部收回，放在项目销售资金回笼、按揭贷款办理量上，尽一切可能控制项目资金外流，努力做好压降工作，逐步退出。3、利用项目平台，为客户寻找合作伙伴，发挥银行作为企业与企业之间的桥梁作用，实现项目持续开发，保证还款资金来源。4、强制退出策略。对以各种形式逃废银行债务和有意拖欠银行本息的企业，以及信用等级较低的企业，应停止向其发放贷款，只收不贷。对于经营状况日趋恶化，难以起死回生的客户，要坚决退出。对于那些生产经营停止，没有现金流入的企业就必须通过以资抵债等手段来实行信贷退出。对那些长期亏损、严重资不抵债、扭亏无望又没有发展前景的客户，要依法促使其规范破产。对于那些信用观念薄弱或是借改制之机逃废债务的客户，则坚决采取依法收贷的手段强制退出。3 已出现风险房地产项目贷款案例分析简要介绍二个案例（案例来源：总行房地产信贷部）。3.1 华东房地产开发有限责任公司“黄金公寓”、“北亚大厦”项目华东房地产开发有限责任公司（以下简称华东公司）成立于1999年5月26日，注册资本2000万元，法人代表代成文。总行2003年4月3日批复同意（农银复2003333号），对华东公司“北亚大厦”及“黄金公寓”项目发放3亿元贷款。黑龙江分行营业部太平支行分别于2003年5月至9月分笔向华东公司累计发放3亿元贷款，期限均为两年。贷款采用“北亚大厦”项目用地、“华东大厦”在建工程抵押及北亚集团保证担保。截止到检查日，贷款余额25441万元，欠息630万元，贷款形态为次级。一、项目基本情况“北亚大厦”及“黄金公寓”项目原为哈尔滨市经济技术开发区成立后开工建设的一号工程，准备建成黑龙江省第一个五星级办公园区，于1991年由香港新恒基集团与开发区共同出资组建的“新恒基建设发展有限公司”建设，后由于各种原因，项目于1995年停建，形成“半拉子”工程。2002年3月，经市政府批准，北亚集团出资收购该项目，转让金为2.65亿元，由北亚集团的子公司北亚房地产综合开发有限公司继续建设，此后又经集团内部决定，转子公司华东公司开发。“北亚大厦”占地2.32万平方米，工程建设面积7.6万平方米，其中主体建筑面积3.75万平方米，裙楼2.65万平方米，地下室1.2万平方米。“黄金公寓”占地2万平方米，建筑面积14.67万平方米，分A、B、C、D、E五个部分，其中A、B、D、E为四栋32层住宅，C栋是联结四栋住宅的商业用房。项目计划总投资9.03亿元，资金来源是企业自有资金3亿元，北亚集团投资2.5亿元，施工单位垫款0.53亿元，我行贷款3亿元。二、存在的主要问题（一）在未全部落实限制性条款情况下发放贷款。总行批复要求，项目贷款发放前，借款人要取得合法的项目转让手续。太平支行2003年5月发放首笔1亿元贷款和8月发放1亿元贷款时，项目的合法手续文件大部分依然在北亚集团名下，政府部门（房管局）同意该项目建设单位由北亚集团转移到华东公司的书面文件至今仍未办妥，北亚集团承诺的追加2.5亿元投资至今也并未到位。（二）擅自变更限制性条款内容发放贷款。根据总行批复，要求贷款以“北亚大厦”项目用地、本项目在建工程抵押及北亚集团保证担保。实际发放贷款时太平支行未经请示有权审批行，擅自以华东公司另一项目在建工程“华东大厦”代替本项目“北亚大厦”做贷款的部分抵押物，且未对“华东大厦”进行调查核实。（三）专户形同虚设，项目贷款管理不规范。发放的首笔贷款先进入专户，此后分作两笔各5000万元进入基本帐户，其余发放的贷款都进入基本帐户，贷款资金使用与其他费用支出互相混同，销售回款也没有进入专户，项目资金没有实行专户管理。（四）贷后管理不严，项目资金被转移挪用，资金失去监控。3亿元贷款中，通过施工单位经纬公司转移挪用约1亿元左右。华东公司与经纬公司法人代表多次同为一人，以工程款名义支付给经纬公司的资金大多直接进入该公司设在建行的帐户，部分打进设在我行帐户的经纬公司工程款也全部再转入建行帐户，规避我行对工程款使用情况的直接监管。截止2006年3月底，华东公司“北亚大厦”及“黄金公寓”项目累计实现销售回款2.51亿元，仅偿还我行贷款本息8735万元，房屋销售资金的回笼监管不力。（五）保证担保潜在风险较大。截至2006年1月18日，北亚集团对外担保合计达7.01亿元，占公司净资产的48%，其中逾期担保5.90亿元，尚未包括对华东公司担保3亿元。由于经营不善，主要领导涉案，北亚集团存在担保能力降低。三、采取的风险化解措施（一）经营行派出三名驻企客户经理进驻项目销售现场；逐户核实抵押房产，掌握真正的剩余房源；完善贷款保证担保、抵押担保、逾期、催收等法律手续；密切关注案件进展情况；对有关责任人进行责任追究。（二）要求经营行与华东公司签订协议，将公司挪用资金开发的其他项目销售收入纳入还款来源，同时具体约定还款金额。要求华东公司增加抵押物，将抵押率降到50%以下。建议华东公司加大销售力度，将尾房降价销售，归还所欠贷款。3.2 大连宝玉房地产开发有限公司“金世纪家园”项目一、项目基本情况介绍项目位于大连市滨海广场周边，地理位置十分优越，周边配套设施十分完善。项目占地11977平方米，建筑面积72174平方米，由宝玉公司和大连金世纪公司合作开发，其中金世纪公司主要负责土地拆迁补偿费和土地出让金，宝玉公司负责出资建设。双方按65%：35%的比例进行建筑面积和土地面积分配，即宝玉公司得建筑面积46913.7平方米，土地面积7785.52平方米。项目已经取得“四证”。用地规划许可证、土地使用权证办理在金世纪公司名下，建设工程规划许可证、施工许可证办理在宝玉公司名下。项目计划于2002年9月完工，并从2002年4月开始销售，销售计划如下：2002年4月至2002年9月为销售的第一阶段，销售计划完成30；2002年10月至2003年3月为销售的第二阶段，销售计划完成70；2003年4月至2003年9月为销售的第三阶段，销售计划完成95。项目的市场定位：户型以三室二厅双卫和四室两厅双卫为主，户型面积在160-300平方米，销售对象为来大连市投资、渡假和海内外及本地的富裕阶层，属高档住宅小区。项目总投资估算为43530.68万元，其中宝玉公司自筹资金5500万元，计划向农行融资16000万元，剩余22031万元用销售资金来补充。项目评估报告中对本项目的销售定价为：公寓均价8600元/平方米，在销售率达到95%时，即可实现销售收入55791万元，净利润为6158.51万元，投资利润率14.33%，内部收益率13.04%，静态投资回收期2.83年，动态投资回收期限3.06年，进行不确定分析时，项目保本销售率78%，保本销售价格为6031元/平方米。项目对外界不利变化的抵抗能力较强。二、项目现状经过有权审批行审批，大连分行于2002年9月一次性发放贷款16000万元，期限二年。借款人从2004年3月开始欠息，共积欠利息1000多万元，目前贷款形态四级分类已为呆滞。现项目主体已全部完工，周边配套设施正在施工中。因联建双方（金世纪公司、宝玉公司）在项目建设过程中缺乏信任，在以下几方面产生纠纷，项目没有按照施工进度在可以具备领取预售许可证的条件下，及时领取商品房预售许可证，项目的销售市场迟迟未启动。至2004年12月，项目只收取9户定金45万元，尚未有正式的销售记录。目前项目实际投入资金25158万元左右（项目评估报告中，土建成本按1500元/平方米计，考虑材料上涨因素，土建成本按1800元/平方米计），主要是：支付宝玉建设有限公司3183万元、支付施工单位（永嘉建设、渤海建设）7577.9万元、支付土地款8040万元、支付设备费3356.6万元、支付其它费用919万元、财务费用2081.5万元。实际项目资金来源为：金世纪公司实际投入4890万元、宝玉公司自有资金投入1600多万元、农行贷款18650万元（含存量流动资金贷款2650万元）。销售收入转投入建设项目的17000多万元资金未到位，整个项目资本金比例仅为15，土建部分尚欠工程款6000多万元，项目原来的精装修计划已放弃。另外，该项目在建设过程中，按照原来的投资总额，尚有资金缺口17000多万元；考虑企业多付的财务费用和其它费用，按照原来的投资总额在不考虑精装修的情况下，尚有资金缺口9000多万元。 三、项目总结和评价在后评价过程中，我们查阅项目的信贷文件、调查报告、评估报告、贷后管理资料等，对相关资料进行了收集。按照附表1-7的要求对各项经济指标进行计算分析和认证评价（附表略），并与项目评估报告进行了比较分析，认为该项目失败的原因主要有以下几方面：（一）对企业资信管理不严，客户信用等级评定不真实。XX行对该公司1999年12月发放的2650万元流动资金贷款，在2001年3月26日后曾出现逾期和欠息记录，但XX行在对16000