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珠海“十一”房展调查与影响购买行为因素分析市营1班钟斌礼2012405088十一国庆节如期而至，作为珠海楼市“晴雨表”、“风向标”的“十一”房展会是观察珠海楼市走向的重要窗口。10月1日上午，“2013报业、ZHTVF十一房车嘉年华”正式揭开序幕，为置业群众准备了“丰盛的楼市大餐”，各类购房优惠也缤纷来袭。在10月1日-10月3日期间，来自珠海、中山的27家楼盘在体育中心展出三日。本次十一房展的规模比五一房展规模略有缩小4家，但是开发商的促销热情同样高涨，从公寓、洋房到别墅，从自住、度假到投资等等各种不同类型供购房者选择。在现场，发现本次房展的人气也比五一还要火热，大部分个展位都被围得水泄不通，只有个别小项目略显冷清。本次展会上，敏捷集团项目负责人透露，今年房地产市场很火爆，他们项目第一天上午不到十一点就已经有200多个诚意客登记了，如今前往他们的展位咨询的，拿资料的，诚意登记的络绎不绝，现场的工作人员都忙碌不过来。而且为了吸引眼球，各大参展商是各出奇谋。金地扑满花园的展位上有一个大大的金猪坐阵，成为房展现场最为“奇葩”的外形设计，理所当然收到了成效。各大置业者的不但在展位前合照留影，更是入到展位内咨询项目资料。为吸引购房者的眼球，各项目或多或少采取了一些促销手段，以确保十一房展楼市销售旺点有所突破。一直以来，优惠、折扣是吸引购房者前往房展会的重要原因，然而随着市场回暖，供求结构的转变，各大楼盘的优惠幅度逐步减少。在往年楼市调控水深火热中，往届十一房展一成首付泛滥成灾，优惠幅度更有低至85折。如今随着7、8、9月的热销，开发商的优惠折扣却是开始缩水。据统计，参展项目中仅剩下海逸豪庭滨海阁还有一成首付，在优惠幅度方面，只有岭峰国际别墅优惠方法：一次性付款9.0折优惠，银行按揭可获赠10%首期款，毛坯房优惠方法：团购优惠，一次性付款总价8.1折优惠外，其余优惠幅度在9.7折左右波动。据不完全统计，现场仅有云山雅墅、阳光海、爱ME公园、雅居乐御龙山与国际花城有特价房，相比较往年的基本每个项目都带有的特价房阵容来说，今年的特价房明显减少。有数据显示，从2007年开始，三坦和西区楼盘开始大量进驻房展，至2010年，两地楼盘参展数量已经过半，而本次房展中27个楼盘，有23个来自西区、三乡、坦洲、神湾及周边区域，其中以坦洲和西区居多，成为目前珠海房展房源的主要供应地。如本届十一房展中，西区和三坦主刚需，市区主改善，形成目前珠海房源供应格局。如西区的扑满花园、东方润园、时代倾城、五洲家园，坦洲的佳境康城、爱me公园、优越香格里以及神湾的德雅湾阳光海等项目多以60120中小户型为主，部分项目也有别墅及大户型供应，而位于香洲区的正方世和苑、御景龙湖、云顶澜山等项目多以120200的大户型做主打，中小户型基本无房可供。自今年下半年以来，珠海楼市成交势头超过预期，而随着政策积压导致的供不应求状况出现，抢房大战不时爆发，房企酝酿涨价。在房价上涨因素促动下，旺盛的主力客群随时准备着加入置业大军，越涨越买的置业心理发酵，推动着刚需项目不断升温。同时折扣减少体现了房企在营销上的重心转移，以倡导提升服务体系，最大化迎合客户居住体验的品牌营销风靡，像时代地产、雅居乐地产所以品牌房企会利用各地“十一”期间的各个房展加大推盘力度，品牌房企对于市场的驱动作用会导致市场成交量再度出现回升。在每年的元旦、五一、十一房展中总会有那么一部分熟悉的面孔，这部分人已经是房展的“常客”也是各售楼部的“熟客”。 其中长期关注楼市的谢女士对说，“从前年的房展开始，每一场房展我都会前来参加，现在回想起来真是错过了几个购房的好时机，今年来到房展，不用问工作人员，看着他们举着的牌子，就会发现基本全涨了。就拿锦绣国际花城来说，2012年十一的时候还看到打着3.5万首付入住，4500元/平米起的招牌，然后今年五一房展时已经是4800元的最低价了，到了今年居然是5000元，还有华发蔚蓝堡也是，我记得最低时是7900元/平米左右的，现在已经是9300元/平米以上了，如果今年还不出手买房，再到下一个元旦房展时，不知道到时房价又涨到哪里去了！另一位市民苏先生也说：“现在项目很多卖到尾盘了，这价格是一个比一个涨下去。现在珠海市区参展的几个项目优惠更是少了，优惠折算过后就犹如往年折前的价格一样，怎么算都是涨的了。”有意思的是，一名的士司机说：“相信今年卖得一定比往年好，因为往年在调控房价，市民都不敢出手。如今房价连涨了几个月，网签成交又这么好，相信今年有不少人要买涨恐慌性出手了。”之窗关于房展的调查显示，认为十一是买房好的投票人数仅有11.15%，有占73.26%人认为十一房展不是买房的好。而对于十一房展会期间是否有购房的计划，其中仅有3.4%的人希望在十一把房子给买了，68.06%人没有在十一房展期间购房的打算。此次调查也显示，54%的人在购房时首要考虑的因素就是。本届房展上，开发商的促销力度、具体让利给到购房者的优惠幅度还是很大的。但是，在目前高企房价的背景下，近两百万的房子通过各种不同形式的让利，有的几万，有的甚至只有几千元，这种优惠简直就是杯水车薪。在房展现场，市民李先生看中的楼盘，虽然有一定的促销活动，但他坦言“幅度还是不大。”相关人士指出，调控政策一波严似一波，如何在严峻的市场下求得生存，是当前开发商普遍要考虑的问题。多重调控政策下，投资客被遏制了，但真正要住房的“刚需”市场还有。只有真正为这些人群着想，找准他们的购买点，才能赢得买家，赢得市场。对于这些不疼不痒的优惠打折，很多购房者不买账。购房者依然Hold住。以下是各参展房地产项目动态： 价格：待定优惠折扣：目前进行内部认筹物业地址：珠海斗门白蕉镇白蕉路东侧交通状况：星宇公交站304路、306路、307路、603路；白蕉长途客运站；井岸中心站动态： 价格：均价6500元/平方米优惠折扣：按揭99折全款98折物业地址：珠海斗门湖心路1288号交通状况：乘坐503 504 601 601B 602 609 603路公交车到德昌胜景站下车 。动态： 价格：均价8800元/平方米优惠折扣：全款97折，按揭98折优惠物业地址：珠海斗门湖心路1088号交通状况：乘坐609、601、601B、602、602A、603、609、504、503、301路公交车在万威美地站下车动态： 价格：均价6300元/平方米优惠折扣：推出“送一成首付”优惠物业地址：珠海斗门连兴路东侧（桃源居对面）交通状况：乘坐信禾601路、609路至“信禾总站下，搭摩的（2元）过井岸大桥便能到达项目，或转搭503、504至“城东”站下车动态： 价格：均价7300元/平方米优惠折扣：全款98折，按揭99折；国庆房展额外2%优惠物业地址：珠海金湾虹晖一路39号，中心广场东侧交通状况：乘坐202、813、815、204、60