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承租人优先购买权诉讼成功律师实务发表时间：2009-4-24 17:39:00 阅读次数:237 所属分类：未分类房屋承租人对于房屋优先购买权法律规定，根据最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）第118条：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”，合同法第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”本律师去年代理一起相对复杂的承租人优先购买权纠纷，在一审法院败诉情况下，据理力争，二审得以改判，成功维护了承租人合法民事权益。一、基本案情介绍：2004年7月，常州市天辰化工设备有限公司(以下简称天辰公司)与自然人陈燕南签订了一份租赁协议，双方约定由天辰公司将其所有的公司内门面房后闲置空地1200平方米租赁给陈燕南，并同意由陈燕南将该土地连同门面房一并转租给原告使用，租赁期限自2004年7月至2013年底，空地上所造房屋作为陈燕南一次性支付给天辰公司的租金，租期到期后所建房屋归天辰公司所有。现该份协议的效力已由常州仲裁委员会(2008)常裁经栽字第39号仲裁裁决书予以确认。上述协议签订后，陈燕南与自然人金清林于2004年7月15日签订了一份房屋租赁合同，双方对前一份协议中门面房和1200平方米空地的租赁事宜进行了具体的约定。嗣后，次承租人金清林一直按约履行自己义务。2006年9月8日，天辰公司在未告知金清林也未告知陈燕南的情况下，私自与常州市乾能变压器配套有限公司(以下简称乾能公司)签订了一份资产转让协议书，将金清林承租空地所在地块的土地使用权及其他公司资产转让给了乾能公司，而乾能公司对金清林承租使用该土地并在该土地上建房的事实也是知晓的。金清林认为，常州市天辰化工设备有限公司、常州市乾能变压器配套有限公司在资产转让前明知自己已实际租赁使用天辰公司所有的房屋及土地，仍未尽预先告知义务，剥夺了自己知情权和优先购买权。原告金清林诉至法院请求判令两被告之间签订的资产转让协议书无效。被告乾能公司辩称，原告与被告天辰公司之间不存在房屋租赁关系，被告天辰公司是通过登报公开出售公司资产的，且两被告之间的资产转让行为也是在新闸信用社的监督下进行的，并不存在私下交易。原告主张两被告之间的转让行为无效没有事实依据和法依据，请求驳回原告的诉讼请求。二、一审法院判决结果一审法院经审理查明事实是，被告天辰公司法定代表人张绍誉与陈燕南原系夫妻关系，双方于2004年12月15日协议离婚。2004年7月，天辰公司与陈燕南签订了一份租赁协议，双方约定由天辰公司将本公司内门面房后闲置空地1200平方米租赁给陈燕南，由陈燕南连同门面房一起出租给金清林使用；租赁期限自2004年7月至2013年底；空地上所造房屋作为陈燕南一次性给付天辰公司的全部租金，租期到期后房屋归天辰公司所有；天辰公司应确保陈燕南所造房屋合法并正常使用。2004年7月15日，陈燕南与原告签订了一份房屋租赁合同，双方约定由陈燕南将坐落在常州新闸镇新昌路220-226号一楼门面房六间另加屋后土地约1200平方米出租给原告用作超市经营；租期自2004年10月16日至2013年10月15日，第一年至第三年年租金是176000元，第四年至第六年年租金是211000元，第七年至第九年年租金是253000元；屋后土地上的房屋由原告投资建造，任何时候终止合同，原告不能破坏房屋当时的装修结构；陈燕南应做到原告所造房屋的手续合法化，如因此造成原告工期拖延或经营终止，一切损失由陈燕南承担。上述协议签订后，陈燕南按约将上述房屋和土地交付给原告使用，原告出资在上述空地上建造了房屋，但未办理相关审批手续。2006年8月13日，被告天辰公司在常州日报上刊登广告出售厂房，其内容如下：“地处新闸镇新昌路，厂房土地面积4868m，该宗土地为国有土地已有证，800m2和400m2厂房各一栋，三层办公楼一栋，5吨行车一部，价格面议”。2006年9月8日，被告签订了一份资产转让协议书，双方约定：由天辰公司将位于新闸镇新昌路206-2号4868平方米的国有土地及该土地上约1900平方米的厂房、办公用房和辅房转让给乾能公司所有，转让的资产中还包括周边围墙、大门、水电设施、5吨行车等，转让价格为3417390元；原天辰公司于2004年及2005年将厂内房屋及土地租给他人，自2006年9月始，所有房屋及土地租金均有乾能公司收取。上述协议签订后，被告乾能公司按约支付了转让款，上述国有土地使用权证已于2006年10月11日过户至乾能公司名下。原告遂以两被告之间的转让行为侵犯了其知情权和优先购买权为由提起本案诉讼。2007年5月21日，陈燕南以两被告之间的转让行为侵犯了其优先购买权为由，向常州市钟楼区人民法院提起民事诉讼，要求确认两被告于2006年9月8日签订的资产转让协议书无效。该院于2007年7月6日作出(2007)钟民一初字第655号民事判决，驳回了陈燕南的诉讼请求。2008年2月27日，陈燕南向常州仲裁委员会申请仲裁，要求确认陈燕南与天辰公司于2004年7月签订的租赁协议合法有效。常州仲裁委员会于2008年4月15日作出(2008)常裁经裁字第039号仲裁裁决，确认陈燕南与天辰公司于2004年7月签订的租赁协议合法有效。一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同应为无效合同。根据中华人民共和国城市规划法第三十二条的规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建筑工程规划许可证件；建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。本案中，原告未能提供证据证明自己在天辰公司厂区内的闲置空地上建造房屋时取得了建设工程规划许可证件和其他有关批准文件，且双方当事人和陈燕南在一审诉讼期间也未补办相关审批手续。由于原告在天辰公司厂区内闲置空地上建造的建筑物不具备合法手续，故原告与陈燕南之间签订的房屋租赁合同中关于该建筑物租赁的部分无效，原告主张对该建筑物享有优先购买权于法无据，法院不予支持。我国法律法规对国有土地使用权的承租人是否享有优先购买权并无明文规定，原告主张对新闸镇新昌路206-2号4868平方米国有土地使用权享有优先购买权没有法律依据，不予支持。综上，原告主张两被告之间签订的资产转让协议无效没有事实依据和法律依据，法院不予支持。因调解无效，遂依照中华人民共和国合同法第五十二条第(五)项、中华人民共和国建筑法第七条第一款、中华人民共和国城市规划法第三十二条及中华人民共和国民事诉讼法第四十条第二款、第一百二十条第一款的规定，作出如下判决：驳回原告金清林的诉讼请求。三、二审判决结果上诉人金清林不服上述判决，提起上诉。（一）、主要上诉理由1、原审法院认定案件主要事实错误。（1）、原审认定房屋租赁合同无效是错误的。常州仲裁委员会(2008)常裁经裁字第039号仲裁裁决书认定：申请人陈燕南与被申请人天辰公司于2004年7月签订的租赁协议合法有效。上诉人与陈燕南签订的房屋租赁合同设立租标的物土地房屋权利完全来源于前述租赁协议。天辰公司为出租人，陈燕南为承租人(转租人)，上诉人为次承租人，仲裁裁决书认定出租人与转租人之间的租赁合同合法有效，原审法院也确认了该事实，但却认为转租人陈燕南与上诉人签订的转租合同中租赁建筑物内容无效，显然违反了生效仲裁裁决书的结论，该事实认定相互矛盾；（2）、原审认为上诉人未办理租赁建筑物的审批手续，以此为由认定租赁物为违章建筑，无事实依据。根据陈燕南与天辰公司签订的租赁协议第三条：天辰公司应确保转租人陈燕南在承租土地上建造房屋合法并正常使用。基于此，上诉人与转租人陈燕南签订租赁合同，并于承租土地上建造房屋承租使用多年，确保该建造房屋合法手续属被上诉人的合同义务，与转租人陈燕南及上诉人无关。此外天辰公司法定代表人张绍誉与土地出让方常州市新闸镇新闸村民委员会签订的协议书第五条第五款也约定：天辰公司在城镇规划建设用地上的民房建筑，待竣工后，由土地出让方负责办理房屋产权证。综上，天辰公司及土地出让方应对本案租赁建筑物承担报批责任，上诉人及转租人陈燕南无权办理有关房屋审批手续。2、原审判决缺乏法律依据。（1）、租赁物是否属违章建筑，属行政权，法院仅具最终司法审查权。根据我国现行行政法规规定，违章建筑应由行政主管部门认定和处理，如当事人对行政主管部门的处理不服的，可以提起行政诉讼，由人民法院进行审查。由此可见，认定是否属于违章建筑的权利属于行政机关，人民法院仅具有最终司法审查权。（2）、租赁物为违章建筑不直接导致租赁合同无效的法律后果。根据城市规划法第四十条规定，在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设的建筑物，有三种法律后果，即罚款、限期拆除或没收，且只有严重影响城市规划的，才会被处以限期拆除或没收。本案租赁房屋即便属于违章建筑，在其被行政机关处罚前，应当充分发挥其使用效能，不应禁止其出租利用。（3）、法院认定承租违章建筑的租赁合同无效，缺乏法律依据。我国目前无任何法律法规规定，未履行报建手续建筑的房屋禁止出租。依照最高院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释(一)第三条的规定，认定未履行报建手续建造的建筑物为标的的租赁合同无效无法律依据。由于民事法律规范和行政法律规范调整的法律关系不同，认定违章建筑租赁合同有效，并不等同于认定违章建筑行为合法，也不影响行政主管部门对违法建筑行为进行查处，不影响行政管理秩序。3、原审法院相关判决适用法律相互矛盾。原审法院审理承租土地使用权人应否享有优先购买权纠纷，适用法律相互冲突、矛盾。在承租人(转租人)陈燕南诉本案两被上诉人租赁合同优先购买权的诉讼吵p(2007)钟民一初字第655号民事判决中，法院驳回陈燕南优先购买权诉请的主要理由为“原告陈燕南所承租土地使用权系全部资产的四分之一不到，原告主张对整体资产的优先购买权，从权利比例上看，不能对抗资产出卖人对整体资产缔约自由的权利”。不难发现，法院是以租赁物占整体出让资产的比例为裁判依据的，可以推导出：若陈燕南承租全部土地使用权，即有权对抗资产出卖人对整体资产缔约自由的权利。而本案中，原审法院认为上诉人不能享有承租土地优先购买权理由为“我国法律法规对国有土地使用权的承租人是否享有优先购买权无明文规定，原告主张优先购买权无法律依据”。上诉人认为，原审法院就同一诉讼标的、诉讼事实适用的法律却相互矛盾，违反民事审判基本原则。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判，支持上诉人的诉讼请求。 （二）、二审判决常州市中级法院认为：陈燕南与天辰公司于2004年7月签订的租赁协议经由常州仲裁委员会(2008)常裁经裁字第039号仲裁裁决，被确认为合法有效，因此该协议对陈燕南与天辰公司均具约束力。经审查，该租赁协议的标的物为天辰公司范围内的、与陈燕南所有的门面房相邻的1200平方米空地，而该协议涉及的、由陈燕南在该1200平方米空地上所建造的房屋，仅是作为承租人一次性支付出租人土地使用权租金的对价，并非租赁标的物，故该协议的性质实为土地使用权租赁协议。因陈燕南与天辰公司在上述租赁协议中约定，陈燕南承租天辰公司的空地后，将该土地连同陈燕南所有的门面房一起出租给金清林使用，故天辰公司对陈燕南承租1200平方米土地使用权后再行转租的行为是明知且同意的。因此，陈燕南基于租赁协议有权将该1200平方米空地转租给金清林使用。而从陈燕南与金清林在2004年7月15日签订的房屋租赁合同内容看，金清林承租的标的物有两项，一为陈燕南所有的门面房六间，二为该门面房后约1200平方米的土地，由此可见，陈燕南与金清林之间设立的合同关系中既包括门面房租赁又包括土地使用权租赁，其中的土地使用权租赁行为系根据陈燕南与天辰公司之间的租赁协议而发生，性质属转租。在生效仲裁裁决已确认租赁协议效力的情况下，陈燕南与金清林签订的房屋租赁合同中有关1200平方米土地使用权租赁的约定也应认定合法有效。尽管陈燕南与金清林约定，由金清林在1200平方米空地上建造房屋，但该约定仅是出于发挥承租土地效用的目的而设，也可看作是金清林承租土地使用权的附加条件，在合同双方当事人对该建筑物在承租期内归属并无明确约定的情况下，不能将金清林建造的该房屋作为其租赁标的物看待，该建筑物建造时办理审批手续与否，均不能改变双方实为土地租赁关系的性质。原审以金清林在天辰公司范围内闲置空地上建造的建筑物不具备合法手续为由认定其与陈燕南之间签订的房屋租赁合同中关于该建筑物租赁的部分无效，系对租赁标的物的混淆，该事实认定不当，本院予以纠正。关于上诉人主张的优先购买权的问题。尽管我国法律对国有土地项下的房屋承租人赋予了优先购买权，对国有土地使用权的承租人是否享有优先购买权并无明确规定，但由于房屋所有权的取得必然涉及房、地两项权属关系，且两者相互依存，不能割裂看待，而我国现行行政法规对城镇房屋所有权的变动实行“地随房走”的处理原则，即城镇房屋交易时，其房屋项下的土地使用权应当从属转让，由此可见，房屋承租人对房屋的优先购买权也必然及于该房屋项下的土地。鉴于法律设置房屋承租人优先购买