福建武夷山添宏极地海洋公园可行报告.doc

福建武夷山添宏极地海洋公园 可行性研究报告 2012.3 目 录第一章 总论11.1 项目概况11.2 编制依据21.3 投资单位概况21.4 编制范围及编制目的41.5 主要经济指标41.6 结论与建议5第二章 项目建设的背景、必要性和可行性72.1 项目建设的背景72.2 项目建设的必要性112.3 项目建设的可行性13第三章 市场分析173.1 旅游市场分析173.2 商业市场分析21第四章 项目前景分析254.1 未来武夷山旅游的定位254.2 项目区位分析254.3 项目交通分析264.4 项目定位274.5 项目对于旅游与商业市场的影响28第五章 建设条件305.1 区域概况305.2 物产资源315.3 气候及地质条件325.4 地形及地貌条件325.5 基础设施325.6 社会经济335.7 建筑材料供应条件34第六章 项目建设方案356.1 设计依据356.2 总体规划366.3 建设规模和内容406.4 项目主要建筑介绍416.5 建筑设计496.6 结构设计516.7 给排水设计546.8 电气设计576.9 无障碍设计646.10 暖通设计646.11 夜景亮化设计696.12 电缆沟工程706.13 管线综合布设原则716.14 绿化工程71第七章 消防与人防737.1 消防系统737.2 人防系统78第八章 节能节水828.1 编制依据828.2 节能原则838.3 能耗指标分析838.4 节能措施83第九章 环境影响评价879.1 执行标准879.2 项目建设与运营对环境的影响879.3 环境保护措施899.4 环境影响评价91第十章 劳动安全卫生9210.1 危害因素及程度分析9210.2 劳动安全卫生92第十一章 组织机构、劳动定员与人员培训9411.1 组织机构9411.2 劳动定员9411.3 人员培训94第十二章 项目实施计划及进度安排9512.1 项目实施原则9512.2 项目实施计划9512.3 项目实施管理机构9612.4 项目质量管理9612.5 项目组织管理97第十三章 工程招投标9813.1 招标依据9813.2 招标计划9813.3 招标基本情况99第十四章 投资估算与资金筹措10014.1 投资估算10014.2 资金筹措及用款计划101第十五章 财务评价10515.1 评价依据及说明10515.2 总成本费用估算10515.3 营业收入、税金及附加估算10615.4 利润及利润分配11015.5 财务盈利能力分析11015.6 财务评价结论111第十六章 项目不确定性分析及风险分析11716.1 不确定性分析11716.2 风险类型及表现118第十七章 社会效益分析12017.1 社会影响评价12017.2 项目与所在地的互适性分析12117.3 社会风险分析12217.4 社会评价结论122第十八章 结论与建议12318.1 结论12318.2 建议124第一章 总论武夷山添宏极地海洋公园是集文化、旅游、休闲、购物为一体的综合性旅游项目，占地119.24亩，总投资4.5亿元，建设极地海洋馆、欢乐剧场、海洋4d影院、海洋餐厅、海洋风情广场、游艺场、休闲会所、商铺等内容；本可行性研究报告针对武夷山添宏极地海洋公园进行可行性分析。1.1 项目概况 项目名称：武夷山添宏极地海洋公园 建设地址：武夷山大王峰路198号 投资单位：福建添宏旅游项目投资有限公司 建设单位：福建武夷山添宏极地海洋公园有限公司 设计单位：建筑设计：福州华筑建筑设计事务所北京东方华太建筑设计工程有限责任公司 景观设计：香港奇思hks环境设计有限公司 福州奇思环境艺术设计有限公司 展馆设计：新加坡高科私人控股有限公司 上海红珊瑚科技发展（集团）有限公司 建设性质：新建 建设规模与内容：项目规划总用地面积79493.7m2（合119.24亩），规划建设一个极地海洋公园。项目主要建筑有极地海洋馆、欢乐剧场、海洋4d影院、海洋餐厅、海洋风情广场、游艺场、休闲会所等，建筑占地面积26670.00m2，总建筑面积78246.00m2，其中：计容建筑面积47695.00m2，非计容建筑面积30551.00m2，并配套建设给排水、供电、通讯、消防、道路、停车位、环保、绿化等附属设施。 项目总投资：本项目总投资估算为45284.78万元。其中，建安工程费28529.20万元，工程建设其他费12849.16万元(含土地费用6670.75万元)，基本预备费2068.92万元，建设期利息1837.50万元。 资金筹措：本项目总投资为45284.78万元，投资资金由企业自筹16284.78万元，待企业自筹资金到位后由银行配套29000.00万元。 建设年限：2年1.2 编制依据中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国房地产管理法；福建省国民经济和社会发展第十二个五年规划；武夷山市国民经济和社会发展第十二个五年规划；武夷山市城市总体规划； 武夷山添宏极地海洋公园建设设计方案； 国有建设用地使用权出让合同；投资项目可行性研究指南；建设项目经济评价方法与参数(第三版)；中华人民共和国招标投标法； 国家相关法律、法规、规范、标准等。1.4 编制范围及编制目的 编制范围本可行性研究报告编制范围为武夷山添宏极地海洋公园建设项目。 编制目的本报告编制的目的是对武夷山添宏极地海洋公园建设项目进行技术可靠性、经济合理性及实施可能性的方案分析和论证，在此基础上选用科学合理、技术先进、造价省、运行成本低的方案，最终使得该工程的社会效益和经济效益达到最佳统一。1.5 主要经济指标表1-1 主要经济技术指标规划指标名称指标数值单位备注用地面积79493.70 m2合119.24亩其中展馆用地面积42493.50 m2合63.74亩商业用地面积26333.50 m2合39.5亩会所用地面积10666.70 m2合16.0亩总建筑面积78246.00 m2建筑面积（计容）47695.00 m2其中展馆25495.00 m2商业15800.00 m2会所6400.00 m2地下建筑面积（不计容）30551.00 m2其中地下场馆18200.00 m2地下商业7200.00 m2地下停车、设备5151.00 m2建筑占地面积26670.00 m2其中展馆占地面积14447.00 m2商业占地面积8950.00 m2会所占地面积3625.00 m2容积率0.60 建筑密度34.00 %机动车停车：410.00 辆其中地上217.00 辆地下193.00 辆绿地率35.00 %1.6 结论与建议通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论： 武夷山添宏极地海洋公园项目的建设，符合国家政策，符合武夷山市总体规划要求，夲项目既填补了福建省极地海洋公园的空白，也填补了武夷山“夜间游”、“雨季游”的空白。同时也将成为福建省首个青少年水生野生动物科普教育基地，建成后将有良好的经济效益和社会效益，建议尽快组织实施。本项目是目前福建省最大的以海洋主题公园为核心;以海洋风情商业广场、大型游乐场与休闲会所作配套的海洋文化旅游休闲综合体，已被列为福建省2012年在建旅游重点项目。（3）武夷山添宏极地海洋公园项目的建设单位福建添宏旅游项目投资有限公司具有很强的经济实力、良好的企业信誉和先进的技术，为项目建设提供了可靠的保障。(4) 本项目是采用“迪士尼”的布局和展示手法，与海洋元素、武夷山的历史文化、传说互为融合、支持而形成的总体规划方案。达到了人工景观与环境景观相融洽的目的。(5) 项目建成后，其中的展示、表演、游乐、休闲购物、餐饮等内容，可延长游客逗留时间约一天左右。并能吸引青少年和儿童消费，有效扩大来武夷山景区的消费群体。(6) 本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项目自身的实际条件，具有一定的可操作性。(7) 从财务评价指标上来看，项目开发的效益还需要根据实际情况进行反复调整。其市场前景看好，企业能快速回笼资金。(8) 从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好的抗风险能力，资源供给及外部协作条件满足建设要求。根据在评价过程中对本项目的认识，对本项目实施提出如下建议： 经营管理风险规避 a、本项目应高起点规划，高标准建设。b、本项目主要应加强市场营销工作，做好宣传措施。c、在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案。d、做好物业管理和观光服务工作。 金融财务风险规避。从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销。 建设管理措施a、整合企业资源，提高操作水平。b、根据开发资金运作模式的设定，对运用资金的能力要求较高。c、提高资金的使用效率的同时，亦要保持整个开发理念的延续性。d、项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业、不同工种之间的 协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。第二章 项目建设的背景、必要性和可行性2.1 项目建设的背景2.1.1 世界主题性公园发展良好 主题公园的概念旅游业被称为是新世纪的“朝阳产业”，主题公园是现代旅游业中发展迅速的新型旅游产品。国内外学术界对主题公园界定了很多概念，其中美国马瑞特公司的定义引用频次最高，它把主题公园定义为有特定的主题或者历史区域的家庭娱乐地，并且有统一的服装、娱乐建筑、商品以及能激发幻想的氛围。国内对主题公园概念引用频次最高的是保继刚先生的界定:主题公园是具体有特定主题、由人为创造而成的舞台化休闲娱乐活动空间，是一种休闲娱乐产业。综合国内外相关研究成果对主题公园概念的定义，可以总结出主题公园有如下一些共性:有特定的主题、具有综合功能、是一种人工创造物、建设的目的是为了满足游客休闲娱乐的需要等。主题公园到现在已经发展成一个成熟的产业，衍生出多种类型，成为旅游业中重要的组成部分。 主题公园的特点与其他类别公园相比，主题公园的特点非常明显，主要有以下几个方面:主题的独创性和文化性主题是主题公园的灵魂，主题公园的最大特点就是赋予游乐形式以某种主题，围绕既定主题来营造游乐的内容与形式。园内所有的建筑色彩、造型、植被游乐项目等都为主题服务，共同构成游客容易辨认的特征和游园的线索。每一个成功的主题公园都有其鲜明的主题特色，独特的主题能够给予旅游者难以忘怀的体验，主题公园属于人类智慧再造的旅游吸引物，要靠创意来推动，所以主题的选择至关重要，直接关系到所能满足的游客群体层次性和容量的大小。同时，主题的文化内涵是主题公园的价值所在，具有丰富的文化内涵，使之具有艺术价值参与性和体验性的是保持主题公园可持续性发展的主要标志之一。专业的综合性大型主题公园从创意、策划、规划设计、施工建设到经营管理涉及到多种专业，如经济学、市场学、旅游研究、建筑学、园林设计、景观设计、市场营销、企业管理等等，是跨学科、跨专业合作的产物。单就其规划设计来讲，就需要多种专业人员横向联系，合同协作，方可保证公园的品质。在品质优秀的大型主题公园中，建筑、街道、景观等等均体现完美的视觉效果和空间联系，犹如一座和谐优美的小城市。美国的城市规划专家詹姆斯劳斯就曾把洛杉矶的迪斯尼乐园誉为美国最好的城市设计实例。功能的多元性主题公园一般是集餐饮、娱乐、购物、住宿等综合功能为一体的商业性质产业。成功的主题公园在大区域范围内对创造就业、刺激消费、促进整个经济发展方面的作用非常显著。普遍参与性只有顾客的参与才能吸引不同年龄、不同层次的游客，从亲身体验中，获得身心的强烈愉悦感受。世界三大主题公园之一的环球嘉年华在每年巡回展出中都能够推出适合当地游客的参与性强的软游艺项目，可以让游客通过亲自体验，感受到嘉年华这种疯狂与欢乐的气氛。所以，主题公园的设计应具备趣味性、娱乐性与参与性等基本属性，才能吸引不同层次，不同兴趣，不同目的的游客。 主题公园的发展主题公园的兴起与人类经济文明的发展息息相关。从经济学的角度来看，大型主题公园必然出现在经济发展水平较高的国家、地区:从社会学的角度来讲，主题公园是受汽车文明和电视文明的影响而兴起、普及的。前者使人们对速度和动态产生追求，促使了主题公园的前身机械游乐园的兴盛，后者则直接与主题公园的项目构思相呼应，催生了具备强烈信息冲击的大型主题公园。自从1995年美国加州迪斯尼乐园诞生并一举成功以来，在半个多世纪的时间里，主题公园己经在世界各地飞速发展，并不断拓展其外延。仅在美国本土，奥兰多迪斯尼乐园、环球影城、迪斯尼加州冒险乐园、六面旗连锁乐园等一批超大型的主题公园纷纷崛起，很多中小型的主题乐园也找到了各自主题和其目标市场的契合点。在2004年，全美最大的九个主题乐园(加州迪斯尼、迪斯尼加州冒险园、加州环球影城、奥兰多迪斯尼4个主题乐园、奥兰多环球影城和冒险岛)共接待游客近7740万人。最初在美国飞速发展的主题乐园在30年之后，也就是上世纪80年代初达到了它的市场饱和。于是它们开始对海外市场的拓展，迪斯尼乐园和环球影城纷纷在亚洲和欧洲开辟新的市场。1983年，日本东京迪斯尼乐园的开业标志着主题乐园在出美国外的海外市场第一次取得大的成功:在1983年就接待超过1000万游客，而到了近年来更是超过了每年2500万人次，于2005年开业的香港迪斯尼乐园，也在第一年迎来了500万游客，虽然这个数字既没有达到公园预期，也远远够不上东京迪斯尼乐园的同期游客数，但是这也是一个可观的数字。这一时期亚洲成为世界上主题公园产业发展最快的地区之一，2000年全亚洲主题公园的游客总数达到了1.88亿人次，其总收入也达到了44亿美元，其中日本依然是全亚洲最大的市场，在最新的全球最大主题公园排行榜上，东京迪斯尼乐园、东京迪斯尼海洋世界、东京环球影城、香港迪士尼乐园等都榜上有名，这一说明亚洲主题公园的发展进程已经走在世界的前沿。紧接着是法国迪斯尼，1992年在巴黎市郊开业的巴黎迪斯尼乐园在开业之处遭到了环保主义者和极左派示威者的反对，但是不可否认的是它的诞生极大地推进了主题公园在欧洲的发展。之后欧洲主题公园进入了一个快速发展期，原本主要集中在北欧、德国、法国和英国的公园向南扩展到意大利、西斑牙、土耳其和希腊等地。到21世纪初的时候全欧洲主题公园共接待了超过8000万名游客，收入超过了18亿美元。2.1.2 我国海洋主题公园快速发展主题公园对于国内很多人来说还是一个“概念化”的名词，但是它已逐渐成为我国现代旅游资源开发过程中的亮点，它以其特有的主题文化性将高科技、娱乐性、休闲性和服务性集于一身，为我国旅游业的发展带来新的商机。就在主题公园产业在亚洲飞速发展的上世纪80年代，深圳锦绣中华作为我国内地第一个真正意义上的主题公园来到了我们身边，1989年开业的锦绣中华一年即收回初期投资，在商业上取得了重要的成功。它的成功在国内掀起了一场模仿的狂潮：短短二十年间，有超过2500家主题公园开张营业，主题公园也在我国发展良好。海洋主题公园是海洋为主题，集海洋生物研究与展示、环境教育、海洋科普、海洋文化传播等多功能为一体的休闲娱乐空间，是传播海洋文化、开展海洋科学知识普及、展示海洋科技成果以及满足人们认识海洋、了解海洋的旅游需求的重要载体。随着旅游产业的快速发展以及旅游者需求的多样化，海洋旅游以及内陆以海洋为主题的旅游活动逐渐受到旅游者的青睐，海洋主题公园的建设得到了快速发展，不仅数量迅速增长，空间分布也逐步由滨海区域向内陆地区转移。地处内陆地区的人们不再需要长途奔波就能亲近海洋、认识海洋，感受海洋的博大精深，接受海洋文化的熏陶。本项目拟建的极地海洋公园，是一个充满梦幻与想象的海洋王国，一座益智益教、富有社会科学教育意义的魅力世界，一个旅游休闲与商业居住完美结合的典范。2.2 项目建设的必要性 适应旅游发展的需要。我国旅游业长期以来一直围绕着自然景观和历史资源而开发，以旅游观光为主，为旅游产品的基础层次。虽然2010年全国5a风景区旅游总收入排行榜上，武夷山景区排名第一，但单纯的观光性质的旅游并不能吸引游客重复旅游，这也是武夷山市乃至个全国旅游业经济效益不高，旅游收入水平较低，回头客较少的主要原因。而目前世界旅游业的发展已逐渐由表及里转向挖掘文化内涵，旅游经营方式和产品结构正在发生结构性和阶段性变化，旅游产品正由传统的陈列式、观赏式上升到表演式和参与式，以全方位适应现代旅游消费。为适应这一变化的新形势，福建添宏旅游项目投资有限公司在分析了我市旅游资源的基础上，立足根本，拟建设一个以传播海洋文化、开展海洋科学知识普及、展示海洋科技成果的极地海洋公园是非常有必要的。 丰富武夷山市旅游资源。武夷山市旅游资源相当丰富，但基本属于传统旅游产品，武夷山添宏极地海洋公园的建设，将以海洋主题公园为核心，以海洋风情商业广场、大型游乐场与风情墅区作有益补充的综合型休闲旅游地产项目开发，将是武夷山市投资规模最大的旅游景点，它将进一步改善武夷山市的旅游环境，填补武夷山景区“雨天游”“夜晚游”的空白，项目的开发能吸引青少年和儿童消费群体，对于丰富武夷山市旅游资源，有效扩大来武夷山景区的消费群有显著的效果，所以本项目的建设是十分必要的。 项目的建设将促进武夷山市的经济发展。武夷山添宏极地海洋公园的建设过程中，必将整合资源带动区域配套，最终形成旅游产业、休闲产业、地产业三足鼎立局面，项目的建设将改善武夷山市的投资环境，吸引更多的旅游者观光游览，更多的投资者一前来考察、洽谈、投资。同时武夷山市的对外开放也为公园的发展提供了前所未有的机会，两者相得益彰共同促进，公园的建设将促进旅游消费，将成为武夷山市经济的新增长点，所以本项目的建设是必要的。 项目的建设将促进武夷山市和谐社会的发展。本项目分为展览用地、商业用地、住宅用地开发建设，建成后的海洋主题公园、风情商业街区和风情别墅等均属于劳动密集型产业，将从武夷山市本地招收大量的劳动力，并经过培训以后进入服务行业，提高了武夷山市的劳动就业率，对于维护区域的稳定，推进武夷山市和谐社会的建设有着极大的作用，所以本项目的建设是十分必要的。2.3 项目建设的可行性 稳定的客源。主题公园不同于一般的休闲旅游度假区，它的高投入和娱乐性决定了它需要积聚人气，由此决定了它对于客源量有较高的要求。据相关资料显示，2010年武夷山景区接待旅客总人数635万人次，具有良好的客源市场条件。项目的建设在拥有良好发展趋势的旅游市场背景下开展，并坐落在拥有良好客源市场条件的武夷山景区，必将取得成功。 项目具有交通设施条件主题公园所在的城市除了客源市场条件好以外，对主题公园而言，有良好的交通条件不仅可以增强旅游竞争力，还可以必须具备良好的城市对外公共交通设施条件，即可进入性客源市场。大型主题公园一般在大城市边缘区选址，主要是因为主题公园占地面积较大，而城市边缘区用地限制较小，地价相对便宜。本项目规划用地西侧为武夷大道，南侧为高尔夫路，东侧为规划路，北侧为山体（二期配套用地）。交通便利，基地条件优越。建成后为大武夷旅游圈的重要旅游目的地和旅游集散地，以休闲、度假为主要特色的旅游活动区与旅游服务基地。填补武夷山乃至福建省关于海洋娱乐与科学的一片空白。本项目具有很好的交通设施条件 当地政府的大力支持主题公园是一种高投入、高产出的旅游项目。主题公园的可持续发展需要政府的宏观调控，这种调控主要是政策上的支持来实现的。武夷山添宏极地海洋公园建设项目得到了武夷山市政府的充分肯定和全力支持，立为南平地区重点项目，并派专人协助项目报件等有关事项。在武夷山市政府的全力支持下，项目已与武夷山市国土局签订了国有土地使用权出让合同并如期支付了土地款，也已完成了项目区域地质灾害评估和项目总体规划。在武夷山市政府的密切关注与支持下本项目的其他前期准备工作正有条不紊的开展，为本项目的顺利实施开了一个好头。 消费者对本项目热情高。本项目开始之初，对当地消费者与景区消费者进行了一次问卷调查，结果显示本地消费者对本项目的海洋主题接受度高重视家庭生活，在本地游玩需求有适合全家，特别是儿童游玩的项目，对于有新鲜感的休闲、娱乐及餐饮有较大的接受度。而景区消费者对本项目的海洋主题接受度高，对有互动性和体验性的休闲娱乐活动有强烈的要求。通过调查，项目的建设完工运营必将收到消费者得热捧，将成为武夷山市新的热门旅游去处。 项目具有良好的区位和自然条件。近几年，在发达国家，保护自然环境发展生态旅游成为时尚。本项目位于武夷山三菇国家旅游度假区，在规划设计上注重整体的大环境，把优美的自然环境放在主题公园发展的重要位置。从景观方面说，项目是创作某种与大自然相协调并具有典型景效的空间塑造，本项目拥有无可比拟的区位与自然条件，项目位于风景优美的自然环境中更获得事半功倍的效果。 项目的运营具有良好的技术优势。本项目的建设单位福建添宏旅游项目投资有限公司，于一九九四年取得国家海洋与渔业局颁发的水生野生动物驯养、繁殖许可证、水生野生动物经营利用许可证以及文化部门颁发的营业性文化演出许可证。公司主要从事旅游、游乐项目的投资开发，以海洋动物驯养、繁殖、展览、表演为主，在福州、杭州、成都、南昌、合肥、南宁、太原等十多个大中城市动物园均有投资海洋动物表演场所及展示场所。公司拥有丰富的海洋动物表演管理经验和海洋物种资源，其中公司拥有占全国70%的海狮资源（70余头）。建设单位丰富的海洋项目运营经验，为本项目的提供了技术支持。本项目因地制宜、突出重点，项目建成后将增添武夷山市旅游新元素，带动区域周边地块的开发，促进当地经济的发展。经研究，无论从工程技术上还是从社会效益方面，项目建设均是必要的、可行的。第三章 市场分析3.1 旅游市场分析中国国家旅游局长邵琪伟曾经表示，中国旅游业经过改革开放近30年的持续发展，已完成了从旅游资源大国向世界旅游大国的转变，现在正朝着建设世界旅游强国的目标迈进。预计到2015年中国就将取代现在法国的地位，成为世界第一大旅游目的地国家以及成为全球旅游第四大输出国，这一预期比稍早时候的预期提前了五年。2010年,中国旅游市场平稳较快增长，入境旅游市场实现恢复增长，出境旅游市场继续加速增长。全年共接待入境游客1.34亿人次,实现国际旅游（外汇）收入458.14亿美元，分别比上年增长5.8%和15.5%；国内旅游人数21.03亿人次，收入12579.77亿元人民币，分别比上年增长10.6%和23.5%；中国公民出境人数达到5738.65万人次，比上年增长20.4%；旅游业总收入1.57万亿元人民币，比上年增长21.7%。从数据中可以看到当前我国旅游业发展的惊人速度和良好前景。3.1.1 武夷山现阶段旅游资源分析武夷山市位于福建省西北部、闽赣两省交界处。前身为崇安县，建置于北宋淳化五年（公元994年），1989年8月经国务院批准撤县建市，是一个以名山命名的新兴旅游城市。全市总面积2813平方公里，总人口22.37万人，辖3镇、4乡、3个街道、4个农茶场、115个行政村。境内拥有首批国家重点自然保护区、国家风景名胜区、国家旅游度假区、国家一类航空口岸、全国第4批重点文物保护单位城村古闽越王城遗址，以及省级旅游经济开发区、华侨经济开发区等。武夷山是一处被保存了12个多世纪的景观。它拥有一系列优秀的考古遗址和遗迹，包括建于公元前1世纪的汉城遗址、大量的寺庙和与公元11世纪产生的朱子理学相关的书院遗址。这里也是中国古代朱子理学的摇篮。作为一种学说，朱子理学曾在东亚和东南亚国家中占据统治地位达很多世纪，并在哲学和政治方面影响了世界很大一部分地区。武夷山自然资源极具优势、文化内涵魅力独特。1999年12月，武夷山被联合国教科文组织批准列入世界遗产名录，成为我国第4处，世界23处世界文化与自然“双遗产”地之一。武夷山遗产地处中国福建省的西北部，江西省东部，位于福建与江西的交界处。总面积999.75平方公里，其中核心区面积635.75平方公里；核心次区面积364平方公里；缓冲区面积278.88平方公里。包括武夷山风景名胜区、武夷山自然保护区、武夷山古汉城遗址和九曲溪上游保护地带4部分。3.1.2 武夷山区位分析武夷山处于长三角与珠三角的腹地，是多个省市居民自驾车旅游的可达范围，同时也在面临众多的旅游竞争。以武夷山为中心，半径300公里内，可覆盖省市包括浙江的绍兴、金华、丽水、温州；江西的南昌、九江、宜春；广东梅州及福建省大部分区域。武夷山需要面对周边众多旅游城市和旅游景点竞争，绍兴和金华具有良好的城市旅游资源、九江的庐山也是山岳旅游的经典项目之一。但由于武夷山独特的文化内涵，又是世界文化与自然“双遗产”地之一，所以武夷山必然是辐射范围内多个省市居民的首选旅游之地。3.1.3 武夷山旅游交通分析武夷山机场开通有武夷山至北京、上海、广州、香港、澳门、深圳、厦门、珠海、等27条国内和地区航线，航线布局以大中城市为轴心，辐射周边地带，东南形成网络，西北向纵深发展。2009年12月，浦南高速通车，武夷山正式接入国家高速公路网。武邵高速公路、宁武高速公路预计将在近两年建成通车。武夷山还有2条铁路列入新一轮海西铁路建设规划，京福高速铁路、南三龙铁路已进行线路勘测和方案优化对于武夷山的交通规划，各级人民政府非常重视，优先考虑武夷山交通规划，武夷山将成为闽北乃至全省的航空、铁路、高速公路的立体交通枢纽，武夷山的突破瓶颈进一步腾飞指日可待。3.1.4 武夷山旅游人口分析 当地人口（以南平市计）。武夷山市隶属于南平市，根据南平市2010年第六次全国人口普查主要数据显示，南平市全市户籍人口数为313.89万人，武夷山市常驻人口23.35万人。本市游客比例按户籍人口8%计为25.11万人。 外地游客。据相关资料显示，2005-2010年武夷山景区接待旅客总人数超过了2500万人次，途径主要为铁路、公路、航空。详见下表3-1。表3-1 2005-2010年武夷山市接待旅客统计表年份接待游客总人数（万人次）比增（%）2005335.89102006372.84112007428.214.852008446.834.35200949510.78201063528.3从上表可以看出近几年来，除因金融海啸影响，武夷山的游客增长量较大，增长比例达10%以上。过去的一年，随着武夷山度假区的整体素质提升，来武夷山旅游游客大幅增长，接待游客总人数已达635万人，随着武夷山度假区的配套设施的完善，未来游客的年增长量仍能保持10%以上的增长率。3.1.5 武夷山旅游市场现阶段问题分析截止至2010年，武夷山旅游业已经发展到相当的规模，但由于我国国家旅游业起步较晚，加上武夷山旅游景区在发展过程中的局限性和地域特点，造成了武夷山旅游业在发展的时候难免存在着一些问题，而这些问题也极大的阻碍着武夷山旅游业的发展，只有解决了这些问题，武夷山的旅游才会朝着更加健康的方向发展。下面是武夷山旅游市场现阶段出现的几个问题。 武夷山交通制约着旅游业的发展速度作为世界文化与自然混合遗产地，武夷山每年都吸引着大量的旅游者带此一游，人多了对交通造成了极大的压力，特别是国庆、五一假期和茶博会期间，武夷山的旅游交通便陷入了瘫痪状态，这对于旅游活动的影响是相当巨大的。 酒店业硬件设施和服务有待提高武夷山大大小小的酒店有200多家，酒店的数量大部分集中在度假区，在这些酒店中普遍存在着这样的问题：与其他地区（大城市）的酒店相比，武夷山酒店的硬件设施相对落后；由于毗邻机场的原因，武夷山度假区的酒店相对较低，这容易给游客造成的感觉是酒店的星级档次是不够的。酒店的服务水平有待提高。武夷山度假区的星级酒店里，三星级以下的酒店在对游客的服务中，存在着很多的问题。 缺少度假情调国家旅游度假区是集观光、度假、休闲、娱乐等为一体的综合性国家型旅游度假胜地，这对于度假区的要求是很高的，但从近来武夷山度假区的发展看来，远远没有达到集观光、度假、休闲、娱乐的效果，在武夷山度假区几乎看不到度假区该有的度假情调。3.2 商业市场分析3.2.1 海西战略的影响海西建设上升为国家发展策略，为闽北建设带来重大的发展机会。2009年，国务院常务会议原则通过了关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见，海峡西岸经济区定位为“两岸人民交流合作先行先试区域”。海西建设纲要指出，该经济区以福建为主体，涵盖浙江、广东、江西3省的部分地区，人口约为6000万-8000万人，预计建成后的经济区年经济规模在17000亿元以上通过提前布局，央企扑向海西区。中铝、中石化、中国远洋等国字号企业纷纷投资福建。3.2.2 武夷新区规划的影响由于南平市的进一步发展越来越受到空间的制约，2008年1月，南平市三届人大三次会议批准的市政府工作报告中对谋划武夷山新兴中心城市工作提出具体要求。武夷山新区位于武夷山市和建阳市境内，规划范围包括武夷山和建阳市的市区和部分乡镇，土地面积约1939平方公里，突出“海峡旅游”的主题。武夷山新区将成为海峡西岸经济区新兴增长极与山海协作的战略窗口，是海西重要的产业聚集区和山水生态新城。预计到2020年，总人口为60万人左右，整体空间采用组团的结构模式，形成“一河两岸、三大组团、多轴发展”的空间格局。武夷山新区的建设将有利用促进武夷山经济、文化等产业升级发展。3.2.3 武夷山主要商圈分析2010年武夷山景区旅游总收入为106.6亿元，位列全国5a风景区旅游总收入排行榜第一名，从这个数据中可以得出武夷山商圈正飞速发展着。武夷山旅游购物市场主要集中在武夷宫宋街、星村竹筏码头、三姑旅游度假区和武夷山市区这四大块地方。商品主要为土特名优产品和旅游工艺品。一般比较正规的旅游定点购物商店有岑威购物广场、宝树堂制药有限公司、武夷山书画社、北苑茶艺交流中心、茶文化交流中心和延年灵芝场经营部等。 武夷山仿宋古街位于武夷山景区大王峰下武夷宫，全长300米，取南北向，有武夷宫、玉皇阁、彭祖山房、五铢钱庄、茶观、乡土寨、百家欢、岩顶香、仙姿馆、碧丹酒家等建筑，集茶文化、酒文化、旅游文化于一体。具有浓厚的宋代江南建筑风格。宋街街道两旁店铺林立，繁华如梦，酒旗倌风，古韵犹存。街头建有石坊门，街尾构筑了古门楼，模仿宋代建筑遗风，以“朱熹纪念馆”为龙头。过石坊门，则为三清殿、彭祖山房、五株钱庄、茶观、戈壁艺术馆、武夷山室博物馆、碧丹酒家等。古街建筑有意识地运用门、窗、廊柱的空间为画框，借武夷山优美的风光组成一幅天然图画，便于观赏。宋街还以花墙、云墙、漏窗、水面等为借景相互辉映。 星村竹筏码头武夷山最引人入胜的传统娱乐活动是乘竹筏游九曲溪，大量的游客为商业提供很好的契机，因此，作为游客集散地的星村竹筏码头也自然的兴起。在九曲溪能享受到大都市的娱乐活动，夜总会、弹子房、美容厅、健身房、游艺室一应俱全，那里有豪华美式台球，有全套进口的健身器材。 三姑旅游度假区主要经营土特产、工艺品、餐饮，目标客户群是到武夷山旅游的各类游客。武夷山度假区太阳城是目前武夷山旅游区最大的集旅游购物，观赏娱乐，饮服茶艺为一体的旅游服务中心，位于度假区三姑商业街南端农贸市场二楼，经营总面积4800平方米。是经省旅游局核准的涉外定点接待单位，旅游团体定点购物商场。这里有高尔夫度假区、综合娱乐区、特色游览区、民俗风情区、武夷文化博览区等娱乐活动区。 武夷山市区店面主要针对本地居民的日常消费，以常规经营为主。3.2.4 现阶段武夷山旅游商品问题分析武夷山旅游商品太单一化。纵观武夷山的旅游商品，以茶叶、蛇制品、根雕等为主，满大街的都是些此类商品，很容易给客人造成视觉疲劳，也从侧面阻碍了武夷山商业的发展，这对于旅游活动来说，也是一种极大的损失，对武夷山旅游业的发展也有一定的影响。第四章 项目前景分析4.1 未来武夷山旅游的定位武夷山市政府也意识到武夷山旅游与商业现阶段的问题，政府将通过功能规划、城市景观设计和建设，树立武夷山新形象。在新的武夷山旅游规划中武夷山将向集旅游、商业、文化、居住、娱乐、休闲多功能为一体的旅游度假区的方向发展。对于未来武夷山旅游定位为大武夷旅游圈的重要旅游目的地和旅游集散地，以休闲、度假为主要特色的旅游活动区与旅游服务基地。4.2 项目区位分析本项目位于武夷山三菇国家旅游度假区，规划用地总面积79493.7平方米，折合119.24亩。规划用地西侧为武夷大道，南侧为高尔夫路，东侧为规划路，北侧为山体（二期配套用地）项目位于大武夷景区中心主轴上，坐享城市与景观资源。项目雄踞交通要道：度假区连接市区、机场、火车站必经之路，交通优势得天独厚；坐拥高尔夫资源：共享高尔夫景区带来的休闲高消费人群。图4-1 项目区位图4.3 项目交通分析项目北连市区、重要交通设施，南接度假区风景区，背靠高尔夫，通达性极好。图4-2 项目交通状况图4.4 项目定位本项目将把武夷山添宏极地海洋世界打造成一个科普文化、旅游休闲、娱乐购物、居住于一体的大型海洋公园，建成后将成为闽北乃至长江中下游最具特色的主题旅游景点，建成武夷山市主要的旅游聚集地、海洋知识科普文化传播地、停留地，使之成为武夷山市旅游的标志性名片。本项目将采用特色综合型商旅模式，填补武夷山旅游市场空白，拔高项目商业档次，打造度假区的商旅服务中心。项目是建设区域性旅游中心为目标，以海洋主题公园为核心，以风情商业广场与风情别墅区位有益补充的综合型旅游地产项目。 总体定位：以高端，生态，可持续发展的复合开发为主题，创造国家级的旅游休闲度假中心。将实现昼游武夷胜景，夜探极地海洋。漫步奇幻海景，尽享海西美味。 市场定位：创造武夷山旅游核心区的文化娱乐中心，确立具有特色的主题和风格，建立别具一格的场所感和标志性。 功能定位：建立一个综合的新市镇中心，集合文化、创意、体验、休闲、商业、娱乐等多重功能，为武夷山提供全方位的服务。 客群定位：创造针对特定市场和客户群的观光、度假旅游服务。4.5 项目对于旅游与商业市场的影响由于本项目的独特性海洋元素主题公园，本项目的建设完成后能有效的解决现阶段武夷山旅游市场与商业市场出现的问题。交通：项目的建设得到武夷山市政府的关注与大力支持，将本项目列为南平市重点项目，本项目的建设将带动区域交通设施的配套完善，本项目的建设也将有力的改善现阶段武夷山交通拥挤的状况。酒店业：本项目建设有风情别墅区，每栋风情别墅将尽可能的完善硬件设施，让各个旅游者得到不一样的奢华享受，对于别墅区服务人员，将定期举行培训活动，根据不同时期的不同特点做出不同的培训内容，提高服务人员的服务意识，强化服务概念，明确服务宗旨，让服务贯穿始终，使被动服务变为主动服务，给客人最满意的服务。度假情调：本项目营造海洋公园氛围，传播海洋知识，将给游客带来悠闲、放松的感受，项目完善各种娱乐设施设备，将武夷山国家旅游度假区建设成集观光、休闲、度假、娱乐的浪漫旅游度假胜地。本项目还将加强宣传、强化海洋公园游客的度假情调意识，度假情调，使得整个海洋公园的度假情调随之变得浓烈。旅游商品：本项目配合着海洋的主题，开发具有海洋特色的旅游商品，将现代创意融入传统旅游产品，并加以重组和整合。项目将强化旅游者消费体验，创造游客价值，增强武夷山的旅游竞争力。现阶段武夷山旅游景区的建设已相对的完善和健全，但随着武夷山旅游的不断壮大发展，旅游者的不断增加和旅游者的各种要求的不断提高，武夷山旅游业正受到越来越大的挑战，综上所述，项目的建设将以建设福建省最具规模的休闲旅游中心为目标,丰富武夷山旅游新元素为基点，有效的解决现阶段武夷山旅游市场与商业市场存在的问题，项目的建设具有无可比拟的重要性，建设完成后将获得空前的成功。第五章 建设条件5.1 区域概况武夷山市位于福建省北部南平地区，北纬272731-280449，东经1173722-1181944。东连浦城县，南接建阳市，西临光泽县，北与江西省铅山县毗邻。东西宽70千米，南北长72.5千米。总面积2802.8平方千米。户籍人口21.98万人（2003年末），其中非农业人口9.66万人。通行闽北方言武夷山方言。市人民政府驻崇安街道。全山市辖3个街道、3个镇、4个乡：崇安街道、新丰街道、武夷街道、星村镇、兴田镇、五夫镇、上梅乡、吴屯乡、岚谷乡、洋庄乡。武夷山风景秀丽，历史悠久，人文荟萃，素有“碧水丹山”之誉。境内拥有首批国家重点自然保护区、国家风景名胜区、国家旅游度假区、国家一类航空口岸、全国第4批重点文物保护单位-城村古闽越王城遗址。1998年7月，被评为中国首批优秀旅游城市；1999年12月，被联合国教科文组织批准列入世界遗产名录，成为我国第4处，世界23处世界文化与自然“双遗产”地之一。2000年，被评为全国首批4a级旅游区，2002年被列入中华十大名山。武夷山具有独特、稀有、绝妙的自然景观，属罕见的自然美地带，是人类与自然环境和谐统一的代表。武夷山自然风光独树一帜。1982年11月国务院批准设立武夷山国家重点风景名胜区，总面积70平方公里。武夷山景区是典型的丹霞地貌，区内一条幽深清澈的九曲溪盘环山中，两岸丹崖林立，千姿百态，九曲溪两岸分布着36奇峰、99岩，昂首向东，如万马奔腾，气势雄伟，千姿百态。山不高有高山之气魄，水不深集水景之大成。浮光山色中又散落着众多的古文化遗存，将人的思想、人的情感、人的智慧、人的劳动融于自然山水之间，达到天人合一的境界，给人以浑然天成的和谐美感。1990年原世界旅游组织执委会主席巴尔科夫人在游览武夷山后欣然题词：“未受污染的武夷山风景区是世界环境保护的典范。”5.2 物产资源武夷山市物产资源丰富，是我国江南著名的粮区、林区、茶叶产区。全市现有耕地30万亩，林业用地318.2万亩，珍稀树种50余种，总蓄积木材量1157万立方米，年出材量10万立方米；全市竹林面积58.63万亩，年产毛竹350万根以上；全市茶叶总面积9.6万亩，年产茶叶9万担，武夷岩茶为全国十大名茶之一，以独具岩韵而享誉中外，茶王“大红袍”更是世间极品。水利资源方面：全市实际可开发水资源8.3万千瓦，现开发4.3万千瓦，可开发水资源4万千瓦。矿产方面：全市已发现矿种28种，发现矿产地95处，其中固体矿产地94处，水产矿产地1处（矿泉水）。全市探明铀、煤、钼及花岗岩9处，钼矿石储量170万吨，花岗岩储量居全省首位，且品种多、品质好、放射性低。5.3 气候及地质条件武夷山市属中亚热带季风气候区。一年四季境内气候差异较大。平均气温17.0-18.4c。平均年降雨量1600-3700mm。年平均气压为17.5百帕，平均相对湿度78%。全年日照时数为4424.5小时。武夷山市主导风向冬季多西北风，夏季白天多南风，夜间多北风。全年平均风速1.6m/s，静风频率32%，次风向。5.4 地形及地貌条件武夷山市属中亚热带地区。境内东、西、北部群山环抱，峰峦叠嶂，中南部较平坦，为山地丘陵区。市区海拔210米。地貌层次分明，呈梯状分布。地势由西北向东南倾斜，最高处黄岗山海拔2158米，在我国大陆称为“华东屋脊”，最低处兴田镇，海拔165米（河床标高海拔160米）。最高与最低点高差1993米，地势高低相差之大，为全省之最。闻名中外的武夷山风景名胜区及武夷山自然保护区主要部分位于境内，使武夷山市自然条件具备诸多特异性。5.5 基础设施武夷山市交通等基础设施完善，是闽北的重要交通中心。拥有4c级武夷山民用机场，已开通北京、上海及香港、澳门旅游包机等25条航线；横贯武夷山的横南铁路是福建省第二条出省通道，武夷山区段站是目前闽北最大的车站；公路干线四通八达，101省道横贯南北；拥有福建省对外开放的一类口岸，设有海关、边防、出入境检验检疫等口岸查验机构；同时，供水、供电、通讯、广电等基础设施建设日臻完善。武夷山市旅游服务体系健全，是福建省重要的旅游接待基地和闽北旅游服务中心。全市拥有旅行社55家，其中国际旅行社3家，国内旅行社52家，各类宾馆饭店274家，共有床位2万张，其中星级38家，年可接待游客300万人（次），并已形成了吃、住、行、游、购、娱俱全的配套接待、综合服务网络。5.6 社会经济2010年，武夷山市全年生产总值(gdp)657789万元，按可比价格计算，比上年增长12.9%。其中，第一产业增加值125518万元，增长2.8%；第二产业增加值219547万元，增长20.5%；第三产业