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文档简介

二手房看房一、旧房历史1.哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限;2.哪些人住过,什么背景,是何种用途;3.是否发生过不好的事情,是否欠人钱或者发生过盗窃案;二、房屋产权情况1.注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处,产权证上一般是建筑面积; 3.一定要验看产权证的正本,而且到房管局查询此产权证的真实性,查验所购房产产权的来源和产权记录,包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等。4. 房屋产权是否清晰,确认产权的完整性,有无债务负担,有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。5.确认房屋是商品房还是福利房或者单位房6.交易房屋是否在租三、房屋内部结构1. 查看是否有私搭私建部分(1).是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;(2).是否改动过房屋的内、外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间; (3).阳台是不是房主自己封闭的,这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。(4)房屋隔音情况2. 户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;3.查看房屋通风、通透性,及采光情况;注意房子的通风状况是否良好,房屋是否有潮湿、霉味,采光是否良好。需要提示的是,一些老房子多是“品”字格局,买方要仔细检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。房屋采光面是否有规划高层建筑,小区周围是否有噪音及其他污染源。通风性可带纸巾检测4. 管线是否太多或者走线不合理,了解住宅的内部结构图,包括管线(水电暖煤气)的走向、承重墙的位置等,以便重新装修。居室、客厅有否各种管线外露?是否有暖气回水或其他管线穿过,因为有较多管线穿越居室,会造成装修困难,也会造成视觉上的障碍,影响整体感。四、房屋内部设施1. 墙壁(裂痕、渗水、平整)(1).墙体、天花一旦出现渗、漏、裂问题的话,会让你的居住不厌其烦,因此需要特别关注。对于一些没有重新装修的二手楼,这方面的问题往往可以通过肉眼发现。首先要检查墙体是否平整,是否有石灰爆点,是否有渗水、渗漏现象或是否有裂缝。特别要注意查看一些墙体(如顶面、外墙等)上是否有水迹,如果有的话,要尽快查明原因。如果墙面裂缝不是结构性裂缝的话,那么应该问题不大。但如果阳台与房间之间的连接处有裂缝则比较危险,有可能是阳台要断裂,一定要及时通知相关单位检查处理。如果所买的房子是顶层,那么购房者一定要查看各个屋顶的顶面是否有雨水渗漏的痕迹。 对于一些已经重新装修的物业,水渍往往很难用肉眼看清楚,因此,最好选择在下雨后去收楼。此外,购房者可以用小锤子轻轻敲打墙面、地面,看墙体与地面是否有空鼓。如果声音沉闷,则表明墙体、地面接触良好。(2). 墙角接位有无水渍?裂痕,内墙墙面上有否石灰爆点,墙身、顶棚楼板有无特别倾斜?弯曲?起浪?隆起或凹陷的地方2.天花板(裂痕、渗水、平整)(1)顶上是否有裂缝?没有裂缝最好,有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说,与房间横梁平行的裂缝,属眼下的质量通病,虽有质量问题,但基本不妨碍使用;如果裂缝与墙角呈45度斜角,甚至与横梁呈垂直状态,那么就说明房屋沉降严重,该住宅有严重结构性质量问题。 (2)看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”,是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点,对室内装潢将带来很大的不利影响。 (3)顶棚有无水渍?裂痕?如有水渍,说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户,那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。 (4)特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。3、地板、地板砖(裂痕、渗水、平整)(1)地板有无松动?爆裂?撞凹?行走时是否吱吱作响? (2)地板间隙是否太大? (3)柚木地板无大片黑色水渍? (4)地面是否有裂缝?有否起砂现象?是否渗水,尤其是阳台、厨房和卫生间4、厨房、厕所(1)厕、浴具有无裂痕?包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发,要仔细观察。 (2)坐厕下水是否顺畅?冲水声响是否正常?冲厕水箱有无漏水声? (3)浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当? (4)厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平?厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格,砖块不能有裂痕,不能空鼓,必须砌实。 (5)砖缝有无渗水现象? (6)厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗? (7)水池龙头是否妥当?下水是否顺畅? (8)卫生、厨房内有否地漏,坡度是否对头,绝不能往门口处倾斜,不然水要流进居室内。 (9)出水是否通畅,会不会出水口内留有较多的建筑垃圾? (10)您住的房间底下的邻居家是否漏水?否则您家的日子也一定不好过。(11)为洗手间做闭水试验要注意厨房、卫生间以及阳台设计,厨房间烟道是不是密封,煤气管道是否曾被前业主改装等。要更改旧式蹲便器则须更改下水管。闭水试验:购房者可以用塑料袋装满沙子放在地漏上(起暂时防止地漏排水的功效),在洗手间放厘米水,到楼下检查,观察小时,如果漏水,须重做防水处理。5、门(是否灵活、破损、封闭程度)(1)、大门的旧门锁要更换新的(2)、房屋内部门窗 检查门窗是否老化,如果材质坚固,可重新涂漆处理。如果钢制门窗表面漆膜脱落、主体锈蚀或开裂,最好拆掉重做。查看门窗密封及隔音效果(3)、门窗使用久了,会缝隙过大、开关不顺利、推拉滑动时扭劲等,鉴别时要对多次开关,门的开启关闭是否顺畅? (4)、门插是否插入得太少?门间隙是否太大?(特别是门锁的一边) (5)、门四边是否紧贴门框?门开关时有无特别声音? (6)、大门、房门的插销、门锁是否太长太紧?6、窗(是否灵活、破损、封闭程度)(1)、窗边与混凝土接口有无缝隙?窗框属易撞击处,框墙接缝处一定要密实,不能有缝隙。 (2)、开关窗户是否太紧?开启关闭是否顺畅? (3)、窗户玻璃是否完好? (4)、窗台下面有无水渍?如有则可能是窗户漏水。(5)、仔细检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。7、水路(漏水、堵塞、管道布置、水管老化)(1)控水开关是否好用,水龙头开到最大,看看水压和排水速度(2)供水管道布置,最好有管道布置图。二手房原有的水路管线往往有许多不合理的布局,在装修时一定要对原有的水路进行彻底检查,看是否锈蚀、老化。供水管材质:如果原有的管线使用的是已被淘汰的镀锌管,必须将其全部更换为铜管、铝塑复合管或PP-R管。(3)水路检查:管路是不是合理、连接是不是紧密、有无冒滴漏、有无违章拆移。尤其是下水管道,查看有无漏水或者堵塞的问题。购房者最好自备塑料袋、沙子、塑料盆等,用塑料盆接水,向台盆、浴缸、马桶、厨房、卫生间、阳台等各个下水处灌水,如果能听到“咕噜噜”的声音,且各设施表面无积水,则表明地漏正常。8、电路(线路老化、开关控制)(1)确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的现象;(2)居住时间十年或以上的楼宇,电路已经开始老化,因此,特别需要关注这方面的问题,以免造成安全隐患。检查电路,可先拉断房间的总电闸,看室内是否完全断电,再分别检查各个分盏是否能控制各分支线路。最好用万用表测量各强弱电是否畅通。另外,要打开电器、电视、电话等线路接口,用力拉一拉,看插座是否牢固。(3)如果物业电路是采用暗线安装的话,记得向前一任业主索取装修时的电路图,以方便日后的维修。(4)二手房普遍存在电路分配简单、电线老化、违章布线等现象,已不能适应现代家庭的用电需求,所以在装修时必须彻底改造,重新布线。如果发现原有线路使用的是铝质电线,则必须将其全部更换成2.5平方毫米截面的铜质电线。而对于安装空调等大功率电器的线路,则应单独设置一条4平方毫米截面的线路,且使用PVC绝缘护线管。9、其他配套设施(1)电视,电话,网线接通情况(2)供水是否为自来水公司还是小区供水,是否已接通天然气,供暖是否为集体供暖,暖气片数量及分布;水电煤是否一户一表;(3)房屋本身是否带太阳能,空调(4)检查所收到的房门钥匙是否正确(建议立即更换),还有天然气卡、电卡、大门IC卡、网络IC卡、数字电视机顶盒、小区物业收费凭证、有关缴费发票(数据)等等是否完整,还要检查上下水、天然气表、电表、灯具、空开、马桶等是否完好可用。(5)房屋装修情况原房屋是否带装修,装修水平和程度如何,是不是需要全部打掉;多数许多全装修房和同一社区的毛坯房价格相差无几。根据自己喜好选择适合风格,特别是地板材质和色彩是否喜欢,卫生间、厨房间的设备、墙体、地面材质是否称心如意,因为上述装修变更的成本会很大。房间整体色彩的搭配是否协调,选择了满意风格后,也就不用“大兴土木了。装修年限要了解清楚、业主平日是否做了保养,特别是地板保养直接关系到整体效果和装修价值。一般居住二年以上,若有房屋质量问题,应已暴露,且房龄在两年以上,不存在全额征收“营业税问题,这样可以相对降低购房成本;原装修价格的估算:购房者可以按照欲购房屋的现有装修水平,多到几家装修公司询问目前装修的价格,以此为参考,基本可以估算出大致的价格。其次,按照市场惯例,装修折旧一般要按年制计算,折旧方法按第一年0,第二年0的递进方法计算。一般超过年的装修,其价格可以忽略不计。通过上述方法,购房者可以大致估算出装修价格,然后将其从房屋总价中剔除,再与同类型的毛坯房进行比价,很容易看出该套房价的高低(2)旧家电、家具面对漂亮家具、新潮电器的“诱惑,买家千万不可贪心,要注意是否挡住地板、墙面问题的摆设,另外,这也是商讨房价的又一个关键。提醒:家具、家电坏了该如何维修,是否还在保修期内,购买凭证、发票是必不可少的,因此,购买配有家具、家电的二手房时,要向房东咨询清楚是否还在保修期内,并同时索要购买凭证和发票,以免去日后的麻烦10、软设施(1)物业管理水平水、电、煤、暖的费用如何收取,是上门代收还是自己去缴,三表是否出户;观察小区周边雨污水排水情况,下雨天是否会积水 观察电梯的品牌、速度及管理方式,观察公共楼道的整洁程度及布局; .小区是否封闭,治安情况,保安水平怎样,观察一下保安人员的数量和责任心; .小区绿化工作如何,物业管理公司提供哪些服务。(2)了解邻居组合.好邻居会让你生活愉快,选不同的时间在社区内看人来人往,通过衣首和生活规律判断人的社会层次;了解原住户与邻里的关系 .拜访上、下、左、右邻居,了解他们在此居住是否顺心;房子是否漏水(3)市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。(4)户口须迁

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