廊坊房地产现状和发展趋势预测.doc

廊坊房地产现状和发展趋势预测一内部经济条件异常复杂 在当前国家宏观调控政策下，房地产行业房地产开发企业对自身面临的生存空间感到忧虑。事实表明，原来那种仅仅依靠土地与囤积房屋挣钱的模式将明显滞后，应该以更快的速度向现代企业化转型。二.企业发展瓶颈面临突破。一是企业经营体制转变问题。至2006年底，廊坊还没有一家真正意义的上市房地产公司，这些公司绝大部分是政企、事企不分。因此，房地产企业如果采取国企民营、重组等手段把企业推向市场，实行经营机制、体制的转轨，还是一个相当艰巨的任务。二是企业投资决策风险评估问题。房地产业进入新的繁荣期以来，面对热销的市场，有些开发企业对投资决策风险评估明显不足，突出表现在大量圈地、盲目追求开发高价房、花园别墅，任意抬价出售等，这都隐含着巨大风险。很多房地产公司风险意识不足，跟踪市场动态不紧，开发项目前期市场调研、论证不深入，不能进行有效、正确的市场目标定位。三市场投资风险日益增大。在房地产投资过程中，政府的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环保政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来巨大风险。我国目前商业性个人住房贷款的不良贷款率不到0.5%，而住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24%。但是，并不能就此推断目前我国房地产信贷不存在风险。按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3-8年，而我国的个人住房信贷业务是在最近3、4年时间里才大规模发展起来的。我们目前才刚刚进入个人房贷风险开始显现的阶段。四监管力度、难度面临升级。近3年来，中央对房地产业的宏观调控越来越紧，无论从法律上、金融上，还是土地上，都是空前的。“十一五”期间，中央对地产业仍将实行从紧的宏观调控政策。根据国家统计局公布的数据显示，2006年，全国房地产开发投资同比增幅为21.8%，低于同期固定资产投资增速，并且处于近几年来较低水平；而2007年一季度房地产开发完成投资3543.78亿元，26.9%的增幅同比加快了6.7个百分点，同时高于同期城镇固定资产投资增幅1.6个百分点。这充分表明，在“国六条”出台至今，房地产开发投资高位运行的结果不但没有像预期的那样下跌，反而做了一个高位平台整理后向上突破了房地产开发投资增幅放大。由此可见，对房地产业的监管力度和难度将面临新的升级。五利润空间呈逐步下降趋势。一是税收政策上的调控力度加大。根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。二是开发商取得土地的成本上升。财政部、国土资源部和中国人民银行三家联合发文，要求今年1月起，新批准新增建设用地土地有偿使用费征收标准将在原有基础上提高一倍，这将直接抑制用地扩张冲动。三是行业内部竞争日趋激烈。清算土地增值税，将加重一些企业的资金压力，出现资金链断裂，导致房地产业合并重组，出现大企业主导市场的局面，项目利润将因此摊薄，那些在管理环节跟不上，盈利能力弱的企业将会逐渐退出市场，优胜劣汰机制发挥作用。六十一五期间廊坊房地产业发展趋势预测（一）城市化进程加快催生房地产业稳健发展廊坊具有独特的区位优势。廊坊毗邻“珠三角”经济区、“长三角”经济区域，具有承接珠三角产业梯度转移、扩大与港澳地区交流、开拓“中国-东盟自由贸易区”市场的地缘优势。同时，“泛珠山角”9+2经济的推动，明显加快的城市化进程，给房地产业提供了较大的发展空间。“十一五”期间，加快城市化进展明显加快，这对房地产的需求是相当可观的。这样将催生房地产业快速健康发展。房地产业每投入100元可创造相关产业需求200元左右，商品房每销售100元可带动其他商品销售140元，廊坊经济的繁荣将造就健康兴旺的房地产业，房地产业的发展又进一步促进经济增长、结构升级而形成良性循环。（二）多元化发展将提升廊坊房地产市场品位开发途径的多元化。从世界各国的住房建设历史和现状来看，大部分国家都在走一条多元化发展之路。除了房地产开发商开发商品房这条途径之外，还有很多别的方法和途径来保证大多数人居住的权利，实现居者有其屋的理想。如美国、欧洲，个人合资建房的比例占30%左右；英国、美国、新加坡、香港特区、荷兰、瑞典和智利直接建设与供应公共房屋作出售或出租之用等。我国目前温州在这方面已取得实质上的进展，个人集资建房已拿到了首块地。“十一五”期间廊坊在个人集资建房也将取得突破。开发品种的多元化。通过廊坊城市规模的合理有序扩张和内在吸引力的增强，将促使物流、人流、资金流、信息流向廊坊聚集，并向周边城市扩散和辐射，带动周边城市和地区梯次发展。这就意味着今后五至十年，廊坊房地产多元化开发前景十分广阔。如高档住宅小区、商业娱乐房产等的进一步发展，将对房地产品位和功能的提升起着积极的促进作用。保障制度的多元化。建立完善的住房保障体系，保障政府公共住房的有效供应，支持中低收入家庭合理住房需求，保障低收入和困难家庭基本住房需求。这将是廊坊“十一五”期间在加强和改善居民住房保障体制的重要举措。“十一五”期间，廊坊将大力发展经济适用房，加强对经济适用房、廉租房和以租房补贴为主、实物配租和租金核减为辅的保障工作，同时积极落实廉租住房制度，保障最低收入家庭的基本住房条件，增加普通商品住房供应。（三）旗舰型企业将成为廊坊房地产市场方向随着“房产时代”的到来，实质是进入了“大品牌时代”，房地产企业之间的竞争从产品竞争层面上升到品牌竞争层面已成必然。当前和今后一段时期，廊坊房地产业所正面临的市场竞争将空前激烈。全国一线城市的房地产业所能获取的利润空间越来越小，他们正在向二三线城市进行战略转移。目前廊坊正式注册的房地产企业大多数企业内部管理、市场竞争力、自主创新能力不强。对此，一方面政府必须全力支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚，竞争力强的大型企业和企业集团，鼓励国有企业上市融资，或改制扩股吸收更多的社会资本入股；另一方面，企业自身要建立现代企业制度，强化品牌意识，大力提升品牌营造能力，全面提升房地产企业整体竞争力。综上所述，在国家继续推进宏观调控的大环境下，“十一五”期间廊坊房地产业面临的发展环境是机遇与挑战共存，困难与希望同在。廊坊本土的大企业，应该就现在中国股改成功的大好形势，尽快调整企业发展的战略目标，走向资本运营企业，资本运营城市的大环境中去。随着国家政策的逐步完善，市场竞争也愈发激烈。作为以地产投资开发企业，要想区域快速发展，必须在宏观政策的大环境之下，抓住时机，融合先进的开发理念，迅速抢占市场，让企业有持续发展的生命力。房地产价格持续上涨，分析其原因，一是土地价格逐步上升，二是报建费日趋增长，三是材料费水涨船高，四是市场需求拉动，也不排除炒作的因素。受以上因素的影响，以及长沙房地产