《房地产企业住宅精装修房工程管理》培训讲义.ppt

提纲 概述设计施工流程采购管理场地移交进度控制质量管理文明施工与成品保护整改验收移交与保修因讲座内容复杂 具体讲课时可能只能选择1 3个重点课题进行介绍 第一部分 概述 与精装修住宅相关的背景 毛坯交楼 菜单式装修 精装修交楼 全装修住宅 工厂化生产 工业化生产 住宅产业化 批量精装修 实行全装修交楼的利与弊 利 方便客户 方便物业管理 大量节约资源 因批量采购实现超额利润 降低税负 弊 管理力量增大 工期变长 投诉增加 本讲座的局限性 精装修住宅各地实施进展情况 广州 北京 上海 深圳 长三角资料来源于 广州万科 360蓝山 601城花 423城南 252花城 220花城 142万科城 133万科城别墅 350天景 上海万科 南京万科 佛山万科220 成都万科 东莞万科 深圳万科500 南昌万科 231 武汉瑞安 重庆瑞安 招商地产 中海地产广州金地 96复式户型 196平面户型 117荔湖城 深圳金地 约500金地名津 广州方圆 217小城之春 90云山诗意 34荷塘月色 广州恒大 88第三金碧 东莞中惠 414香樟绿洲 南京百胜麒麟 557东郊小镇 广州地铁 无锡复地 等等 恕不能一一致谢 特别鸣谢 广州万科目前最好成绩 同时交付601套 到访538套 办手续523套 一次收楼率94 7 零问题交付246户 全屋入伙时问题平均数 含甲分包 0 86条 2007年7月9日数据 见交楼快报1 快报2已知的最好成绩 同时交付1400套 入伙总问题数1600条 括号内数字 表示本年度内完成交付的项目套数 假想中的管理对象 广阔的分布 平面型分布 立体型分布 混合型分布相似的设计快速的施工室内装修以传统工艺为主 泥水 乳胶漆 吊顶 三大部品以工厂化生产为主 橱柜 木门 木地板 衡量成功与否的指标 客户满意度 客户满意包括多个角度 多个维度 第二部分 设计 更多话题 批量精装修的设计问题 批量精装修设计导则 采用的材料品牌示例 更多细节 某工程细部做法图片某工程交楼标准材料明细表一些改进的节点设计做法 有关设计的更多话题 批量精装修设计导则 更多话题精装修不是 先毛坯 后装修 设计应该从建筑结构阶段开始 可能遇到的问题定位问题 中性化设计 轻装修 重装饰 低造价时中等造价时高造价时如何避免设计错误 讨论1 讨论2 讨论3 如何适当减少现场施工难度 如何与采购密切配合 有效降低成本 讨论的话题 如何体现个性化 由谁设计 如何加深设计师的体验 如何通过客户投诉改善设计 设计如何实现标准化 如何实现工厂化 可参考的书籍 第三部分 施工流程设计 四阶段施工管理法 准备阶段工作 本阶段工作重点 无需移交阶段的工作 必须移交阶段的管理工作 本阶段的工作重点 首先 当泥水绝大部分工作已经完成 乳胶漆剩余遍 橱柜的框体安装完成 木门完成门套 这个时候就应该开始关门闭户 采用移交方式施工 橱柜 木门 木地板的剩余工序等应轮序进入 通过场地移交区分管理责任 这个阶段的组织工作相对比较复杂 需要不少杂工来参与此工作 控制钥匙的发放 场地的移交 建议杂工的工资由各个分包单位根据合同造价的大小进行分摊 广东的项目对于移交时的质量要求偏低 表现在成品保护方面要求也较低 因此很少项目需要按照我们期望的标准进行严格的移交 这是我们需要改进的方面 这个阶段很容易发生偷盗事件 电线 开关插座 各种五金洁具都可能成为被偷盗的对象 为此 需要控制所有的出入口 对方面进行上锁移交控制 地毯式整改 验收 移交阶段 本阶段的主要工作 施工单位地毯式检查 包括重新试水打压 蓄水试验 因为泥水施工 木地板施工 踢脚线施工都可能破坏管道 因此要重新打压检查 蓄水试验实际上进行了三次 一是结构裸露状态下与总包的移交 二是防水保护层施工完毕后 三是验收整改时 业主组织的地毯式检查 考虑到是首次实施精装修交楼 有必要组织此工作 小业主开放日及其随后的整改 这是我们建议的特别环节 对降低投诉大有好处 开放时间 3天 小业主开放日的做法已经在数个工程上实施 效果十分明显 建议业主方面采纳此意见 并且很好地组织此工作 统计表明 开放时的卫生工作做得好 可以大大减少客户投诉 为此 建议合同明确此次清洁工作由施工单位完成 入伙时的高级清洁工作由业主组织 专业公司完成 入伙及随后的整改 无论是业主还是施工单位方面都必须高度重视 要以战备状态接受小业主的验收 组织要有序 态度要真诚 整改要迅速得力 入伙时 业主方面的组织占主导性作用 需要很好的组织 同时 施工单位须提供无缝的配合 尽快解决小业主提出的投诉 此外 要避免过度承诺 小业主可能提出种种个性化改造的方案 应予合理化解 事实证明 如果对于小业主的额外改造要求承诺过多 必定会占用保修人员的精力 客户满意度反而会下降 结算 需要提前进行 不然可能拖延时间非常长 无法实现资金良性循环 重点是 有关瓷砖的实际损耗统计麻烦 要提供足够的证据 保修 此阶段可以通过良好的服务提高小业主的满意度 可以考虑打包式服务 由专业队伍提供星级维修服务 以解决因分包众多 投诉处理缓慢的缺点 本阶段的工作重点 检查整改实际上是一个连续的过程 在过程控制时 管理人员就要通过走动式管理不断地发现问题 及时安排整改 只要属于通病性质的问题 都应该在班组会议上专门强调 过程中应定期组织集中检查 奖励先进 鼓励后进 工程进展到80 左右时 非常重要的是应该将工作重点转移到整改上来 不然班组出于自身利益 很容易自行减员 降低人工成本 此时 管理班子应尽早组织检查 源源不断地将质量问题发送到班组 使其工作处于比较饱满的状态 这种地毯式的检查需要很大的决心很大 组织要有序 检查落实要彻底 其次 对待小业主一定要态度谦恭有礼 觉得不可以冲撞 开放时还要做好卫生工作 第三 在移交入伙阶段 对于发现的质量问题 要有迅速的反应机制 因为投诉处理良好时 反而能提高满意度 第四 维修服务要争取达到海尔的星级标准 本阶段的工作要点是必须责任心强 态度要好 发现问题要跟踪落实 从甲方角度编制的流程 以及用不同方式表达的流程 第四部分 采购管理 采购管理 分判模式由装饰公司总包的模式装饰 数个独立分包模式装饰包清工 大量甲供材 数个独立分包模式材料设备的集中采购与各合作的单位的战略合作甲供材关于瓷砖 洁具等工厂产品的供应模式关于石材等非工厂产品的供应模式关于材料损耗的特别提醒装饰施工招标的注意事项当前的劳动力市场 转包与挂靠 大公司 家装公司 编制完善的工程量清单对于甲供材税费等的考虑 木门的采购 对进度的影响极大 是最值得关注的项目之一关注的质量要点木材干燥水平 木材本身的品质 门板的构成方式 实木门 空心门 模压门 饰面做法 油漆质量 门套的设计方式 几乎所有项目上都遇到木门安装产能不足的问题 为此 将其工作划分为几个阶段 采购合同最好予以明确 第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段 橱柜的采购 关注的质量要点台面人造石的质量 价格差别可达10倍 柜体用板材 多数用防潮板 即便如此 防潮板质量也有高低之分 表面装饰材料 便宜的防火板几十元每张 贵的上千元一张 每一种五金件 进口和非进口价格差别极大 例如 抽屉所用的滑轨 质量好的可以承受一个人的重量 其价格也颇为可观 抽屉的质量 有的是金属制品 有的用普通板材制成 封边条的工艺及材料 各种附件 例如金属抽篮的数量 质量等等 加工水平 施工阶段的划分第一阶段第二阶段第三阶段 衣柜及成品木作的采购 几乎每一组成部分都构成不同的质量等级 活动部件的可靠性需要认真把握 防潮能力常常不足 制作安装的时间比较长 安装时对现场有一定影响 木地板的采购 木地板在广东用量一般 在上海不少房子内常常满铺 这种做法对房间的方正性 地面的平整度要求很高 对铺贴的工艺要求也很严格 否则非常容易产生大面积空鼓等严重质量问题 在广东 我们怀疑大多数建筑的施工精度难以满足要求 甚至能胜任的施工班组估计也不是很多 不过 木地板的安装倒是非常快速 上海市对于木地板的保护要求极高 因此在采购时就必须明示要求的保护方法 可以接受的质量缺陷是多大 等等 瓷砖的采购 尽管瓷砖是标准的工厂产品 但是受材料档次及不同批次的影响 瓷砖带来的质量问题并不少见 采购时应注意以下问题 瓷砖的损耗远大于定额值第二点 墙砖采用无缝砖时第三点 排版设计时第四点 色差最好按照每一色号准备2 的瓷砖用于物业维修 瓷砖的供应对进度的影响是直接的 需要毫不犹豫地保证其供货 瓷砖的供应没有想象的那么麻烦 水泥的采购 通常要求没有结构施工那么多 但是对其质量也不能过分放松 白水泥的质量一定要好 否则勾缝会发黑 质量过差的水泥 有时候会出现凝结时间过长等问题 如果用与墙面石材的镶贴 那么对水泥的质量要求应予以较高程度的关注 腻子 腻子出现质量问题比想象的要多 理论上成品腻子能保证质量 实际上并非如此 自己熬制腻子时的注意事项 天花角线 大批量施工时 天花角线能妥善地遮掩部分阴角不顺直的问题 因此建议设计上最好设天花角线 采用工厂化施工 由工厂派人安装 质量好 速度快 有些设计将天花角线设计为木线条 对防止裂缝非常不利 除非天花角线设置在木制窗帘盒上 其余天花角线建议一律采用石膏制品 扁平的天花角线附着在墙面上时 非常容易凸显墙面不平整的质量缺陷 可以用中密度板代替石膏天花角线吗 天花角线在不同位置时对观感的影响 各类装饰胶合板 有关裂缝问题有关含水率问题 铝合金吊顶 卫生间铝合金吊顶引起的质量投诉比较多 要求选用比较厚的铝扣板 最好采用覆膜产品 因为烤漆产品档次较低 容易变黄 收边用的角铝容易变形 不易太薄 也不宜打胶 因为玻璃胶本身会收缩 引起变形 安装完成后安装在吊顶上的灯具不应反复整改 否则必定会影响吊顶质量 乳胶漆 乳胶漆的观感质量很容易小业主诟病 为减少投诉 建议采购时选择档次较高的产品 乳胶漆的涂布率是一个容易引起争议的问题 通常按照面漆7m2 L 底漆12m2 L比较公平 随产品不同略有差别 石材 石材的采购比较复杂 即便是相同名称的石材 其品质可以天差地别 为减少争执和方便管理 通常由施工单位供应 关键是要选择好大板 并且在运输 保管及施工过程当中切实地做好成品保护工作 石材编号是一件细致的工作 要求区分不同的使用部位逐一编号 避免混淆 打包最好按照套间进行 避免按照规格不同大量打包 否则分发到不同部位时很容易出现错误 特别是如果编号不完善 那几乎是灾难性的 镜子 容易产生的问题主要是要防止生锈 必须采用质量良好的银镜 玻璃胶采用中性 周边要求密封防潮 镜子的损耗极高 五金件 一要防锈 二要耐用 尤其是水龙头 属于经常使用的部件 质量尤其要可靠 即便是简易龙头 为减少投诉 也建议用较高档次的产品 五金件颇能体现装修档次 因此设计和选样时当然要予以重视 卫生洁具 马桶的规格应该与现场预埋一致 否则无法安装 或者改动太大 浴缸直接影响泥水的施工进度 应予关注 卫生洁具对装修档次影响很大 价格差别也判若云泥 开关插座 集中采购情形下 开关插座采用名牌产品也可以保持较低的造价 因此建议采用较高档产品 灯具 对于大批量精装修来说 灯具的耐久性是优先要保证的问题 其次 因为施工过程中难免会遇到污染 如水泥或有侵蚀性的气体 灯具金属部分的防锈能力值得关注 T5灯管的损耗率很高 引起投诉的可能性较大 感应开关用于控制节能灯时 因电感作用容易引起闪烁 容易损坏 应避免这种设计 用于控制T5暗藏灯带时 因灯具功率较大 需要采用加强型 52W 但也并非完美的组合 空调 必须事先进行系统设计 目前家用空调安装的技术含量被大大低估 智能化 系统设计人性化 第五部分 场地移交 场地移交的注意事项 对进度影响质量影响很大 甲方及监理应强力介入场地移交 与土建进行场地移交的程序 土建验收时的检查表格 场地移交时可能发现的质量问题 处理移交拖延的策略 必须土建单位处理的质量问题 可以由装饰单位有偿处理的质量问题 由装饰单位无偿处理的质量问题 移交时的场地状态 冷热水 给排水管道施工完毕 墙面水龙头位置预留堵头 每根下水管做通球试验 每个楼层至少一个接水点 逐户试压 并将冷热水管对接 最好采取技术措施使冷热水管道处于持压状态 强电及弱电 逐条管道检查是否畅通 回路是否正确 最好不要穿线 开关插座不要装 顶棚 如有抹灰 需完成 最好用水泥腻子刮平 不用抹灰 墙面 完成抹灰 底盒预埋完成 门洞找方 不应有裂缝 地面 不要找平 保持结构混凝土面即可 尤其是木地板地面 先不要找平 阳台上如果贴砖 也不要找平 防水 由土建总包完成 需做试水 如果有下沉式卫生间 由土建单位做完填充层及上层防水 保温层 先施工完毕 第六部分 进度控制 进度控制概述 与规划验收 竣工初验 竣工验收之间的关系 项目发展整体计划装修与主体施工之间的衔接计划封顶后粗装修与精装修并行的进度计划批量精装修的总进度计划单套房间的施工进度计划以周为单位的进度报表以日为单位的工作安排 几个里程碑节点计划 开工前的准备阶段 不宜超过21天 否则意味着和土建之间的移交出现一些问题 泥水完工 自开工之日起 不超过50天 乳胶漆 从开始就进场 第55天左右完成第一遍乳胶漆 此时 泥水已经完工 门槛石已经安装 门套即将进场 第90天完成第二遍 剩余为较为完整的整改时间 门槛石 在门套之前装比较好 因为门槛石决定了全屋标高关系 因此能太晚 木门套安装 第二遍腻子结束 门框就应装完 门扇 第一遍乳胶漆结束 最好门扇装完 卫生洁具 第一遍乳胶漆完工时开始安装 第80天左右装完 五金件 第85天完工 内部整改开始 应尽早进行 实际上 为了挽住施工班组 应该源源不断地提供整改要求 否则工人很容易在大面积施工完成之后就撤离 尤其是泥水 完成时间早 要抽空组织普查 逐步地消灭问题 小业主开放 第90 100天左右比较合适 监理 甲方的检查和整改组织 预留了一个月左右的时间 应当是十分充足的 影响进度的关键因素 场地移交 甲供材及甲分包 假定精装修人工费为100 则甲供材为135 甲分包为165 可见管理重点应该再甲供材及甲分包 泥水的进度 通水通电时间 整改开始的时间与力度 资金支付 平面分布对管理效率的影响 垂直运输的制约水泥 砂 约3趟油漆等 约1趟门 约2趟砖 约2趟柜子 约1趟卫生洁具 约1趟木地板 约1趟 约1趟 11趟假定三部电梯每日12小时负责运输 每次10分钟 则物资运输时间 运输时间 500 11 10 60 12 3 25 5天 劳动力估算 估算工程量泥工人数 泥水面积 15 20 泥水工程给定工期乳胶漆工人数 乳胶漆工钱总数 100 总工期的80 安装工 木工人数的估计 杂工人数 装修总人工费 1 60 工期 电梯工另外计算 任务的连续性对劳动力人数的重大影响 每年生产7000套 要多少劳动力 多少管理人员 300套同时施工时的劳动力估计 关注劳动力市场 批量精装修工程的管理已经相当成熟 主要瓶颈不在于管理管理技术和管理人员数量 而主要取决于劳动力供应 当前广东乃至全国的劳动力供应都比较紧张 这是一个严峻的事实 作为建设单位来说 以下措施稳定优秀施工班组大有裨益 标段大小要合适 标段太小班组不感兴趣 太大的话管理容易失控 因为对于成熟的装修公司来说 200 600套作为一个标段是合适的选择 保持任务的连续性 避免恶性价格竞争 进度管理 设计一个动态表格 掌握宏观进度设计一个表格 控制移交进度提高管理班子的执行力对影响进度的各种因素要有预案整改验收阶段的应急措施 第七部分质量控制 检验标准 GB50210 2001 建筑装饰装修工程质量验收规范 GB50209 2002 建筑地面工程施工质量验收规范 DB31 30 2003 上海市住宅装饰装修验收标准 各地政府发布的分户验收标准实际验收比规范更细致 侧重点有显著不同实用的检验标准是菜单式问题清单过程中搞一些有意义的评比检查 做总结 发奖状和奖金 建立统一的 标准化的管理体系 沟通评估 沟通评估 统一的工程管理体系 客户的工程管理体系 供应商在本工程上的管理体系 咨询公司的管理体系 关键流程管理程序P 1 2 支持性流程管理程序P 1 1 1 2 C 安装类工程作业指导书 B 装饰类工程作业指导书 A 操作类工程作业指导书 协同工作的可能性 一体化管理的范例 运用统计技术 标准化 简单化 数字化 ABC分析 持续改进 因素A 因素C 因素B 80 100 因素N 累计出现百分比 累计出现次数 M A M A N 数字化的实例 编制详尽的作业指导书 利用图片进行教育 质量通病防治 混凝土及抹灰裂缝 混凝土裂缝控制技术已经取得了较大进步 抹灰裂缝与施工过程控制关系极大 只要认真管理 裂缝可以大为减少 水泥砂浆 混合砂浆抹灰的比较 混凝土裂缝修补 砂浆裂缝修补 烟道变形下沉也常常引起瓷砖开裂 质量通病防治 墙砖空鼓 规范不允许墙砖出现空鼓 代价是必须逐块检查 发现即打掉重来 防治措施如下 基层强度要足够 尤其是混合砂浆抹灰的墙面 如果在土建施工时严重失水 必定造成混合砂浆强度极低 贴砖后非常容易出现严重的空鼓 基层含水率要适中 贴砖前一天淋水 正式贴砖前再次湿润墙面 如果是轻质砌块 则因为其吸水极其厉害 必须长时间洒水养护 否则必定空鼓无疑 墙砖要泡水2小时以上 因为现在瓷砖质量普遍较好 吸水率比规范允许的程度低很很多 工人凭经验觉得不泡水也可以 实际上对空鼓是有影响的 采用二次成活法 大墙砖背面刮上一层水泥膏 约10mm厚 先试贴 轻轻敲打后再抬起 修整背后水泥膏之后再次镶贴 这个方法对防止空鼓贡献很大门边 门头位置尤其要防止空鼓 在不同墙体材料交接部位 一定要用钢丝网加强 否则该部位发生相对位移时也容易造成空鼓 瓷砖踢脚线常常空鼓 原因之一是腻子刮得太低 应避免 质量通病 外窗渗漏的改进节点 洞口移交 砌体洞口应做抹成标准形状的窗套临时固定窗框 螺钉固定 深度40 50mm素水泥浆刷面砂浆塞缝 充分密实木砖部位塞缝 充分密实塞缝部位刷素水泥浆聚合物水泥基复合涂膜外墙抹灰收口 向外墙卷 接槎远离窗框 贴外墙砖DC793填缝指定班组 责任到人逐一记录 旁站管理 渗漏问题早在96年已经研究得相当清楚 但是各地渗漏仍然普遍存在 质量通病 塑钢窗塞缝加强1 质量通病 塑钢窗塞缝加强2 质量通病防治 厨房卫生间渗漏 质量通病防治 烟道渗漏 质量通病防治 地砖空鼓 规范对地砖的空过稍微宽松 我司标准仍然为不允许出现空鼓 砖越大越容易空鼓 这与干铺法没有统一严格的工艺做法有关 为尽量减少空鼓 建议的措施如下 铺贴前楼面板要湿润 干铺砂浆配合比约1 4 要均匀地铺在楼板上 采用二次成活法 地砖背面刮上一层水泥膏 约10mm厚 先试铺 轻轻敲打后再抬起 修整背后水泥膏之后再次铺贴 这个方法对防止空鼓贡献很大 铺完之后24小时以上严禁上人 采取养护措施对防止空鼓大为有利 质量通病防治 墙地砖色差 损耗比定额规定大得多 瓷砖的供货要保证同一型号 同一规格 同一批次 同一色号 由于一开始很难完全准确地计算瓷砖用量 在与供货商谈判时 应在合同中写明 至少保有供货总量的10 以上作为备用 而且允许超过的部分退货 此外 如果可能出现色差问题时 要求厂家提前知会 这样可以做到预留部分瓷砖作为整改备用 尽量避免同一房间内出现色差 预留2 瓷砖用于维修 质量通病防治 木作工程裂缝 有关平衡含水率的知识 许多人可能理解有错误 尽量减少木材使用范围 能用石膏板代替的吊顶可尽量替换 回 字形天花的四个角 胶合板不宜在此附近断开 而是在四个角整块夹板做成L形完成角部的过度 可以大幅度地降低此处出现裂缝的可能性 木材与木材接缝处做成V字形凹缝 用环氧树脂加锯末填充 打磨 封牛皮纸 然后再进行表面油漆工艺 此法比较可靠 但是很费功夫 不宜用无纺布代替牛皮纸 因为无纺布弹性大 起不到绷紧的作用 尽量避免木材与混凝土墙面等直接接触 很容易出现裂缝 妥善地安排施工工序 尽量减少木材受潮可能性 某些木材更容易受潮 最好避免 质量通病 吊顶不平变形开裂 吊点及挂件节点出现虚假受力情况 龙骨与板缝位置不正确 或者龙骨刚度 数量不足 石膏板钉钉位置 间距不正确 缝隙位置胶带 填充腻子施工工艺方法不正确 可耐福吊顶体系有关工艺措施 质量通病防治 乳胶漆观感不佳 乳胶漆是细活 工价不同 投入的工时不同 效果差异明显 尽量延长乳胶漆的作业时间 保证慢功出细活 尽量减少其它工序对乳胶漆的影响 这是非常重要的一点 工艺方法的选择 施工方法可以是刷 喷 滚涂 阴阳角不顺直 强烈建议在刮该部位腻子的时候 先用白水泥打底 用铝合金刮尺结合刮板将其刮平 阳角质量可立刻得到大幅度改观 透底 流坠 起粉 慢干 回粘 发霉返锈 变色和褪色 起泡 白天 晚上两种工作状态检查乳胶漆质量 质量通病防治 木作油漆质量不佳 衣柜等尽量采用工厂化施工 必须在现场施工的 最好能集中施工油漆 避免色差 最好与室内其它木作油漆在色彩上保持一致 工厂化制作的可能性 质量通病 墙根返潮 与砌筑使用的材料直接相关 采用彩色涂料时更加明显 质量通病防治 其它问题 铝扣板天花露缝 采用咬合式断面 选用较厚的产品 灯具一次安装就位 大面积的石材窗台板非常容易空鼓 补救的办法是贴好后连续养护 木地板空鼓 地面砂浆找平层强烈建议由装修单位集中施工 五金件安装时破坏墙面瓷砖 用优质的玻璃钻头可以减少破坏的可能性 快交工时发现管道渗漏 移交时一定要打压 最好先通水 一进场就将冷热水管对接起来 这样就可以同时试验冷热水管是否渗漏 如果没有通水 那就没有办法 只能寄希望于打压的质量了 施工过程中的损坏也不在少数 有几种情况容易损坏管道 一是贴卫生间墙面靠下的第二块墙砖时 固定用钉子容易钉破水管 二是洗脸台的角钢架安装时容易打破水管 建议采用扁的支架 不要做成三角斜撑 三是楼面暗藏管道一定要标记范围 四是木踢脚线施工时 因为各种标记已经被遮掩 很容易钉破水管 要特别注意 跳闸或者相序错误不要太相信