浅论不动产善意取得制度及其具体适用.doc

目 录摘要1引言3一、不动产善意取得的法律概念3 (一) 不动产之法律概念3 (二) 善意取得之法律概念3二、国内外关于不动产善意取得制度的设立4 (一) 英美法系关于不动产善意取得制度的设立4 (二) 大陆法系关于不动产善意取得制度的设立4三、我国不动产善意取得制度建构的缺陷及完善6(一) 不动产善意取得的构成要件6 (二) 不动产善意取得的法律效果8四、我国民法理论与实践中的不动产善意取得10(一) 我国不动产善意取得制度的现状10(二) 我国不动产善意取得制度在适用过程中应注意的问题10五、不动产善意取得制度于执行环节适用的对策及建议 11（一） 确立不动产善意取得制度11（二）不动产善意取得的司法建议12结束语12参考文献12致谢12摘 要 不动产善意取得，指受让人因信赖登记证书而与无权处分不动产的让与人交易，如受让人取得该不动产时系出于善意，则取得该不动产的所有权，不动产原所有人不得要求受让人返还原物。善意取得制度在不动产领域的运用，能较好地保障善意第三人的合法权益，当所有权与交易安全发生冲突时，能够在二者之间找到恰当的平衡点。 善意取得制度是适应商品经济发展需要而产生的一项交易规则，涉及民法所有权保护与交易安全之衡量与价值问题，为近代以来大陆法系和英美法系民法一项十分重要的法律制度。善意取得适用于动产领域历来没有争议，但是否适用于不动产领域，各国立法规定不一，学界亦存不同见解。我国物权法初次引入了不动产善意取得制度，本文试图通过对善意取得制度的概念、立法比较、实践基础等诸方面的研究，寻求在不动产领域建立善意取得制度的理论依据，并以我国物权法的规定为基点，通过对不动产善意取得的构成要件和法律效力的分析，探索不动产善意取得制度的构建模式及在实践运用中需注意的诸多问题。 关键词：不动产善意取得，登记，公信力，具体适用ABSTRACTThe bona fide acquisition of real estate，refers to the assignee do the deal according to the registration certificate and trust with the transferor who in fact has no right to real estate transactionsIf assignee obtains the realty with good faithhe will get the ownership of the realty，the original ownership of the real estate call not require the returnThe good faith acquisition system in the field of real estate，can better safeguard the lawful rights and interests of third party，when the ownership and transaction security conflict，Can find the right balance between them This system is adapted to the commodity economy development，include very important civil law rulesThese trading rules measure and value civil protection and transaction security of ownership in the modem time continental law system and common law systemGood faith applicable to movable property field is not controversial，but if it is applicable to the real estate sector，legislation，scholars also save different opinionsOur property law fast introduced the good faith acquisition rules，this paper has compared the historical origin，legislation and practice base of research in the real estate sector，established the theoretical basis of the system in China，and the provisions of the our property law，through the analysis of the components and the legal validity analysis system，explore the construction model and the practical application Key words：The bona fide acquisition of real estate，registration，Public trust，application 浅论不动产善意取得制度及其具体适用引 言 现代各国民法善意取得制度是以日耳曼法中的“以手护手”梁慧星主编：中国物权法研究，法律出版社1998年第l版，第474页原则为基础，同时吸纳了罗马法取得时效制度中的善意要件，逐步产生并发展起来。善意取得制度具有优先保护交易安全之功能，涉及民法财产权静的安全与财产交易动的安全的保护，是一种以牺牲财产静的安全为代价而保护财产动的安全的制度，符合当今社会对商品交换高效、便利的要求，故被各国视为基本民法制度加以确立。传统民法理论认为，善意取得只适用于动产，一般表述为：无权处分其占有物的动产占有人将该物转让给他人，善意受让人依法即时取得该物的所有权或者其他物权，受让人在取得动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人(占有人)赔偿损失。各国对善意取得的标的范围适用于动产是无可厚非，但在不动产物权变动领域是否可以适用，学界存在肯定说与否定说之争。然而随着市场经济的发展，不动产物权交易已经越来越繁盛，而不动产物权的交易，往往有涉及的法律关系较为复杂、涉及的标的额较大的特征，所以与动产特权交易相比，不动产物权交易对社会经济秩序的稳定的影响更为突出，故将善意取得制度引入到不动产的领域对于整个社会的经济交易安全起到更大的稳定作用。一、不动产善意取得的法律概念所谓不动产善意取得，是指第三人出于善意信赖不动产登记簿的登记，而与登记记载的权利人发生交易，并且该转让的不动产已经登记于该第三人名下，此时，若登记记载的权利人与真正权利人不符，善意第三人也即时取得不动产所有权，而不受真正权利人追夺，真正权利人只能请求登记记载的权利人或有过错的登记机关赔偿损失。不动产善意取得包括不动产与善意取得两个法律概念。 (一) 不动产之法律概念 不动产从字面上理解是指无法从固定地点上转移的物。我国学者提出以“物能否移动并且是否因移动而影响价值，以及物权变动法律条件的不同”为标准划分不动产与动产，提出不动产具有三性，即具有不可移动性(自然属性)、社会价值性(社会属性)和法律赋予性(法律属性)。我国是以列举的方式区分动产和不动产。纵观各国立法，不动产主要包括土地、建筑物、定着物(附着于土地之上除建筑物之外的物)。而随着经济发展，物的不可移动性变得不再重要，对于一些具有较大价值而又须特别保护的所谓“动产”，准用不动产规则，即拟制不动产，如汽车、船舶、航空器。 (二)善意取得之法律概念 善意取得，亦称为即时取得，是指无权处分人将他人财产转让给善意第三人，第三人即时取得该财产的所有权或其他物权，原财产所有人不得请求第三人返还，而只能请求让与人赔偿损失。善意取得制度是对日耳曼法“以手护手”原则的继承和发展，它承继了“以手护手”限制所有权追及力的功能，同时以善意受让作为限制适用的条件，既保护受让人利益，又有效排除恶意占有。善意取得制度是一项古老而又重要的物权法制度，其弥补了物权行为理论物权行为最早由德国学者萨维尼在现代罗马法体系中提出。可参照德国民法典第873条。三项原则：分离原则，体现在物权变动的独立性：无因性原则，体现在原因行为是否有效，不会影响到物权变动：公示公信原则，体现在善意第三人的权利取得物的无法排除恶意受让人，可能导致所有权人合法权益受到不当侵害以及缺乏直接适用性的缺陷，能够排除对恶意受让人的保护，同时避免了物权行为的无因性可能造成的不公平，而物权行为理论对民事法律行为中无偿受让人的保护，弥补了因有偿要件缺失而导致对善意受让人保护的空白，两者对于整个物权法体系都具有不可替代的作用。二、国内外关于不动产善意取得制度的设立（一）英美法系国家 关于不动产善意取得制度的设立英美法系受到罗马法的影响，传统普通法坚持绝对性的所有权，即“没有人可以转让不属于他所有的商品”。随着社会生产分工的不断细化和人们对交易快捷的日益渴望，为解决实际生活与法律本身的冲突，英美法国家不断增加一些例外性的规定，在现代成文法上，确定了动产善意购买人原则，即不知标的物的权利瑕疵并且为之付出了对价，善意购买人对于所购财产享有对抗一切先在物主的所有权。9余晓铃：“善意取得的制度初探”，武汉大学学报(哲社版)1996年第6期。转引自王利明、王秩：“动产善意取得制度研究”，现代法学1997年第5期，第56页。 而对于不动产是否适用善意取得，通常认为，英美法系并未承认不动产的善意取得，其原因在于善意购买人原则设立于受让人占有动产的前提下，故善意取得只能适用于动产。但实际上，对于不动产善意受让人的保护，英美法的法律体系中存在着不动产善意取得原则和价值。 美国法确定了善意买受人受到普通法保护。普通法上所有权优先规则，即对不动产在同一土地上，土地所有权人先后为若干他人设定若干所有权，设定在先的所有权效力优先于在后的所有权。马新彦：美国财产法与判例研究，法律出版社2001年版，第282页同时规定，在法律有特别规定的情况下，所有权虽然设定在先却无效。法律的例外特别规定是：(1)善意的买受人支付了价金，但对土地上存在的他人衡平法上的所有权一无所知的，则买受人的所有权有效，尽管在土地上他人的衡平法上的所有权成立在先。(2)土地所有权以规避债务为目的，将土地所有权转让给他人的，受让人受让的所有权无效，尽管成立在先。(3)土地所有权人将土地赠与给受让人后，又将土地转让给他人，并隐瞒了将土地已经赠与他人的事实的，如果受让人支付了应当支付的价金，并且主观上完全善意，则受让人的所有权有效，受赠人的所有权无效，尽管其所有权成立在先。马新彦；美国财产法与判例研究，法律出版社2001年版，第282页。第1项和第3项在例外规定充分说明，在土地不动产交易中，己经支付了土地价金的善意买受人，可毫无异议地破除设定在先的土地所有权而取得预期的土地所有权。 （二）大陆法系国家关于不动产善意取得制度的设立 1.采取肯定态度的国家，主要以德国、瑞士、我国台湾地区为代表 德国明确肯定了动产善意取得制度，体现在德国民法典第932条和第929条这两条规定中。同时该法典第892条第1款规定：“(1)土地登记簿册所记载的内容，对由于法律行为取得一项权利或取得此项权利上的权利的人，为权利人利益，应视为是正确的，但己对于其正确性有异议的登记或取得人明知其为不正确者，不在此限；(2)权利人在处分一项登人土地登记簿册的权利时为特定的人的利益受限制者，此项限制仅在土地登记中有明显记载或为权利取得人所明知时，对权利取得人始生效力。” 德M沃尔夫：物权法，法律出版社2004年版，第220页由此可见，在德国民法上，登记具有很强的公信力。 瑞士不仅明文确定了动产善意取得，对不动产善意取得亦以法律形式加以明确。动产善意取得的规定体现在瑞士民法典第714条第2款：“善意受让动产所有权者，纵让与人无让与所有权的权利，如受让人就物的占有受关于占有规定的保护，该受让人仍取得所有权。”而“受关于占有规定的保护”系指该法典第933条的规定，“善意受让动产所有权或限制物权的让与，如该动产系委托于让与人，其让与人纵未被授有让与的权限，受让人的善意取得仍受保护”。相反，对于知悉或应知悉登记不正当而意欲取得已经登记的不动产权利的恶意第三人，法律明确表示不予保护。 我国台湾地区的法律体系，借鉴德国法而建立起来，同样对不动产善意取得采取肯定态度。我国台湾地区土地法第43条规定：“依本法所为之登记，有绝对效力。” 通过法律直接赋予登记以绝对真实的公信力。物权编修正草案第759条第2项规定 ：“因信赖不动产登记之善意第三人，己依法律行为为物权变动之登记者，其变动之效力，不因原登记有无效或撤销之原因而受影响。”王泽鉴；民法物权：通则所有权，中国政法大学出版社2001版，第123页 2.采取否定态度的国家，主要以法国、日本为代表 法国沿袭了罗马法的规则，将善意取得视为即时取得，将善意取得的内容置于时效一章加以规定。在法国，善意取得制度仅适用于动产。法国民法典第2279条规定：“对于动产，自主占有与权利证书相等的效力。”在法国，不动产公示制度是保护不动产交易安全的基本手段。然而，法国民法对不动产物权采行契据登记制度，作为不动产公示方法的登记不具有公信力，对于已经登记的权利事项，公众不可信赖其真实性，登记的主要意义在于使公示的行为或权利对第三人产生对抗力。既然法国不动产登记不具有公信力，则交易第三人当然无法享受登记成立主义向人们提供的保护利益，为了弥补登记无公信力不能保护第三人的缺陷，法国于1955年1月4日就不动产公示制度发布了完善法令，该法令规定：应予以公示的法律行为或司法决定，如未予公示，对以同样应予公示或公告的行为和司法决定而从同一让与人处取得同一不动产权利及对同一不动产设定并登记的优先权或抵押权的第三人，无对抗力。在确认第二受让人与让与人之间存在真正的欺诈之通谋的情况下，法国现代的判例即会认定存在第三人之恶意，即第三人事实上知晓其受让的权利已经存在争议且未被他人公告。依照法国民法典第1382条的规定，知晓不动产已于先前转让的不动产的受让人构成恶意，作为第二受让人，其不得引用不动产公告的规则主张其利益。有关判例亦认定，存在恶意的情形，公告在先的第二受让行为对第一受让人无对抗力，即该不动产公告不发生任何作用。 在日本，其民法典以法国民法典为蓝本，故日本民法与法国民法存在着某种继受关系。关于在不动产上第三人的权益保护，日本民法亦如法国通过不动产公示制度来实现，但在不动产公示制度上，日本民法却又并未完全仿效法国民法，而是以其特有的制度构建来保护第三人的善意取得。即使不动产在前项交易中未行登记，而该第三人在事实上己经取得了该不动产并且进行了登记，但因该第三人为背信的恶意者，前项交易中的买受人依然可以按诚信原则来否定第三人取得该不动产之物权。这样就达到了使不动产登记同样具有公信力的效果，达到了维护不动产物权交易过程中动态安全的目的。 通过对以上两大法系各主要国家民事立法及实践关于善意取得制度的考察，尽管只有瑞士国家明确地承认不动产善意取得制度，但从其它各国有关善意取得的民事立法及司法实践中，基本上都能直接或间接地寻求到不动产善意取得制度的法律依据，在理论上亦能推导出其肯定不动产善意取得制度的立场。这就为我国物权法中建立不动产善意取得制度提供了国外法依据。三、我国不动产善意取得制度建构的缺陷及完善（一）不动产善意取得的构成要件我国物权法第106条将动产和不动产的善意取得统一在一个法条中一体规定，这样虽然追求了立法效率的目标，但在立法上不够严谨。动产的善意取得与不动产的善意取得是两项不同的制度设计，分别基于占有与登记两种不同的公信效果，其构成要件亦不尽相同，不动产善意取得应有其独特的构成要件。结合物权法第106条及相关条文，不动产善意取得的要件应为： 1登记错误登记名义人为无权处分 （1）登记错误。登记错误是不动产善意取得成立的首要前提。所谓登记错误，是指登记簿上记载的权利与真实权利状态不一致，从而在权利表现形式和实质权利之间出现了偏离。登记错误可能包括的状态有：共同共有的不动产，但登记薄上只记载了一个权利人或部分权利人；被继承人死亡，继承人取得遗产所有权的法律效果发生，但不动产登记簿没有变更真实反映这一物权变动效果；对不动产物权做变动判决的法院判决生效后，登记簿未能变更；因诈欺、胁迫、显失公平、重大误解而使法律行为被撤销或无效，但不真实的物权变动尚未涂销的登记；当事人伪造文书欺骗登记机关而为的登记或利用同登记机关工作人员的不正当关系，违法进行不动产登记变动等。 （2）无权处分。因为登记错误，登记名义人实质上没有物权，如其对物进行转让，则发生无权处分，从而转让人成为具有合法权利外观的无权处分人。实践中，能够引发不动产善意取得的无权处分有三种情形：第一种情形是转让人本来就无处分财产的权利。第二种情形是转让人虽有处分权，但处分权受到了限制。第三种情形是转让人本有处分权，但事后因各种原因又丧失了处分权。 2基于交易行为有偿取得物权 （1）限于依法律行为发生的不动产物权变动。善意取得制度旨在保护交易的安全，故其保护的对象为市场经济活动中的交易行为。交易行为是指当事人实施的以发生不动产物权变动为目的的意思表示行为，因此限定善意取得的适用范围，仅仅是依法律行为的不动产物权变动。那些依法律规定、法院判决、继承等原因发生的不动产物权变动，是非依法律行为发生的不动产物权变动，在善意取得的适用范围之外。王泽鉴民法物权：通则所有权M北京：中国政法大学出版社，2001年第124页；常鹏翱物权法的展开与反思M北京：法律出版社第262263 （2）交易行为无处分权欠缺之外的效力瑕疵。让与人无权处分导致善意取得，以交易“合法”、“有效”为前提。也就是说，除去无权处分这一瑕疵外，其他交易条件都完全符合民事法律行为的一般生效条件，即当事人适格、意思表示自愿而真实、内容不违背法律强制性规定和社会公共利益。如果交易行为因效力瑕疵而无效或被撤销的，即使登记没有错误，处分人有处分权，第三人也不能取得相应物权，那么，在处分人无处分权时，第三人更不应该取得物权。 （3）以合理价格有偿取得。第一，有偿取得。通过交易行为获得财产是否受有偿这一条件的限制，在理论上缺乏广泛讨论。我国物权法规定，交易行为必须具有合理的价格，如果第三人基于赠与或仅付出了微不足道的价格而获得了物，那么该第三人不受保护。第二，价格合理。支付对价体现了有偿性，但是否一定要支付合理的对价呢?对此存在不同的观点，一种观点认为，“合理的价格”很难判断，因为当事人认为不合理的，一般人可能认为是合理的，而当事人认为合理的，一般入则可能认为不合理，只要当事入出于自己真实的意思，对于价格合理应完全由当事人自行判断，法律没有必要进行干预。而且，应分情况来说，对于动产，因其占有方式非常薄弱，对善意的判断需要结合辅助因素加以判断，对于动产的转让，应要求以合理的价格进行，否则应当认为其不构成善意取得。但对于不动产，由于登记具有很强的公信力，当事人完全可以基于对登记簿的信赖，不用多加思考出卖人的“低价”行为，所有权人对自己财产本来就可以为自由支配，因此对不动产不应做合理价格的要求。另一种观点认为只有存在对价合理的情况下，才能表明受让人是善意的。我们赞同此种观点，物权法条文“以合理的价格转让”的要件也正持此种谨慎的态度。至于合理价格的判断，在不动产交易领域，由于不动产的价值额一般都较大，因而较为容易根据市场价格判断出价格是否合理。当然，合理价格并不完全等同于市场价格，只要是以同样的交易场合，相似情形的交易当事人，以一个“理性人”的判断标准产生的结果，也可以认为其为“合理。 3受让人须为善意 （1）善意的内涵 作为善意取得制度的核心，“善意”的判断首当其冲具有重要意义。善意与恶意是一对应概念，指主体为行为时的主观心理状态，作为不动产善意取得构成要件的“善意”，具有以下几个特征：第一，消极善意。“善意”作为人的主观活动的状况，不显于外部，难于度测。但作为法律概念，必须具有可度量性和可操作性，应有其具体的衡量标准。我们认为，动产与不动产的无权处分，都应采纳消极观念的“善意”标准予以判断，但动产与不动产在判断“不知或不应当知道转让人非权利人”上应存在差异。第二，推定善意、客观善意。经过严格法律程序产生的登记事实，只要他人不知登记有误，就会导致错误的登记物权被拟制为善意。由于这种善意建立在不动产登记这种公示方式之上，认同一般交易情况，因此是一种推定善意。 （2）善意的认定 善意就其本意来说，就是指对特定事实不知或不应知道，至于不知是否有过失，则是相关的另一个问题。我国不动产的善意认定标准是否应排除过失? 首先，善意应排除重大过失。我们认为，不动产善意取得应重大过失排除善意，归纳具体理由有三：其一，善意取得制度虽为保护第三人的利益而设，但依然要遵守民法的权利义务相一致的原则，第三人不可免除一切注意义务。其二，法律只应保护合理的信赖，相关背景信息已足以使第三人对登记产生合理的怀疑，但第三人却置之不理，故其此时对登记簿的信赖是盲目的，不值得保护的。其三，从动产善意取得与不动产善意取得二者内在理路的一致性来看，不动产善意取得和动产善意取得应对善意的判断标准一致为宜。 其次，善意应吸纳轻过失。如果第三人仅具有轻过失，则不影响其构成善意取得王利明教授认为一般过失或轻过失，也可能是非善意的，不能简单地排除在非善意之外。参见：王利明善意取得制度的构成一一以我国物权法草案第11l条为分析对象中国法学J2006年第4期：第84页。若要求受让人不得有过失，就对第三人过于苛刻，可能导致第三人过于谨慎，影响交易的便捷，第三人因担心被认定为有过失而不能取得物权，可能会支付过高的调查成本，这样，公信力制度节省物权信息成本的功能，也会受到严重的干扰，善意取得制度的实际作用也大打折扣。台湾地区学者王泽鉴教授认为，基于土地登记簿册的公信力，应推定不动产取得人的善意，不动产物权受让人无须积极地信赖土地登记簿，不动产物权取得人实际上是否阅览土地登记簿，在所不问王泽鉴民法物权：通则所有权M北京：中国政法大学出版社，2001年10月第124页。善意之成立，不以取得人事实上确已查阅土地登记簿为前提德鲍尔施蒂尔纳德国物权法(上册)M张双根译北京：法律出版社，2004年第502页。我们认为，一般来讲，连登记簿都未阅览的第三人，往往更不会抓住其他可能发现登记错误的机会，很容易被认定违背必要的审慎注意义务，是有过失的。4受让人已完成变更登记 第三人取得物权，必须通过登记取得物权。依我国物权法第9条的规定，不动产物权变动经依法登记即发生法律效力，依照法律规定应当登记的必须经登记后受让人才能取得不动产所有权。登记是否完成，既不能依据登记机关工作人员的口头答复或者书面答复判定，更不能依据登记申请已被受理这一事实，必须该转让的不动产已经记载于不动产登记薄，登记于该第三人名下。 综上，可将不动产善意取得界定为：第三人出于善意信赖不动产(包括以登记为公示方式的特殊动产)登记簿的登记，而与登记记载的权利人发生交易，并且该转让的不动产已经登记于该第三人名下，此时，若登记记载的权利人与真正权利人不符，善意第三入也即时取得不动产所有权，而不受真正权利人追夺，真正权利人只能请求登记记载的权利人或有过错的登记机关赔偿损失。 （二）不动产善意取得的法律效果 在不动产物权善意取得的构成要件全部具备时，原权利人丧失物权人的法律地位，第三人因善意取得获得了相应的不动产物权，此为善意取得制度最基本的法律后果。当然，真实权利人也可以根据自己受损害的事由，寻求相应的债权法上的救济。因此，不动产物权善意取得将在物权转让人与善意第三人之间产生物权变动的效力，在真实权利人和物权转让人以及善意第三人之问产生债权变动的效力。 1物权变动的效力 通过善意取得第三人获得登记簿所记载的物权。也就是说登记簿上记载什么样的物权，受让人即取得什么的样的物权。由于不动产登记簿可以表现复杂的法律关系，所以不动产善意取得的法律效果更复杂一些。第三人物权取得的相应性，除了表现在物权取得本身外，还表现在所取得所有权的负担状况以及所取得他物权的顺位上。 （1）无权处分人转让所有权的情况 在无权处分人转让所有权的情况下，第三人可以善意取得所有权，而该所有权上是否有权利负担，主要根据登记簿的记载确定，以下分情况予以论述： 情形一：当登记簿记载不动产所有权人错误，但同时载有真实存在的他物权时，第三人取得的应当是负有该他物权负担的所有权。情形二：当登记簿记载不动产所有权人错误，同时登记簿上错误地涂销了他物权时，第三人可以取得无该他物权负担的所有权。情形三：当登记簿记载不动产所有权人错误，同时登记簿记载了不存在的他物权时，第三人可以善意取得所有权，并可不负担虽登记却不存在的他物权。 以上三种情形所发生的不同善意取得的效果，均为不动产登记的公信效力所使然，而不动产登记的公信力只为善意第三人的利益，而不为其不利益发生效力。 （2）无权处分人处分他物权的情况 在无权处分人为第三人设定他物权的情况下，第三人可以善意取得所设定的他物权，使得所有权上发生此项权利负担。而在设定的是抵押权时，抵押权的顺位也根据登记簿的状况来确定。在登记簿上原有抵押权的登记误被涂销，而第三人善意取得抵押权时，第三人的抵押权虽设定时间在后，但顺位上更优先史尚宽物权法论M北京：中国政法人学出版社，2000年1月第46页。原抵押权所担保的债权被错误少记时，也发生与上述情况类似的效果。在无权处分人处分他物权的情况下，第三人可善意取得相应的他物权。被错误登记为用益物权人的人，转让该用益物权的，第三人可以善意取得该用益物权；登记名义人以该用益物权设定抵押权的，第三人可以善意取得抵押权。 2债权变动的效力 不动产的善意取得除发生物权变动的效果外，还发生债权债务关系。此债权债务关系，其作用在于填补物权变动对当事人利益的损害，借以维系双方当事人的利益关系的平衡。 （1）真正权利人与无权处分人之间 不动产善意取得从根本上讲，是以牺牲静的安全来保护动的安全，从而维护善意受让人的利益，真正权利人成为利益衡量的最大受害者。而这样的结果多是处分人无权处分行为所致。为维护公平正义，真正权利人得对无权处分人选择行使以下权利：第一，真正权利人与无权处分人间如果有债权关系的，不动产的真正权利人可以依债务不履行的规定，向无权处分人请求损害赔偿。第二，无权处分人处分真正权利人的不动产，为无权处分，构成侵害真正权利人的不动产所有权的行为，符合侵权责任构成要件者，可依民法通则第117条侵权行为的规定向无权处分人请求损害赔偿。第三，无权处分人擅自处分他人不动产所受对价，是原不动产的替代价值。原权利人受损而让与人获利，且缺乏法律依据，故在原权利人与无权处分人间构成不当得利。原权利人可基于民法通则第92条请求让与人返还利益。在适用不当得利请求权时，要区分无权处分人的善意与否，当为善意时，不当得利的返还仅依现存的受益为依据。（2）无权处分人与善意受让人之间 无权处分人与善意受让人之间应依他们之间发生的法律行为来确定相互间的权利义务关系。如该行为被确认为无效或被撤销以后，无权处分人可依不当得利请求受让人返还标的物，并由有过错的一方赔偿对方因此所受的损失。如受让人系基于善意而取得出让的不动产的所有权，则让与人不得再依自己无处分权或依所有人的追索或索赔，而请求受让人返还财产。而且，第三人不得主张抛弃其信赖登记而取得的不动产物权，而以此为理由向处分人请示损害赔偿王泽鉴民法物权：通则所有权M北京：中国政法大学出版社，2001年10月，第126页。处分人则可以请求第三人履行其因债权合同而负担的义务。 （3）真正权利人与善意受让人之间 真正权利人与第三人之间一般不发生债的关系，具备善意取得要件后，受让人便取得不动产的所有权，因受让人系依法律规定而取得他人的动产所有权，其受利益具有法律上的原因，故不构成不当得利。同时，受让人因基于法律的规定而取得他人的物权，构成阻却违法，因而也不构成侵权行为。在第三人无偿取得标的物时，我国否定无偿第三人善意取得的可能性，故如果无偿第三人已被变更登记为物权所有人时，真正权利人可以请求更正登记。 （4）真正权利人与登记机关之间 当不动产登记错误的发生是因登记机关的过错所造成，并且已因该错误登记致不动产权利被第三人善意取得时，登记机关应承担赔偿责任。错误是由于登记机关和登记名义人的共同过错造成的，则由他们承担共同侵权责任。孙宪忠，论法律物权与事实物权的区分，论物权法M北京：法律出版社，2001年。第80页对此，我国城市房屋权属登记管理办法第37条规定：“因登记机关工作人员工作过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任”。该规定将赔偿责任的范围限制为直接损害。 四、我国民法理论与实践中的不动产善意取得（一）我国不动产善意取得制度的现状 新中国成立后废除了国民党的“六法全书”，民法典上的善意取得制度因此不复存在。随后，我国民事立法在善意取得制度上经历了一个逐渐认识到完善的过程。1965年12月1日最高人民法院、最高人民检查院、公安部联合发出了关于没收和处理赃款、赃物若干暂行规定。我国1986年颁布的民事基本法民法通则并未确立善意取得制度，但司法适用中存在善意取得制度。1988年最高院关于贯彻执行若干问题意见(试行)第89条规定：“在共有关系存续期间，部分共有人善自处分共有财产的一般认定无效，但第三人善意有偿取得部分财产的应维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”该司法解释虽仅涉及共同共有，但开启了我国善意取得制度的先河，尤其是对在不动产领域适用善意取得指明了方向，适应了保护交易安全的社会发展的需要。同时，本条司法解释只是部分承认了不动产的善意取得制度，对于共同共有不动产以外的其他不动产善意取得并未作规定。 其后，物权法草案的起草及一些学者建议稿，对不动产善意取得制度进行一番卓有成效的尝试。王利明先生在其物权法草案建议稿第二章第78条规定了不动产的善意取得：“出于善意而信赖不动产登记簿的登记，而与登记记载的权利入发生交易，因而取得不动产所有权或者其他权利的，准用动产善意取得的规定。王利明著中国物权法草案建议稿及说明M北京：中国法制出版社2001年版梁慧星先生中国物权法草案建议稿虽然将善意取得制度仅限于动产，但在第一章第三节第一目不动产登记中，规定了不动产的善意保护制度。 2007年3月16日我国物权法获得通过，自同年10月1日起施行。在这部物权法中，明确规定了善意取得制度及其适用范围的扩展及于不动产，构建了统一的善意取得制度。我国物权法第106条第l款第l项规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回：除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。同时第3款规定：“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”另外，该法108条还规定：“善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。”由此可以看出，善意取得制度己经在我国民事立法领域得到完全确认，其不仅适用于动产领域，而且适用不动产领域。 （二）我国不动产善意取得制度在适用过程中应注意的问题1尚未进行登记但不违章的不动产 尚未进行登记但不违章的不动产，因未登记故不具有登记公信力，不属于因登记公信力而生的善意取得，不能适用不动产善意取得。就我国国情来说，尚未建立健全的不动产登记体系，农村的不动产尤其是农民的私有住房及其宅基地使用权未进行登记的现象比较普遍。那么在肯定受让人为善意第三人的前提下，对于这些农村房产的的流转，是否可以也像登记了的不动产一样适用善意取得，则是一个现实问题。我们认为，只要存在真实权利与权利外观不一致，都会发生善意取得问题，对于未纳入登记的不动产，因登记没有成为主要的公示方式，而只能以占有来判断权利人，这种情况类似于动产的善意取得，应比照动产善意取得予以判断。2不动产善意取得与不动产无权处分 在我国民法理论界，有学者提出，善意取得制度中的无权处分与我国合同法第51条确立的无权处分制度之间存在着十分明显的漏洞。合同法第51条规定： “无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”根据该条规定，可以推导出这样的结论：行为人如果未能取得所有权，权利人又不追认的，合同自始无效。因此，合同法第51条存在疏于保护善意第三人的缺陷，它只授予了权利人的追认权，无权处分行为能否发生效力，完全取决于权利人是否追认或者处分人能否取得处分权，权利人的追认权能够对抗善意且无过失的第三人。我们认为，善意取得制度中的无权处分与合同法第51条的无权处分属于两个不同的阶段：合同法第51条的无权处分是在签订合同期间，财产尚未登记，而只有已经登记的财产才适用善意取得，财产未登记前善意第三人仅享有债权，所有权要优于债权获得保护，因此二者并不矛盾，而是相得益彰的。 3不动产善意取得与不动产优先购买权 不动产优先购买权，是指特殊的民事主体在特定的不动产买卖关系中，依法享有在同等条件下，优先于其他购买人购买出卖人的不动产的权利。根据我国法律，目前主要确立了两种优先购买权：一是承租人的优先购买权；二是房屋共有人的优先购买权。当善意受让人己取得不动产权利后，享有该不动产优先购买权的其他共有人或承租人主张优先购买权的，依照法律规定，一旦出让人在出让不动产时未事先通知房屋的其他共有人或承租人等优先购买权人而卖与他人，共有人或承租人即可依据优先购买权要求撤销出卖人与买受人之间的不动产交易合同。五、不动产善意取得制度于执行环节适用的对策及建议 （一）确立不动产善意取得制度 基于现行法律并没有系统的确立不动产善意取得制度，并且法学理论对此问题也存在一定的争议的现状，所以遇到各种实体或程序问题就在所难免。我们认为，应当在立法中明确建立完善的不动产善意取得制度。 1不动产适用善意取得制度具有可行性 善意取得是指动产占有人向第三人移转动产所有权或为第三人设定其他物权,即使动产占有人无处分动产的权利,善意受让人仍可取得动产所有权或其他物权的制度。唐伟元：论善意取得制度的理论基础及相关问题从善意取得制度的逻辑基础来看，其本质在于所有权的公示公信原则，可以说善意取得制度是对所有权的公示公信原则进行逻辑推导的必然结果。而在不动产领域，同样可以适用所有权的公示公信原则，所不同的是，动产的公示方法是占有，而不动产的公示方法是登记，对在不动产法定登记簿上记载的事项，法律赋予其公信力。因此，不动产也应可适用善意取得制度。 2不动产适用善意取得制度具有现实必要性 目前，世界上有许多国家都明确规定不动产可以适用善意取得制度，在我国现行法律体系对不动产登记采用的是登记生效主义的体例，不动产登记后，便具有公信力。现代社会商品交易频繁,为了使交易便捷,同时减少买受人为保护交易安全而支付的调查出卖人有无处分标的物的成本,对不动产买卖采取登记制度,赋予登记公信力,登记显然是适应商品经济发展需要的产物。但是，我国目前还没有建立健全的“不动产登记体系”媒体上多次报道过的少数房地产商将房屋一房多卖的情形正反映出因这一制