银行贷款及交易流程.doc

银行贷款与交易流程一、起贷条件（商业贷款）1. 申请人及配偶购第五套住房(含)或第二套别墅的不做;2. 84年以前的房产不做;3. 内环以内低于50万(不含)或内外环门低于40万或外环以外低于35万不做;4. 内环以外面积小于60平方不做(如组合贷款或申请人为中银理财客户、公务员、律师、医生、教师、银行/保险/证券/基金从业人员、世界500强中高层管理人员，大型国有企业中高层管理人员，不受以上价值和面积的限制)；5. 申请人有戒毒记录或违法记录不做;6. 申请人户口于迁移状态,且无具体迁入地址,须提供亲属联系人且必须是户口簿,否则不做;7. 开发商、建筑企业、楼盘销售员工参与的楼盘不做一手房贷；8. 直系亲属间的交易不做；9. 外籍人士及提供中国护照但无户口簿的中国人士，除提供就业证或居留证或在中国境内连续纳税半年以上的税单情况外，否则不做；10.上海市征信系统显示申请人有借款、信用卡、当期逾期的不做；二、贷款成数（商业贷款）住房：竣工年限84-85年4成； 竣工年限86-90年5万； 竣工年限91-95年6万； 竣工年限96年及以后7成；别墅：400万元（含）以下：7成（外籍6成）； 400-700万元（含）6成； 700-1000万元（含）5成； 1000万元（含）以上4成。三、贷款期限（商业贷款）1. 主贷人年龄+年限65岁，男性65岁，女性60岁；2. 贷款年限+房龄30年四、贷款利率（商业贷款）1. 根据上海市个人征信系统查询，申请人及配偶第一套（已结清或纯公积金贷款除外）执行下浮10%的优惠利率（年利率5.751%）。2. 借款人购买1、2套房屋可采用基准利率下浮10%执行，购买第3、4套房屋可采用基准利率执行。3. 对于购买第1套最高可贷八成，购买第二套最高可贷七成，购买第三套最高右贷六成，购买第四套最高可贷五成。五、贷款所需材料（商业贷款）1. 借款人有效身份证明1）上海人：身份证、户口本、私章；2）外地人：身份证、外省市户口簿及私章；3）港澳人士：港澳居民来往内地通行证/港澳同胞回乡证；4）台湾人士：须提供台湾身份证及户籍滕本和台胞证；5）中国人民解放军军人：士兵证、军官证原件；6）外籍人士：护照原件2. 收入证明（还款能力证明）1）单位人事及劳资部门出具的收证明，以家庭收的50%作为还贷能力。2）月收入二万元以上要提供个人的所得税税单（连续三个月）或近三个月工资单或银行卡对帐单；3）公司收益分红、股票股息、国债利息收入、投资人寿保单利益（税后金额为准）。六、纯公积金贷款所需材料1. 贷款条件：贷款前六个月须为连续缴存，且原公积金贷款已还清；2. 贷款额度不得超过房屋总价的70%，最长贷款年限为15年；3. 贷款所需材料：1）买卖合同原件壹本；2）产证原件（85年前房子须评估），及产证复印件壹份；3）首付款收据复印件；4）户口本、结婚证、身份证复印件各壹份（原件带好）；5）私章；6）主贷人银行帐号；7）主贷示公积金帐号；8）手续费300元及贷款担保费（查表）4. 上海市住房置业担保公司杨浦营业部地址：大连路1190号（辽源西路口） 电话：65433497 营业时间：周一至周六月 9：00-11：30 13：00-16：30上海市住房置业担保公司虹口营业部地址： 电话：时间： 9：00-11：30 七、按揭流程交易流程：预约 签约合同 注销（七天） 办理贷款 过户（二十天） 领证 交接1. 了解上、下家的身份，若是境外人士则签定的买卖合同必须进行公证，若下家为境外人士且需贷款则贷款合同也必须进行公证；2. 了解上家是否有房产抵押，如有需了解原贷款银行是否能提前还贷，是否有违约金，还贷（一般要预约），抵押证何时可取；3. 下家如需贷款，了解原选择的贷款方式是否有变化，并与银行及时取得联系，确定贷款资格，确保贷款成功；4. 上下家签约合同所带材料1）与上下家联系确定签约买卖合同时间；2）上家产证上的所有权人都必须到场签约（未满18周岁的子女可有其监护权的父母代理签约。3）下家上产证的人员须全部到场签约，不得随意委托，除非出示有国家公主机关的委托公证书。4）通知上下家带好必须的材料及费用。5. 在做买卖合同打猎补充条款时，最好再次与上下家就付款方式、金额、交房时间再次确认，发现问题提前解决。6. 原则上提前二天通知交易按揭员作好安排，并通知银行信贷员、公证外（若需）到场办理相关手续。7. 商贷他项权证出来后，贷款银行一般2至3日可向上家放款，但纯公积金贷款，则他证出来后一般要20-25个工作日，上家才能收到房款，须向上家说明清楚。八、还款方式一种叫做等额本息法，另一种叫做等额本金法。两面三刀种还款方式的区别主要在于每月的还款额。前一种每月还款额固定不变，后一种还款额逐月减少，可根据自己的实际情况进行选择。两种还款方式的区别：（1）按月等额本息还款方式是指借款人在还款期内每日偿还的贷款，本金和利息之和不变，但每月还款额中本金比重逐月增加，利息比重逐月减少的一种还款方式。（2）按月等额本金还款方式是指借款人每月偿还的贷款，本金固定不变，但所付贷款利息逐月减少，还款期内还贷额逐月递减的一种还款方式。九、购房税费（见表）二手房交易税费明细表项目费率(购买)费率(出售)评估费500元(50-100万),1（100万以上）契税房价1.5%（商、办3%）过户手续费2.5元/m22.5元/m2合同印花税房价0.05%房价0.05%交易登记费80元抵押登记费纯公积金