河南平顶山市场市调.doc

平顶山市市场调研报告一、市场篇（一）平顶山宏观分析1、平顶山市概况平顶山又名鹰城，位于河南省中部，现辖汝州、舞钢两个市，宝丰、郏县、鲁山、叶县四个县，新华、卫东、湛河、石龙四个区，总面积7882平方公里，总人口490万。市区面积70多平方公里，人口92万。平顶山以工业城市著称，不仅具有煤炭、铁矿等丰富的自然资源，而且拥有平煤集团、神马集团、舞钢公司、平高集团等知名的国内企业，在2003年被河南省确定为中原城市群9个中心城市之一。平顶山文化底蕴深厚。长城之祖楚长城遗址、千年古刹风穴寺、香山寺、三苏园等人文景观，闻名遐迩。一年一度的宝丰马街书会，绵延700余年不衰，是我国文化史上的一大奇观，由此宝丰被中国曲协命名为“曲艺之乡”，平顶山被命名为“中国曲艺城”。平顶山人杰地灵，是春秋战国思想家墨子、唐代著名诗人元结、宋代名将牛皋、清代小说家李绿园等名家的故里，诺贝尔物理学奖获得者崔琦先生的家乡，世界刘姓和叶姓华人的祖地。近年来，平顶山市政府以“优化东区功能、改善老区环境、发展西部新区”的城市发展思路，城市面貌发生新变化。主要完成了宽广的建设路创建-迎宾大道,随后对光明路、开源路湛河桥进行了拓宽改造，对公园北街步行桥实施了拆旧建新,现正对和平路、体育路、联盟路进行拆迁改建。老城区改造力度在进一步加大，建成区面积由2000年的46平方公里拓展到56平方公里；新城区规划起步区7.6平方公里，现基础设施已基本建成，近期规划面积40平方公里，远期规划100平方公里。1、平顶山房地产发展现状：（1）商品房住宅A、2006年112月份商品房成交数量（单位：套） 月份类型1-3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月多层住宅761294869313413189649335高层住宅7087513969793115共计76129415618018517015871186150总计2311B、2006年112月平顶山多层商品住宅交易均价走势图C、2006年112月高层商品住宅交易均价走势图（单位：元/）注：以上数据由平顶山市房地产交易管理所发布分析：u 从2006年商品房成交数量上看，第一季度成交761套，第二季度成交630套，第三季度成交513套，第四季度成交407套，呈现逐季度下降的趋势，这说明房价的不断上升给平顶山居民生活带来了压力；u 从多层住宅成交均价走势上看，多层住宅整体价格趋势平稳，全年平均均价为1334.75元/；u 从高层住宅成交均价走势上看，高层住宅整体价格趋势平稳，全年平均均价为2053.75元/，仅2006年11月涨幅较高，相对于全年平均水平增长了34.8%；综上所述，平顶山商品房整体价格水平相对于郑州、洛阳等地较低，房地产还处于发展阶段，这一方面说明了平顶山市民整体实际购买力不足，对于居住水平要求不高，仅局限于“居者有其屋”的水平；另一方面也说明了商品房销售价格还存在一定的发展空间。近期新建住宅需求一览表（单位：万平方米）年 份 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 政策性住房4346505348商品房137144210167152每年住宅建设总量 180 190 210 220 200 （此数据来自平顶山2006-2010年住房规划）根据平顶山市统计部门的资料，结合现状基本情况，预测平顶山市的住房需求来自四个方面：1、城市非农业人口的自然增长需求；2、人均住房面积增长的需求；3、因旧房的拆迁改造，由拆迁户换房而引起的住房需求；4、流动人口在城市的购房需求。由此可见，一方面，随着平顶山城市规划的不断扩大和人口的不断增长，商品房的需求量也在逐年增加，这对于商品房的销售带来了巨大的动力。但其销售也面临着经济适用房和公共租赁住房的竞争压力，由于平顶山外来人口不多，外地来此投资和炒房的