启时公寓项目.doc

启时集团公寓项目报告项目名称： 启时集团公寓项目 项目策划时间： 2010年12月 策划人： 喻刚 项目策划小组成员：班级：0811工程管理叶楚 08112138 万能 08112137 喻刚 06129003 目录工程项目背景3工程项目计划4工程项目控制.6项目成本控制（挣值法）.10项目风险管理.12项目收尾. 14参考文献.15附录.16工程项目背景一、 业主和承包商：该项目是由香港启时集团与襄阳市政府签约投资造价为20亿元左右的大型综合地产项目，该项目将采取项目融资的方式，融资建成后将以其资产、预期收益及其权益为抵押。建成后以其实际利润收入支付其融资成本，建成后将其整体移交给业主。二、 工程项目的特点：该项目将在汉江北路以东，中原西路以南的100亩地块上，建设包括新行政服务中心办公大楼、50层高端酒店，20层高级写字楼和28层高档公寓。该地建筑场地为平坦开阔的地形；地基选在微风化基岩和密实粘土层上；避开了古河道、古湖泊等容易产生砂土液化的地带。三、 该工程项目的内容：该公寓地下二层,层高5米,4000平方米, 地上28层,其中首层至3层为群楼,4层为设备层,5至28层为塔楼,23000平方米,总高度为116米。四、 项目和项目管理特点：公寓系统功能齐全,包括多个单项工程:采暖卫生,给排水,煤气,消防,通风空调,制冷,变电站, 动力照明,电视, 电话, 监控等系统。该项目由于比较复杂，将会组成一个以设计方、施工方、监理方、承包方等来自各专业的项目团队，在进度、技术性能、和预算成本的约束下，完成一个让业主方在内的利益相关方满意的项目。工程项目计划一、 项目总目标1、 项目质量目标：按照工程合同、设计文件、技术规范规定的质理标准，采取的一系列措施、手段和方法，按照建设工程质量的法律、法规和强制性标准对工程质量的要求，接受政府和监理方的监督检查，根据建设地点、建筑形式、结构形式、材料、设备、工艺、规模和生产能力以及使用者满意程度作为工程项目质量的管理目标。2、 项目进度目标：工程与2011年1月1日开工，2011年9月30日前完成结构封顶，2013年12月31日竣工移交，总工期36个月。3、 成本总体目标：工程总投资 2.6 亿元。4、 安全目标：安全零事故。5、 环保目标：（1）噪声污染：在施工阶段的高噪声设备采用消声、隔声、减震等措施。（2）固体废弃物污染：施工产生的固体垃圾拉至市政垃圾场处理。（3）地下水污染：减少污水排水量，加大污水处理力度，防渗处理等措施，控制地表污水的下渗。（4）空气污染：筛分易产生扬尘的环节封闭收尘，喷雾洒水，种植树木，及时清扫，减少灰尘的污染。二、人力资源策划：行政管理员1人，项目管理员4人，监理2人，施工4人，预算员2人，资料管理员2人，总承包商1人，分包商8人，以及其他各方工人若干人。最高投入人数500人，平均400人。 三、资源计划 1、 分包规划：主要包括基础工程、脚手架工程、钢筋工程、混凝土工程、装饰装修工程5家分包商。2、 材料供应：主要包括钢筋、混凝土、脚手架、模板、砌体砖、水泥、石子、砂、各种保温防水材料、管具、装饰材料、电梯、给排水材料、各种水平垂直运输设施。3、 机械运输设施：各种挖土机、推土机、铲土机、土方运输车辆、塔吊、各种轻型塔式起重机、混凝土运输车、吊装机械等。注：实现根据项目时间规划，联系各种大型机械公司、钢筋工司、混凝土公司按时、按量的根据工程需求进行供应。 工程项目控制一、项目计划控制系统：严格按照计划规定的各项工序，合理安排各项工作的施工时间，施工员正确引导工人施工，监理部门密切注视施工的施工工序，项目经理适时调整各项工程的进度，保证结构的安全准确，确保施工安全。二、控制方法：采取PDCA循环式的质量控制方法，即计划执行检查总结的方法。具体步骤如下：分析现状，找出存在的问题（工期、质量、投资、索赔）,对于存在的问题，尽量用数字解决问题，采用排序图、控制图。程序如下： 三、费用预算情况如下图所示：启时集团公寓项目策划费用预算表项目金额（万元）建筑工程费直接费直接工程费人工费3200材料费4000施工机械使用费500措施费安全文明施工费环境保护费600文明施工费400安全施工费600临时设施费300夜间施工费400二次搬运费200冬雨季施工增加费100大型机械设备进出场及安拆费200施工排水150地基处理费500施工降水200地上、地下设施、临时保护设施250已完工程及设备保护费200脚手架600钢筋混凝土模板及支架费700垂直运输机械费600构件运输及安装费200总承包服务费600间接费企业管理费管理费及其它900规费工程排污费200社会保障费600住房公积金300工程定额测定费300其他装修费用2000绿化费用1000机械设备费用1500合计21300四、项目成本控制目标：项目预算总成本2.6亿。项目实施过程中，采用挣值法，根据收集到的各项资料，计算项目的实际成本与实际完工量，计算出各项指标BCWS、BCWP、CV、SV、SVP、CPI。五、成本控制法：1、工程资源计划的编制：通过分析和识别，确定出工程需要投入的资源种类（人力、设备、材料、资金等）、资源的多少和何时投入这些资源，从而确定出能够充分保证工程实施所需的各种资源的清单和计划安排。2、工程成本估算：根据工程的资源需求计划和各种工程所需资源的市场价格或预期价格信息，估算和确定出工程各种活动的成本和整个工程全部成本的工程成本管理工作。采用类比估算法、参数估计法、工料清单法和软件工具法等方法3、工程成本预算计划的编制：确定测量工程实际绩效的基准计划，把整个成本估算分配各个工作项上去。按照时间阶段给出的工程成本的预算计划。一般这种分阶段的成本预算基线是呈“S”曲线分布的12。如图1-6所示。项目成本预算及其不同情况示意图4、工程成本预测与偏差控制：在工程的实施过程中，努力将工程的实际成本控制在工程成本预算范围之内，并且随着工程的进展，依据工程成本的实施发生情况，不断预测过程成本的发展变化趋势，不断修订原先的工程成本估算，并对工程的总成本进行合理预期。六 、项目成本控制（挣值法）：其计算表格如下图所示：挣值法计算表格该项目预计总投资2.6亿元，假设各月完工量如下表：月份计划值（万元）完成百分比（%）实际支出（万元）挣值（EV）（万元）1320010042003200210008015008003120010020001200410008080080058001005008006100090800900780080500640860010050060096008050048010600100700600111200100900120012600100700600131000100900100014500905004501550010060050016600100700600173000100280030001810006012006001950010080050020200010030002000合计213002330020470故CV=BCWP-ACWP=-2830(万元) 成本超支 SV=BCWP-BCWS=-830(万元) 进度拖后 SPI=BCWP/BCWS1，进度拖后，工作效果差。 EAC=(ACWP/BCWP)*BAC=23261(万元) 利润较低七、项目安全控制目标与方法：项目安全控制必须坚持安全第一,预防为主的方针,项目经理部应建立安全管理体系和安全生产责任制.安全员应持证上岗,保证项目安全目标的实现.项目经理是安全生产的总负责人。在进行施工平面图设计时,应充分考虑安全,防火,防爆,防污染等于因素,做到分区明确,合理定位. 项目经理部必须建立施工安全生产教育制度,未经施工安全生产教育的人员不得上岗作业八、项目安全施工的程序：1.确定施工安全目标2.编制项目安全保证计划3.项目安全计划实施4.项目安全保证计划验证5.持续改进6.兑现合同承诺项目风险管理一、项目潜在的风险： 业 主风 险 人为风险 对监理认识上的缺陷带来的问题行为不规范不懂工程,不遵循建设规律 经济风险工程资金不到位宏观环境；投资环境；通货膨胀幅度等等 自然风险工程项目所在地客观存在的恶劣自然条件 承包商 风 险 人为风险缺乏职业道德素质低，技术和管理水平不高承包商多层次转包，挂靠承包 缔约与履约风险不严格按照合同进行施工 责任风险承担项目承包合同的责任风险 设计监理 的风险来自业主的风险业主不遵循工程建设客观规律，提出过分要求来自承包商的风险承包商对监理认识不清，不配合监理工作工程资金不到位，承包商垫资施工承包商与业主关系密切职业责任风险行为责任风险;工作技能风险；职业道德风险 其他风险 材料、设备供应商引起的风险产品不合格；与业主、承包商有特殊关系 质量监督站引起的风险人员素质低等 上级主管部门引起的风险行为不规范；推荐施工队伍等 合同管理不善 人身伤害风险二、风险因素评价指标一级指标 二级指标 评价内容与参考 承包商因 素 施工能力 设备数量、施工方法与工艺类似工程经验 以往从事类似工程的数量及情况融资能力 企业财务状况项目经营管理能力 高能管理人员数量 工程条件 合同风险 合同文件工程现场条件 实地考察报告工程量变化大小 工程图纸工程工期要求 招标文件 业主因素 工程款支付能力 业主财务状况、资金来源业主信誉 相关情报 其他因素 材料质量 材料出场证明、质量证件质量监督站人员能力 管理人员资历上级主管部门人员能力 管理人员资历、数量意外事故 安全报告三、风险管理的方法：根据分析所得的模糊综合评价结果来做出风险决策，如果综合评价结果V超过限值，则表示该建筑工程风险度较高，应该放弃。如果没有超过风险限值，则应该在风险分析的基础上，针对所辨识的风险，做出相应的风险管理方案，将有风险而导致的损失减少到最低限度，保证工程的最大安全保障。采用风险回避、损失控制的措施，将风险分散，通过增加风险单位以减轻总体风险的塔里，达到共同分担风险的目的。项目收尾一、 项目验收： 二、资料验收（移交）：项目建成后，在2013年12月31日移交给业主（襄阳市政府）。参考文献1，戚安邦 项目管理学 南开出版社 2003年1月2 万寿义 现代企业成本管理研究 东北财经大学出版社 2004年3月3王文和 项目质量管理办法大全 天津大学出版社 2007年1月4成远汶 工程项目管理方式论 北京机械出版社 2006年11月5肖芳 建筑企业质量管理规范 北京大学学报 2005年4月6赵全林 建筑工程施工合同管理 建筑经济 2003年2月 7吴永利. 论工程质量监督机构. 工程质量杂志, 2005年4月8于士昭 建筑工程项目管理 中国建筑工业出版社 2004年1月9赵涛 项目成本管理 中国纺织出版社 2004年3月附录 小组成员责任分配及讨论会议一、 小组责任分配喻刚：项目策划，收集并整理小组成员的信息，及其项目网络计划的编写、绘制、整理。叶楚：主要负责项目结构分解，工程项目成本计划和预算，工程项目进度控制及质量控制方案和相关图表的绘制。万能：主要负责项目施工方案、施工流向、项目咨询。二、小组讨论记录内容2011年1月3日，我小组成员在19#401寝室就如何对整个项目的策划及其设计的相关内容进行了深刻探讨，得出了项目过程的整个环节与过程如下：工程项目背景、工程项目计划、项目施工方案、施工进度、工程项目控制、工程项目目标、项目风险管理及项目收尾。并且根据项目策划大纲，对于各项工作进行了分工和整理。2011年1月8日，经过小组成员的收集与整理