呼和浩特市场调研专项性结论.doc

呼和浩特市场调研专项性结论结论性序言：2008年5.282008.5.31我司策划部针对呼和浩特的西水花园项目进行了涉及到政府住房保障中心、国土局、规划局、发改委等多个政府行政部门和呼和浩特经济适用房市场、商品房市场的专项性市场、政策的全方位摸底性调查研究，同时为力求信息与客户的沟通结合程度达到理想的效果，还对购买经济适用房子的准客户、客户进行了座谈访问式研究，现将具体结论进行综合性整理如下，以供华盛集团决策作出相关的参照佐证。一部分 政策性结论单点罗列1、 经济适用房客户准购条件：备注：符合卜列条件之一的家庭，可申请购买一套经济适用住房A、 具有本市市区城镇居民户口，无房（无房屋产权）或人均住房建筑面积低于市区人均住房建筑面积标准26，并且人均年收入低于上年度城镇居民入均可支配收入标准14055元的家庭； B、 人均年收入未达到我市上年度城镇居民人均可支配收入标准，并在我市居住二年以上的外来务工人员： C、 因旧城区改造和土地被征用的被拆迁人。2、 经济适用住房申请、初审、复核和批准购买程序：备注：呼和浩特多数经济适用房均可以售楼部代客户办理准购证，实际操作流程趋于市场化，并未完全按照正规政府流程执行。A、 申请人应持户口、所在单位或住所地居委会出具的收入证明、住房证明向所在城区 的街道办事处提出申请，并填写呼和浩特市经济适用住房购买申请审批表。B、 申请人所在地的街道办事处、区政府应当在15个工作日内对申请人所提供的材料进行 初审、核实，不符合条件的，应当告知申请人：符合条件的，应当在申请人单位或街道办事 处住地进行为期十天的公示，公示后无异议的统一汇总报市房产管理局。区政府、街道办事处负责对公示期的投诉材料进行调查核实，并对审查意见的真实性负责； C、 市房产管理局对区政府报送的材料应当在10个工作日内进行复核，对符合条件的在政府网站或当地报纸向社会公示，公示后无异议的发给呼和浩特市经济适用住房准购证 并载明准购面积。市房产管理局负责对公示期间内的举报投诉材料进行调查核实，并对本部门调查核实情况的真实性负责： D、 经济适用住房准购证有效期为二年，逾期未购的需重新申请。市房产管理局根据经济适用住房上市量及购买量，确定直接供应或摇号供应的方式。摇号供应的程序，依照呼和浩特市经济适用住房管理办法执行。3、 经济适用房户型配比政策性规定及客户限购面积上限规定备注：呼和浩特经济适用房部分是商品房转型成经济适用房，因此部分经济适用房楼盘存在部分超过标准性户型面积的房源。A、 购买经济适用住房严格控制在中小套型以内。中小套型的比例不得低于95%.多层住宅小套型不超过65平方米，中套型不超过90平方米，最大套型不超过120平方米。高层住宅的每种套型可增加10平方米的公摊面积。B、 家庭人口在二人以下的限购65平方米以内；三人以下的，限购90平方米以内；四人及以上的。限购120平方米以内。超过限购面积部分，每平方米加收150元的差价款。4、 经济适用房政府指导性价格备注：经济适用房成本上浮3%利润+管理费用是政府的指导价格制定原则。销售价格一律按照政府指导价格上下限制标准严格执行，按照区域、成本、项目特定情况进行在政府指导价区间内锁定价格。A、 经济适用住房实行政府限价.由市房产管理局提出经济适用住房指导价格，经价格管理部门公布后实施。经济适用住房销售单位应严格按照审定的销售价格和销售对象出售经济适用住房，不得在审定价格之外收取其他费用。B、 多层政府指导价范围区间：15001700元/（区域、成本、项目特定情况具体执行细化标准性原则还在制定中，现行的粗放标准由开发商同住房保障中心、房管局进行协商制定）；高层政府指导价格2500元/。C、 购买者购买经济适用住房后，凭经济适用住房准购证办理权属登记，按规定缴纳有关税费，并由市房产管理局收回经济适用住房准购证5、 经济适用房市场交易原则备注：经济适用房交易标准和中间产生的费用按照全国的经济适用房市场交易标准执行。A、 购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，如果因特殊原因确需转让，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人想上市转让，则应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，政府可优先回购；同时，购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。B、 经济适用房项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，项目外的基础设施建设费用，由政府负担。而且在建的经济适用房项目可作抵押向商业银行申请住房开发贷款，以利于缩短项目开发周期，增加供应量。6、 经济适用房20082010年市场放量备注：2008年2010年经济适用房整体放量380万，08年现已放量72万，相对呼和浩特的市场需求量较大，因此面对严峻的市场状况西水花园项目可能要做好中长线操作的准备。呼和浩特市经济适用住房建设用地计划表年度新增用地（亩）存量用地亩合计亩2008756324108020098823781260201010084321440合计264611343780呼和浩特市经济适用住房建设保障计划表年度套数（套）面积（万）200815429108200918000126201020771146合计54200380经济适用住房资金来源计划表（单位：万元）年度国家预算内资金自筹资金银行贷款200837815120037422200946318522045842201055622226455010合计13975586841382747、 商业5%配置及商业5%以上销售操作政策备注：西水花园现市场商业形成主要依靠该社区的业主消费群体，且由于业主消费群体消费能力的制衡，建议商业还是应当往5%以内进行配置A、 呼和浩特经济适用房对超过5%商业配置规范性要求：商业配置超过5%以上，要补足70%的土地出让金，其余报批报建程序按照正常商业程序来。B、 呼和浩特经济适用房对5%以内商业配置规范性要求：商业配置在5%以内，不能进行发售，只能作为小区日常生活配套公建进行定义。但可采用出租经营权的形式进行操作，所得费用由开发商自行把握控制支配。二部分 市场性结论及市场数据单点支撑微观区域市场1、 西水花园所在的玉泉区及水磨村的市场接受度较低，整体区域环境现状更多的寄望于未来因素。A、 针对对回民区（清和园、草原明珠、咱家、温馨家园、众环小区）玉泉区（科苑佳园、盛世东元）、赛罕区（秋实第一城、城中村、东方领海）、新城区（河西航苑、新城家园、呼铁佳园、菁花园、通和小区、天府花园）4个区域的经济适用房的业主或有意向购房的客户进行了点对点沟通，综合各项因素客户对玉泉区南2环的置业存在一定程度的抗性，主要集中在该区域现有的居住生活环境不佳、治安环境不好、周边生活配套缺乏成熟性等因素上。B、 从未来发展来看，项目所在的大区域板块金桥版块极具投资价值。因为呼市现在要拓宽城市建设空间，但东面有飞机场在一定程度上抑制了扩张，而北面有大青山，西面则是一些旧有的工厂，不论在拆一定程度上抑制了扩张。因此东、北、西面不论在拆迁上还是在建设上都无法南面的有利条件相比，所以南拓就成为城市扩张的重点。正是这种得天独厚的地理位置，决定了金桥板块房地产业的繁荣。正是这种得天独厚的地理位置，决定了金桥板块房地产业的繁荣。金桥版块现具备桥版块现具备300到400亿元大型项目建设的能力，投资前景广阔。因此项目未来发展的趋势性还是比较看好的。2、 西水花园周边项目市场价格较其他区域较低，市场去化难度较大，销售周期较长，因此西水花园项目将会面临相当的市场去化压力、较长的市场周期去化成本。因此西水花园项目从周边市场状况而言，销售周期的拉长，机会成本的增加，项目利润目标实现程度很难达到理想值。A、 呼市多层经济适用房销售去化周期参照：楼盘名称销售去化周期自行销售套数月均去化套数咱家1、2期24个月41117套清和园8个月14518套昌盛家园17个月31618套温馨小区7个月14420套备注：各个经济适用房不含安排回迁户套数、持准购证购买套数。B、周边区域项目多层及高层去化状况楼盘名称物业类型销售去化周期月均去化套数溪水园多层2个月19套天骄花园多层花园洋房13个月25套（含团购套数）天骄花园高层13个月15套（含团购套数）丽景天下多层7个月26套备注：天骄花园由于靠近在建的呼市一医院、红十字会等相关单位，使其去化了大批的团购房，而实际其市场去化效果并不特别理想，作为该区域较有影响力的规模大盘如此销售去化速度是堪忧的。丽景天下处于昭君路，相对中心城区较近，地段价值较高，去化比较理想。3、 区域商品房价格较低，因此在政府指导价格的范围内不能锁定低的且符合公司利润目标需求的价位迎合低端购房需求，就有可能与商品房形成直面竞争，造成相当大的市场去化难度。A、 商品房与本项目价格对照分析多层价格体系对照楼盘名称起价均价最高价溪水园2080元/2135元/2350元/天骄花园（花园洋房）2815元/3100元/3428元/丽景天下2606元/2850元/3150元/区域市场商品房均价2493元/ 与政府指导价格最低价格差距993元/ 与政府指导价格最低价格差距793元/楼盘名称政府指导价最低价最高价本项目1500-1700元/1500元/1700元/分析：就区域市场均价与政府指导价格而对照分析，价格是具备一定竞争力的，但由于受到宏观政策的持续打压、地震因素的影响（呼和浩特房产市场通过对楼盘走访得知），市场未来发展态势将更加扑朔迷离，不定因素将增多，一旦区域商品房市场出现为争夺客户而加大优惠幅度的措施，本项目将更加举步为艰。高层价格体系对照楼盘名称起价均价最高价天骄花园（高层）2788元/3010元/3438元/区域市场商品房均价3060元/ 与政府指导价格最低价格差距510元/楼盘名称政府指导价本项目（高层）2500元/分析：区域高层价格与政府指导价的差距不大，对本身就存在高层抗性的呼和浩特客户而言，在选择上很有可能就流向了价格相对较低、后期物业成本较低、居住空间较大的多层，因此高层但从价格看去化难度是必然存在的。8、本项目周边商业市场状况环境很差，除西苑古玩市场商圈形成一定规模效应外，没有成熟完善的商业圈层形成的基础性条件，市场现状培育效果可能会很不理想，依托因素可能会更多考虑未来区域各个项目建成后，填补的市场消费能力。因此在考虑商业价值时，应该着眼于现状与未来的双重因素考量。且周边楼盘商业销售多为1、2F联体式销售，因此商业面积较大。周边商业状况区域商业板块月租金价格主要经营业态二环路南1218元/低端餐饮为主，兼容日常生活配套：便利店、发廊等。配备有与二环路快速通道匹配的业态：修车行、汽车零配件商业。云中路1020元/低端餐饮为主，兼容日常生活配套商业，同时在云中路口有古玩市场业态，相对租金较高。周边商业销售状况楼盘名称商业面积总体量销售均价销售去化状况天骄花园2403001、2F联体商业铺面43009820元/6个月销售17%宏观市场参照部分1、由于呼和浩特经济适用房中没有高层，因此在参照上我们更多地从整个呼和浩特的商品房市场来看，销售去化速度较慢，市场抗性较大，但从未来35年的呼和浩特物业类型发展的流向来看，高层是会逐渐占据市场主要导向的。因此在本项目的市场销售周期上中长线的运做是必然存在的因素。2、呼和浩特90平方米以下商品住宅所占比重偏低，随着市场价格的逐年提升，中低端客户能承受的低总价的90以下房源是具备市场空间的。特别是高层住宅中，现呼市已经有以90以下房源为主要产品面积配给线的高层公寓出现，市场接受度消费导向可能会随着时间的推移和价格的变化发生一定程度的转向。（08年1-4月，呼和浩特不同套型商品住宅登记销售中，90以下为10.5万平方米， 1304套，销售率达到6.98%；90-144为10.55万平方米，1006套，销售率达到14.3%；144平方米以上为2.29万，148套，销售率达到19.15%。 从不同套型商品住宅登记销售套数构成看，90以下占53.05%；90-120的占36.86%；120-144的占4.07%；144以上的占6.02%。以上可以看出面积需求导向正在逐步发生改变。）3、对呼和浩特各个区域各个价格段的商品房进行数学建摸扳测算，得出商品住宅平均实际售价2883元/平方米，相对去年我司跟踪价格同比增长3.56%。从以下数据可以看出相对中国房产市场的增长态势，在盛世房产市场背景下呼和浩特房产市场增长力缺乏需求助推力，市场容量小。玉泉区区域简介：目前南二环、世纪五路、世纪四路的贯通，大大缩短了新市区项目与市中心的直线距离。交通便利使得新区域大量的土地建设趋成熟，区域板块的价值潜力开始被逐渐被挖掘。但区域由于市场、环境、居住人群等诸多限制，房产市场接受度依然偏低。玉泉区楼盘名称所在区域物业类型面积区间均价颐和家园玉泉区昭君路27中往北济民巷多层871182970元/上上城呼和浩特锡林南路烟厂华联南400米多层、高层（未开盘）921532450元/汇豪天下玉泉区县府街大桥东侧多层、小高层90-2303580元/鼎丰丽景天下玉泉区昭君路中段多层、高层（未开盘）80-1602850元/新苑家园呼和浩特市鄂尔多斯西街二十八中对面多层60-1172200元/回民区区域简介：呼市的旧城改造很大部分都集中在城西方向，原本是拥挤陈旧的城西在0608年出现了经济适用房占据主导、商品房进行辅助推动的进程。回民区以巩固提升商贸业，打造商务核心区为主要发展方向，形成专业化的街区市场网络，使得回民区成为了内蒙古商贸第一区。因此成熟的生活配套，完善的饿生活机能成为该区域房产发展的主要推动因素。回民区楼盘名称所在区域物业类型面积区间均价明泽未来城回民区呼市光明路糖厂多层871262100元/幸福易居回民区车站西街转盘100米路西大庆路中段多层951372800元/昌盛家园海西街工农兵街多层90-1102460元/M2万嘉康城回民区巴彦淖尔路多层50-1302900元/香槟美景新华西街回民区政府斜对面多层77-1393100元/赛罕区区域简介：从亿利年开发的东岸国际、亿利傲东国际，以及绿景年新开发的香格里、绿景华庭等项目陆续进入东河，大规模高品质的楼盘把东河的房地产开发提到了一个新的高度，逐步提升呼和浩特住宅的品位。东河区域的楼盘也开始有了新的开发理念，朝着品质化、档次化、规模化的方向发展。面积从80300，户型有两室一厅、三室一厅等，平方米，户型有两室一厅、三室一厅等，建筑形态也多种多样：有多层、小高层、高层等，主要楼盘价格区间在35004300元/。赛罕区楼盘名称所在区域物业类型面积区间均价新希望家园赛罕区呼伦南路赛罕区政府北侧高层893003900元/亚辰景院赛罕区大学东街与展西路交汇处小高层、高层902603960元/汇雅风尚赛罕区乌兰察部东路南侧世纪新元酒店东侧高层85-1364300元/M2中银城市广场赛罕区新华东街与展西路交汇处高层43-694800元/新城区区域简介：06-08年，该区域构成了集别墅、洋房、高层在内的高档生活社区，兴建公主府公园成吉思汗公园两个园林绿化项目，增加城区街头绿地的数量和面积，改善市民居住环境。彻底从根本上提升了区域价值。由此引发的市场追捧度、房产开发的趋之若骛都表现相对明显。新城区楼盘名称所在区域物业类型面积区间均价香格里内蒙古党政办公大楼南150米高层833094000元/青橙部落新城区成吉思汗大街与兴安北路交汇处西南南角高层621483500元/呼和佳地新城区铁木真广场南面多层70-1603200元/M2观府新城区通道北街供电局北侧多层96-1453800元/7、08年呼和浩特经济适用房市场放量较大，市场竞争将较为白热化，面临的市场销售去化难度将随着各个经济适用房楼盘的逐步放量而出现大市场的板块间竞争，小市场的板块内楼盘的竞争，因此本项目在看待市场时要理性、务实，加上本项目的高层去化难度在销售回款上出现的周期性问题将出现加剧状态。备注：由于政策部分已经对经济适用的产品、价格进行了标准性陈述，在此不做重复性罗列。新城区经济适用房放量楼盘名称项目地址总投资（万元）总规模（万M2）河西航苑新城区老缸房街12号2728212.5铁木真广场还迁小区北二环以北兴安北路以西1000014.5新城家园新城区北二环北附近4000030呼铁佳园海东路呼铁材料厂5000028.4菁花园胜利路铁路信号厂190008.4通和小区北二环路下新营村103007.37新城区教师楼自治区物质储运公司院内4000030天府花园府兴营村8581060.2回民区经济适用房放量项目名称项目地址总投资（万元）总规模（万M2）清和园海西路49号120007.6草原明珠二期海西路3200028咱家新华西街南1950015.6温馨家园海西路123号3332023.8众环小区海西路35号1030010.89赛罕区经济适用房放量项目名称项目地址总投资（万元）总规模（万M2）秋实第一城如意开发区5300025.46城中村徐家沙梁7000046东方领海、西把栅乡和林村辛家营村300025玉泉区经济适用房放量项目名称项目地址总投资（万元）总规模（万M2）科苑佳园玉泉区兴辛板村2000015盛世东元南二环污水厂对面2000032呼市气象局住宅呼市气象局270001.7附录表格经济适用住房销售价格构成项目审核表序号价格构成项目填 报 总 额审 核 总 额计算公式及说明总 额（元/M2）单 价（元/M2）总 额（元/M2）单 价（元/M2）1征地和拆迁补偿费按法律、法规、规章、规定的征地拆迁费用2勘察设计和前期工程费按国家、自治区法规政策和预（决）算标准3建筑安装工程费按施工预（决）算标准4住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）按施工预（决）算标准5小计（1+2+3+4）6管理费2%7贷款利息8利润3%9税金5+6+7+8）规定税率10工程总造价（5+6+7+8+9）11总建筑面积（M2）12实际可售住宅建筑面积13每M2建筑面积基准格（1012）经济适用房开发费用一览表序号费 用 名 称收费部门收 费 标 准优惠政策1土 地土地部门24元/(建设用地补偿费)（免交土地出让金、估算契税、征地管理费14元/等)2城市市政公用设施建设配套费市建委60元/免交3水资源管理费建筑面积（m)5元免交4绿化费及绿化勘察设计费工程造价0.3%免交5建设项目环境影响审批费1200元/项目免交6环卫设施有偿使用费建筑面积（m)20元免交7文物勘察发掘费建筑面积（m)20元免交8防空设施异地建设费人防办建筑面积（m)25元减半9土地登记费土地局建筑面积（万m)200元减半10房产交易及所有权登记费房产局建筑面积（m)8元减半11工程质量监督费质检站工程总造价0.2%按0.15%12劳保调节费劳动局工程总造价3.5