咸宁温泉宾馆商业街项目提报.doc

咸宁温泉宾馆商业街项目提报咸宁温泉宾馆商业街项目提报（市场调研、规划建议、合作建议）上海博圣王投资管理有限公司二七年十一月二十四日第一部分：市场调研一、城市概况咸宁市地处华中腹地，通称“鄂南”。东临赣北，南接潇湘，西望荆楚，北靠武汉，属江汉平原向江南丘陵过渡地带，处在长江黄金水道与京广铁路大动脉交汇处和湘鄂赣三省毗邻的“金三角”地带，境内四线（京广线、京珠高速、107国道、106国道）穿南北，一水（长江）连东西，山青水秀，资源丰富，交通方便，素有“湖北南大门”的美称。现辖一市一区四县，国土面积9861平方公里，咸安区千桥流水桂花香，嘉鱼县秀水澄湖鱼米乡，赤壁市三国赤壁享盛名，通城县三省通衢多客商，崇阳县人杰地灵号天城，通山县九宫巍娥云天外。咸宁是一片物产富饶的土地，这里山多水阔，地形多样，气候宜人，物产丰富，苍山育翠，沃土藏金。全市森林覆盖率达到48%，高于全国35个百分点。金、镁、锌、煤、大理石等贮量丰富，瓷土、矾、云母、钨、锑等遍布全市各地。土特产资源多种多样，竹木、猕猴桃、桂花、茶叶、苎麻、水果、板粟、药材、畜禽、蔬菜等物产资源繁多，有楠竹之乡，苎麻之乡，茶叶之乡，桂花之乡的美誉。 旅游资源丰富，钟灵毓秀的咸宁、峰峻岭秀，泉温洞奇；莽林竹海、鸟语花香，湖北山色，相映成辉。三国赤壁、闯王陵寝、太乙洞、澄水洞、三湖连江、星星竹海、咸安温泉、五洪山神泉以及国家风景名胜区九宫山，水浒传外景地之一的旅游度假区陆水湖等历史名胜和自然风光，无不让游客叹为观止，流连忘返。二、城市经济建设国民经济快速发展2006年，全市经济增长速度加快，全年全市实现生产总值234.65亿元，扣除价格因素，同比增长12.6。其中第一产业增加值55.48亿元，增长2.7；第二产业增加值96.02亿元，增加19；第三产业增加值83.15亿元，增长13.1。按户籍年均人口计算，当年人均GDP突破千元大关，达到8328元，标志着经济发展上迈上了一个新起点，进入了一个快速发展时期。城市化进程加快，城区建设效果明显2006年，加快市政公用设施建设步伐，城市建设水平有了较大提高，城市功能逐步完善。全市共完成城市建设投资约5亿元。其中新建城市道路26.5公里，排水管道30.3公里，涮黑城市道路20.9公里，铺设人行道28.3公里；铺设燃气管道12公里，供水管道33公里；新建园林绿地17.8公顷，植树1.5万棵；建设污水处理处理泵站1座，截污管渠5.7公里。三、城市规划咸宁市城区的总体规划目前正在报批过程中，善未最后确定。规划到2020年城市总人口达到56万，规划用地58平方公里，确定“一心、一脉、一轴、四组团”的城市格局。“一心”指由青龙山、十六潭公园所组成的城市“绿心”；“一脉”指淦河这一贯穿城市南北的水脉；“一轴”指银泉大道这一城市轴心线；“四组团”指咸安区、温泉区、工业园区及规划中的旅游城四大组团。规划中的工业园区位于东北面，往武汉方向延伸；旅游城位于城市南面，主要发展城市旅游经济，如温泉谷项目等。未来城市的行政、商务区将围绕人民广场为核心进行建设；商业中心仍然保留原有格局，即咸安区的南大街、温泉区的温泉路、淦河路等。45兼收博采内圣外王四、房地产市场分析2003年至2006年咸宁房地产开发情况年度类别项目2003年2004年2005年2006年全市市区全市市区全市市区全市市区开发企业个数3417482658337741开发面积（万）42.9314.3152.0620.8293.8742.24133.770.85投资金额（亿元）5.581.866.832.717.55.4911.365.73项目个数68217529622810356竣工面积（万）40.4513.548.1219.2475.0933.7993.5543.35销售面积（万）38.3712.0147.9017.6856.1225.2567.1736.94住宅空置率11825商铺竣工面积（万）2.61.282.86商铺销售面积（万）1.790.921.31商铺空置率3.12854咸宁房地产市场阶段分析通过上表及近日来对咸宁市国土局、房管局、城市规划设计院、市统计局等相关政府部门的走访了解后，本司将咸宁市房地产市场的发展概括为四个阶段：第一阶段：2003年以前，沉睡阶段2003年以前，咸宁的房地产市场基本属于空白阶段，停留在较为原始的开发建设初期，基本上以沿街独栋开发为主，土地主要以划拨、协议等手段取得。整个市场缺乏竞争，使得房地产市场前进的步伐较为缓慢。第二阶段：2003年至2005年，起步阶段2003年开始，咸宁市施行了土地招拍挂政策，才真正意义上打破了房地产市场壁垒，使房地产行业融入到市场经济的大潮中。此阶段房价稳步上涨，但仍在千元大关左右徘徊。第三阶段：2006年至2007年，复苏阶段经过2003年至2005年的市场酝酿，2006年至今，咸宁市房地产市场迎来了全面复苏。近两年来，全市共拍卖200余处大小地块，总面积高达5000多亩，市场供应量急剧上升，但是市场需求依然不减，基本上房地产项目开盘后短时间内即可销售一空，当然这其中我们不否认存在着某些开发商捂盘的人为因素，但是总体而言，咸宁市的房地产市场的一片大好。大势所趋之下，咸宁的房价亦是高歌猛进，目前住宅价格已经突破2000元/的关口，一级商圈沿街商铺的价格在20000元/左右。第四阶段：2008年至，喷发阶段根据咸宁市政府未来五年奋斗目标，确立“工业兴市”，全面建设小康社会，加快建设城镇步伐的总体纲要中可以看出，在未来的五年内咸宁市的房地产市场将会得到前所未有的大发展。从碧桂园的圈地、武汉81城市圈、咸宁市政府的招商引资、城市规划等方面足以证明咸宁的房地产市场“喷发”势在必行。五、咸宁市典型在售住宅楼盘分析住宅楼盘市场调查表项目名称位置开发商项目定位规模价格付款方式主力户型面积配套物业开盘时间备注景泰花园银泉大道金诚房地产新型住宅社区80000平方米未定7成30年按揭117.323房2厅1卫到145.163房2厅2卫阳光会所、游泳池、电话线、有线电视、24小时保安巡逻全封闭物业管理、24小时保安巡逻、07年元旦左右玉泉花园银泉大道咸宁市房地产开发有限公司中档一层：1980元/、三层：2160元/、沿街店铺10000元/左右7成30年按揭、一次性付款无优惠主力面积120140管道天然气、对讲机、电话线、有线电视、24小时保安巡逻物业费0.5元/明年3月交房销售90%桂竹新天地咸宁市桂花北路特8号湖北桂乡置业有限公司康居生活社区5.8万均价：1750元/左右、二期预计2300元/左右按揭：7成30年按揭120平米150平米天然气、对讲机、可视电话、地暖、电话线、有线电视、24小时保安巡逻物管费0.4元/平米一期2005年推出二期2008年推出一期已售完学府华庭咸宁永安大道金诚房地产开发有限公司中档文化名宅共7栋楼和两套别墅起价：1800元/、最高价：2300元/、均价：2000元/付3成贷7成、最长30年，一次性无优惠75178多种户型酒店会所、八角窗、观景窗07年9月16日开盘已售完龙苑君天下咸安区文笔大道33号地块咸宁志成物业发展有限公司高档4栋12层到16层小高层住宅未定付3成贷7成、最长30年135150三房两厅棕榈泉广场和青龙山公园24小时保安服务，24小时住客管理紧急热线，房屋特约安全巡视07年11月29日开盘御龙花园银泉大道御龙花园佳源置业有限公司榜样社区2000元/付3成贷7成、最长30年130161外墙保温、中空玻璃24小时保安巡逻、红外线防护、自动报警、电子巡更、紧急报警二期开盘07年12月8日物管费0.55元/平米香泉花园咸宁大道新鄂高对面165000其中商业步行街13000付3成贷7成、最长30年青龙天下永安大道和银泉大道交汇处金城房产美好房产首席坡地公园社区分两期3栋高层、多层、花园洋房组成预计开盘价1800元/左右付3成贷7成、最长30年93两房两厅、120160的三房及以上城雕广场、坡地公园全封闭物业管理0.5元/07年11月底内部认购分析总结1、 现有住宅楼盘主要集中在银泉大道和咸宁大道旁，将来温泉和咸安之间的“一心”将成为重点居住区；2、 楼盘开发规模逐渐增大，产品档次不断提升，开发商越来越注重小区景观和配套；3、 物业管理越来越全面，服务质量不断提升；4、 付款方式：各楼盘都可提供7成30年按揭贷款和一次性付款两种方式，也有部分实行分期付款，如景泰花园。5、 外立面：本区域的建筑外立面还处在不断发展的阶段，部分楼盘的外立面在外观色彩及外观设计等方面已比较成熟，色彩明亮，有现代感、跳跃感，充分采用了外飘窗、落地阳台、欧式构建等形式，如：景泰花园、御龙花园、青龙天下等，其他大多数楼盘还处在从经济适用房向现代成熟住宅发展的阶段，门窗、阳台、屋顶等形式较为简单，色彩较为艳丽，多以涂料饰面为主。6、 景观：景观越来越引起居民的重视，许多规模较大的楼盘都设有中心景观区，且也有不少楼盘设有水景、公园等，如：龙苑君天下，青龙天下等，但规模较小的楼盘景观意识较差，还停留在经济适用房的水平上。7、 物业类型及形式：咸宁还是以多层物业为主，但趋势向小高层、高层发展，如龙苑君天下、青龙天下。8、 户型：主要是120以上的三房，市场上小户型住宅非常稀缺。9、 价格：涨幅较大，基本上均价突破2000元/。10、发展趋势：随着碧桂园等品牌开发商的进驻，一些高档楼盘将相继推出，整个咸宁的房地产市场将更成熟，相关制度更加完善和规范，楼盘的素质和价格都将有很大的提升空间。商业楼盘市场调查温泉第一街开发商咸宁金茂房地产开发有限公司投资商咸宁金茂房地产开发有限公司策划代理单位武汉达观天下房地产营销有限公司施工单位规划设计单位广告公司物业管理单位咸宁唯一的商业物业管理公司园林设计单位项目位置淦河大道与温泉路交汇处售楼处地址温泉第一街内开盘时间2005年入伙时间2007年9月20日商业类别商业街总建筑面积总1.8万容积率绿化率物业管理费用2.4元/月项目联系电话07158262118、8662188建筑类别13层商铺交通情况2路、6路公交车到达经过此地商铺开间、进深、开间5米、进深：13米主力面积6090交楼标准毛坯停车情况价格一层：起价12000元/，均价18000元/，最高价23000元/；二层：60007000元/左右；三层：30004000元/左右销售状况一层基本销售完成接待人员情况广告主打语全时尚体验/新财富传奇项目配套设施及周边情况配有4部手扶电梯、1部垂直电梯项目优势地段优越肯德基的加盟对人流的吸引起到一定作用项目劣势 规划中缺乏有效的商业节点招商力度不够，只有肯德基一家主力店 项目动线设计不合理，难以将人流引到二、三层销售方式1、租，前三年分别按照房价的5、6、7计算租金，第一年免半年租金2、售：三年按7反租（只有一层享受以上优惠政策）潜山商业街开发商咸宁南方伟业房地产开发公司投资商咸宁南方伟业房地产开发公司策划代理单位自销施工单位规划设计单位香港捷亚建筑设计公司建筑设计上海尚臣建筑设计公司物业管理单位咸宁唯一的物业管理公司园林设计单位JAW香港捷奥环境园林设计公司项目位置淦河大道168号（阳光大酒店对面）售楼处地址金河大道168号（阳光大酒店对面）开盘时间一期：2005年二期：预计2008年元旦入伙时间商业类别商业街总建筑面积7万容积率绿化率物业管理费用2.0元/月项目联系电话07158266666交通情况临近淦河大道，2路公交车经过商铺开间、进深、开间3.6米、进深：8米主力面积3040交楼标准毛坯停车情况价格一层：起价： 70008000元/；二层：5000元/左右二期预计售价在10000万/以上销售状况一期95以上接待人员情况广告主打语财富盛宴，城市生活的乐趣项目配套设施及周边情况露天咖啡、艺术喷泉、80大屏电视项目优势规划完善泰富百货、麦当劳（洽谈中）、国美电器（洽谈中）项目劣势地理位置稍微有些偏离市区销售方式租：第一、二年租金为44元/，第三年为53元/，第四年上涨6，优惠：第一年免半年租金。售：无折扣业态分布比例服饰18.02%,娱乐17.73饰品4.27家具家饰家电15.45餐饮21.05通讯、电脑、高科技4.57服务8.65文化及其他设施10.25大富源商业中心开发商楚天丽景商贸有限公司投资商楚天丽景商贸有限公司策划代理单位施工单位规划设计单位建筑设计物业管理单位大富源百货经营管理园林设计单位项目位置咸安区鱼水路223号售楼处地址现场：咸安区鱼水路223号温泉：蓝海大酒店斜对面开盘时间一期：2007年5月28日二期：预计2008年5月份推出入伙时间商业类别商场总建筑面积3万多容积率绿化率物业管理费用项目联系电话07158907569、8318388交通情况靠近南大街，多路公交车经过商铺开间、进深、主力面积3060交楼标准装修停车情况地下停车位价格一层：起价： 11800元/；二层：60008000元/左右，三层：40005000元/销售状况二层销售完成接待人员情况广告主打语引领国际潮流，倡导时尚消费项目配套设施及周边情况17部手扶电梯、3部观光电梯项目优势咸安一级商业中心位置大富源百货经营管理团队先进的硬件设备成熟的商业氛围良好的业态规划项目劣势交通相对较拥堵周边商业档次不高街道形象不佳商业体量较大。销售方式10年返租，年收益8业态分布比例1F：中百仓储1F：珠宝首饰、品牌化妆、精品眼镜、精品男女鞋、皮具皮包2F：青春少女装、时尚少淑装、缤纷淑女装、内衣、品牌毛衫、配饰3F：男士西服、名品休闲、商务休闲、量贩休闲、运动装、蛋品、配饰4F：童装、婴幼儿用品、床上用品、家品、电器、手机、电子、体育用品、厨具、精品屋5F：美食街、主题餐厅、电玩、游乐、美容、美体分析总结1、新型商业模式迅速崛起随着城市建设的加快、居民生活水平的提高及房地产行业的发展，传统的沿街专卖店形式的商业形态已经不能满足社会发展的需求，新型的步行街、百货商场等集中型商业模式应运而生。2、商业模式呈多元化发展在今后很长一段时间内，咸宁商业将呈现出传统沿街商铺、商业步行街、百货商场、大型购物超市、专业市场等多种商业模式并存的局面。3、商业运营管理公司的全面介入传统的商业模式一般都是各自为战，缺乏统一的运营与管理。而随着集中型商业模式的出现，运营管理团队将会全面介入到整个商业的运营中来，势必会对传统商业模式产生极大的冲击。4、倡导一站式购物休闲娱乐 在新型商业模式中，集中体现了“一站式”的概念打造，在产品规划、业态定位上注重将“吃、喝、玩、乐、购”融为一体。5、注重购物环境的营造 新建的商业项目都十分注重景观小品的规划设计，努力完善相关配套设施的建设。注重整体的美观，设置休闲椅、户外娱乐设施等吸引、保存人气。第二部分：项目定位一、 项目现状描述项目位于咸宁市温泉区，东侧是温泉路，北面是文化广场和淦河大道、南临市邮政局、西面紧邻香吾山森林公园，规划范围内有几处保留建筑。该地块呈南北向不规则形状，总用地面积19231.6平方米，该地块属于商业一级地段，四周商贸繁荣，交通便利，自然环境优美，是温泉区的商业中心。二、 项目主要经济、技术参数1、 占地面积：19231.6m22、 总建筑面积：5.12万，其中商业面积1.68万3、 建筑密度：30.2%4、 绿化率：35%5、 容积率：2.6三、 项目SWOT分析项目优势（S）（1）地处温泉区中心位置是该区域的黄金宝地，地理位置优越（2）毗邻文化广场，西邻香吾山森林公园，体现出该项目的差异性和唯一性（3）紧邻温泉路和淦河大道，区域交通优势突出（4）周边商业繁华，又与温泉第一街对接，商业发展潜力极大项目劣势（W）（1）项目周边常驻人口有限（2）地块高低不平，影响内部交通动线布置（3）项目所在区域居民消费能力不足项目潜在威胁（O）（1）咸宁市近几年来有大量在建商业项目（2）咸安区老商业区商圈随着大富源商业中心的推出会形成客户分流（3）潜山商业街商圈的成熟，对温泉老商圈形成威胁项目潜在机会（T）（1） 咸宁市商业项目投资热情高涨，房地产市场处于井喷状态（2） 该区域商业供给量不足，档次不高（3） 本案主力店及与温泉第一街的联动，对外区居民的磁场效应（4） 该区域巨大的发展潜力和核心地位从以上分析可以看出，本项目机会与威胁并存，最大的弱点是当地居民消费力不足，本地对项目形不成有效支持。面对潜山和大富源的威胁，我们只有将不利变为有利，将优势发扬光大才能在咸宁商业地产市场中脱颖而出，成为咸宁市的商业地标。四、项目定位分析项目总体定位1定位思路该项目虽然地处温泉区核心商圈，但是温泉区常住人口15万，购买和消费能力一般，而且现有的商业街项目已基本启动运营，而要将本项目商业做活单靠本地消费者很难支撑。在这种情况下我们惟有考虑吸引外来投资者和消费者前来本地投资消费。所以要吸引外来投资者和消费者只有考虑特色化业态定位。纵观咸宁各商圈，目前出现很多参差不齐的商业步行街，而且招商经营做的都不怎么样，使投资者和经营者对步行街的信心大打折扣，而且本项目结合自身的高档住宅优势，提升本项目居住和商业档次。鉴于以上理由我们在定位上突出本项目的商住联合体特色、环境优势（文化广场、香吾山森林公园）和本项目在温泉市场的唯一性。同时打造项目的窗口效应，达到不去温泉宾馆商业街不算到过温泉，没去过温泉宾馆商业街就不是真正温泉人的效果。2总体定位温泉首席购物、餐饮、潮流风情街，温泉第一living mall3消费客户群体定位从项目SWOT分析可以的出本项目客户群体主要由以下几方面组成客户群体客户群体描述消费项目适合业态项目自住客户属于咸宁的白领的白领阶层，消费能力强日常生活的必须品和档次较高的服装等超市、便利店、品牌专卖店等温泉片区长住居民消费能力一般日常生活的必须品和档次较低的服装等超市、便利店、小型精品店等到温泉宾馆商业街休闲游玩的城市居民其中包括本地及外区前来参观游玩的消费者以老人、儿童、青年情侣其中儿童和青年学生消费里较强而老人往往是为儿童买单消费有一定的偶然性饮食、娱乐以及购买小型商品餐馆、酒吧、精品店、各种娱乐场所如：游戏厅、迪厅、儿童游乐场所。周边学校学生周边学校大部分为住校生，消费比较活跃，但消费能力较弱饮食、娱乐以及小型商品、日常用品、服装餐馆、超市、酒吧、精品店、各种娱乐场所如游戏厅、小型电影院、迪厅、时尚服装店等政府部门工作人员消费力很强，需求档次较高餐饮、名牌烟酒、礼品等高档餐馆、烟酒专卖店、各种保健礼品专卖店等外区幕名而来的消费者消费目的性强，消费能力较强，喜欢体味新颖的东西，对自己的爱好不计成本餐饮、娱乐、特色商品特色餐馆、特色娱乐场所、品牌服饰等4项目业态定位项目业态定位楼层经营业态商业节点以百货店，专业大卖场为主街铺一楼门面：潮流服饰、特色餐饮、烟酒专营店、银行、药店、保健礼品专卖、通讯公司营业厅街铺二楼全独立门面主要经营服装、鞋帽、精品、文具、杜绝饮食经营者街铺三楼娱乐、休闲、咖啡厅、网吧、ktv、足浴等5项目形象定位由于本项目主要消费客户群定位为对新事物接受能力较强的青年一代，这类消费者不论消费能力如何，爱好和审美情趣是比较相近的，本项目建筑的造型及外立面都极具现代感，在项目小品及景观塑造上在融入情感元素，将整个项目打造为温泉唯一的特色街区。推荐案名： 香榭丽舍大街引用法国著名商业大街街名，提升项目知名，易于传播。体现项目的品质感的同时也将法式浪漫融入项目形象，以情感来巩固消费者的忠诚度。体现情感感染力体现项目档次，同时建议建筑风格相协调。备选案名：案名含义温泉银座金钻银座是日本闻名世界的综合性购物休闲中心，用以体现本项目的综合性业态，金钻用以体现物业的价值和稀缺性中环天街中环是香港的商业中心体现本项目的商业氛围同时中环也标明了项目的极品地段温泉中央银座中央体现本项目的区位有时，体现出本项目君临天下的气势。香吾山购物公园该案名极具都市时尚感，香吾山表示地段性，购物公园是都市男女向往的购物休闲场所派拉蒙大街提升开发商品牌，结合公司的主营业务（派拉蒙百货），便于识别地名。第三部分：项目价格建议一、我国房地产价格走势 今年9月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.9%，涨幅比上月高0.7个百分点，继续着6月、7月、8月连续三个月创下新高后的第四个新高。这些数据证实了中国楼市的继续高烧。统计局专家说，房价上涨的原因之一是人们对未来房价还会上涨的预期。预计国内房地产在2008年下半年后将进入适度调整期，将使投资增长有所减速。房地产特别是住宅的繁荣已经持续10年，我们估计在2008年奥运会之前，房地产仍将保持偏热增长态势，正处于中期繁荣的顶部区域，但由于受多重因素的作用，房地产在奥运会后可能步入中期调整期。这些因素是：持续过高的房价对住宅需求的抑制作用、供给的释放及货币信贷的收缩效应以及人们对奥运会后房价上涨预期的变化等。房地产调整将明显地带动钢铁、水泥等相关重化工业调整，整体投资增长将会逐步放慢。另外，受出口政策调整的影响及世界经济增长可能逐步放慢的影响，出口增长将趋于放慢，对投资增长也将起到一定的抑制作用。二、类比典型二类城市的房地产价格走势江苏扬州扬州2003年房地产出于发展的初级阶段，主要由本地开发商开发的一些规模较小、档次较低的楼盘，2004年开始有部分外地开发商进驻，楼盘品质明显提高，价格水平不断上涨，一直突破3000元/，2005年房地产市场逐渐成熟，经济发展突飞猛进，但受新政的影响，房地产价格保持着稳中有升的局面，直到2006年至2007年，大量有实力和品牌的开发商进驻扬州，随着我国房地产大市场趋势，扬州的房价不断攀升，到目前为止，均价基本在4500元/到5000元/之间。很多楼盘价格已突破5500元/。湖北咸宁咸宁2003年房地产同样出于发展的初级阶段，价格在800元/左右，由于经济相对落后，房地产市场发展缓慢，到2005年，房价基本还是保持在1000元/左右，到2006年，一些浙江、福建等地的开发商陆续进入咸宁，楼盘规模和档次都有所提升，房价也开始攀升，到2007年上半年，均价已达到1600左右，随着全国房地产火爆的大势下，咸宁的房价也有了大幅增长。截至目前已基本突破2000元/。对比咸宁和扬州，我们可看出咸宁现在的房地产发展水平基本是2004年2005年的扬州，在国家政策相对稳定的前提下，咸宁的房价随着咸宁经济的快速增长将在2oo8年还有大幅的提升。三、本案可比商业项目对比分析因素权重温泉第一街潜山商业街一期汉正街本案18000元/8000元/5500元/地理位置20分20分10分5分25分商业配套10分8分5分3分10分运营管理15分10分10分5分10分建筑外观5分4分5分4分5分交通环境10分10分6分3分10分产品及业态规划15分10分15分5分15分楼盘规模5分3分5分4分3分发展商实力及信誉5分5分5分5分5分招商15分10分15分5分15分总分100分80分76分39分98分可比权重70255注：以上价格均为一层商铺的均价。根据上表分析可知，假设本案此时入市销售，一层商铺的销售均价可达到：18289元/四、市场法定位本案租售价格在对区域周边商铺进行调查了解的基础上，选取对本案具有参考价值的实际案例，并通过修正比较、计算，得出本案目前市场条件下的比准租金价格为 元/平方米/月。市场比较计算价格表待估房地产及案例比较因素待估房地产案例A案例B案例C名称本案服饰店潜山商业街明珠眼睛房地产用途商业商业商业商业租赁价格(元/月/平米)本案3544104交易日期2007200720072007交易情况无特殊情况无特殊情况无特殊情况无特殊情况房地产状况比较区域因素位置温泉商业中心地段温泉路邮政宾馆对面潜山商业街内温泉第一街内交通便利便利便利一般基础设施状况完备一般完备一般公用设施完备度完备一般完备完备商业聚集度商业聚集度高商业聚集度较高商业聚集度较高商业聚集度高环境优劣度好一般好较好个别因素位置核心地段临近繁华商圈潜山商业街底商温泉第一街商铺房地产形状规则规则规则规则临街状况临街临街步行街步行街建筑结构状况新建原有建筑新建新建外装修条件精装修一般装修精装修精装修内装修条件简装简装简装简装设施设备条件设施设备完善设施设备一般设施设备完善设施设备一般租金价格估算表（一） 待估房地产及案例比较因素待估房地产案例A案例B案例C房地产用途100100100100交易日期100100100100交易情况100100100100交易类型100100100100区域因素位置1009590100交通10010010098基础设施状况1009510095公用设施完备度1009510095商业集聚度1009898100环境优劣度1009510098个别因素位置1009590100房地产形状100100100100临街状况100100100100建筑结构状况10095100100外装修条件10098100100内装修条件1009510095设施设备条件100989898租金价格估算表（二）待估房地产及案例比较因素案例A案例B案例C房地产价格（元/平方米）1.161.473.47房地产用途1.001.001.00交易日期1.001.001.00交易情况1.051.001.00交易类型1.001.001.00区域因素位置1.051.101.00交通1.001.001.02基础设施状况1.051.001.05公用设施完备度1.051.021.05产业集聚度1.021.001.00环境优劣度1.051.101.02个别因素位置1.051.001.00房地产形状1.001.001.00临街状况1.001.001.00建筑结构状况1.051.001.00外装修条件1.021.021.00内装修条件1.051.001.05设施设备条件1.021.001.02比准价格（元/平方米）1.621.713.68市场比较法最终价格1.62*5%+1.71*10%+3.68*85%=3.38投资回报分析：用市场法得出本案商业部分的市场比准租金价格为3.38元/平方米/日，以此结论计算投资回报，选取建筑面积60平方米商铺为例，具体计算详见下表：租金(元/天/平方米)3.38月租金(元)6084建筑面积(平方米)60年租金总额(元)73008.00投资回收期(年)15.0总付款额(元)1095120.00十年期贷款年利率(%)7.2%购置单价(元/平方米)3,403购置单价=（50%总付款额+50%总付款额10000元112.32元12月10年）60=（50%1095120+50%109512010000元112.32元12月10年）60=21420元/。但是众所周知，商业地产的价值是极不稳定的，其价值可能会随着某种因素的变化而在短时间内番上好几番。1、市场因素：从咸宁住宅市场的价格走势中可以看出未来的房地产市场潜力巨大，外来房地产商（碧桂园、浙江开发企业、福建开发企业）对整个城市的地块炒作，咸宁城市的总体规划、市政府未来五年内全面建设小康社会的奋斗目标等，这一切都预示这咸宁市房地产市场的“喷发期”即将到来，商业地产在大势之下极有可能受到众人的追捧而立时身价百倍。目前与本案最为可比的温泉第一街项目一层商铺的均价已经达到18000元/，本司有理由相信，如本案在2008年下半年入市，价格将会在此基础上有极大的提升。2、稀缺性、唯一性本案属于旧城改造项目，地处温泉区核心商业圈，如此核心地块将会越来越少，地块的稀缺性与地段的唯一性促升了本案的商业价值。3、产品规划及定位在现有的规划方案中，我们欣喜的看到开发商已经在这方面作出了极大的努力，突破了零售、餐饮、娱乐等传统商业功能之间的界限，实现不同商业活动的整合，打造出全新的体验式购物中心。同时还通过营造新奇的购物环境，组织精彩的商业表演，创造宜人的交流场所，满足消费者全方位的身心体验，并由此吸引更广泛的销售群体。4、商业管理及后期经营贵司作为本案的开发企业派拉蒙房地产开发有限公司有着极强的商业背景，有着多年的商业运营、管理经验及强大的团队支持。5、招商通过详细的市场调研，确定招商政策、招商对象，组织强有力的招商团队进行招商。6、后期炒作商业地产的成功必然要有一套完善的商业概念进行炒作，后期的炒作对于销售将有极大的促进作用。综上所述，本司有信心作出大胆的预测，假设本案在一切顺利的情况下于2008年下半年入市，其销售均价可达到：一层商铺价格为：25000元/30000元/二层商铺价格为：一层价格40%左右=10000元/12000元/三层商铺价格为：一层价格20%左右=5000元/6000元/住宅均价：3000元/左右第四部分：项目规划建议一、提升产品吸引力和价值在概念上与商住联合体相融合，提出泛商业地产的概念。可在项目小品中考虑法式雕塑或门廊。结合香吾山公园，营造良好的购物环境。连接项目两部分的天桥可赋予一定的意义，如廊桥遗梦，可在桥下营造一些小型水景。建议预留商业街内广告位，争取广场广告设立权挖掘项目的附加价值，前期可发布项目广告，后期可出租。二、销售建议 招商建议1) 强调节点商业市场份额，本项目可提供最佳布点机会。2) 可以优惠租金作谈判条件，最多可免租1年。3) 赠送一定数量一定年限的广告位。4) 各区开通定线车，车身可作流动广告又可解决交通问题。5) 成立经营管理公司。6) 落实免税手续，利于物业消化。三、建筑规划建议住宅部分规划建议主要建议控制户型面积，主力户型面积控制在120左右，做好户型配比。建议设置健身休闲设施。商业部分规划建议可在天桥桥头修建钟楼既可增加项目景观，又有使用性。中心广场可设立项目标志性雕塑，增加广场和项目文化品位和观赏性。2楼步行街设立独立门面。四、商业业态规划建议业态规划的目的1、为项目提供合理的商业组合方案，奠定繁荣持久经营的基石。2、指导招商工作的有序进行，明确招商目的和后期经营管理方向。3、为销售部提供可以向投资者解释描绘的商业前景，支撑销售工作进行。业态规划的原则1、租金贡献率优先原则。入选的商业业态必须能够承受相应的租金压力，为项目销售提供较高的回报率；同时该行业的租金走势要坚挺，经营持久而稳定，为项目提供较长远的发展繁荣基础。2、人气贡献率优先原则。入选的商业业态能够为面积庞大的商场吸引一定的客源群体，为其他业态提供消费者支撑和共