（区域经济学专业论文）北京市旧城区社区商业发展问题研究.pdf

摘要 进入二十一世纪以来 随着中国经济的快速发展和城市化进程的进一步加 快 作为商业经济体系中基础部分的社区商业的发展引起了政府 商家和广大 居民的高度关注 目前理论界在研究社区商业问题时 多是以住宅郊区化为背 景 把研究区域锁定在大都市的卫星城 但是现实中社区商业发展过程中出现 的问题 多数却出现在大都市中社区属性 空间结构和承载功能比较复杂性的 旧城区 鉴于此 如何发展大城市旧城区的社区商业 已经成为理论中和实践 中需要深入研究和解决的问题 本文以北京市旧城区为研究对象 首先总结了国内外社区商业发展的相关 理论和成功模式 以及北京市 十五 时期商业发展 布局的总体状况和未来 五年发展的趋势 其次 通过对北京市宣武区 北京市旧城区的典型代表 中 几个不同属性社区的实地调研和与政府相关主管部门的充分沟通 总结了北京 市旧城区目前社区商业发展存在的一些问题 最后结合北京市旧城区的发展背 景和北京市新编城市总规对其社区商业发展的影响因素分析 运用城市经济学 房地产经济学和商业经济学的理论观点 对北京市旧城区的社区商业发展提出 了可具操作性的政策建议 本文的创造性在于针对北京市旧城区的实际情况和未来的发展趋势 提出 了依据社区的性质选择社区商业的发展模式 建议适当开放正规露天市场等可 具操作性的政策建议 从而为北京市加快旧城区的社区商业发展奠定了坚实的 理论和实践基础 关键词 社区商业旧城区城市化北京市新编城市总规 a b s t r a c t w i t ht h ed e v e l o p m e n to ft h ee c o n o m i c sa n da c c e l e r a t i o no ft h eu r b a n i z a t i o ni n c h i n as i n c et h e2 1 t hc e n t u r y t h eg o v e r n m e n t c o m m e r c i a lf i r m sa n dr e s i d e n t sp a y c l o s ea t t e n t i o nt ot h ed e v e l o p m e n to fc o m m u n i t yc o m m e r c ea st h eb a s i cp a r ti n c o m m e r c i a le c o n o m i c ss y s t e m w h e nt h et h e o r i s th a v eb e e nd o i n gr e s e a r c ho n c o m m u n i t yc o m m e r c ep r o b l e m sr e c e n t l y t h e yf o c u so nt h es a t e l l i t et o w n si n m e t r o p o l i s i nt h eb a c k g r o u n do ft h eh o u s i n g s u b u r b a n i z e b u tt h e r ea r eal o to f p r o b l e m sa b o u tc o m m u n i t yc o m l n e r e ei n t h eo l d c i t ya c t u a l l y w h i c hh a v e c o m p l i c a t e dc h a r a c t e ro fc o m m u n i t y s p a c ea n df u n c t i o n f o rt h i sr e a s o n h o wt o d e v e l o pt h ec o m m u n i t yc o m n l e r c ei nt h eo l dc i t y h a v eb e c o m et h ep r o b l e mn e e d e dt o r e s e a r c ha n ds e t t l ei nt h e o r ya n dp r a c t i c e t h i sp a p e rf o c u so nt h eo l dc i t yi nb e i j i n g f i r s t l y i ts u m m a r i z e st h et h e o r ya n d s u c c e s s f u lw a yo f c o m m u n i t yc o n n n e r c ed e v e l o p m e n ta b r o a d r e l a t e st h ec o n d i t i o no f c o m m e r c ed e v e l o p m e n ti nb e i j i n gi nt h ep e r i e do ft h ell t hf i v e y e a rp l a na n d f o r e c a s tt h ef u t u r et e n di nt h en e x tf i v ey e a r s s e c o n d l y t h ep a p e rb r i n g su ps o m e p r o b l e m sa b o u tc o m m u n i t yc o r m n e r c ei nt h eo l dc i t y t h r o u g hi n v e s t i g a t i n gd i f f e r e n t k i n d so f c o m m u n i t i e so nt h es p o ti nx u a n w ud i s t r i c ta n dc o m m u n i c a t i n g 新t l lr e l a t i v e g o v e r n m e n td e p a r t m e n t f i n a l l y t h ep a p e rg i v e ss o m ep r a c t i c a ls u g g e s t i o na b o u th o w t od e v e l o pc o m m u n i t yc o m m e l v ei nt h eo l dc i t y t h r o u g ha n a l y z i n gt h ee f f e c to f b e i j i n gc i t yp l a n n i n gf o r2 0 0 4 2 0 2 0a n dc o n s i d e r i n gt h ed e v e l o p m e n tb a c k g r o u n do f t h eo l dc i t y t h ei n n o v m i o no ft h i sp a p e ri st h a ti tb r i n g su ps o m ep r a c t i c a ls u g g e s t i o nf o rt h e d e v e l o p m e n to fc o m m u n i t yc o m m e r c ei nt h eo l dc i t y s u c ha sc h o o s i n gt h er i g h tw a y t o d e v e l o pc o m m u n i t yc o m m e r c ea c c o r d i n gt o t h ec h a r a c t e ro ft h ec o m m u n i t y o p e n i n gu pt h ef o r m a lo p e n a i rm a r k e ta n ds oo n t h e r e b y i te s t a b l i s ht h ef i r m t h e o r e t i c a la n dp r a c t i c a lf o u n d a t i o nf o ri m p r o v i n gt h ec o m m u n i t yc o m m e r c eo ft h e o l dc i t y k e y w o r d c o m m u n i t yc o m m e r c e t h eo l dc i t y h o u s i n g s u b u r b a n i z eb e i j i n g c i t yp l a n n i n gf o r2 0 0 4 2 0 2 0 1 1 学位论文独创性声明 本人郑重声明 今所呈交的 北京市旧城区社区商业发展问题研 究 论文是我苓人在导师指导下进行的研究工作及取得的科研成果 尽我所知 文中除了特别加以标注和致谢的地方外 论文中不包含其 他人已经发表或撰写的内容及科研成果 也不包含为获得首都经济贸 易大学或其他教育机构的学位或证书所使用过的材料 作者签名 日期 赳年上月上日 学位论文版权使用授权书 本人完全了解首都经济贸易大学有关保留 使用学位论文的有关 规定 即j 学校有权保留送交论文的复印件 允许论文被查阅 借阅 或网络索引 学校可以公布论文的全部或部分内容 可以采取影印 缩印或其他复制手段保存论文 保密的论文在解密后应遵守此规定 名 醴翩孙粹嗍碑年上月止日 1绪论 1 1 命题的提出背景 在新的经济发展形势下 我国政府在 国民经济和社会发展第十一个五年 规划 中明确提出了加强和谐社会建设的要求 要想实现全社会的和谐发展 作为其组成细胞的社区的和谐 更是重中之重 而社区商业作为整合社区最重 要的手段 其发展情况已经在近年引起了理论界和政府相关部门的高度重视 在我国城市化快速发展的过程中 一些大城市的老旧城区也在经历着拆迁改造 的过渡阶段 由于其内部社区属性 空间结构和承载功能的复杂性 这些老旧 城区的社区商业发展目前存在着很大的问题 已经影响到了旧城区居民的生活 质量 鉴于此 如何在大都市的旧城区发展社区商业已经成为理论上和实践中 迫切需要深入研究和解决的问题 1 2 命题的理论和现实意义 1 2 1社区商业是城市功能的重要组成部分 社区商业的发展是城市发展的一个重要组成部分 真正的国际大都市 不仅 需要有繁华的城市中心商业街 一站式 服务的s h o p p 玳g m a l l 国际品牌 群落云集的大型商业中心 还要有能够为广大居民日常生活提供高质量商品和 多样化服务的完善的社区商业中心 社区商业作为现代城市商业金字塔最底端 的部分 是同人们生活最息息相关的 它所提供的服务主要是针对社区居民所必 要的日常生活活动 它同社会稳定和城市发展是密不可分的 另外社区商业为 社区居民创造了更多的就业机会 提高了社区的社会保障程度 建设环境优美 功能齐全 服务便捷 与居住环境相适应 相协调的社区商业 是市民安居的必 要条件之一 也是现代化城市的重要标志之一 1 2 2 发展社区商业是整合社区的重要手段 社区是整个社会的重要组成元素 在 十一五 期间我国建设和谐社会的 背景下 和谐社区 的建设更是当务之急 从社区整合机制的角度看 社区整 合机制一般包括制度性整合 功能性整合和认同性整合 它们分别从社会的制 度化 专业化和社会化三个方面对社区进行整合 功能性整合从统一社会劳动 的角度出发 对伴随社会化分工出现的职业异质性加以整合 社会化分工越深入 l 绪论 各专业之间的依赖性就越强 在市场供求关系的调节下 各专业之间将达成一种 有机的联系 形成一个有机的整体 1 社区商业作为社区功能性整合的一个要素 在引导专业化大生产的社会组合从机械性团结逐渐走向有机团结的自发过程中 发挥了重要的作用 传统的社区商业形式 马路菜场 卷帘门 给社区内的 管理 治安 卫生造成了很大的隐患 同时也给社区内居民的居住环境带来了 负面的影响 所以发展现代社区商业模式 为社区居民提供一站式 多功能 全方位的服务 让社区居民以 社区 为家 以 社区 为荣 是整合社区的 重要手段 1 2 3 社区商业中心成为商业经济新增长点 作为第三产业的现代商业的发展 是城市经济增长的重要驱动因素之一 同时随着我国城市化进程的加快 像北京 上海这样的超大型城市已经出现了 住宅郊区化的趋势 而传统的市级商业中心由于受到交通条件 同业竞争的限 制 其商品零售额的增长已经出现了放缓的趋势 在西方发达国家 人们早已 习惯了社区生活 社区商业消费也成了居民商业综合消费的重要组成部分 约 占商业消费总额的6 0 9 6 专家预测 未来1 0 年 我国社区商业消费将占社会零 售总额的1 3 也就是说 现代社区蕴藏着无限商机 1 2 4 社区商业是促进社会就业的重要渠道 近年来 积极扩大就业已经成为我国经济工作的重点 中央及地方各级政 府都相继出台了一系列促进就业的政策 而随着经济结构调整力度不断加大 社区商业已经逐渐发展为 f 2 新兴产业 成为促进就业的重要渠道 社区商业 所包含的商业业态比较丰富 既包括理发店 便利店 小吃店 修理店等常见 业态 也包括网吧 书店 歌厅 礼品店等新兴业态 这些紧密围绕社区居民 基本生活需求和文化娱乐的服务行业 对从业人员的年龄 性别 文化没有过 高要求 通过指导 培训或学徒即可适应工作 1 政府相关部门如能合理规划 积极引导 相信社区商业在稳步发展的过程中能为社会提供数量可观的就业岗 位 1 3 国内外相关文献综述 社区商业方面的研究是建立在商业经济学 社会学 区域经济学 城市经 济学 房地产经济学基础上的跨学科 跨专业的综合性研究 国外对社区商业 方面的研究是以住宅郊区化为背景 而我国正处于城市化快速推进的过程中 2 大都市的空间结构比较复杂 在加上基础数据的获得比较困难 这些都影响了 我国社区商业理论的发展 总体上来说我国在社区商业理论方面的研究尚处于 起步 探索阶段 从2 0 0 1 年开始 才有学者在相关学术期刊上发表相关文章 到目前为止只有湖南商学院李定珍副教授所著 中国社区商业概述 一本理论 著作 湖南商学院李定珍副教授所著 中国社区商业概述 是国内相关学术领域 第一本系统研究中国社区商业的著作 该书在总结社区商业发展的相关理论和 中西方社区商业发展历程的基础上 应用商业经济学的一些理论知识和研究方 法提出了中国社区商业的发展战略 而且针对社区商业的几种重点经营模式和 组织形式 如连锁店 超级市场 便利店 从发展状况和发展对策两个方面进 行了论述 河南财经学院张占东副教授第一次用市场营销学的原理和方法研究社区商 业问题 从社区商业的营销观念 营销定位 营销组合和服务功能四个方面进 行了分析m 上海财经大学国际工商与管理博士王晓玉在 国外社区商业的发展及其启 示与借鉴 中 介绍了国外社区商业的产生 发展和特征 并且针对我国的实 际情况提出四点启示和建议 总结我国社区商业理论研究的现状 可以发现以下问题 第一 在公开发表的文章中 多数只是应用单一学科 主要是商业经济学 的理论知识和方法加以分析 缺少综合运用学科知识 特别是从城市经济学 房地产经济学角度 分析社区商业问题 第二 我国大城市目前多数都处于旧城改造和新城 卫星城 发展的过渡 时期 现在社区商业出现的一些问题都与这一背景有关 而现有社区商业的研 究还没有有效地跟这一现实背景有效的结合起来 尤其缺少对旧城区社区商业 发展问题的研究 第三 大多数相关研究缺少实地调研数据支撑 1 4 命题的研究内容和研究方法 本文是以北京市旧城区为研究对象的一篇实证性研究文章 本文首先综述 了社区商业发展的相关理论 总结了国内外社区商业发展的成功模式 然后 在分析了北京市 十五 时期商业发展 布局的总体状况和未来发展趋势的基 础上 通过对北京市宣武区 北京市旧城区的典型代表 中几个不同属性社区 3 的实地调研和与政府相关主管部门的充分沟通 总结了北京市旧城区目前社区 商业发展存在的一些问题 再结合北京市i e i 城区的发展背景和北京市新编城市 总规对其社区商业发展的影响因素分析 运用城市经济学 房地产经济学和商 业经济学的理论观点 对北京市旧城区的社区商业发展提出了可具操作性的政 策建议 从而为北京市加快旧城区的社区商业发展奠定了坚实的理论和实践基 础 1 5 命题研究的创新点 本文通过对国内外社区商业发展相关理论和模式的总结 以及对北京市旧 城区内典型社区的实地调研 再结合旧城区未来的发展趋势 为北京市旧城区 的社区商业发展提出了可具操作性的政策建议 其创新之处主要有以下三个方 面 第一 由于国外社区商业的发展是以居民住宅郊区化为背景 所以近年来 国内有关社区商业方面的研究仅仅限于针对大都市新兴的卫星城 而目前社区 商业发展过程中出现的问题却集中出现在大都市的旧城区 所以本文把研究区 域锁定在空间结构 社区属性相对复杂的旧城区 为大都市的j e l 城改造 实现 旧城区和卫星城的联动发展提供了宝贵的理论和实践基础 第二 在以往对社区商业的研究中 多是采用单一学科 主要是商业经济 学 的理论和方法加以分析 本文综合了城市经济学 房地产经济学和商业经 济学的一些研究方法和体系 并且分析了 北京市十一五新编城市总规 对其 旧城区社区商业发展的影响 第三 本文的写作是以 宣武区商业发展十一五规划 课题为背景 通过 对宣武区内比较有代表性的社区的实地调研为基础 所反映的问题和对策建议 有比较强的说服力 4 2 社区商业发展相关理论及模式 2 1 指导社区商业发展的理论 指导社区商业发展的理论主要是城市商业空间布局和零售业区位选择的有 关理论 具体包括中心地理论 城市空间结构理论 商圈理论 地价理论 消 费者行为空间理论和零售业态演变理论等 2 1 1 中心地理论 德国地理学家克里斯泰勒 w c h r i s t a l l e r 通过对德国南部城市的深入考察 和理论研究 1 9 3 3 年提出了著名的中心地理论 这一理论是在西欧国家工业化 和城市迅速发展的历史背景下产生的 他在理论中提出的 中心地 和 中心 地层次 等概念 是后来学者研究城市内部商业空间层次结构最直接的依据和 理论根源 克里斯泰勒认为中心地是周围地域的中心 向周围地域提供商品和服务 中心地分为不同的等级 表现为每个高级中心地都附属几个中级中心地和更多 的低级中心地 中心地的等级与其职能相互对应 低级中心地数量多 职能少 提供的商品和服务档次低 种类少 只能满足居民的日常生活需要 而高档家 具 贵重物品商店 如黄金珠宝店 大商业中心 医院等职能属于高级中心地 这类中心地数量少 职能多 服务范围广旧 在数量和职能上界于低级中心地和 高级中心地之间的是不同层次的中级中心地 克里斯泰勒还提出 商品和服务的供给范围 理论 主要包括供给范围的 内侧界限和外侧界限两个概念 其中内侧界限表示商业设施获得正常利润所必 须的最小消费者范围 外侧界限则表示某商业设旌最大的辐射范围 超过此界 限 由于消费者要克服的空间距离太大 消费者将放弃到该商业设施购买 当 外侧界限大于内侧界限时 商业设施能获得超额利润 两者相等时只能获得正 常利润 如果外侧界限小于内侧界限 则商业设旄不能在此地域设立 美国地理学者贝利 j l b e r r y 和加里森 g a r r i s o n 等学者在2 0 世纪 5 0 年代末对克里斯泰勒的中心地理论进行了发展 他们提出成立阀人口理论 成立阀人口是指某中心职能在中心地布局时得到正常利润所需的最低人口数 量 这一概念类似于克里斯泰勒提出的商品和服务供给的内侧界限 但前者是 个人口数的概念 而后者是指服务的范围 是一个距离的概念 用人口的概 2 社区商业发展相关理论及模式 念代替距离的概念是一大进步 因为它克服了距离概念中隐含的人口均匀分布 这一不符合实际的假设 贝利和加里森通过公式p a b 来回归参数h 和b 其 中n 为中心地职能设篪的数量 p 为中心地的人口 当n i 时的p 值 就是成立 阀人口 一般来说成立阀人口大的中心职能 应该在等级高的中心地布局 相 反则在等级低的中心地布局 贝利和加里森还提出边界性等级货物的概念 是指不同等级的中心地所能 提供的最高等级的货物 他们认为中心地等级不同 所提供货物的档次和种类 应该不同 通过中心地等级层次理论 我们可以得出社区商业基本上属于中级中心地 的结论 中级中心地的职能 提供商品的档次和种类 商品供给的范围 成立 阀人口等理论 都对社区商业的发展具有理论指导意义 2 1 2 城市空间结构理论 随着城市的发展 人们在城市的各种经济活动必然形成各自特有的经济区 位 由各种经济区位集合而成的空间秩序就形成了城市空间结构 国外学术界 有很多学者对城市空间结构理论进行过探讨 其中最具代表性的有同心圆理论 扇形理论 多核心理论和棋盘形理论 2 1 2 1 同心圆理论 该理论最早由伯吉斯 e w b u r g e s s 提出 他在1 9 2 5 年已芝加哥为样本 进行一般化推导 结果认定近代社会比较显著的事实是大城市的增长 这种增 长主要表现在城市地区外延的扩张 这种扩张的典型过程 可用一连串同心圆 加以说明 见下图 图2 1 同心圆理论模型 资料来源 保罗 贝尔琴 戴维 艾萨克 吉恩 陈 全球视角中的城市经济 长春 吉林 人民出版社 2 0 0 3 8 2 6 2 社区商业发展相关理论及模式 此同心圆是由五个地带组成 第一个地带为中心商业区 第二个地带为围 绕城市中心的过渡带 它由第一个地带的商业和轻工业组成 也被称为颓废地 区 有贫民窟存在于此地区 第三个地带是工人住宅地带 这里有在第二个地 带工作的工人居住于此 因为在此他们更容易接近工作地点 第四地带为住宅 区 主要有高级公寓或别墅 第五地带为通勤者地带 它位于城市境界之外 包括郊区或卫星城镇 约在距中心商业区3 0 到6 0 分钟乘车距离范围内 2 1 2 2 扇形理论 扇形理论是霍伊特 h h o y t 在对1 4 2 个美国城市的内部空间结构进行实 地考察后于1 9 3 8 到1 9 4 2 期间提出来的 即社会经济特征相类似的家庭聚集在 同一扇形地带 他在总结伯吉斯同心圆理论的基础上 考虑了放射状运输线路 的影响 即易达性和放射惯性的影响 使城市向外扩展的方向为不规则的方向 根据住房租金的蔫低 他认为各类城市居住用地趋向于沿着主要交通路线 和自然障碍物较少的方向由城市中心向市郊呈扇形发展 城市土地利用的功能 区的分布图如下图所示 1 c b d 2 批发与轻工业区 3 低收入住宅区 4 中收入住宅区 5 高收入住宅区 图2 2 扇形模式 资料来源 保罗 贝尔琴 戴维 艾萨克 吉恩 陈 全球视角中的城市经济 长春 吉林 人民出版社 2 0 0 3 8 5 霍伊特的扇形理论虽然在同心圆理论的基础上强调了交通路线的引导作 7 2 社区商业发展相关理论及模式 用 但是其仍然没有摆脱城市地域的圈层概念 2 1 2 3 多核心理论 此理论由麦肯齐 r d m c k e n z i e 于1 9 3 3 年提出的 哈里斯 c d h a r r i s 与乌尔曼 e l u l l m a n 于1 9 4 5 年予以了发展 该理论认为很多大城市的土地 利用空间结构并不是只有一个核心 而是围绕有一定距离的多个核心 根据他 们对美国大城市的研究发现核心周围分布如下地区 见下图 1 中心商业区 2 批发与轻工业区 3 低收入住宅区 4 中等收入住宅区 5 高收入住宅 区 6 重工业区 7 公共设施 8 郊外住宅区 9 郊外工业区 图2 3 多核心理论 资料来源 保罗 贝尔琴 戴维 艾萨克 吉恩 陈 全球视角中的城市经济 长春 吉林 人民出版社 2 0 0 3 8 6 多核心理论由于考虑到了城市发展的多元化结构 比前两个理论更贴近于 实际情况 但其仍然是基于地租低价理论 对各核心之间的职能讨论的较少 没有讨论各核心之间的等级差别和在城市发展中所起的不同作用 社区商业是城市功能的体现 研究社区商业的布局必然要考虑到城市的空 间结构 所以城市的空间结构理论也是研究我国社区商业发展的重要理论基础 之一 8 2 社区商业发展相关理论及模式 2 1 2 4 棋盘形理论 棋盘形理论有很多实际应用的例子 老北京的旧城区空间布局就是其中之 一 其基本思想很简单 街道把城区分割成许多相同的长方形街区 可以向任 何方向发展 理论上这种城市形态不需要边界和中心 人类活动可以发生在任 何地点 因为城市内任何一点都是平等的 而且每个街区的形状都是相同的 城市内部可以进行建设 也可以向外部寻求发展空间 标准化的土地规划为标 准化的建设提供了条件 人们可以轻松地丈量 分配 出售土地 更有意思的 是棋盘形的城市空间规划体现了两种相反的思想 一是保证中央控制 表现至 高无上的完美 二是体现人人平等的社会主张和个人主义 当然 棋盘形城市的规模实际上是受到限制的 城市不可能无限向外发展 而丝毫不影响其中心区域的建设和城市布局 当城市中心出现时 势必对平均 发展的道路造成压力 如果所有街道都是均衡修建 传输会发生意想不到的变 化 并对每个街区产生不必要的影响 如果没有对角线式的斜向道路 长距离 出行就会耗费周折 在华盛顿特区就有这样的斜线街道 但是会与格状道路过 多交叉 造成交通拥堵 人们常常批评城市的格状分布的低利用率 因为统一 标准的街道分隔了土地 破坏其自然特性 而且在视觉上造成了单一性和分散 性 2 1 3 商圈理论 商圈理论是研究某一商业物业对周边消费市场辐射范围的理论 也可表述 为研究来店顾客所居住的地理范围的理论 商圈理论是指导商业布局的重要理 论之一 某一商店的销售活动范围通常都有一定的地理界限 即有相对稳定的商圈 不同的商店由于所在地区 经营规模 经营方式 经营品种 经营条件的不同 使得商圈规模 形态存在很大的差别 同样一个商店在不同的经营时期受到不 同的因素干扰和影响 其商圈也是变化的 表现为商圈规模时大时小 形态为 各种不规则的多边形m 每个商圈都包括三个层次 核心的 次级的和边缘的 核心商圈是指最接 近商业物业并拥有高度密集顾客群的区域 通常商店的5 5 一7 0 9 6 的顾客都来自 核心商圈 次级商圈位于核心商圈之外 顾客密集度较稀的区域 约包括1 5 2 5 的顾客 边缘商圈位于次要商圈以外的区域 在此商圈内顾客分布最稀 商店吸引力较弱 规模较小的商店在此区域内几乎没有顾客 最早的商圈理 9 2 社区商业发展相关理论及模式 论是美国的威廉 赖利 w i l l i a mr e i l l y 于1 9 3 1 年提出的零售引力模型 此模 型指出了位于两个城市商业中心的某一聚集区的居民 是如何选择购物地点的 得出的结论为 在正常条件下 两个城市商业中心吸引的零售额与大城市的人 口的一次方成正比 与两城市之间的居民聚集区到两城市的距离的二次方成反 比 用数学形式表示赖利模型为 鲁删f t 堡o 2吃l e 其中b 为到a 城市的顾客比重 b b 为到b 城市的顾客比重 p 为a 城市的 人口 p b 为b 城市的人口 d 为城市之间的居民聚集区到a 城市的距离 d b 为 城市之间的居民聚集区到b 城市的距离f 1 1 间选择的随机性 他提出了与赖利模型不同的概率引力模型 赫夫的模型可由 铲荔 f 6 厶v 1 j 1 日 其中 p i j 表示i 地区居民选择j 消费中心的概率 a j 表示j 消费中心的吸引 力 一般用商店的规模来表示 山表示j 地区到j 消费中心的距离 b 表示距离 2 1 4 地价理论 地价是影响商业设施空间分布的重要因素 因此 有关地价对商业设施位 置选择影响的理论对社区商业的规划和发展也有重要意义 1 9 6 1 年格蒂斯借鉴杜能的位置级差地租思想研究了城市内部商业区位的分 布 他指出零售业的销售量随着离开最高地价区位距离的增加而呈递减的趋势 格蒂斯的研究表明 不同类型的零售业所能支付地价的能力 是决定其位置选 1 0 2 社区商业发展相关理论及模式 择的重要因素 如宝石店比家具店能支付更高的地价 因此 它设于在交通便 捷 人流量大但地价较高的位置 而家具店则位于地价相对便宜的位置 加纳 b j g a r n e r 在1 9 6 6 年研究了零售业的等级职能与地价的关系 他认 为零售业的等级职能越高 支付地价的能力也越高 因此 市场区位条件最佳 地价最高的空间将会被能够支付这种地价能力的高级职能零售业所占据 低职 能的零售业由于支付地价的能力受限 将被排斥到市场地域的边缘 这样从市 场地域的中心到边缘 按照地价的高低依次分布着中心商业 地区级购物中心 社区及购物中心 2 1 5 消费者行为空间理论 从2 0 世纪6 0 年代开始 消费者行为对商业空间组织的重要性逐渐为学者 们所认可 行为空间理论认为要分析商业空间组织形式首先必须分析消费者决 策过程 从消费者的需求出发 考虑消费者行为差异对商业空间组织的影响 贝里和盖瑞逊 1 9 5 8 年 提出的三级活动理论 第一次将消费者行为纳入理论 架构 将消费者行为与商业空间类型结合起来作为划分商业空间类型的标准 该理论认为消费者会在商业中心产生多目的的购买行为 后来的学者受这一观 点的影响 纷纷对消费者前往最近的商业中心购物的假设提出挑战 从而导致 行为学派的充分发展 1 9 7 1 年 赖斯顿 r u s h t o n 首次从消费者行为观点的角度去研究城市商业空 间结构问题 1 2 1 通过该模型提出以下观点 第一 行为与空间结构是相互依赖 的 任何一个空间结构的转变都会导致空间行为的转变 同样空间行为的变化 也会引起空间结构的变化 第二 行为有两种类型 消费者行为和经营者行为 两种行为形态相互影响 第三 行为是行为者利用各种知觉的可能性作出偏好 性选择的方式 与中心地理论所提出的消费者行为假设不同 赖斯顿认为消费 者实际生活中的行为 在任何一层次的中心地都会出现多目的的形式 这一观 点对后来学者的研究产生很大影响 大卫 d a v i s 1 9 7 2 年提出了 购物中心层次性系统发展模型 主要探讨消费 者不同的社会经济属性如何在消费者行为以及购物中心商业设旌的组成方面产 生不同的效应 1 3 1 大卫在该模型中将消费者行为及其社会经济属性纳入购物中 心的层级结构的形成和变化中 使该模型更具真实性 英国学者波特 p o a e 0 1 9 8 2 年则完全从消费者的知觉和行为的角度来探讨零 售区位的分布问题 他提出信息场与利用场的区别 认为无论是信息场还是利 垫匡塑些垄垦塑羞里堡墨堡壅 用场 都是以楔状扇面的形式出现 并且以居民所在地为中心 收敛于中心商 业区 利用场的范m i j 于信息场 他同时指出信息场的大小与消费者的社会地 位 年龄 家庭规模等直接相关 贝里1 9 8 8 年试图建构一个更真实的零售区位模型 他考虑了服务地区人口 的特征 消费者行为模式和服务人口的社会经济特性三方面可能产生的影响 将中心地与周边地区人口密度 收入水平 受教育水平 职业结构等联系起来 从而造成中心地层次的改变 这也正是贝里理论的最重要贡献所在 消费者行为空间理论对社区商业发展的指导意义在于 它要求社区商业的 规划和发展要充分考虑本社区消费者的收入水平 教育程度 职业结构 行为 特征以及多目的的需求等因素 2 1 6 零售业态演变理论 从西方零售业经历的几次革命性变革来看 零售业的发展呈现出从简单到 复杂 从低级到高级 从单体到复合体 从单纯买卖到多功能化的发展趋势 其主要的理论和假说主要有 1 适者生存理论 该理论认为 零售商业的发 展变化主要受环境因素的支配 主要的环境因素有消费者特征 技术与竞争 随着零售业环境的不断变化 适应这种变化的零售业形态将继续生存发展 而 不适应的将被淘汰 2 零售轮转理论 这一理论提出 零售业在竞争中就像 轮子一样 不断地从低利润大量廉价销售 到高利润 高服务销售的反复循环 一般来说 新零售业态会采取低成本 低价格 高市场占有率的方式进入市场 随后逐渐增加新的服务项目 改善营业设施 使得经营成本不断增加 逐步转 化为高价格 低利润的零售业态 这样 就会被新产生的低经营成本 低价目 的零售业态所取代 零售业态的 车轮 不断转动 使零售业态不断发展 由 此形成车轮式循环 3 零售生命周期理论 与产品生命周期理论相适 零售 业态存在着明显的生命周期阶段 创新 加速发展 成熟和衰退 在创新阶段 销售额增长较快 但由于初期成本较高 利润较低 加速发展阶段 销售额和 利润率都增长较快 业态迅速扩张于不同的地区 成熟阶段的特征是整个零售 业态的销售增长速度放慢 同时 由于采取各种促销措施 使毛利率下降 进 入衰退阶段 销售额和利润率双双下降 很多公司会放弃这种业态的经营 新 的零售业态出现 4 辩证发展理论 基于黑格尔的辩证学说 此理论认为两 种互相竞争的 形式不同的零售业态可以相互混合形成一种综合了二者特点的 新形态 例如 专业店和百货店是相互对立的两张形态 把两者结合在一起 2 社区商业发展相关理论及模式 就形成了购物中心这种新的业态形式 2 2 国外社区商业发展的模式 社区商业最早于2 0 世纪5 0 年代在美国出现 当时由于家庭汽车的普及 以 及城市中心区通往郊区的高速公路的建成 使得城市居民大量向郊区扩散 由此 产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业 6 0 年代 英国 法国 日本 等国家也由于居民的郊区化而出现社区商业 到7 0 年代 新加坡的社区商业也开 始大规模发展起来 国外的社区商业 根据各国自身的经济发展水平 人口数量 交通状况等 方面的差异而各不相同 这种不同体现在社区购物中心的规模 形态 位置选 择等方面 例如美国社区购物中心的形态以单层楼为主 占地规模在4 到1 2 万 平方米 服务人口在2 万至1 0 万 而英国由于人均土地面积比美国少 社区购 物中心的分布比美国密集 多层的购物中心和多层停车场是英国社区购物中心 的主要形式 另外由于家庭汽车普及率低于美国 英国社区购物中心的面积和 商圈范围都少于美国 规模通常在1 至3 万平方米 而服务人口在2 至4 万 n 竺 鼍区曩黼中心键区曩魏暂中蠢近讳翌脯巾 占地皤戡o 1 2 2 0 0 0 一 o 捌啪一1 2 2 0 0 0l 弼 4 1 0 出越垂积 l m o o o i 棚 o9 0 0 0 一 1 8 一9 o 棱心租户l 一2 客赋更多传毵百赍 一窜百货蠢唐戚杂费襄或麓缀帝甄缱 袋赘唐 商店走搿折扫雠当 醴店数目 5 0 一1 5 0 十 l s 一 十 l 十 蠢墨翱纂务范匿向消费者舞供奔晶种类量逢搿的蠢叠种叠 主赛为内飘客摄供 氍曩囊的 多 有助干仔细嚣 馘进瓣禽晶相方爱辩蠡 井辩茹种类 鐾叠一方爱 裔鞭雾 榜经麓锸含量务麓晶和嫠蝇鼍务 鼍慨支持人口 i o o o o o 戳上2 0 0 0 0 一i o o 啪o3 0 0 0 一鬟 鹣镑者乘车捌达时闽3 0 分钟以上最多2 0 势钟搴翔l 分锋 图2 4 罗桔芬 世界各国的购物中心 中国大百科全书出版 1 9 9 5 各个国家的社区商业虽有差异 但也有一些共同的特征 主要体现在 2 2 1社区商业所承担的功能 国外的社区商业承担的功能可以分为基本功能和拓展功能两大类 在基本 功能方面 各国社区商业都是以提供周边社区居民日常生活所必需的商品为主 所以其主力店都是大中型购物中心和特色餐饮店为主 由于各国居民的消费习 1 3 2 社区商业发展相关理论及模式 惯和消费水平不同 所以其社区商业还承担着不同的拓展功能 美国的社区商 业中心 是集购物 服务 餐饮 娱乐为一体的综合功能区 其提供的服务设 施既包括如银行 邮政 电信 医疗中心等公共事业 也包括干洗 修鞋 裁 剪 洗车 餐饮等日常服务 还有可供社区人口休闲娱乐的场所 如雕刻 滑 冰场 电影院 健身房 摄影等 而日本的社区商业除了承担基本功能外 同 时还肩负着保护中小商业企业 保护城市传统文化特色的重任 2 2 2 社区商业的布局与设计 国外社区商业经过近6 0 年的发展 已经形成了比较成熟的设计布局模式 其规划设计的原则就是通过合理的建筑空间和业态搭配设计 实现最大的聚集 效应 吸引附近的社区居民前来消费 国外的社区商业中心都会引入一些知名 品牌的超市 购物中心或餐饮企业作为其核心租户 即主力店 这些核心租户 一般占据了整个商业面积的4 0 位置最先确定且相对较好 对吸引人流起着 主导作用 对普通承租户的位置安排 充分考虑他们之间亲和力的不同 一些 经营项目需组成群体以增强吸引力 而另一些经营项目则必须相互避开 在 对承租户的总体布局确定以后 还要充分考虑商店的装饰效果 承租户的平面 布局和店面装饰需要在统一与个性之间保持一种平衡 既要保证所有商店具有 整体性 又要避免过于单一的设计 提供给承租户表现个性的机会 2 2 3 社区商业的开发 国外社区商业的开发模式主要有两种模式 一种是以新加坡 英国为代表 的政府主导型的开发模式 由政府负责前期的规划定位 开发建设 此种模式 主要以服务社区居民为主要目的 第二种是以美国 澳大利亚为代表的私人开 发商主导的开发模式 以盈利为主要目的 这些国家的社区商业开发商主要有 大型零售商 专门的商业开发商 房地产开发商 甚至是保险公司 基金会等 以上两种模式虽然前期的开发主体不同 但是后期都是由专门的运营管理公司 负责 实现开发与经营的分离 形成良性的运作机制 2 2 4 社区商业的承租关系 国外社区商业中心的承租关系概括起来有以下特点 出租期限明显比国内 长 而且跨度很大 从十几年到几十年不等 租金通常在每季度的前几天支付 1 4 2 社区商业发展相关理论及模式 考虑到通货膨胀的影响 大多数社区商业中心每隔5 年左右 对租金进行重新 调整 社区商业中心一般禁止承租户自行对商业物业进行转让 租金是承租关系中非常重要的一个方面 由于承租面积的大小和承租的具 体位置不同 以及承租租户经营的商品品种和利润不同 并非每个承租商都需 要交纳同样的租金 国外社区商业中心一般分两部分 一部分是按面积收取 称为保证租金 另一部分按总营业额的一定比例收取 总营业额的计算通常每 年进行一次 对营业额收取租金的比例取决于承租商的平均费用 商品价格 利润率等相关因素 2 2 5 社区商业中心的管理 国外的社区商业中心有统一的管理公司对租户群体进行有效的管理控制 是一种由管理者集中管理 承租户分散经营的模式 国外社区商业中心的目标是长期地维持和加强社区购物中心的经济效益 维护商业中 i i 的建筑物和设备 同时与有关各方保持良好的关系 保证商业中 心在社区中有良好的口碑 社区商业中心的具体工作包括 物业管理 包括卖 场环境设备的维护 安全保卫管理等 其目标是为承租户和顾客创造一个舒适 安全的环境 租户管理 包括对承租户的教育辅导 帮助承租户进行经营分析 店铺调整等 目的是培养能够提供优质服务的店铺 营销管理 主要是对承租 户进行营销支援并举办统一的促销活动 目的是提升商业中心对附近居民的吸 引力 财务管理 包括收取租金和各项费用 控制开支 协助有关部门进行效 益评估等 目标是使购物中心和承租户都取得良好的经济效益 1 2 3 我国社区商业发展模式 我国商务部在2 0 0 5 年5 月下发的 关于加快我国社区商业发展的指导意见 中提出了我国社区商业发展的指导思想和总体意见 社区商业的建设要坚持 以人为本 服务社会 的宗旨 以 便民 利民 为民 为出发点 紧紧抓 住新区开发和旧城改造的机遇 完善新社区商业服务功能 优化老社区商业结 构布局 加快营造和谐的社区消费环境 为实现构建社会主义和谐社会做贡献 争取利用3 5 年时间 在全国人口过百万的1 6 6 个城市中 初步完成社区商业 建设和改造工作 形成满足基本生活消费需求的社区服务网络 基本实现社区 居民购物 餐饮 维修 美容美发 洗衣 家庭服务和再生资源回收等基本生 1 5 2 社区商业发展相关理论及模式 活需求 在社区内就能得到基本满足 在消费水平较高的社区 要在满足基本 生活需求的基础上 形成商业布局较合理 服务功能较齐备 服务质量和管理 水平较高的社区商业综合服务体系 当前国内的社区商业建设虽仍在探索中 但其中不乏有创新的火花 北京和 上海两地作为全国大城市发展的龙头 也在各自的社区商业发展实践中提出了 不少新的思路 2 3 1 北京社区商业发展模式 北京的社区商业中心主要从商业业态的角度规划 以零售业为主 十五 规划中的4 0 0 个社区商业服务中心 主要配套设施至少包括1 个以经营粮油副食 品 小百货等生活日用品为主的综合超市 1 个社区菜市场 2 3 家餐饮企业和 卜2 个综合便民商业服务点 从家门到购物场所的距离原则上不会超过5 0 0 米 而且还有各式各样的上门服务 网络服务满足人们的特殊需求 在商业设旖配 建上 首先 重点发展与居民生活密切相关的社区便利店和社区超市 其次 支持 引进社区小型折扣店 大力发展连锁经营的综合超市 以满足中低收入居民的需 求和消费 再次 鼓励消费水平较高的社区补充完善美容美发 酒吧茶馆 餐饮 娱乐 健身休闲等个性化消费的商业服务设施 此外 在少数民族 知识分子 弱势群体等特殊群体聚居区内开办符合其生活习惯 生活特点的服务网点 截止到0 5 年6 月 北京市各类连锁店铺公8 3 2 家 全市连锁超市 便利店 2 7 0 5 家 社区商业的城区覆盖率已达8 5 2 0 0 4 年到0 5 年6 月新增社区便民 菜店2 1 2 家 解决了1 6 2 个社区 2 6 万居民买菜不方便的问题 同时 北京市商业 十一五 规划对社区商业的发展提出了明确的目标 其中重点强调了要提高社区商业便利化程度 即通过科学规划和专业化设计 实现商住分离 加快社区连锁商业发展 开展创建商业示范社区活动 推进生 鲜超市 便利店 早点餐饮 便民菜店 洗衣保洁 再生资源和旧货回收等 六 条线 联动进社区 社区便民超市和便利店社区覆盖率力争达到9 5 以上 商业 服务业对社区再就业的贡献率达到6 0 9 6 以上 到 十一五 期末 全市社区商业 的便捷度 完善度和消费度明显提高 所谓便捷度 即社区9 5 以上的居民可 以在5 分钟内步行抵达便利服务网点 2 0 分钟自行车车程到达社区商业中心 满足居民购物 就餐 休闲娱乐等一站式消费需求 所谓完善度 即社区购物 餐饮 体闲娱乐 服务设施分别占4 0 2 5 2 0 1 5 左右 所谓消费度 即 居民在社区实现的消费占居民总消费的比重力争达到5 0 一7 0 1 6 2 社区商业发展相关理论及模式 2 3 2 上海社区发展模式 上海的社区商业中心虽然也从商业业态出发进行规划 但结合社区服务的 做法颇值得一提 位于上海浦东的华联社区商业中心 就是沪上首家集购物 餐 饮 娱乐和社区服务于一体的社区商业集合体 在这种新型的零售模式中 既有 提供物质消费的百货店 大卖场 专卖店 便利店 还有提供服务消费