房地产评估报告常见错误.doc

房地产评估报告常见错误 1、报告书漏项(如：缺少评估依据、报告有效期等)。 2、估价对象描述不全。 (1)缺少房地产权利状况描述;(如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、使用年限，房屋所有权情况等) (2)土地实物描述不全面(如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况); (3)建筑物实物描述不全面(没说明分栋建筑面积、规划条件等); (4)区域及个别因素描述不具体; (5)租赁情况交待不清。(如：没说明租金标准、租赁期限) 3、选用的估价方法不妥(有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法) 各种评估方法中的错误： 一、比较法： 1、可比实例选择不当(如：实例的面积过大过小、交易日期与估价时点相隔过长，超过1年); 2、可比实例的币种未说明; 3、建立价格可比基础时，汇率选择错误; 4、非正常交易情况的要进行交易情况修正; 5、日期修正计算错误; 6、因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正; 7、在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正; 8、修正幅度过大，单项修正超过20%; 9、计算结果有错; 10、可比实例的状况必须是取其在成交日期时的状况; 11、不同性质的房地产(如：居住、工业等)，其因素修正时选取的侧重点和权重应不同(房地产估价理论与方法P127); 二、收益法 1、求有效毛收入时要采用客观收入(即不能仅依据某一个案例的收入情况确定); 2、要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况; 3、如果有已出租情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内(采用约定租金)和租赁期外(采用市场租金)两种情况分别计算; 4、采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性; 5、计算毛收入时套用的天数错误、面积错误(应扣减的未扣减); 6、计算毛收入时未考虑空置率(或入住率); 7、计算费用时，房产税应按租金12%计算; 8、计算费用时漏项，如漏管理费等(直接经营型房地产漏扣商业利润); 9、计算费用时多项(如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款利息、所得税等计入)(房地产估价理论与方法P199); 10、某些计费基数未说明基数数值的 11、资本化率的选取未说明求取方法和; 12、安全利率选取不当(应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率); 13、收益年限的确定未说明(一般是因为前面缺少权利描述造成的); 14、计算错误 15、最终综合确定估价结果时没说明理由。 16、评估结论没有大写; 17、将价格类型说错(比准价格、收益价格、积算价格); 18、抵押评估时，未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。 三、假设开发法 房地产价值=开发完成后房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应交税费 1、不同类型的房地产应根据市场情况分别估算未来市价; 2、不能遗漏应扣除项(如：开发利润。评估毛地时还应扣除拆迁安置费); 3、利息计算时，计算基数中漏项或多项。(如：销售税费一般不计息); 4、动态方法计算时，不应考虑投资利息的估算和开发利润的估算; 5、开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应。 四、成本法 房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 1、费用构成不完整，漏项(如：缺正常利税); 2、取费时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本(即要区分实际成本和客观成本，采用重置成本，不能用重建成本); 3、成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。基数为土地取得成本+开发成本+管理费用); 4、成本法计算贷款利息时计息期有错; 5、计算公式有错(积算价格=重新购建价格-折旧); 6、要根据市场供求分析来最终确定评估值(体现在经济折旧的确定上); 7、开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数(房地产估价理论与方法P145) A.直接成本利润率对应的基数:(土地取得成本+开发成本) B.投资利润率对应的基数:(土地取得成本+开发成本+管理费用) C.成本利润率对应的基数:(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售税费) D.销售利润率对应的基数:(开发完成后的房地产价值) 8、计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计 (1)建筑物经济寿命早于土地使用年限，按建筑物经济寿命计; (2)建筑物经济寿命晚