抚州房地产业税收专题调研.doc

高速增长的房地产税收近年来，全国上下房地产投资一片利好，全国房价节节攀升，抚州市的房地产业也得到了长足的发展。房地产业的快速发展带来了地税收入的持续增长，几年来，我市的房地产税收不断刷新新高，房地产税收所占份额日益提高，房地产业正成为地方税收的重要组成部分和地方税收快速增长的强劲主力。但房地产税收正如同美丽的肥皂泡，随时都有破裂的危险。随着房地产投资的回落，房地产税收的未来一直是各级地税部门可持续发展的一块心病，高速增长的房地产税收到底将走向何方紧紧牵动各级地税部门的心。一、抚州房地产税收现状“十五”期间是我市房地产业快速发展的五年，房地产投资总额由2000年的2.38亿元急增至2005年的24.85亿元，增长10倍多；“十五”期间全市累计完成房地产投资74.88亿元，是“九五”期间的8.3倍；市区住宅内商品房平均售价由2000年的500600元/平方米涨到现在的18002000元/平方米。抚州房地产业经历了高速发展的繁荣期。房地产业的快速发展为地税收入提供了丰富的税源。2005年全市实现房地产税收11499万元，是2000年18.6倍，是整个“九五”期间房地产税收总额的3.1倍，年均增幅达到了79.5%；房地产税收占全部税收总额的比重也由2000年的1.6%提升至2005年18.27%，房地产业已成为我市地税收入的支柱产业之一。2006年1-8月，在全市房地产投资增幅回落，房地产开发面积减少的情况下，通过加大房地产业税收清理，加强房地产业税收征管，我市的房地产业税收继续保持了高速增长的态势。1-8月，全市房地产累计实现地税收入13967万元，同比增收4976万元，增长55.3%，超上年全年完成数2468万元；房地产业税收占整个地税收入比重达到了25.7%，房地产业已成为所占份额最大，增收就多的一个行业，对抚州地税收入的增收有着积极的影响。二、全市房地产增收因素1、住房需求增势迅猛，房产销售形势大好。改革开放以来，我国城镇化快速发展，城镇人口占总人口的比重不断提高。越来越多的人需要在城镇购置或租赁住房，城镇住房需求持续增加。与此同时，我国居民收入快速增长，人们改善住房的愿望日益迫切。加之我国住房市场化时间不长，直到1998年福利分房制度才基本废除，长期积聚的购买力和改善住房的愿望突然被释放，转变为迅速扩大的住房需求。受以上因素共同影响，近几年我市的住房需求增势迅猛，房地产业得到空前发展，房屋销售形势一片大好，也为地税带来了丰富的税源。2、房产投机存在，房价不断上涨。房地产既是消费品又具有资产的性质，很容易成为剩余资本追逐和炒作的对象。由于近年来收入差距的进一步扩大：一方面，由于国内资本市场不发达，投资渠道有限，一些通过各种途径先富起来的阶层通过利用低利率贷款买房，再以出租房屋“以房养房”或者等待房子升值后倒卖出去牟取利润；另一方面，购房需求短期内过快增长抬高了房价，由于消费者“买涨不买落”的心理，房价上涨反过来又进一步刺激购房需求增大。最后的结果是越涨越买、越买越涨，使房地产市场过度投机风气日益浓厚。从前段时期的房价情况来看，真可谓之日新月异了。房价的不断上涨带来了房屋销售收入的增加，也带来了地税收入的增长。3、税收政策调整，房地产税收增收。为遏制房价上涨过快，控制房地产投资过热，国家陆续出台了多项“房产新政”，国家税务总局和各地都多次调整和完善了房地产相关税收政策。如实施房地产税收一体化管理、调整房地产营业税有关政策、统一全市房地产开发业务企业所得税预征率、调整全省土地增值税预征率、对二手房转让征收个人所得税等等，这些税收政策在对房地产行业起着宏观调控作用的同时，也带来了地税收入的增收。如房地产业营业税由2000年的466万元发展至2005年8077万元，所得税由2000年84万元发展至2005年的1891万元，土地增值税由2000年的45万元发展至2005年的867万元，各税种均以几何倍数的增长着。4、加强税收征管和加大清理力度，房地产税收持续增收。我市房地产税收的快速增长与房地产行业的繁荣壮大是密切相关的，同时也与加强税收征管和加大清理力度密不可分。为了进一步夯实房地产业税收征管基础，我局以依法治税为灵魂，以政府重视为前提,以税源管理为基础，以制度管理为保证，以绩效管理为手段，全面构建起新型的房地产地方税收征管体系。在加强房地产税收征管的同时还加大对房地产税收的清理力度，如2004年，我局对以前有些招商引资中政府承诺的税收优惠项目进行全面清理，对违反税收政策的优惠政策行为予以纠正，当年仅市本级对豪德贸易广场、联达房地产开发公司、丹亭步行街等招商引资项目中的地方税收就追缴入库税款867万元；今年以来，全市各级地税稽查部门与国税、财政、土管、房产等部门组成联合清理小组，对各个房地产开发项目进行清理检查。通过加强征管和加大清理，在房地产税收总量不断增长的同时，各相关税种也得到了和谐发展。如房地产业营业税占房地产税收总额的比例由2000年的75%下降至如今的57%，下降了18个百分点，几年间房地产业所得税比重提高了10个百分点，土地增值税比重提高了8个百分点。各税种的协调发展进一步促进了房地产业税收的不断增收。三、房地产业面临的困境受国家土地政策、财政政策、货币政策和住房政策等的影响，宏观调控对房地产行业的影响将逐渐显现，房地产投资增幅正不断下降，房地产业的发展也将进入一个低谷。一是宏观政策影响房地产发展。为了抑制调整增长的房价和过热的房地产投资，国家陆续出台了“国八条”、“国六条”和建设部等9部门的“十五条”等调控政策，并于近期在全国范围内集中开展为期1年的房地产交易秩序专项整治活动。这些政策因素对我市房地产的发展已取得一定的效果，如1-7月全市房屋施工面积和竣工面积同比分别下降13.8%和25.2%，新开工项目已越来越少，部分开发商的投资热情大大降低。二是银行信贷政策影响房地产。一方面，银行先后多次调高贷款利率和紧缩房地产投资贷款，增加了房地产开发商的开发成本，打压了房地产的过热投资；另一面，提高住房贷款首付比例和房贷利率，在一定程度上打击了房地产的投机行为。因此，银行信贷政策的调整对开发商的投资热情和购房者的购房热情均有一定的影响。三是开发成本提高影响房地产。如提高土地出让金、提高契税税率和其他费用标准，致使开发商的开发成本增加，利润下降，从而降低开发商的开发热情；再如将二手房免征营业税的期限由满两年改为五年，对二手房转让征收个人所得税等政策影响，二手房交易大大受挫，也间接影响了房地产的开发。诸多因素的共同影响，未来的房地产业将不可能再保持如此高速增长的态势，房地产税收也必将受到较大的影响。今年前8个月，我市房地产业累计实现地税收入1.4个亿，同比增收5000万元，增长55.3%，而后4个月预计房地产仅能实现税款3000万元，同比增收490万元，增长19.5%，增幅较前期下降36个百分点。随着国家宏观调控政策的进一步落实到位，开发商的投资热情继续下降，购房者的观望心理更趋明显，明年的房地产业将风光不再，预计明年全市的房地产税收将出现较大的减收。四、房地产减收应对措施从今年前8个月的税收执行情况来看，我市房地产业是实现税款最多、增收最多、税收贡献率最大的一个行业，房地产业税收的高速增长对地税收入的大幅增收有着不可低估的作用。房地产税收的减收将直接影响到全市地税收入的完成情况和计划落实，因此我们必须采取多项措施遏制房地产税收的减收，从而确保全市地税收入的可持续增长。1、加强房地产业的税源管理。对房地产开发企业实行项目管理，建立开工、销售、竣工登记备案制度，逐步形成信息齐全的房地产开发项目数据库。同时加强对房地产开发企业企业所得税、土地增值税的预征管理，加强与房管等相关部门的信息比对，实现房地产税源管理精细化，努力做到源泉控管、应收尽收。2、完善房地产税收一体化管理。按照国家税务总局对房地产税收实施一体化管理的要求，以契税征管为抓手，实行“先税后证”，以信息共享、数据比对为依托，以优化服务、方便纳税人为宗旨，通过部门配合、环节控制，实现房地产业诸税种间的有机衔接，不断提高征管质量和效率。同时各地应结合自身实际，积极争取房产和国土资源等管理