CRIC年3月宁波房地产市场月报.docx

2011年3月宁波房地产市场月报 中国房产信息集团宁波市中山东路181号中农信国际商厦16楼A06室电话 录2本月导读4易居视点6数字楼市8第一篇 背景分析篇11第一章政策资讯11第二篇 市场分析篇16第二章 商品房市场16一、市场综述16二、供求关系分析16三、供应量分析17四、成交量分析18五、成交均价分析18第三章 土地市场20一、本月公告土地分析20二、本月成交土地分析22三、重点成交地块分析26第四章 商品住宅市场28一、市场综述28二、供求关系分析29三、供应量分析29四、成交量分析34五、供求对比分析36六、成交均价分析38七、当月成交排行榜39第五章 办公市场40一、市场综述40二、成交量分析41三、成交均价分析42四、当月成交排行榜43第六章 商业市场44一、市场综述44二、成交量分析44三、成交均价分析45四、当月成交排行榜46第七章 产品分析47一、产品综述47二、本月新增项目点评47第八章 营销媒体53一、营销透析53二、媒体分析55第三篇 区域数据篇57一、海曙区57二、江东区58三、江北区59四、科技园区60五、鄞州区61六、镇海区62七、北仑区63第一篇 背景分析篇第一章 政策资讯n 国家再次重申加大保障性住房供应住房和城乡建设部副部长齐骥本月日在十一届全国人大四次会议新闻中心举行的记者会上透露，今年我国将建设1000万套保障性住房和棚户区改造住房，保障房数量可能将首次超过市场类住房，保障房投资高达1.3万亿元。点评：近年来，随着房价的高速上涨，居民住房压力与日俱增，国家虽积极鼓励保障房建设，加大供应，但仍未见明显果效，供求矛盾未得到彻底解决，民生问题再次考验政府。近日，国家再次重申保障房问题，并且强调的保障房数量如此之多，说明当前民生问题已成为政府关注的重要焦点之一，若政策严格执行，今后将缓解较大一部分刚性需求，不过这也将对商品住宅市场会有较大不利影响。n 住房价格控制目标公布宁波市新建住房价格控制目标已在近日公布，目标为“新建住房价格全年涨幅低于2011年度市区居民人均可支配收入的增长幅度。”点评：这在各地区调控目标中，算是比较保守的，大致估测控制目标在上涨10%左右。与等待房价下调而处于观望中的购房者相比，政府的想法相对保守。包括任志强在内的不少业界人士担心，住房价格控制目标将成为合理涨价目标，但就目前的市场情形来看，宁波的整体房价长期保持平稳的可能性比较大。n 商品房销售明码标价规定出台发展改革委本月22日发布商品房销售明码标价规定，明文规定从月日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。点评：商品房销售明码标价规定出台，一方面表明国家坚决控制房价的决心，另一方面体现了售房的透明度，对公众购房起到了良好的参考作用，开发商将会谨慎定价，理性购房将成为今年的主旋律，房地产市场将维持较长时间稳定。内容中对于禁止开发商捂盘行为也做出了一些规定，有效抵制房价乱涨行为的发生。不过虽然说国家对开发商提出了较严格的售房要求，但是目前各楼盘仍由开发商自行定价，开发商仍掌握着主动权， 所以开发商可能会适当拟定相对更高价格，然后采取价格优惠吸引客户，这对公众来说是个不确定因素。附件如下：商品房销售明码标价规定第一条 为了规范商品房销售价格行为，建立和维护公开、公正、透明的市场价格秩序，保护消费者和经营者合法权益，根据中华人民共和国价格法、原国家发展计划委员会关于商品和服务实行明码标价的规定，制定本规定。第二条 中华人民共和国境内的房地产开发企业和中介服务机构（以下统称商品房经营者）销售新建商品房，应当按照本规定实行明码标价。中介服务机构销售二手房的明码标价参照本规定执行。第三条 本规定所称明码标价，是指商品房经营者在销售商品房时按照本规定的要求公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。第四条 各级政府价格主管部门是商品房明码标价的管理机关，依法对商品房经营者执行明码标价和收费公示规定的情况进行监督检查。第五条 已取得预售许可和销售现房的房地产经营者，要在公开房源时，按照本规定实行明码标价。第六条 商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致。第七条 商品房销售明码标价应当做到价目齐全，标价内容真实明确、字迹清晰、标示醒目，并标示价格主管部门投诉举报电话。第八条 商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。第九条 对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。第十条 商品房经营者应当明确标示以下与商品房价格密切相关的因素：（一）开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率。（二）楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况。（三）当期销售的房源情况以及每套商品房的销售状态、房号、楼层、户型、层高、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。（四）优惠折扣及享受优惠折扣的条件。（五）商品房所在地省级价格主管部门规定的其他内容。第十一条 商品房销售应当公示以下收费：（一）商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目、收费标准。代收代办收费应当标明由消费者自愿选择。（二）商品房销售时选聘了物业管理企业的，商品房经营者应当同时公示前期物业服务内容、服务标准及收费依据、收费标准。（三）商品房所在地省级价格主管部门规定的其他内容。第十二条 对已销售的房源，商品房经营者应当予以明确标示。如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格。第十三条 商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。第十四条 商品房经营者在广告宣传中涉及的价格信息，必须真实、准确、严谨。第十五条 商品房经营者不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。第十六条 商品房经营者不按照本规定明码标价和公示收费，或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的，由县级以上各级人民政府价格主管部门依据中华人民共和国价格法、价格违法行为行政处罚规定、关于商品和服务实行明码标价的规定、禁止价格欺诈行为的规定等法律、法规和规章实施行政处罚。第十七条 价格主管部门发现商品房经营者明码标价的内容不符合国家相关政策的，要及时移送相关部门处理。第十八条 省、自治区、直辖市价格主管部门可根据本规定制定商品房销售明码标价实施细则。第十九条 本规定自2011年5月1日起施行。n 关注鄞州新城区道路建设据了解，规划中鄞州新城区与宁波老城区连接的主干道路目前共有条。其中，雅戈尔大道、宁南北路、天童路、钱湖路、下应大道北段等条道路已改建扩建完成；机场路、桑田路等条道路明确由市里负责建设，其中兴宁路至永达路段桑田路已于上月通过初步验收，永达路至长寿东路段桑田路“计划月份开工、一年半后建成”；余下的条道路解放南路延伸段、福明路、沧海路、金达路、福庆路南延，则均尚待贯通。点评：随着城市化进程的加速，道路建设成为重点内容之一。作为宁波市的重要区域，鄞州区近几年发展迅猛，区域面貌已焕然一新，并仍在持续不断发展当中，为进一步加强与宁波市中心的互动与交流，鄞州区城市道路建设任务繁重，道路的不断开拓和建设将有效缓解城市交通压力，对区域经济和区域房地产市场的发展起到至关重要的作用。n 宁波计划3年内打通59条断头路近5年来，宁波市中心城区累计投入316亿元用于城市道路建设，年均道路里程增长近100公里，城市路网框架得到了完善。但是，受到资金保障、征地拆迁等方面的因素限制，中心城区还有部分道路未按规划实施到位，处于“断头”状态。据初步梳理，目前宁波市中心城区问题较为突出的“断头路”有61条，总里程约57.8公里，总投估算100.3亿元，其中30条道路已列入城建计划正在实施，长31.1公里，总投估算50.2亿元；31条道路尚未启动，长26.7公里，总投估算50.1亿元。据了解，除新江桥和院士桥2014年建成投用外，宁波力争通过三年努力，打通其余59条“断头路”，使市民出行条件得到明显改善。点评：作为城市化进程的重要标志之一，道路交通的完善成为重中之重，除了开通轻轨线以外，城市内公交路网建设同样任重道远，目前市区存在的诸多条断头路对居民出行造成了一定的不便，对城市形象的提升也起到负面影响，因而宁波政府果断下达指令，通过打通断头路，逐步完善关注民生和城市发展的城市道路建设。相信，随着城市道路的完善，城市形象会得以提升，房地产市场会跟着受益。第二篇 市场分析篇 第二章 商品房市场一、市场综述第三章 土地市场一、本月公告土地分析1、供应走势分析供应小幅回暖本月市六区供应量为24.77万方，环比增加13.88%。土地供应总数为18幅，环比增加50%。节后土地供应有所放大。2010年3月-2011年3月宁波市土地市场供应走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、供应结构分析鄞州、江东两区供应相对较大，住宅地块供应放缓，均为小规模地块区域角度，从供应面积看，本月鄞州区供应最多，共9.18万方，江东区本月供应达到7.89万方，镇海为4.73万方，海曙为1.98万方，北仑区则仅有约1万方。从供应幅数方面，江东共10幅最多，镇海、北仑各3幅，海曙、北仑各1幅。数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统用途角度，从供应面积看，本月住宅用地仍虽最多，但仅占比28%，共7万方，商住用地本月供应6.51万方，占比26%，其他有商务用地5.86万方，商务用地3.42万方，商业地块1.98万方。从供应幅数方面，商务用地最多，共7幅，均位于江东区。数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月供应地块均为5万方以下，其中1-5万方占比四成，1万方以下地块占比6成。近两月来小规模地块供应较多。数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月供应土地列表公告号宗地名称区域土地用途土地面积（平方米）容积率起始价（万元）甬镇土告字20113号镇海新城联兴集中居住区二期安置房地块镇海住宅、商服用地（适建住宅、商业及其配套服务设施）3483327600.003仑土挂告201104号大矸庐山路南、长江路西地块北仑批发零售用地及城镇住宅用地9951.72.84569.821甬土资告20112号江东核心区4#地块江东商务金融89006-甬土资告20112号江东核心区10#地块江东商务金融55006-甬土资告20112号江东核心区3#地块江东商务金融55007-甬土资告20112号江东核心区5#地块江东商务金融107008-甬土资告20112号江东核心区8#地块江东商务金融与服务式公寓62006.5-甬土资告20112号江东核心区7#地块江东商务金融与服务式公寓83006-甬土资告20112号江东核心区2#地块江东商务金融74005-甬土资告20112号江东核心区9#地块江东商务金融68007-甬镇土告字 2011 5号镇海新城镇海大道北侧商务办公3-2号镇海商服654921422.443甬土资告20112号江东核心区11#地块江东商务金融与服务式公寓58005.6-甬镇土告字 2011 5号镇海新城镇海大道北侧商务办公3-1号镇海商服58922.21406.42甬土资告20113号电业局南侧地块海曙商业金融197572.5-甬鄞土告字（2011）6号鄞州投资创业中心II-3-C地块鄞州城镇住宅410801.755868.8甬土资告20114号东部新城中心商务区A3-20#地块江东商务金融138096.6-甬鄞土告字（2011）8号鄞州区高桥-古林居住片区I-13-1（A-1）地块鄞州商服217922.9-甬鄞土告字（2011）8号鄞州区高桥-古林居住片区I-13-1（B-1）地块鄞州城镇住宅289182.1-二、本月成交土地分析成交走势分析土地市场冷却受房地产市场低迷态势影响，土地成交出现明显走低现象，当然上月土地的小规模供应也是造成成交不旺的原因之一。本月共成交地块9幅，成交面积14.73万方，环比减少84.72%，降幅较大。土地均以底价成交。2010年3月至2011年3月宁波市土地市场成交走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、成交结构分析鄞州、北仑土地成交不分上下，住宅用地占主流，地块规模较小本月仅有两区出现土地成交，其中鄞州区为7.57万方，共7幅，北仑区为7.16万方，共2幅。土地成交区域分布较为集中。数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统土地性质方面，住宅用地相对较多。具体看，住宅用地共成交9.92万方，占比约7成，共5幅，商服用地4.28万方，共3幅，商务用地仅1幅0.54万方，。数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统受供应限制，本月地块成交均为5万方以下，其中1万方以下地块占比44%，1-5万方地块占比56%。数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月成交土地列表宗地名称区域用途占地面积(m2)规划建筑面积(m2)容积率成交总价（万元）楼面地价(元/m2)竞得人鄞州新城区原新华印刷有限公司B地块鄞州商服896129123.253.256843.962350宁波富豪房地产开发有限公司鄞州五乡镇原卫生院地块鄞州商服679319020.42.82054.201080宁波凯信服饰股份有限公司鄞州区横溪镇原水泥预制品厂地块鄞州城镇住宅905517657.251.951970.551116宁波中坤置业有限公司鄞州区高桥镇长乐2号居住A地块鄞州城镇住宅1065122367.12.15435.212430宁波史翠英置业有限公司鄞州区高桥镇长乐2号居住B地块鄞州商务金融535116588.13.12448.401476宁波史翠英置业有限公司鄞州区高桥镇高峰村2号居住A地块鄞州城镇住宅1810336206212219.533375宁波兴富发房地产有限公司鄞州投资创业中心原拓泰A地块鄞州城镇住宅（服务式公寓）1682646271.52.753433.35742宁波创新128控股有限公司小港芦家1#居住地块北仑城镇住宅用地44554.584653.551.919385.662290宁波南苑投资发展有限公司小港芦家2#地块北仑商服用地27021.343234.081.64958.951147宁波南苑投资发展有限公司三、重点成交地块分析值得一提的是，本月并无突出地块现身土地市场，因而我们选择土地成交楼面地价最高的一块地，即鄞州区高桥镇高峰村2号居住A地块，对其进行简要分析。鄞州区高桥镇高峰村2号居住A地块地块基本指标所属城市宁波土地用途住宅所属区域鄞州所属板块城西占地面积（m2）18103起始总价（万元）12219.53建筑面积（m2）36206成交总价（万元）12219.53容积率2成交楼面价（元/ m2）3375公告时间2011-1-31溢价率0%成交时间2011-3-3竞得人宁波兴富发房地产有限公司鄞州区高桥镇高峰村2号居住A地块位于鄞州区高桥镇高峰村，东面到现状河流，西面到新丰路，南面、北面到地块界线。综合评价：地块位居处于市场上升期的鄞州城西板块，未来潜力较大，且其相比高桥镇中心更靠近宁波市区，对买房者而言可以换角度思考项目的价值。其他交通方面，高桥镇规划为地铁一号线的终点站，为项目造势。从地块本身角度考虑，地块东侧临河，可以发挥自身沿河景观优势，并依据地块容积率和地块面积，可以打造小高层形式为主的中高档小区，尽量规避项目体量小的弱势，从其他角度发挥产品的价值塑造。第四章 商品住宅市场一、市场综述2011年3月，商品住宅新增供应面积为5万方，环比减少56.9%，供应套数为541套，环比减少45.8%；成交面积为5.84万方，环比减少63.45%；成交均价为11907元/，环比下降17.7%。在政策的强力打压下，宁波商品住宅市场遭遇较大滑坡，成交量已连续两月出现递减现象，住宅供应量也逐渐萎缩，在当前的市场背景下，无论买房者还是开发商均采取谨慎保守态度，未来市场值得担忧。2010年3月至2011年3月宁波市商品住宅供求走势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统宁波市2011年2月-2011年3月商品住宅各类指标变化表指标2011年2月2011年3月同比增长（%）环比增长（%）供求比1.311.17-15.22%-10.66%供应量（万m2）10.955.00-56.90%-54.34%成交量（万m2）14.345.84-63.45%-59.27%成交价格（元/ m2）1493111907-17.70%-20.25%成交总额（亿元）21.416.95-69.91%-67.52%二、供求关系分析n 供应量持续缩水，本月供求比为1:1.17与往年相比，今年阳春三月，宁波商品住宅市场却显得格外寂静，供应成交均出现较大幅度缩水，市场形势严峻。本月供求比未出现明显下降，开发商相比买房者更谨慎是主要原因。2010年3月至2011年3月宁波市商品住宅供求比数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统三、供应量分析1、供应总量分析n 本月商品住宅供应套数为541套，供应面积仅为5万方， 住宅供应继续缩水在政策的持续打压下，宁波房地产市场愈加冷清，不仅是买房者处于观望状态，开发商推盘也更加理性，短期内很难再现贸然开盘现象。市场温度越来越低情形下，房地产市场前景不免让人产生一丝担忧。在新增项目中，楼盘基本位于城市边郊，有北仑的港城嘉苑三期和京华茗苑三期加推，以及鄞州中心区的中物科技园，本月并未出现亮点楼盘。2010年3月至2011年3月宁波市商品住宅供应量走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统宁波市2011年3月新增项目开盘或加推时间项目名称区域推出住宅面积（）套数销售报价（元/）2011-3-1京华茗苑三期36-38幢北仑7615.11686000-8500-中物科技园鄞州19481.91245140002011-3-21港城嘉苑三期北仑22879.132286000-7000数据来源：数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统预计宁波市2011年3月之后开盘及加推项目区域项目名称情况江北万科云鹭湾万科云鹭湾预计4月份开盘。总用地面积约31.5万平方米，总建筑面积近40万平方米，14栋别墅，138200平方米的多层精装大宅。科技园和美城和美城4号楼现推出6重买房优惠（首付25万起）第二批房源预计4月份推出。 房源数量在320套左右，现接受意向登记中。IN蓝庭IN蓝庭预计于2011年4月推出8号楼100米超高层TOWNHOUSE，共300多套房源。项目位于宁波市高新区梅墟核心区，共有9幢，其中1-7号楼为5层花园洋房，8号楼为100米超高层TOWNHOUSE，9号楼为高层小户型SOHO鄞州隆兴峰景苑隆兴峰景苑原名隆兴峰景，项目打桩已完成。项目预计于2011年4月初开盘，届时位于项目现场的售楼处将同期开放。南熙园项目预计2011年4月份开盘，由13栋多层及高层组成，其中1-5号、7号为多层，其余均为高层房源，面积为80-139，共282套房源。镇海华晨雅苑华晨雅苑预计4月开盘。项目共两幢小高层住宅，一幢15层，另一幢17层，总共推出332套房源，主力面积90-139。红墅湾预计2011年4月份开盘，别墅面积200-260平方米，多层户型面积90平方米，共推出别墅24套。皇家御都项目共有别墅60套，面积为230左右，多层一共500多套，每幢六层，面积为80-140不等。其中80平方左右户型，赠送设备阳台。丽景英郡预计2011年3月底4月初开盘，首推1-10#楼，约100多套高层，60余套排屋，现去骆驼银行预存2万元，凭回执即可办理VIP卡。数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、供应结构分析n 本月供应报价均在15000元/以下在本月出现供应的楼盘中，销售报价均低于15000元/。数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统n 三房户型占据主流本月供应户型以三房为主，三个新盘均有供应。数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统n 中户型供应居多本月供应面积段中，其中140平方米以上大面积产品仅有26套，90-140平方米中户型357套，90平方米以下的小户型158套，本月无别墅供应。数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统宁波市2011年3月新盘面积分布图户型新增量（套）别墅0普通住宅140平方米以上2690-140平方米35790平方米以下1583、新盘数据分析（1）、规模分析 宁波市新盘规模列表 3月新盘规模分布图规模新盘量（个）5万方以下3合计3数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统（2）、建筑形态分析宁波市新盘建筑形态列表 3月新盘建筑形态分图建筑形态新盘量（个）高层1多层1复合型1合计3数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统（3）、区域分析宁波市新盘建筑区域列表 3月新盘建筑区域分图区域新盘量（个）鄞州1北仑2合计3 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统（4）、房型分析n 新盘户型分析宁波市2011年3月新盘户型分布图 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统n 上市房型分析宁波市2011年3月上市新盘房型表 房型单位数（套）房型配比房型面积（）比例（%）二房15849-6329.21%三房35791-14065.99%四房26144-1954.81%资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统n 去化房型分析宁波市2011年3月上市新盘去化表 房型上市量(套)去化量(套)去化比例（%）二房15863.80%三房357154.20%四房2613.85%资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统四、成交量分析1、成交总量分析n 本月商品住宅共成交5.84万方，成交量继续萎缩（参照前面商品住宅指标变化表）在当前市场调控背景下，投资客受到打压，而刚性需求同样受到压制，观望风浓厚，短期内房价上涨可能性较小甚至有可能回落，市场步入理性时代。2010年3月至2011年3月宁波市商品住宅成交量走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、成交结构分析n 区域结构分析除镇海区外，各区域市场均出现下滑虽然说鄞州区仍然是成交最集中区域，但相比上月，鄞州市场却成为本月下滑最大区域市场，下滑幅度达到80.18%，值得一提的是，本月镇海市场成为唯一上升市场，但成交量提升幅度不足三成。其他各区域市场均表现不佳。 2011年1月-2011年3月宁波市商品住宅区域成交面积比重对比图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2011年1月-2011年3月宁波市商品住宅区域成交面积表区域1月成交面积（）2月成交面积（）3月成交面积（）环比增长（%）海曙区28130 10705 4278 -60.04%江东区19860 4548 1068 -76.52%江北区42730 6300 1714 -72.79%科技园区46873 5110 3722 -27.16%鄞州区163381 65138 12911 -80.18%东钱湖区2456 2859 1382 -51.68%镇海区19173 8736 11145 27.57%北仑区91838 39970 22174 -44.52%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统n 面积段分析本月中小户型成交居多本月成交的户型中，140平方米以上成交51套，90-140平方米成交206套，90平方米以下成交397套。别墅仅成交6套。数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统五、供求对比分析1、供求总量对比宁波市2011年3月供求总量对比表 新增量成交量供求比面积（万方）55.841.17套数（套）5416601.22资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、价格结构对比宁波市2011年3月价格结构对比表 价格新增量（套）成交量（套）供求比5000元/平方米以下03/5000-7000元/平方米2962380.87000-10000元/平方米10000-15000元/平方米2452731.1115000 -20000元/平方米0107/20000元/平方米以上039/资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统3、面积结构对比宁波市2011年3月面积结构对比表 户型新增量（套）成交量（套）供求比别墅06/普通住宅140平方米以上26511.9690-140平方米3572060.5890平方米以下1583972.514、房型结构对比宁波市2011年3月房型结构对比表 房型上市量(套)成交量（套）供求比一房0154/二房1582121.34三房3571970.55四房26391.50五房00/六房03/复式047/跃层02/叠加00/双拼00/联排06/独栋00/六、成交均价分析n 本月商品住宅均价为11907元/，价格环比出现回落（参照前面商品住宅指标变化表）本月远郊楼盘、中低档楼盘成交相对活跃，因而造成本月总体均价有一定幅度下浮。目前宁波市场价格相对稳定，但若市场持续低迷，价格可能会出现走低现象。 2010年3月-2011年3月宁波市商品住宅成交均价走势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2011年1月-2011年3月宁波市商品住宅成交均价比重图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统七、当月成交排行榜1、成交面积排行榜项目名称区域成交面积()成交套数(套)成交均价(元/)成交金额(万元)黄金海岸五期北仑5512.836383844622世茂海滨花园北仑4750.295471933417京华茗苑三期北仑3882.293165742552镇海郁金香中心镇海3152.4858114963624世茂世界湾二期北仑3074.8428109323361水木清华镇海2857.782357611646阳光丽园3期鄞州2106.3321168123541罗曼风情鄞州1642.7516132332174港城嘉苑三期北仑1615.191966061067海悦花苑镇海1590.121598291563本月成交面积前十排行中，主要以郊区楼盘为主，其中北仑占了5个，镇海占了3个，而鄞州区仅有2个均位于城西。通过成交特点看出，成交户型以70-90的二房和90-140的三房为主。2、成交套数排行榜项目名称区域成交面积()成交套数(套)成交均价(元/)成交金额(万元)黄金海岸五期北仑5512.836383844622镇海郁金香中心镇海3152.4858114963624世茂海滨花园北仑4750.295471933417恒元悦居东钱湖1381.6139125141729京华茗苑三期北仑3882.293165742552世茂世界湾二期北仑3074.842810932336121码头海曙1168.3726155761820水木清华镇海2857.782357611646一品公馆科技园1040.1423127201323阳光丽园3期鄞州2106.3321168123541在成交套数排行中，北仑区的黄金海岸五期依然第一，共成交63套，该区域有4个楼盘上榜，值得一提的是东钱湖的精装修公寓恒元悦居上榜，当月成交39套。3、成交均价排行榜项目名称区域成交面积()成交套数(套)成交均价(元/)成交金额(万元)风格璟院鄞州258.941434181124环球中心海曙449.876343361545BOBO城二期江东252.89124013607金色水岸三期鄞州238.88222769544御玺园鄞州277.49122690630海顿公馆江北246.25222348550维科上院海曙733.485222541632爱都会鄞州278.48621769606外滩风景江北165.06421751359荣安琴湾鄞州443.27421349946在成交价格排行中，鄞州中心区的风格璟院当之无愧拔得头筹，价格达到43418元/，通过排行可见，鄞州中心区房价已经远领先于其他区域。第五章 办公市场第六章 商业市场第七章 产品分析一、产品综述进入2011年阳春季节，楼市活跃度依然不高，新盘供应不甚理想，开发商推盘变得十分谨慎，这是由于近两月来一系列调控政策的出台，客观上加大了开发商的心理压力。在本月新增的产品类型中，以普通住宅和小户型公寓为主，推盘不多。从建筑形态看，分为多层、小高层和高层，包括独栋办公；从产品品质看，品质一般，主要针对首置人群；从产品规模看，新盘规模均较小；从产品工程进度看，邻里花园是纯现房销售，而中物科技园则是预售；从面积看，户型均较小，基本在40-90；从楼盘背景看，一个是工业用地性质转变而来（邻里花园），一个是军转民政府支持项目（中物科技园），均非纯粹住宅项目；从住宅产品产权年限看，均为70年产权。总而言之，本月供应产品新颖度较缺，中小户型成为供应主流，产品建筑形式并无多少亮点，不过，新盘均有自身的地段价值。二、本月新增项目点评 邻里花园项目背景早在2008年，邻里花园就已经深入耳闻，不过该项目却迟迟未有开盘动静，让人琢磨不透。其实项目用地原为工业用地性质，未经允许原则上不能建造住宅，项目最终于本月正式开盘，并轰动全城，说明其开发商已经解决根本问题，老百姓终可放心购房。但项目到目前为止尚未有备案数据，会让人生疑。项目具体指标项目位置江北区环城北路与双东路交叉口西北侧开发商宁波大世界集团有限公司;总建面积33254产品规划1栋9层小高层，5栋6层多层，共585户容积率1.5工程进度项目已全部完工，并验收交付使用销售均价14000元/开盘时间2011-3-26开盘优惠邻里花园开盘当天的优惠政策主要有两种。第一，是付款折扣的优惠，一次性付款享受97折优惠，按揭付款享受98折优惠；第二，是开盘后两周内下定享受的开盘优惠，开盘第一天享受优惠为200元/，开盘第一周享受优惠为210元/，开盘第二周享受优惠为50元/。项目自身卖点n 稀缺地段价值，凸显产品卖点项目地处海曙姚江板块，靠近青林湾、锦江年华都成熟小区，周边配套齐全，有欧尚超市，双东坊菜场，莱茵堡大酒店和宁波四中等各类配套。由于附近可开发土地尚缺，该楼盘的推出必将引起周边甚至宁波其他区域购房者的关注。地段吸引力是产品的一个重要卖点。n 户型定位偏向首置需求，客户定向明确邻里花园有40-137（主力40-90）不同户型构成，户型多样，客户选择余地大，但户型主要以90以下面积为主，满足广大婚房需求。8845 n 产品价格具有吸引力邻里花园以14000元/的价格面市，再配合一定幅度的价格优惠，在同区域楼盘中具有相当大的竞争力（周边如青林湾，维科上院均在18000元/以上）。n 现房销售，对买房者来说更加直观邻里花园以现房形式对外公开，使得老百姓可直观的面对房子质量问题，购房更加实在、透明化。 中物科技园项目背景中物科技园是由中国工程物理研究院与宁波鄞州区人民政府联合打造，项目整体以办公为主，打造中物院办公展示基地，部分进行招商，吸引吸聚力较强的企业与研究机构进驻。项目具体指标项目位置鄞州富强路北、金谷北路西开发商宁波中物置业有限公司产品规划4栋16层高层，项目由商务楼，公寓，soho和独栋四类产品组成，面积60-105，主力62-94，共245套销售均价14000-14500元/项目建筑立面简洁气派，富有时代感。整个园区整体对称布置，结合项目周边水系，将人与自然完美融合在一起，使入驻企业既实现商务办公的高效便捷，又能享受大自然的清风美景。项目自身卖点n 70年产权，公寓式住宅，特点鲜明在当前市场上流行的公寓产品中，商业性质占据大多数，由于产权和产品性质上的局限性，该类产品并不适合居住，而中物科技园的面市为更多首置者提供机会，这将是项目的一个显著卖点。n 多元复合产品业态，打造城市新商务人文综合体无论是商务生活还是人居方式，低碳环保、生态智能的理念已成为时代发展的趋势，也是时代的需要。中物科技园，总建筑面积约8.6万，开发有商务楼、公寓、soho、独栋四类产品，打造新型商务办公生活空间。其中商务楼总建筑面积约3.7万，由创业大厦和创新大厦共同组成。银行、商务餐厅、会议中心、办公休闲等一步到位，再加上空中停机坪的完美结合，在与国际接轨的设计理念熏陶下，收纳不与人同的上层风景。n 地段因素彰显产品完美价值中物科技园地处鄞州区富强路北、金谷北路西，周边交通路网四通八达，距宁波东出口仅2公里，距宁波栎社国际机场18公里，距宁波舟山港28公里，快速衔接杭甬、甬台温、甬金、绕城高速等多条高速。项目未来将凝聚宜家、培罗成、Best广场等高端商圈的商业辐射，百货、餐饮、休闲、娱乐一应俱全。板块内的未来美好生活画卷呼之欲出，醇熟浓厚的商业生活氛围，将是城市驾驭者向往的精英领地。n 户型实用，布局灵活项目包含的专家花园为62-94稀缺户型，面积纯粹时尚，布局灵活实用。约62户型面积更做到了2室2厅设计，卧室、客厅、厨卫、阳台全齐备，约94户型面积三面采光通风，浪漫飘窗、情景阳台、舒适双厅、独立书房，实现让空间诠释美好生活。虽然房子空间不大，但温馨感和情调十足，对适婚族或首次置业者来说是上上之选。62n 项目定位为高素质人才公寓，提升自身形象地位n 项目受政府重点支持，购买保障性强第八章 营销媒体一、营销透析3月初春，房市受宏观调控影响明显，楼盘间竞争拉大，打折促销继续盛行，尤以在售楼盘为甚，在严厉政策的促使下，开发商谨慎推盘，因而新盘营销活动相对少见。2011年3月宁波营销活动份额图1、 本月新推案项目营销简析新盘媒体活动量相比上月有所加强，其中本月热销的邻里花园报纸投放量达到7次。项目名称营销活动邻里花园抱歉！久等了！3月26日中物科技园约62二室二厅 轻松为爱筑一个家港城嘉苑3期3月12日港城嘉苑3期盛大开盘 2011年3月宁波新增项目营销活动一览表2、本月在售项目营销简析本月在售项目营销活动频繁，多数以打折优惠方式赢取客户眼球，在政策力度逐渐加强的市场形势下，房地产市场竞争逐步拉大，楼盘间通过价格手段抢占市场是唯一有效的可行办法。 2011年3月宁波部分在售项目营销活动一览表项目名称营销活动和美城和美城就在市中心龙溪谷山地上的英伦双厅别墅生活塘家湾众茂塘家湾别墅在售 全款96折按揭97折外滩风景外滩风景98折优惠雅戈尔长岛花园雅戈尔长岛花园一次性付清97折华城花园华城花园一次性付清享97折优惠雷迪森国际中心雷迪森嘉恒广场一次性付清每平米优惠600元奥林80迪赛奥林80一次性付款优惠100元每平米新海景花园雅戈尔新海景花园高层房源按揭98折颐和名苑二期颐和名苑一次性付清可享受97折优惠永佳苑永佳苑均价17000元每平米 多重惊喜礼献中一品江南8000元/起 轻轨2号旁纯住宅凤凰水岸10000购房抵用券限时发送恒元悦居如果一年一次蜜月还不够一周一次如何？合生国际城臻品精装花园联排，压轴钜献金达利21码头复式精装SOHO15488元/起，全城热销中尚南小筑尚南小筑购房最高优惠5.5万元雅戈尔香湖湾雅戈尔香湖湾一次性付款享96折优惠城市金领城市金领一次性付款享98折优惠环球中心环球中心一次性付款享97折优惠新海蓝钻新海蓝钻一次性付款享97折优惠维科上院一次性付款可享95折优惠青林湾五期青林湾5期观泓一次性付款可享97折优惠香槟水郡315到来香槟水郡一周内定购特惠50666元罗曼风情罗曼风情三月婚房节五大优惠启幕康城阳光康城阳光BOS