易安置家经纪人知识库.doc

天津易安置家房地产经纪有限公司 培训部2005/5/22易安置家新员工培训考核知 识 库公司全称：天津易安置家房地产经纪有限公司性质：有限责任制公司成立日期 ：成立于2003年12月12日发展目标：三年内成为天津市存量房市场中最具可持续发展潜力的经纪公司之一公司愿憬：建筑每个人的美好生活经营理念：诚信，共赢企业文化十点：信任是对人最有效的激励 是对出发点局面、格局的信任 是团队形成凝聚力，团队成员形成默契的前提。 充分的互相信任可以使我们达成共识统一思想，以至统一行动，这是有效执行的保障 可以带来主动学习和创新的勇气 是团队精神形成的核心要素尊重是对人的局限性的认识、理解和认同我们要承认人是会犯错误的理解世上没有完美的事物，才能懂得什么是正常的运转员工满意到高效的流程到顾客满意到企业的发展人的学习与成长是企业根本驱动力让最全面了解信息的人做决策，才能带来快速、高效的流程，也会带来失误，但这是我们成长要付出的代价，是必须要付的代价，而不是你不想付就可以不付的。勇气自我否定和批判的勇气，我们需要自我否定和批判，全员的、持续的，不是全面否定而是 为了优化和全面改进 勇于任事 主动变革的勇气 挑战自我 、突破自我的勇迅速先做正确的事情，再考虑如何把事情做正确 在薄冰上滑行，速度使我们更安全 我们曾经为得不到100而彷徨犹豫，结果是0。若干成功的经验告诉我们0.1大于0 未来的赢家不是大的吃小的，而是快的吃慢的沟通沟通是为了把信任尊重的态度传递给每一位员工，激励大家的自信心和创造力 沟通是为了在“奶酪”丢失之前就察觉，推动调整和变化 沟通是为了设定的目标，把信息、思想和情感在个人或群体间传递，并达成共识的过程 沟通是塑造团队精神的基础 沟通如果不考虑给对方带来的利益、感觉、好处或者给对方带来的帮助，那么就等于是一面之词一相情愿强加于人，最终很难达到目的 沟通无极限变革唯一不变的是变化 “树欲静而风不止”外部环境持续、快速的变动，要求我们要主动地进行变革 主动变革需要我们不断培养创新精神 昨天的经验可能就不能指导我们今天和明天的工作 “刻舟”能够“求到剑”吗？ 团队精神 一个合作的、目标专一的、执着进取的、技能知识和经验互补的团队无论遇到多大的困难，也一定会取得胜利团队精神来自于团队成员的奉献精神、克己和忘我看待事物的格局和开放的心态使协作变得更容易，而这种协作精神就是团队精神的体现-我们考察团队是为了倡导团队精神，形成组织内部局部相加大于整体的集体智商 考察团队可以将个人目标与团队目标有效地结合从而统一行动，乃至统一语言危机意识我们要始终保持如履薄冰、如临深渊的心态 危机意识带给我们的是始终如一的创业精神 生于忧患，死于安乐 我们不清楚“蝴蝶”会在何时、何地振动翅膀 我们要知道“奶酪”可能随时会消失 因果之间不存在简单的线性逻辑关系，我们对导致结果的原因的信息是不完备的，思考也是不够系统的聚焦用20/80法则来决定事情轻重缓急的顺序和取舍 复杂导致误解，简单则会消除迷惑 是对人及团队忽视了的自身潜能的认识和挖掘 可以产生意想不到的结果或者叫奇迹执行执行能力是淘汰出来的，所以我们在提供广阔的发展空间和富竞争力的薪酬的同时汰弱留强 人们不会做的希望的，只会做你检查的 你的时间在哪里 ，成就就会在哪里 执行就是对过分创新的否定而建立简单高效的流程公司规模：目前全市共有二十九家连锁店、一个管理中心、五个交易中心正式投入运营，200余名员工公司。并且我们的滨海分公司已经成立，初步规模为六家店。现又成立了“易安饰家”，以家装为主。 天津易安置家房地产经纪有限公司成立于2003年12月，公司本着“诚信、共赢”的经营理念，在市内六区逐步开设统一形象、统一品牌、统一服务的连锁店。致力于投身天津市存量房市场的咨询、居间、代理、行纪等中介服务领域，为客户提供全程的优质服务，建筑每个人的美好生活这也是我们公司全体的愿憬。公司正在逐步向着正规化、专业化、集团化发展。 在短短的时间内，公司的发展突飞猛进。 公司的经营项目：房屋买卖、租赁的中介服务代办过户、代办贷款、限时代卖、现金收购等，并且我们将继续开发新的经营项目，更好地服务于顾客。今年开到50家连锁店，明年开到近80家连锁店，达到一定规模的覆盖率以打造渠道价值提升品牌形象，考虑涉及尾盘代理业务。会介入商品房销售代理业务、待达到50家连锁店时可以考虑开发地皮，逐步实现我们的理想、扩大公司的规模。公司办事原则1、 易安置家以透明度高为管理方向，公司的组织架构，政策制度清晰予以各级员工，令员工有所适从。2、 公司的管理手法是以放权为原则，引发各阶层员工自我投入工作。3、 只要员工能证明自己具备相应能力及忠诚可靠，当可委以重任。4、 公司员工不论在哪家连锁店、哪个部门、职位高低，只要有才干，对公司有贡献，公司必给予机会担任更高更重要的职位。5、 公司各级主管经理，必须所识尽教，以提高员工的专业知识与技能。6、 公司重视员工在公司的发展空间，在同等条件下，职务空缺由公司员工晋升或调职填补。7、 租赁事业部、各连锁店、交易中心与管理中心各部门员工皆属易安置家的资源，在公司有人才需求而员工同意的前提下，各部门、连锁店、交易中心及租赁事业部之间的人才允许流通。8、 各连锁店之间要相互帮忙，在资讯、技术与资源上达致共享的原则。公司用人标准1、我们讲求管理（事的顺序），而不是权谋（人的服从）2、我们对人和事的判断就是能否为公司可持续发展起到积极的作用，如果“能” 就是我们提倡的；如果不能，就是我们不提倡的3、我们寻找的是有能力的人，而不是和上司情投意合的人4、在人才的选拔上，我们考核四个方面：（1）职业技能与技巧（2）价值取向（3）人格特质（4）自我认知能力5、在用人问题上，不受个人情感影响的客观标准，为公司提供所需的各种人才， 鼓励公司内存在具有不同个性和品格的人才，容忍差异。使公司内的关系以“任务”为中心，而不是以“人”为中心，所以我们倡导人尽其才张扬个性。6、我们认为知识比学历更重要，智力比知识更重要，素质比智力更重要，觉悟比素质更重要。（素质：自我约束和控制能力。 觉悟：责任感、使命感。）房地产市场分类房地产市场分为三级：一级市场（土地市场）是指由开发商向政府购买土地使用权的市场；二级市场（房地产增量市场）是指由开发商在土地上进行房屋建造并将新建成的房屋出售给业主的市场；存量房市场也就是三级市场，是指业主将自己拥有的房屋进行出租、出售等活动的市场。凡是购买新建商品房并取得房屋所有权证书后再出售的房屋，以及所购公房再上市和其他各类旧房屋的买卖和租赁，统称为存量住房交易。经纪活动的三种方式居间：是指经纪人为交易双方提供信息、条件及媒介撮合双方交易成功的商业行为。行纪：是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。代理：是指经纪人在受托权限内，以委托人名义与第三方进行交易，并由委托人直接承担相应的法律责任的商业行为。房地产经纪人名词解释在房地产投资、开发、交易等各环节中，从事居间代理业务而收取佣金的人。经纪人的基本素质 具有丰富的商品知识,(结构年限房产等) 掌握大量的市场信息(房源信息) 具备经营的理念 有较好的个人修养房地产用途分类房地产用途分类共分为6类，它们是： 居住房地产：包括普通住宅、高级公寓、别墅等。 商业房地产：包括写字楼、旅馆、商场、餐馆、影剧院等。 旅游房地产：包括公园、风景名胜、历史古迹、沙滩等休闲场所。 工业房地产：包括厂房、仓库等。 农业房地产：包括农场、林场、牧场、果园等。 特殊目的房地产：包括政府机关办公楼、学校、教堂、寺庙、墓地等楼层分类： 住宅13层为低层 46层为多层。 79层为中高层。 10层以上为高层。 30层以上为超高层。 公共建筑大于24米为高层。 大于100米为超高层建筑结构：我们知道了房地产用途的分类以后我们来接着讲建筑物类型的分类，通常建筑物的分类是按建筑物的主要承重构件所用的主要材料进行划分的，包括1、钢结构：主要承重构件是由钢板和型钢等材料，用焊、铆、螺栓或胶等，一般象大型超市等；2、钢筋混凝土结构：主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构，一般象高层建筑。3、砖混结构：主要是砖墙承重，部分是钢筋混凝土屋面板和梁承重的结构，砖混结构是我们最常见的房屋结构，一般普通住宅都是砖混结构。4、砖木结构：主要承重构件是用砖和木两种材料制成的结构，象老楼，这种房屋现在已经很少见了。5、其他结构：如竹结构、石结构、窑洞、木板房、土草房等，一般我们都接触不上。常见的房型1、伙单：几家共用一个厨房叫伙单，伙单分拆大（大间）和拆小（小间），不知道的时候就写伙单。2、独厨：几家分用厨房的叫独厨。3、独单：独单分为直门独、中独、偏独，一般我们就填写为“一室”，4、中单和偏单，我们填写为两室。5、三室，6、跃层等住宅户型面积指标是以“室”来划分的。“室”一般是指居住建筑中的居室和起居室。住宅中不小于12平方米的房间称为一个“一室”。二居：独立单元房，厨厕独用，即二室二厅或二室一厅 一居：独立单元房，厨厕独用，即一室一厅或一室二厅房屋的朝向： 南北：一套房子既有朝南的窗户，又有朝北的窗户。 东西：一套房子既有朝东的窗户，又有朝西的窗户。 金角： 其中有一间居室的位置在东南角。 银角： 其中有一间居室的位置在西南角。 （把边） 铜角： 其中有一间居室的位置在东北角。 铁角： 其中有一间居室的位置在西北角。 东照：西房朝东。 西照：东房朝西。 阴面：坐南朝北。 阳面：坐北朝南。产权性质现在在市场上流通交易的房屋权属有公产、私产、企业产（包括路产、军产、宗教产）、商品房合同、还迁协议。所谓的二手房产权性质又可具体分为：二手私产房和二手公产房，二手私产房又可分为具有全部产权的二手私产房和只有部分产权的二手私产房也就是在银行已做他项权抵押的房子，二手公产房又分为二手公产和二手企业产。产权状况查验包括建筑物的所有权有独有、共有、（有共同共有和按份共有2种）与区分所有权（是以建筑物的某一特定部分为客体而成立的不动产所有权形式，由专有部门所有权、共有部分持分权和因共同关系所生的成员权构成）三种。交易共有房屋时须经共有权人同意。没有建房许可证的房屋属于违法建筑，另外要了解是完全产权还是有限产权；是否已出租，因已出租的房屋在转让是要受原租约的限制；是否有纠纷；是否已作抵押；坐落土地的权力情况，因国家实行房屋所有权与土地使用权的权利主体相一致的原则，房屋所有权还受土地使用权的约束，如在有限期土地使用权的土地上建造的房屋的所有权，实际上也是有期限的。房屋面积：建筑面积：只房屋外墙（柱）勒角以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结实牢固、层高2.20米以上（2.20米）的永久性建筑。建筑面积=套内面积+公摊面积使用面积：指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙水平投影计算。产权面积：指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。共有建筑面积：指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。套内建筑面积：指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和，简称套内面积。公摊面积：即应分摊的共有建筑面积。包括各产权户共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门、过道、地下室、值班警卫室以及为整栋房屋服务的共有房屋和管理用房、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。为多栋房屋服务的警卫室、管理用房等则不应计入公摊面积。公摊系数=需要分摊的分摊面积总合/参加公摊的各单位建筑面积总合公摊面积=建筑面积*公摊系数公产房分为：计租面积和使用面积：计租面积是指公产房不包括阳台的使用面积。使用面积是指计租面积阳台面积后的计算面积私产房只有一种就是建筑面积公产房建筑面积的计算公式为：（计租面积阳台面积）X1.3房龄；房龄是指房屋建成至今的年限。配套设施双气：煤气、暖气；双水：自来水、地热水三水：自来水、地热水、中水四水：自来水、地热水、中水、管道直饮水进深和开间住宅的进深 ：住宅的进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度住宅的开间 在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。我国目前大量建造的砖混住宅，住宅开间一般不超过3。3米。规定较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性。按国家有关法律规定，土地使用权出让的最高年限 居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、文化卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年 划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。例如90年代前的公有住房个人产权房：个人产权房 ，是指公民个人对其所有的房屋具有占有、使用、收益、处分的权利，可以直接进入房产交易，在社会上俗称为“私房”什么是有限产权房：有限产权房，是在我国房改过程中出现的一种过度性的房产，其本质上仍属于“私房”，但在权利上受到一定限制。在占有、使用和收益等权利上与私房无多大差别，主要在处分权上，由于房主在买房或建房过程中得到政府或企业的补贴，因此有限产权房不能直接上市，只有在办理相关手续和补缴土地使用费等后才允许交易。目前的安居房、平价房、已出售公房以及原联建公助、自建公助的房屋既属此列。什么叫共有房产：共有房产是指两人或两人以上对某一房产不同份额的所有权。对共有房产的占有、使用、收益，除共有人另有约定外，应取得全体共有人同意。什么是单位产权房：单位产权房又称系统产权房，是单位自建或参加联建，并自己使用（或分配给系统职工）的住宅和其他建筑物什么是房改房：房改房就是单位、机关、企业等部门分配给职工的住房，房改后由职工按规定购买。房改住房包括以准成本价、标准价和成本价购买的公房。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，也可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤消的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。什么是拆迁安置房：拆迁安置房是指在原地安置还是在易地安置，是一次性安置还是临时过渡性安置。原地安置是指在拆迁范围内的建设工程完工后，将安置对象迁回原地安置。易地安置是指将安置对象前往他处安置。通常应当根据城市规划对建设地区的要求和建设工程的性质，按照有利于实施城市规划和城市旧区改造的原则来确定是在原地安置还是在异地安置。一次性安置是指建设单位用产权调换方式一次性解决被拆迁房屋使用人的用房问题。临时过渡性安置是指由建设单位提供周转房或被拆迁房屋使用人自行临时安置。什么是商品房：商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。外销商品房是由房地产开发企业建设的、取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋；外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业、其他组织和个人。内销商品房是由房地产开发企业建设的、取得了商品房预（销）预售许可证的房屋；内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。什么是存量房交易凡是购买新建商品房并取得房屋所有权证书后再出售的房屋，以及所购公房再上市和其他各类旧房屋的买卖和租赁，统称为存量住房交易。公司业务种类 易安置家现有业务分为以下几种：租赁、三方（也就是买卖置换）、代办过户、代办贷款（包括公积金和按揭）、自行成交、垫资（清贷）、限时代卖。 1、 租赁分普租和高端租赁，999元月租金以下为普通租赁，1000元以上为高端租赁。2、 三方是指房屋交易时的买方，卖方，见证方， 包括置换，置换是指公产房买卖。3、 代办过户是指客户单纯的只做过户手续。4、 代办贷款包括公积金贷款、按揭贷款两种 。5、 自行成交是指买卖双方自行达成协议，到我方签署合同，达到一个保障的目的。6、 垫资是指在我公司即将成交的房屋，此房屋有抵押贷款，业主无能力自己及时还贷，又想成交此套房屋，为促成交易，满足双方需求，我方可提供有偿垫资服务，垫资前必须办理公证事宜。7、 限时代卖是指限定房屋委托销售期限,超出委托期限未能售出房屋,经纪公司对业主予以经济赔偿的一种全新的房屋销售代理模式。限时代卖在天津最早是由我们易安置家提出来的，限时代卖的特点有以下4点：1、快捷：业主和经纪公司以评估价格作为最低售价，并共同约定委托销售期限（13）个月，实现房屋的快捷销售变现。2、稳妥：超出委托期限未售出房屋，经济公司支付业主相当于评估价格1作为赔偿。3、诚信：公开房屋最终成交价格，实现真正的阳光服务，透明操作。4、共赢：房屋成交价高于评估价格时，经纪公司收取一定比例佣金（一般是公司4：6业主），其余部分全部归业主所有，充分体现利益共享。公司各项业务收费标准：1、三方：买卖双方各收成交价的2、代办过户：每宗600元3、代办贷款：每宗600元4、自行成交：买卖双方各收成交价0.5%5、垫资费：垫资额的3%6、单纯出具合同：买卖400元，租赁200元7、普通租赁：1599元/200元（由租赁方负担），600999元/300元（由租赁方负担），1000元以上/一个月租金（由业主负担）8、限时代卖：同于三方租赁物业交验租赁业务的种类普通租赁、高端租赁 租房屋的消费人群外籍人士（留学生、外企人员）、学生、外来人员、本土人员（拆迁户等）租赁的重点区域分布状况外销房旺销区、新经济增长区、各大高校例：小白楼CBD区、大胡同内贸商务区、友谊路金融商务区、鞍山西道科贸商务区、卫津路、八里台教育文化中心区租赁的付款形式季付、半年付、年付、押二付三、其他物业交割的操作事项电：打开所有电器（包括所有灯具），观察电表是否跳闸，观察所有灯具是否全亮，如有不亮及缺少灯泡的与业主协调及时解决，观察其他电器是否可以正常使用，并记录电表底数。 水：进行水表数核查时，先要打开水龙头看是否能流出水，水管有无破损，并记录水表底数。煤气：检查煤气时要打开火，察看煤气是否能正常使用，把煤气表底数抄下。家用电器： 检验电视时，还要看接收的频道多少。 检验洗衣机时，首先查注水，然后查洗衣、甩干，最后查排水。 空调、冰箱能否使用的标准为，可否制冷。尤其是冰箱可否快速制冷,空调遥控器可否正常使用及灵敏程度。 检查电热水器时需严格检查是否在规定时间内制热,检查煤气热水器时检查其是否漏气,电打火是否正常。煤气灶具及抽油烟机是否能够正常使用。将电器品牌，新旧程度明确登记。其他：业主所提供的房屋钥匙是否齐全及正确。仔细检查房屋及卫生间是否有漏水现象,卫生间内的地漏及便桶的冲水设施能否正常使用。明确卫生费及有线电视费的具体交付情况。察看暖气供热合同，以前费用有无拖欠。检查家具时要注意是否有磕碰或破损现象，要详细记录。检查窗户时要看清楚是否有玻璃破损及窗户关不上的现象。屋里如有电话，要检查电话费有无拖欠，把业主上次电话缴费单要上，如遇没有缴费单，拨打10060自动查费，与业主结清电话费用。如有物业管理费要察看业主缴费单，明确各自承担的费用。如业主有拖欠一定要让业主结清费用。什么样的房屋不能租 没有房屋所有权合法证明； 司法机关和行政机关裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 共有房屋未取得共有人意见的； 权属有争议的； 属于违法建筑的； 不符合安全标准的；已抵押未经授权人同意的； 不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； 有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。房屋买卖所需手续及备件公产房收件内容目录及要求： 卖方：身份证原件，要求：必须在有效期内（至少3个月）、户口本原件（要求：共8页不可以缺页，少页，修改，要与身份证核实，婚姻状况无修改。）、手章（要求：必须是方章、正楷）、如是离婚，要求：离婚协议和离婚证、房屋租赁合同（房本）、房屋所发生费用票据，（要求: 水费，电费，暖气费，有线电视费，煤气费的结清小票。最后一个月的房租缴租小票）买方：身份证及身份证复印件1张、手章、户口本、通知买方带过户相关费用1、 公产房买卖所需费用A：合理去向：在同一户籍居住满两年以上的直系亲属在公产房出售日两年以内有购买新的住房。 费用标准：（计租面积X1.3）X6元平米B：没有合理去向： 费用标准：评估费50元成交价格2（计租面积X1.3）X6元平米私产房买卖所需手续及备件私产房过户买卖双方所需提供的证件：买方：身份证、户口本、手章卖方：身份证、户口本、手章、产权证、土地证、公证书私产房过户收费标准:住房土地出让金（划拨）：评估价x127元工本费5元贴花（出让）：27元产权过户费：3000元以下：评估价X1.1买卖登记费80建筑面积X6元平米5元贴花（有贷款须交贷款登记费80元）3000元以上：评估价X1.6买卖登记费80建筑面积X6元平米5元贴花（有贷款须交贷款登记费80元）过户费中包括：契税、印花税、贴花税、买卖登记费、抵押登记费、转让手续费、土地出让金、工本费、丈量费、政府贴费如所出售的商品房是两年以内新购买的，须交纳房款5的营业税（6月1日执行）按揭贷款：农行： 借款人资质贷款最高成数60平米以上楼龄5年以内楼龄520年楼龄20年以上6050平米5040平米直接报银行优质客户8成7成6成5成4成一般客户5成/报担保公司一般客户7成6成5成5成4成备注：1、借款人需人均面积不低于10平方米。 2、月还款不低于月收入50。3、如客户是外地人须提供担保人。4、优质客户指：国家公务人员，医生，教师，军官、警官，事业单位、金融保险、航空铁路正式员工。招行：贷款金额购房合同价与评估价低值的70贷款年限1、贷款人年龄加房龄男不超60周岁，女不超55周岁。2、房龄加贷款年限不超30年初审原则1、总建筑面积不低于60平米 2、人均面积不低于20平米 3、评估价不低于2500元/平米 4、房龄不超15年不能满足以上条件可采用：1、提高首付款 2、借款人提前将35期本金预存在担保公司帐