策划未来十年房企猜想.doc

如果我们今天站在10年后的当口，那时的房地产企业该是一个什么样子呢？也许我们无法准确预测某一个房地产企业10年后的模样，但是我们至少可以大胆猜测一下未来的房地产企业需要具备的基本要素。未来十年房企猜想文/潘广崇，IBM全球服企业咨询服务部，战略与变革咨询经理房屋设计网络“定制化”就像通过戴尔定制电脑一样，也许不用多久，万科就像虚拟社区Second ife一般，通过网络与客户互动，对于像规划设计这样以前完全由专业人士操刀、实行规模化生产的事，也可以主要由房主决定。 比如，当万科拿到位于北京远郊的一块地后，万科可以把初步的资料提出来，或者在Second ife上购买一个虚拟社区，然后顾客则可以按一定的规则在网上勾勒出虚拟方案。在虚拟生活中，未来的房主更会积极参与筹建属于自己的社区。他们会提出很多方案，都是虚拟动画，人们能够感受到进入社区的感觉，一层到顶层的不同的窗子的视野如何，就像真的一样。之后大家按照一定的标准来投票选定什么样的社区是他们想要的，什么样的楼体设计是大家都表示认可的。一旦确定下来，万科的设计人员在技术上给予把关后，规划设计的工作就完成了。DIY组装个人的住房 现今的房屋由于砖结构或混凝土的存在，内部结构一般都不会轻易变动。而以后，随着新材料的诞生，作为开发商来说，也许只要设计一个框架式主体，内部的结构就像现在的组合式家具，所有的材料均可模块化，可以完全由业主自由购买，然后开发商派专业人员组装即可，完全个性化的房屋，不再是千篇一律的几室几厅。3000亿级俱乐部 领先的房地产企业将具有相当大的规模，数千亿也许只是排名前十的入场券。 如果按照美国排名第一的住宅房地产公司占全部住宅房地产销售量35计算，并且假设中国未来房地产销售增长以2007年房地产销售总额3万亿以及年复合增长率15计算，10年后排名第一的房地产公司的销售额将为3000亿6000亿人民币的规模。由此可以大概推测出中国房地产企业在未来的10年将会有大量的兼并、整合，会有更深入广泛的全国布局，特别是要求有更强有力的投融资能力。相信10年后会有更多的资本融资渠道，因为这是中国经济发展、房地产企业发展所必需的。在规模集中的背景之下，我们也会看到，房地产行业将会走向利润摊薄、竞争激烈的局面。大鱼小虾各有各的地盘 行业的集中度会不断加深，但也会有更多新的房地产公司成立。根据美国建筑商杂志的统计,2004年住宅房地产行业的前100名占到新房交易总量的34%,其中前10名占前100名新房交易量比例从1997年的36%增长到2004年的56%。中国2007年前100名房地产企业占销售额总量的17。这种行业集中度情况还会加剧，主要会通过横向整合兼并、区域扩张、产品线扩张、价值链扩张的方式来实现。 但也必须看到房地产行业的另一个特征，就是集中度加深并不意味着房地产公司数量的大幅减少。比如，目前美国的住宅房地产企业有14万，商业房地产企业有8万。中国也将会长期保持大量房地产企业并存的状况(5万家)，并且数量有进一步的增加。主要原因在于这个行业的盈利水平要高于其他行业，加上房地产行业具有很强的区域性和区域发展不均衡性，有的企业被淘汰后，会有更多的企业进入，并且在专业分工上越来越细。金融业务与专业化的运营将深化 现在中国房企发展的最大瓶颈依然是金融，这一点可以从美国房地产市场的发展找到借鉴。美国在1970年代就进行了大规模的金融改革，很多房地产企业能够从事抵押业务和房地产金融业务,这不单是增加了资金运作的能力，同时也提高了客户服务的能力。 与此同时，业务运营体系的优化成为各家企业的共同努力方向，目标就是提升企业的核心竞争能力。比如，全美排名第四的Contex在19801990年代并购了很多生产运营、建筑管理和服务的公司，从而打造了自己强大的建筑管理能力。Lennar则在1990年代末成立不动产管理公司，从而提高对客户的全面服务能力。排名第二的Pulte在2000年之后，也与很多大型供应商形成了战略联盟，提高精心化运作能力，并开始产品工业化、标准化的运作。老年地产走俏市场 现在，以年轻人居家办公为特征的SOHO成为一时风尚，但随着中国进入老龄化时代，中国将平均每年增加596万老年人口，年均增长速度达到3.28%，大大超过总人口年均0.66%的增长速度