07财务风险管理作业.docx

关于保利地产财务风险类型及应对策略分析报告08021148 财管一班 张轶鸣一、公司背景保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业 。总部位于广州.2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。2007年由清华大学房地产研究所、中国房地产指数研究院等机构组织的年度房地产企业品牌TOP10评比中，保利地产蝉联国有房地产企业品牌价值榜首，品牌价值达到45.72亿元，比2006年增长133%；公司被博鳌21世纪房地产论坛评为“2007年度最具投资价值地产上市公司”。2008年4月17日，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行四大国有商业银行广东省分行和民生银行地产金融事业部联合在广州市发布了第七届（2008年度）广东地产资信20强，保利地产的资金实力和信用记录，获得了评审委员会的一致认可，荣登第一名。把最受社会尊敬列为企业经营管理的目标之一，这在国内企业中是少见的，也是领先的。 由全球领先的品牌价值和智慧财产权研究机构世界品牌价值实验室发起主办的“2008世界品牌价值实验室年度大奖评测”活动在北京举行。在住宅品牌类的评选项目中，保利地产凭借优秀的品牌活力荣膺“中国购买者满意度第一品牌”荣誉称号。中国易经协会主席陈帅佛为保利房地产（集团）股份有限公司总顾问,2008年6月4日国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组” 发布最新的2008中国房地产上市公司TOP10研究成果，保利地产位列中国房地产沪深上市地产公司综合实力第二名，房地产上市公司经营规模第二名，房地产上市公司投资价值第二名。 十八年来，保利地产保持了高速与稳定的发展态势，公司现已进入规模化发展阶段，形成了广州、北京、上海、武汉、重庆、沈阳等十八个城市的全国战略布局，拥有44家控股公司。 公司秉承“务实、创新、规范、卓越”的经营理念，一贯主张与坚持“和谐、自然、舒适”的开发理念与产品特色，并将“和谐”提升至公司品牌建设战略的高度。公司多年来对和谐生活的孜孜以求和务实、高效、诚信的稳健风格赢得了广大消费者的赞誉与信赖。 保利地产，秉承现代化建筑的自然主义与舒适性居住的人本精神，寻求建筑与自然、人与建筑、人与人之间的和谐共生，诠释“和谐生活，自然舒适”的至高境界。“和谐”是企业产品追求的核心价值理念和最高设计理想，贯穿于产品的各个层面、各个方面和各个环节之中。“自然”是企业产品追求的总体风格和最重要的产品特色，是产品层面的核心思想。“舒适”是企业产品提供给目标客户的最大利益点，体现了“以客户为中心”的思想。 保利地产从诞生伊始即坚持诚信经营稳健务实的作风，以产品和服务创造价值，给客户提供的不仅仅是建筑和空间，更是生活的元素与境界。 二、公司存在的风险类型以及公司优势分析2010年保利地产的销售收入与销售额保持了同步增长。保利地产今日公布的业绩快报显示,2010年该公司实现营业收入357.10亿元,同比增长55.35%;实现归属上市公司股东的净利润49.05亿元,同比增长39.39%;每股收益为1.07元,同比增长32.10%。昨日保利地产的收盘价为12.95元/股,下跌0.99%。保利地产此前公布的销售月度简报显示,2010年公司实现销售签约逾660亿元,同比增长52.53%,超过2010年500亿预定销售目标160亿元。同时,保利地产2010年在所进驻城市市场份额达4.6%,同比增加37%,占全国的累计市场份额为1.33%。这意味保利地产已经锁定2011年的大部分业绩。保利地产资产负债全部会计年度会计年度2011年06月30日2011年03月31日2010年12月31日货币资6715573442882.0719151445548.58交易性金融资产-应收票据-应收账款544756220.41471282438.67587179871.06预付款项12856663384.8517972160670.7213370679535.74其他应收款4438466041.544392111077.863664209563.14应收关联公司款-应收利息-应收股利-存货139257080559.36127060709573.80109898142220.58其中：消耗性生物资产-一年内到期的非流动资产-其他流动资产0.000.000.00流动资产合计174657146500.83165469706643.12146671656739.10可供出售金融资产0.000.000.00持有至到期投资-长期应收款-长期股权投资960182166.06928426125.40936959326.88投资性房地产4162622892.074202928278.464239603167.46固定资产358324060.45324181078.68322944471.40在建工程-工程物资-固定资产清理-生产性生物资产-f030n_0290-无形资产9067736.549613875.158956359.98开发支出-在建工程-商誉10378093.8610378093.8610378093.86长期待摊费用8828402.755035686.325163680.75递延所得税资产118570929.82123897544.51132310738.10其他非流动资产0.000.000.00非流动资产合计5627974281.555604460682.385656315838.43资产总计180285120782.38171074167325.50152327972577.53短期借款1446400000.001560000000.00450000000.00交易性金融负债0.000.000.00应付票据4131100.006200100.007760100.00应付账款4883202379.914141829673.804209513742.17预收款项68791942701.4861993450808.6851544328495.06应付职工薪酬58975189.39137347357.09240519095.01应交税费-4530185395.74-3381507004.94-1478091090.81应付利息293195924.66218976746.58143932910.96应付股利59210308.70996008455.2921397682.70其他应付款9119412188.557828279541.506873513871.14应付关联公司款-一年内到期的非流动负债10256097923.948900767700.006883800000.00其他流动负债0.000.000.00流动负债合计90382382320.8982401353378.0068896674806.23长期借款51424840452.5652476661454.4647029378401.38应付债券4276878606.054274346519.764271786299.18长期应付款-专项应付款-预计负债-递延所得税负债107486472.32109696337.68109802286.81其他非流动负债-非流动负债合计55809205530.9356860704311.9051410966987.37负债合计146191587851.82139262057689.90120307641793.60实收资本（或股本）5948328659.004575637430.004575637430.00资本公积11906935732.9413279626961.9413279626961.94盈余公积475630539.34475630539.34475630539.34减：库存9511105706020.6211378702908.87未分配利润-少数股东权益2553445972.432375825073.382311040653.46外币报表折算价差10487921.90-316389.68-307709.68非正常经营项目收益调整-所有者权益（或股东权益）合计34093532930.5631812109635.6032020330783.93负债和所有者（或股东权益）合计180285120782.38171074167325.50152327972577.53备注-（一）公司竞争优势报告期内，公司继承和发展了十八年经营管理积淀的竞争优势，为公司实现持续跨越式发展奠定 了基础。 （1）卓越的战略管理能力 2010年，公司结合“十一五”经营成果，在对行业发展和公司实际情况进行认真分析基础上，编 制了“十二五”发展规划，提出“三个为主、三个结合”的发展战略，在资本经营与资产经营相结合 和开发收入与经营收入相结合的基础上，又提出了扩大经营规模与提高开发效益相结合，确立了销售 超千亿、净利润过百亿的发展目标，争取实现开发规模和经济效益的平衡发展。 （2）优秀的可持续发展能力 2010年，公司大力推进区域布局深化，以一线省会城市为中心向二三线城市纵深发展，全年新进 12个城市。除了积极通过公开招拍挂获取项目外，还通过旧城改造、概念地产、定向勾地、合作开发 和一级转二级等灵活方式低成本获取项目，全年新增房地产项目45个项目，在销售规模快速提升的情 况下，有效补充了公司项目资源，截止报告期末公司拥有可结算资源4195万平方米，可持续发展能力 进一步增强。 （3）行业领导品牌形象深入人心 优异的经营业绩和规范的企业运作不断强化公司“和者筑善”的品牌形象，品牌价值持续提升， 影响力不断增强，连续五年蝉联“国有房地产企业品牌价值TOP10”榜首。“亲情和院”物业服务品牌 在全国106个社区得到广泛认可。 （4）优秀的企业文化和员工队伍 公司以独特的军旅文化为基础，提炼形成了“务实、创新、规范、卓越”的企业理念，创建了“奋 发向上、团结协作、乐于奉献”的企业文化氛围，汇聚了一大批优秀的房地产专业人才和企业管理人 才。优秀的企业文化和乐于奉献、高效执行的员工队伍为公司的长远健康发展奠定了坚实基础。为保持公司快速、可持续的发展，实现年度经营目标和长期发展战略，公司结合自身实 际情况和经济环境，全面系统持续地收集相关信息，及时进行风险评估，以准确识别公司面 临的内部风险和外部风险，并采取相应的风险应对策略。 针对宏观经济和政策变化、市场波动等外部风险，公司有专门的政策研究部门开展对宏 观经济和行业政策的研究，公司的投资管理、财务、品牌等职能管理部门也分别开展对土地、 融资、销售等市场情况等方面的研究，形成各类研究月报、周报、专题报告等，以方便公司 准确把握政策和市场动向，既防范风险，又把握机遇。 针对公司经营过程中内部管理可能出现的风险，公司通过日常管理和监督、内部审计、 外部审计、各类统计报表和分析报告等方式形成了动态的风险评估机制，及时识别和充分评估各种内部风险。（二）风险与应对策略风险评估 为保持公司快速、可持续的发展，实现年度经营目标和长期发展战略，公司结合自身实 际情况和经济环境，全面系统持续地收集相关信息，及时进行风险评估，以准确识别公司面 临的内部风险和外部风险，并采取相应的风险应对策略。 针对宏观经济和政策变化、市场波动等外部风险，公司有专门的政策研究部门开展对宏 观经济和行业政策的研究，公司的投资管理、财务、品牌等职能管理部门也分别开展对土地、 融资、销售等市场情况等方面的研究，形成各类研究月报、周报、专题报告等，以方便公司 准确把握政策和市场动向，既防范风险，又把握机遇。针对公司经营过程中内部管理可能出现的风险，公司通过日常管理和监督、内部审计、 外部审计、各类统计报表和分析报告等方式形成了动态的风险评估机制，及时识别和充分评 估各种内部风险。 在系统分析和合理评估的基础上，2010 年公司面临的主要风险及所采取的对策措施为：1、政策和市场风险。房地产业是国家调控政策较多、调控频率较密集的产业，2010 年 国家综合运用产业政策、信贷政策和税收政策等进行了多次调控，采取了包括限制购房数量、 加大保障房建设力度、提高按揭购房首付款比例、暂停发放第三套房贷款、收缩流动性和加 息、加大土地增值税清算力度等一系列措施。公司面临的外部风险增加，为有效降低政策风 险对公司的影响，公司坚持密切关注宏观形势和市场变化，及时调整经营计划，灵活应对。 具体而言，公司一是充实研究力量，加强对宏观政策和经济的研究，提高预见性；二是通过 定期召开各地子公司负责人参加的经营形式分析会等形式，及时了解一线市场状况，统一思 想和行动，2010 年初，公司指出“世界经济不确定、国内经济不稳定、房地产政策不乐观”， 并提出“密切关注形势，重点抓好前期，全力抢占市场，适度规模经营”的总体经营策略， 年内政策出台后快速反应，提出了“工作不等待”、“抢销售”、“控投资”、“调结构”等有针 对性的措施，在市场出现上涨时，提出全力抓紧签约、“落袋为安，稳定销售业绩”的策略； 三是根据政策与市场变化及时调整项目开发计划和产品结构，确保公司产品符合市场需求。 2、优质土地资源获取难度加大和利润率下降的风险。随着房地产市场的不断发展和规 范，行业集中度的逐渐提高及行业外大型企业大举介入房地产业，行业的竞争也日趋激烈， 尤其表现为土地市场竞争的激烈，公司在核心区域获取优质房地产项目的难度越来越大。如 何以合理的成本获取公司发展所必需的土地资源，不断提高公司项目储备的含金量和分布的 合理性，是公司面临的一大挑战。此外，受通货膨胀等影响，建筑材料和人工成本也有所上 升，在多方因素的影响下，房地产行业和公司的利润率从长期来看将呈下降趋势。为应对利 润率下降的挑战，公司一是采用多渠道、多方式，积极灵活地寻求有成本优势、符合公司区 域和产品定位的项目，在持续关注并积极参与公开招拍挂市场竞争的同时，也通过合作开发、 收购兼并、一级开发、参与旧城改造等方式获取了大量优质项目资源；二是通过加快开发销 售速度，加快周转，以提高公司的利润率；三是通过继续深化集团采购，加强招投标管理， 完善成本控制考核体系等方式，有效降低成本；四是通过无缺陷设计等途径，打造精品，提 高产品溢价能力；五是继续实行适度规模经营，不断开拓新市场、增加新项目以扩大经营规 模，实现规模经济效益；六是加强费用预算管理，保持公司优秀的费用控制能力。 3、业务快速发展带来的管理风险。近几年公司的业务发展较快，目前已经遍及全国三 十多个大中型城市，下属子公司数量、开发项目不断增加。在多年的开发经验基础上，公司 已形成了较成熟的经营模式和管理制度，培养了一批经验丰富的员工队伍。但公司经营规模 持续扩大和业务范围的拓宽对自身的管理能力提出了更高的要求，需要在人力资源、风险控 制、项目管理等方面及时跟上。为此，公司一是优化管理模式，控制区域公司数量，原则上 由已进驻城市负责周边新进入城市的管理；二是加强制度建设，不断优化管理流程，全面提 升精细化管理水平，如公司在投资、成本控制、财务管理、质量管理、品牌和销售管理、人 力资源管理等各业务环节均制定了相应的制度体系，并持续进行修订和完善；三是加强信息 化建设、改进管理方法，如逐步建立起财务、成本管理、销售、人事四大信息系统，在此基 础上开发统一的信息化管理平台，提高业务的规范性和信息传递的及时性。4、深化区域布局带来的管控风险。2010年，公司进一步完善战略布点，并以重点城市为中心加大了二三线城市的拓展力度，全年新 进城市12个，同时各区域均实现了多项目运作。随着公司管理幅度的加大，管理链条的延伸，公司的 管理难度和管控风险在增加。公司将以加强法人治理和内部控制为契机，加强制度建设，优化组织结构，规范管理;同时依托信息化系统提高管理的针对性、及时性，提升管理效率。5、行业调控已成“常态”。 自 2004 年以来，国家已经多次对房地产市场进行调控，行业调控已经成为“常态”。每一次行业调控都将对行业的发展趋势和竞争格局造成影响，同时也给公司带来新的发展机遇，公司必须积极、及时和准确地应对每一次调控所带来的市场变化。目前国家对于投资性购房的抑制、大力支持保障性住房建设、大力扶持中小城市的城镇化进程等，将对市场产生较大的影响。 为此，公司将加大二三线城市投资，提高市场占有率和产品覆盖率；及时调整产品结构，将主流产品定位为满足“普通住宅、自住型、刚性需求”；积极参与各地保障性住房建设，履行企业社会责任；开拓“房地产基金”等创新投融资渠道，降低宏观调控的影响。6、激烈市场竞争中持续高增长的难度加大。国家对于房地产市场的持续调控，使市场经营环境日益规范，一大批战略清晰、专业化的房地产企业迅速发展壮大，行业集中度有所提高。2009 年度行业前二十强企业销售额占全国比例为 14.2，比 2008 年提高了 1.1 个百分点；2010 年上半年，销售额超过 200 亿元的房地产企业达 11 家。房地产行业的激烈竞争使公司保持持续快速增长的难度加大。 为此，公司将继续完善全国战略布局，做大做强现有城市业务，积极进入二三线城市，扩大经营规模；不断提高专业化运作，提高产品素质，提高管理水平，提高品牌美誉度，提升公司的市场竞争力；稳步加大商业地产投资，增加持续性经营收入占公司营业收入的比重；开拓旅游地产、养老地产和城市综合运营等业务，增加新的盈利增长点。（7）经营风险。2011年8月26日，国内商业地产龙头企业之一宝龙地产控股有限公司在香港召开2011年中期业绩发布会。据宝龙地产首席财务官欧阳宝丰介绍，宝龙地产住宅销售达到14.24亿元，同比增长341%，商业地产却同比减少55%。“集团目前比较麻烦的是经营的事情，因为我们选的位置都是需要一定时间的培养才能成熟的地段，这个培育期是很痛苦的。”宝龙地产某高层近日对第一财经日报如此介绍。以商业地产开发为主营业务的宝龙地产此次中报的数据显示，商业地产这一在住宅限购、限贷之后被众多开发商寄予厚望的领域，并没有原先想象的那么美好。上述资料显示了企业在经营过程中遇到的项目风险，宝龙以商业地产开发为主营业务的宝龙地产此次中报的数据显示，商业地产这一在住宅限购、限贷之后被众多开发商寄予厚望的领域，并没有原先想象的那么美好。说明宝龙在建立新的业务线，开发新市场上面对于项目的选择出现了偏差和失误。解决办法，在开拓市场和对于市场线的选择上提前做好调查，不打没有把握的仗。此外，企业的内部控制与风险管理也存在着十分重要的联系。在积累多年房地产开发经验的基础上，公司在各主要业务环节和层面均制定了较成熟的 制度体系，形成了行之有效的管理方法，公司综合运用不相容职务分离控制、授权审批控制、 会计系统控制、财产保护控制、预算控制、运营分析控制和绩效考评控制等措施，对各种业务和事项实施有效控制。主要包括了以下几个方面：（1）重大投资决策控制；（2）产品开发质量控制；（3）采购与成本控制；（4）销售与收款控制；（5）财务与会计控制；（6）对子公司的管理控制；（7）关联交易的控制；（8）对外担保的控制：（9）筹集资金使用的控制；（10）信息披露的控制。以重大投资决策为例，保利地产在2010年度在这个方面做的相当好。公司的公司章程、股东大会议事规则、董事会议事规则等明确了公司对外投资 的决策权限，此外公司通过重大投资决策制度、控股子公司重大投资决策制度等明确 了项目信息收集、可行性论证、立项决策程序等环节的要求，形成科学、有效、稳健的项目 决策机制。 公