西南大学资产评估考试题.doc

资产评估复习题（一）一、单选题1、决定资产评估价值类型的要素是（）A、资产评估的客体 B、资产评估方法 C、资产评估的特定目的D、法定的程序2、下列价值类型中，属于从资产评估假设角度表达的价值类型是（）A.收益现值B.市场以外价值C.公开市场价值D.投资价值3、不可确指的资产是指（） A.没有实物载体的资产B.具有综合获利能力的资产C.不能脱离有形资产而单独存在的资产D.经营性盈利的资产4、评估某企业5年前购建的家用电器生产线，其年产量为20万台，目前市场上同类新型生产线价格为300万元，其设计生产能力为25万台/年，规模经济效益指数为0.8，该生产线的重置成本为（ ）（2005）A.240万元 B.250.95万元 C.260万元 D.245万元答案：B解析：评估价值=参照物成交价格（评估对象生产能力/参照物生产能力）X评估价值=300（20/25）0.8=250.955、被评估设备年生产能力为100万件，运用市场法对其进行评估，所选参照物的生产能力为120万件 ，其他条件与评估对象相同，已知参照物三年前的价格为40万元人民币，三年中该类设备的价格指数分别比前一年上升20%,该类设备的价格与生产能力之间呈线性关系，则被评估设备重置成本接近于（ ）万元A、40 B、53 C、58 D、77答案：C解析：本题涉及到功能价值类比法（线性关系）、及环比价格指数的运用重置成本=（100/120）*40*（1+20%）*（1+20%）*（1+20%）=57.66、某设备设计生产年限10年，现在已经用于生产8年，但因为维护良好和进行过大修，各种损耗已经得到补偿，预计还可用于生产4年，则其实体性贬值率为（ ）A、100% B、66.7% C、33.3% D、18.6%答案：C解析：成新率=4/（8+4）=0.33实体性贬值率=1-成新率7、某收益性资产，评估基准日后可使用年限为30年，每年收益为20万元，折现率为10%，其评估价值最接近于（ ）万元A、178 B、180 C、188 D、200答案：C解析：这是等额系列折现最简单的情况，等额值发生在1到30年年末，先在需要的将等额收益折现到第1年初，可直套用公式。8、某评估机构以2004年1月1日为基准日对A企业进行整体评估，已知该企业2003年实现纯利润100万元，经调查分析，统计该企业评估基准日起第一、第二、第三年内每年的纯利润将在前一年的基础上增加10%，从第四年起，每年收益稳定在第三年的基础上，无限期经营，则该企业评估价值最接近于（ ）万元A、1103 B、1114 C、1147 D、1300答案：B 解析：（1）评估所用的收益额是预期收益，即评估基准日以后的收益。（1）绘制现金流量图，第一年、第二年的折现可按一次收付现值公式折现，从第三年起构成了一个无限年期的等额序列，可套用永久年金公式，直接套用公式是将永久年金折算到第3年初，需要再次折现到零时刻。9、某收益性资产，收益一直良好，经专业评估人员测定，第一年的预期收益为100万元，以后每年递增10万元，假定资本化率为10，则该资产的评估价值最接近于（ ）万元。A.1000 B.1100 C.1500 D.200010、某专利权，法律保护期为20年，经专业评估人员鉴定，评估基准日后第一年的收益为100万元，但是由于技术进步等原因，该专利权的收益将受到影响，每年递减10万元，假设折现率为10，则该专利权的评估价值最接近于（ ）万元。A.1700 B.200 C.210 D.300 11、为节省资源和减少污染，政府规定年产值万吨以下的造纸厂一律关闭，由此造成年生产能力在一万吨以下的造纸设备产生贬值。这种贬值属于（ ）（2001）A.功能性贬值 B.经济性贬值 C.实体性贬值 D.破产清算贬值12、已知机器设备的有形损耗率为30%，该设备的已使用年限为9年，则该设备的尚可使用年限为（ ）年（2001） A.21 B.29 C.30 D.39 13、某设备设计生产产品500000件，现在已经生产500000件，但因为维护良好和进行过大修，各种损耗已经得到补偿，预计还可生产200000件，则其实体性贬值率为（ ）A、100% B、16% C、71.4% D、18.6%答案：C此题应用工作量比率法计算其实体性贬值率，其计算公式为：实体性贬值率=500000/（500000+200000）*100%14、复原重置或成本与更新重置成本相比较，采用相同标准的是（ ）A、价格水平B、材料消耗 C、设计水平D、规模和技术15、被评估设备账面原值为100万元，该设备已购置5年，在此期间，同类设备的价格指数每年都比前一年递增12%，则该设备的重置成本最接近于（ ）万元A.157.35 B.176.23 C.185.75 D.189.3516、某被评估对象是一生产设备，于2001年配置，已知目前同类新式生产设备年运营成本相对节约20000元，被评估对象尚可使用5年，企业适用的所得税率 33%，使用的折现率为10%，则被评估设备的功能性贬值额为（ ）A.50000 B.50797 C.60000 D.6500017、运用修复费用法估算贬值适用于（ ）A.估算第种无形磨损引起的贬值 B.估算可以用经济上可行的方法修复的有形磨损引起的贬值C.估算所有技术上可以修复的有形磨损引起的贬值D.估算不可修复性损耗引起的贬值18、土地的经济供给是（ ）的。A.固定 B.有弹性 C.永续增加 D.不可再生 19、工业用地土地使用权出让的最高年限是（ ）年。A. 70 B. 60 C. 50 D. 40 20、我国土地使用权出让的最高年限由（ ）确定并公布。A.国土资源部 B.建设部 C.财政部 D.国务院 21、某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业建筑开发是的价值为400万元，用于工业厂房开发时的价值为250万元。城市规划确认该土地可用于住宅。该宗土地的价值应该评估为300万元。这体现了土地评估的（ ）A.变动原则 B.供求原则 C.最有效使用原则 D.贡献原则22、某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万年，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为（ ）万元。 A.500 B.300 C.280 D.360 23、某宗地，土地单价为3000元/平方米，该宗地容积率为1.5，建筑面积为150平方米，则楼面地价为（ ）元/平方米。 A.20 B.200 C.2000 D.4500 24、某宗土地1000。国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60%，下列建设方案比较起来最可行的方案是（ ）。A.建筑物建筑总面积为5000，底层建筑面积为700 B.建筑物建筑总面积为1500，底层建筑面积为300 C.建筑物建筑总面积为4800，底层建筑面积为600D.建筑物建筑总面积为7000，底层建筑面积为400 25、下列影响房地产价格因素中，不属于区域因素的是（ ）。A.商服繁华因素 B.道路通达因素 C.环境状况因素 D.产业结构因素 26、用收益法计算房地产价格，若纯收益s每年不变，资本化率为零，年期为n，则收益价格为（ ）A. s/n B. n*s C. s D. 0 27、运用收益法评估房地产时，房地产总费用包括（ ）。A.管理费+折旧费+保险费+税金 B.管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费 C.管理费+维修费+保险费+税金 D.管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费28、如果某房地产的售价为2000万元，其中建筑物1200万元，土地价格800万元，该房地产每年客观收益为180万元，若建筑物资本化率为10%，则土地资本化率最可能为（ ）。A.8% B.7.5% C.6% D.10% 答案：B解析：综合资本化率=180/2000=9% 土地资本化率=（180-1200*10%）/800=7.5%29、待估土地总收入为300万元，年总费用250万元，剩余使用年限40年，折现率为6%，则其评估价值最接近于（ ）万元。A.700 B.800 C.833 D.752 30、假定被估房产剩余使用年限为永续，在剩余年限中，前三年的每年预期纯租金分别为3万元、2万元和一万元，从第四年到永续，该地产纯收益保持在3万元水平上，折现率为10%，该地产的评估值最接近于（ ）万元。A.28 B.32 C.25 D.30 答案：A 解析：评估值=3/1.1+2/1.21+（1+30）/1.33131、在运用市场法评估房地产价值时，通过交易日期修正，将可比交易实例价格修正为（ ）的价格。A.评估时间 B.评估基准日 C.过去时点 D.未来时点 32、对于建筑物的过剩功能，在评估时刻考虑按（ ）处理。A.功能性贬值 B.建筑物增值 C.经济性贬值 D.经济性溢价 33、土地使用权评估的假设开发法中，计算利润是基础是（ ）A.地价+建筑费 B.地价+建筑费+利息 C.地价+建筑费+专业费+利息D.地价+专业费+建筑费 34、城镇土地的基准地价是( )。A.某时点城镇土地单位面积价格 B.某时期城镇土地单位面积价格C.某时点城镇区域性土地平均单价 D.某时期城镇区域性土地平均单价35、有一宗土地的深度为150米，若标准深度为100米，按照四三二一法则，该宗地的单独深度百分率为40%、30%、20%、10%、9%和8%，则其平均深度百分率为（ ）。A、117% B、78% C、58.5% D、19.5%36、对于整个工程已接近完工之时尚未交付使用的在建工程，可采用（ ）。A.假设开发法 B.成本法 C.现象进度法 D.市场法37、土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年限，下列各项关于(1)居住用地;(2)工业用地;(3)教育科研文化卫生体育用地;(4)商业旅游娱乐用地;(5)综合或其他用地最高出让年限正确的是( )。A.70年、50年、50年、40年、50年 B.70年、50年、50年、40年、40年C.60年、50年、50年、40年、50年 D.60年、50年、40年、40年、50年38、某待估房地产，已知建筑物的还原利率为8%，土地的还原率为6%，建筑物价值占房地产总价值的45%，则该房地产的综合还原利率应为（ ）。A.5% B.6.9% C.6% D.7.1% 39、某宗土地2000平方米，土地上建一幢10层宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，第二层至第十层每层建筑面积为1000平方米，则由此计算出建筑容积率为（ ）。A.0.6 B.5.1 C.2 D.6 40、有一宗土地，第一年的纯收益为100万元，资本化率为5%，若（1）以后各年的纯收益在第一年的基础上逐年递增1%；（2）以后各年年纯收益逐年增加1万元。则这两种情况下该宗土地的无限年期价格应分别为（ ）。A、2500万元和1600万元 B、1667万元和2400万元 C、2500万元和2400万元D、1667万元和1600万元41、森林资源属于（ ）A、耗竭性资源 B、可再生非耗竭性资源 C、恒定的非耗竭性资源D、不可再生资源 42、资源性资产与自然资源相比，二者（ ）A、等同 B、本质不同 C、物质内含一致 D、物质内含不一致43、矿产发现权属于（ ）。A.地质勘察成果专有权 B.矿业权 C.探矿权 D.采矿权 44、国际评估准则委员会在其颁布的无形资产评估指南中，将租赁权、商誉分别列为（ ）无形资产A、关系型和知识产权 B、关系型和权力型 C、权力型和组合型 D、权力型和知识产权45、在无形资产评估实践中，对法律和合同同时分别规定无形资产的有效期限和受益期限，但时间长短不同的，（ ）来确定其期限。A.依据法律规定 B.依据合同规定 C.可按两者孰长原则 D.可按两者孰短原则46、无形资产的成本不具有（ ）。A.虚拟性B.弱对应性C.不完整性D.象征性47、评估时点，某发明专利权已使用了4年，尚可使用2年，评估时该无形资产的贬值率为（ ）A、25% B、66、7% C、33.3% D、50% 48、评估计算机软件，经调查，开发软件的投入为116万元，其中：房屋租赁费20万元，设备折旧费5万元，水电费3万元，差旅费35万元，办公用品8万，人员工资45万元。若软件开发平均风险系数为0.4，软件开发投资报酬率为100%，软件开发创造性劳动倍加系数为3。适用折现率为20%，该软件的评估值最接近（ ）万元A、418% B、687 C、1030 D、1160 49、从无形资产归类的角度讲，计算机软件属于（ ）无形资产。A、商标权类 B、关系类 C、版权类 D、其他类 50、某企业的预期年收益额为15万元，该企业的各项资产评估的价值之和为60 万元，企业所在行业的平均收益率为20%，以此作为适用资本化率计算出的商誉的价值为（ ）万元A、75 B、12 C、15 D、45 51、无形资产评估程序包括：确定评估方法；鉴定无形资产；明确评估目的；撰写评估报告，作出评估结论；搜集相关资料。其正确的排列是（ ）。A. B.C. C.52、被评估债券为2006年发行，面值100元，年利率10%，3年期。2008年评估时，债券市场上同种同期债券，面值100元的交易价为110元，该债券的评估值最接近于（）A、120B、98C、100D、11053、被评估债券为非上市企业债券，3年期，年利率17%，单利计息，按年付息到期还本，面值100元，共1000张，评估时债券购入已满1年，第一年利息已经收账，若折现率为10%，评估企业债券的评估值最接近于（）元A、112159B、117000C、134000D、115470答案：A解析：将评估基准日后的利息、以及一次回收的本金作为债券的收益，对债券的收益进行折现，折现值作为债券的价值。评估值=17000/1.1+17000/1.21+100000/1.21=11215954、被评估企业以无形资产向A企业进行长期股权投资，协议规定投资期10年，A企业每年以运用无形资产生产的产品销售收入的5%作为投资方的回报，10年后投资方放弃无形资产产权及股权。评估时此项投资已满5年，评估人员根据前五年A企业产品销售情况和未来5年市场预测，认为今后5年A企业产品销售收入保持在200万元水平，折现率为12%，该项无形资产的评估值最有可能是（）元A、180240B、72099000C、360480D、500000答案：C解析:未来还有5年的收益，每年收益：200*5%=10（万）合营期满，无形资产的可回收金额为0P=10*（P/A,12%,5）=36.048(万元)55、2006年3月1日对库存甲种材料进行评估，库存该材料共两批，2005年10月购入500公斤，单价1200元，已领用400公斤，结存100公斤，2006年2月购入200公斤，单价1500元，尚未领用。该库存材料评估值为（）元A、450000B、420000C、360000D、39000056、将外币存款折算为人民币时，一般应按评估基准日（）折算。A、当月平均外汇牌价B、当年平均外汇牌价C、当日外汇牌价D、当年最低外汇牌价57、确定应收账款评估值的基本公式是：应收账款评估值=（）。A.应收账款账面值已确定坏账损失预计坏账损失B.应收账款账面值坏账准备预计坏账损失C.应收账款账面值已确定坏账损失坏账损失D.应收账款账面值坏账准备坏账损失58、某被评估企业截止至评估基准日止，经核实后的应收账款余额为1460000元，该企业前5年的应收账款累计余额7200000元，处理坏账累计额610000元，按坏账比例法确定该企业应收账款的评估值最接近于（）元A、1336320B、7200000C、36000D、136563059、某企业拥有一张期限为一年的票据，本金100万元，月息率为5，截止到评估基准日，距兑付期尚有两个月，其评估值应为（）。A.105万元B.101万元C.115万元D.110万元60、资产评估中的持续经营价值是指企业的（ ）。A.各个组成部分资产的在用价值之和 B.各个组成部分资产的市场价值之和C.市场价值 D.最佳使用价值 61、某待评估企业未来3年的预期收益分别为100万元、120万元和130万元，根据企业实际情况推断，从第四年开始。企业的年预期收益将在第三年的水平上以2%的增长率保持增长，假设折现率为8%，则该企业的评估值最接近于（ ）万元。A.2053 B.1614 C.1986 D.1600答案：C解析：评估值=100*（1+10%）-1+120*（1+10%）-2+130/6%*（1+10%）-2=1986（万元）62、运用直接法评估企业价值，选择什么口径的收益额作为评估参数是依据（ ）。A. 企业价值评估的方法 B. 企业价值评估的目标C. 企业价值评估的假设条件 D. 企业价值评估的价值标准63、运用收益法评估企业价值时，预期收益预测的基础是评估时点的（ ）。A.实际收益 B.客观收益 C.净利润 D.净现金流量64、银行贴现率从本质上讲更接近于（ ）。A.风险报酬率 B.市场利率 C.投资报酬率 D.安全利率65、假设社会平均收益率为10%,企业所在行业基准收益率为12%，国库券利率为4%。待评估企业的投资成本有所有者权益和长期负债两部分构成，其中所有者权益占投资资本的比重为60%，长期负债占40%，利息率为6%，待评估企业相对社会平均风险系数()为1.2。该待评估企业投资资本的折现率最接近于( )。A.11.2 B.9.53% C.9.12% D.12.86% 66、当企业收益额选取净利润，而资本化率选择净产净利润率时，其资本化结果应为企业的（ ）.A.投资资本价值 B.企业整体价值 C.股东全部权益价值 D.实收资本价值67、运用加和法评估续用前提下的企业价值时，应遵循（ ）原则。A.替代 B.供求 C.贡献 D.变现 68、对于非持续经营假设前提下的单项资产的评估，应遵循（ ）原则。A.贡献 B.变现 C.预期 D.稳健 69、假定社会平均资本收益率为10%，无风险报酬率为5%，被评估企业所在行业平均风险与社会平均风险的比率为1.2，则用于企业评估的折现率应选择（ ）。A. 12% B.11% C. 10% D.13.5% 70、待估企业预计未来5年的预期收益为100万元、120万元、150万元、160万元和200万元，从未来第六年起，企业的年预期收益将维持在200万元水平上，假定资本化率为10%,采用分段法估测的企业价值最有可能是（ ）万元。A. 2536 B. 5360 C. 1778 D. 1636 答案：C解析：评估值=100*（1+10%）-1+120*（1+10%）-2+150*（1+10%）-3+160*（1+10%）-4+200/0.1*（1+10%）-4=177871、将资产评估报告分为完整型评估报告、简明型评估报告和限制型评估报告，其根本区别在于（ ）。A.评估目的不同B.评估对象不同 C.报告使用者不同 D.报告所提供信息的详细程度不同72、根据企业国有资产评估报告指南，企业资产评估报告正文中不必列示的内容有（ ）。A.评估目的 B.评估人员 C.评估依据 D.评估结果有效的条件 二、多选题1、以下资产中属于可确指资产的有（）（2005）A、机器设备 B、专利 C、商标D、专有技术E、商誉2、资产具有的基本特征包括（）（2000）A、具有实物形态 B、能以货币计量 C、能为经济主体拥有或控制D、能为经济主体带来经济利益 E、能为固定资产带来利润3、公开市场假设与清算假设的区别在于（）A、公开市场假设是交易在公允条件下进行的；清算假设是交易在一定压力条件下进行的B、在公开市场假设条件下，资产交易不受时间限制；清算假设下，交易必须在一定时间内完成C、同一资产在同一评估基准日条件下，公开市场假设得到的评估值要高于清算假设条件下的评估值D、公开市场假设可以替代清算假设，而清算假设不能替代公开市场假设4、划分资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值的标准有（）A.资产评估时的市场条件：公开市场条件还是非公开市场条件B.资产评估时的资产使用状态：正常使用（最佳使用）还是非正常使用C.资产评估时的所用的信息和参数来源：公开市场信息还是非公开的市场信息E.资产业务的性质5、运用市场法评估单项资产时应该考虑的可比因素主要有（ ）A、资产功能 B、资产历史成本 C、资产实体特征 D、市场条件6、收益法中的收益额是指（ ）（2002）A.资产未来的预期收益 B.资产的现实收益 C.资产的实际收益D.资产的客观收益 E、评估基准日前若干年的平均收益 7、在下列观点中，（ ）的说法是正确的（2002）A.由于不同的评估方法其评估思路不同，因此对同一资产采用不同的评估方法评估，其结果没有可比性B.在相同评估条件下，对同一资产采用不同的评估方法，其结果应趋于一致C.在资产评估中，不同的评估方法可相互代替D.由于市场价值与非市场价值的价值类型不同，因此对同一资产在两种价值类型情况下不能用同一种评估方法E、在相同的评估条件下，对同一资产采用不同的评估方法，其结果也不应相同8、收益法涉及的基本要素是（ ）A、预期收益B、本金化率 C、持续时间D、市场售价9、形成资产经济效益贬值的主要因素是（ ）A、社会通货膨胀 B、生产技术落后C、政府产业政策变化D、市场需求结构变化10、收益法的基本前提条件是（ ）A、未来收益可预测并可用货币计量B、承担的风险可预测并可用货币计量C、预期收益年限可预测D、历史收益已知11、广义资产评估程序与狭义资产评估程序相比差异程序主要表现在（ ）A、明确资产评估业务基本事项 B、评定估算 C、编制评估计划D、资产评估工作底稿归档12、评估计划应当重点考虑的因素包括( )A、评估基准日 B、评估收费 C、评估目的 D、评估对象13、设备成新率的估测通常采用（ ）进行A.使用年限法 B.修复费用法 C.功能价值法 D.观察法E.统计分析法 14、机器设备的经济性贬值通常与（ ）有关A.市场竞争 B.产品供求 C.技术进步 D.设备保养 E.原材料供应的变化15、地价的特征包括（ ）。A.地价是地租的资本化 B.地价是权益价格 C.地价具有增殖性 D.地价具有稳定性E.地价与用途无关 16、属于基础设施中是“三通一平”的项目包括（ ）和平整地面。A.通水 B.通油 C.通路 D.通讯 E.通电17、运用剩余法评估房地产价格，其适用范围主要是（ ）。A.待开发土地 B.已开发建筑完成的土地C.将生地开发为熟地 D.待拆迁改造的在开发土地18、下列特性中，属于土地经济特性的是（ ）。A.供给的稀缺性 B.位置的固定性 C.可垄断性 D.效益级差性19、运用市场法评估房地产时需要修正的因素主要有（ ）A.交易情况修正 B.区位因素修正 C.个别因素修正 D.一般因素修正20、非耗竭性资源包括（ ）。A.气候资源 B.森林资源 C.土地资源 D.矿产资源 E.水资源21、森林资源资产是林地上各种资源资产的总称，由于受条件限制，目前对森林资源资产评估通常是对其中的（ ）进行评估。A.森林野生动植物资产 B.森林景观资产 C.林地所有权 D.林木资产 E.林地资产22、一个林区的森林，可以根据（ ）等因素的不同，划分成不同的林分。A.树种组成 B.森林起源 C.林相 D.地租 E.林龄 23、在以下表述中，能概括无形资产本质特征的是（ ）。A.虚拟性 B.弱对应性 C.效益性 D.非实体性 E.垄断性 24、一项无形资产可以在不同地点由不同的个体同时使用，它体现了无形资产固有特性中的（ ）。A、不完整性 B、非实体性 C、共益性 D、积累性 25、无形资产的功能特性有（ ）A、弱对应性 B、共益性 C、积累性 D、虚拟性 26、影响无形资产评估价值的因素除了无形资产的成本、机会成本、效益因素、使用期限外，还有（ ）因素。A.技术成熟程度 B.转让程度 C.市场供需状况 D.境外技术普及程度E.同行业同类无形资产的交易形式 27、长期投资评估的特点是（）。A.长期投资评估是对资本的评估B.长期投资评估是对投资企业获利能力的评估C.长期投资评估是对被投资企业获利能力的评估D.长期投资的评估值必须高于实际投入的账面值E.长期投资评估值不一定高于实际投入的账面值28、债券作为一种投资工具和股票投资相比，具有（）的特点A、风险较小B、投资报酬率高C、较强的流动性D、收益相对稳定29、在预付费用的评估中，正确的说法是（）。A.预付费用在评估基准日前已支付，但在评估基准日后才能产生效益的价值，才能成为预付费用的评估值B.预付费用在评估基准日前已支付，其产生的效益在评估基准日前已全部体现的，其预付费用的评估值应为零C.预付费用的评估应核实后的实际支付值为其评估值D.对评估基准日前已支付的预付费用的评估，应区别其在评估基准日之前和之后发生效益的情况，分别按零值和预留值（评估值）进行评定E.对评估基准日前已支付的预付费用的评估，在评估基准日之前发生效益的情况，应按预留值（评估值）进行评定。30、评估应收账款时，其坏账的确定方法有（）A、坏账比例法B、账龄分析法C、财务制度规定的0.3%0.5%D、账面分析法31、产成品及库存商品的评估，一般可采用（）A、年金法B、成本法C、市场法D、分段法32、企业作为一类特殊的资产，具有（ ）等特点。A.盈利性 B.持续经营性 C.永远盈利 D.整体性 33、在企业价值评估中，对企业中的无效资产采取（ ）等处理方式。A.修复后评估 B.“资产剥离” C.“填平补齐” D.独立变现E.单独评估34、应划入“待定产权资产”暂不列入企业评估范围的资产包括（ ）。A.无效资产 B.闲置资产C.产权纠纷中的资产 D.难以界定产权资产35、在企业价值评估中，企业价值的表现形式包括（ ）。A.投资资本价值 B.长期资本价值 C.股东全部权益价值 D.长期负债价值36、资产评估报告的作用有（ ）A、为被委托评估的资产提供作价意见B、是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方、受托方及有关方面责任的依据C、是管理部门完善资产评估管理的重要手段 D、是建立评估档案资料的重要信息来源E、是出资的直接依据 37、资产评估报告的基本要素一般包括（ ）A、评估方法 B、评估目的 C、评估基准日D、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者E、资产评估立项通知书38、资产评估报告正文包括的基本内容有（ ）。A、评估基准日 B、评估原则 C、评估技术说明 D.评估报告使用限制说明E、有关经济行为文件 39、根据现行规定，撰写资产评估报告应注意的事项有（ ）。A.评估结论应尽可能满足委托方的要求 B.评估口径前后保持一致C.评估参数与评估结果应进行复核 D.评估口径前后可以不一致 三、计算题1、某房地产公司与2002年11月以有偿出让的方式取得一块土地50年的使用权，并与2004年11月在此土地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为2000元/平方米，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑物重置价格为2500元/平方米。该建筑物占用土地面积为500平方米，建筑面积为900平方米。目前该建筑物用于出租，每月平均时候租金30000元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用税及房产税每平方米20元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为7%，建筑物资本化率为8%。试根据以上资料评估该宗土地2006年11月的土地使用权价格。解析：（1）确定评估方法：收益法（2）计算年总收益（是客观收益而不是实际收益）年总收益=50*12*900*（1-10%）=486000（3）计算年总费用年管理费=486000*3.5%=17010年维修费=2500*900*1.5%=33750年税金=20*900=18000年保险费=2500*900*0.2%=4500年总费用=73260（4）房地产净收益=412740（5）计算房屋年收益房屋年综合性贬值额=2500*900/48=46875房屋重置价格=2500*900-46875*2=2156250房屋年纯收益=2156250*8%=172500（6）计算土地年纯收益土地年收益=房地产年收益-房产年收益=240240（7）计算土地使用权价格（剩余使用年限46年，年收益，资本化率）评估值=32792802、被评估对象为一宗待开发的商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日其为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦，其中1-2层为商场，每层建筑面积为3000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1900平方米。评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入。大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分2年投入，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入。专业费用为建筑费用的10%。预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，3-5层（即写字楼部分的1-3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层每平米为2.5元，写字楼平均空置率约为10%。管理费用为租金的5%，税金为租金的17.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的1%，年贷款利率为5%，复利计息。开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%。房地产综合资本化率为8%。每年按365天考虑。本项目不考虑所得税因素。根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。解析： 1-2层建筑面积：3000*2=6000（平方米） 3-5层建筑面积：1900*3=5700（平方米）6层以上建筑面积：5000*5-6000-0.57=13300（平方米）年总收入= 0.6*2000+0.57*2*365*0.9+1.33*2.5*365*0.9=2666.75（万元）年总费用=2666.75*（5%+17.5%）+2.5*3000*1.1*0.1%+2.5*3000*1%=683.27 年利润=1983.48（万元） 大厦价值=1983.48/8%*1-1/（1+8%）37=23355.83（万元）建筑费用=3000*2.5=7500（万元）专业费用=7500*10%=750万元开发商利润=（7500+750+500+地价）*25% 地价利息，按3年计算复利，土地开发费利息2.5年算，建筑费、转业费分阶段投入，第一阶段投入的60%，计息期为1.5年，第二阶段投入的计息期为0.5年。 利息=0.1576*地价+522.2 地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润 求解得地价为8451.36 3、评估人员对某一企业进行整体评估，通过对该企业历史经营状况的分析及国内外市场的调查了解，收集到下列数据资料：（1）预计该企业第一年的收益额为200万元，以后每年的收益额比上年增长10%，自第6年企业将进入稳定发展时期，收益额将保持在300万元的水平上。（2）社会平均收益率为12%，行业基准收益率13%，国库券利率为8%，被评估企业所在行业风险系数为1.5；（3）该企业各单项资产经评估后的价值之和为1600万元。要求：（1）确定该企业整体资产评估值。（2）企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额如何处理？解析：（1）企业未来5的预期收益额分别为：第1年：200万元 第2年：200（1+10%）220万元第3年：220（1+10%）242万元 第4年：242（1+10%）266.2万元第5年：266.2（1+10%）292.82万元（2）折现率8%（12%8%）1.5=14%（3）整体评估值200（1+14%）1+220（1+14%）2+242（1+14%）3266.2（1+14%）4+292.82（1+14%）5+30014%（1+14%）51930.79万元（4）企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额330.79万元作为该企事业的商誉处理。4、被估企业预计未来5年的预期收益分别为100万元、120万元、150万元、160万元、200万元，假定折现率和资本化均为10%，企业经营期永续。要求：实用年金法估测企业整体价值。另外，假定被评估企业从未来第6年开始，企业的年收益维持在200万元水平，试采用分段法估测企业整体价值。解：运用年金法估测企业整体价值接近于1414.82万元。企业整体价值=100.9091+1200.8264+1500.7513+1600.6830+2000.6209+（A/P,10%,5)10%=1414.82（万元）采用分段法预测企业整体价值接近于1778万元企业整体价值=1000.9091+1200.8261+1500.7513+1600.6830+2000.6209+200/10%1（1+10%）5=1778（万元） 5、某资产评估公司受托对某企业待摊费用和预付费用进行单项评估，评估基准日为2002 年6月30日。企业截止评估基准日待摊和预付费用账面余额为86.78万元，其中有预付1年的保险金7.56万元，已摊销1.89万元，余额为5.67万元；尚待摊销的低值易耗品余额39.71万元；预付的房租租金25万元，已摊销5万元，余额为20万元。根据租约，起租时间为2000年6月30日，租约终止期为2005年6月30日。评估人员根据上述资料进行如下评估