2013年房地产经纪人《房地产经纪实务》全真模拟试卷(3)-中大网校.doc

中大网校引领成功职业人生 2013年房地产经纪人房地产经纪实务全真模拟试卷(3)总分：150分 及格：90分 考试时间：150分一、单项选择题(共50题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在试卷中填上正确答案。)(1)根据同区域内不同入市时期的写字楼个盘项目的价格水平，综合考量个盘产品（），判断区域内写字楼二级市场价格的变化趋势，以及不同产品类型的价格水平。A. 周期性B. 差异性C. 特殊性D. 相似性(2)关于变动成本定价法的计算公式的说法，不正确的是（）。A. 目标贡献=预计固定成本费用十年目标盈利B. 单位贡献量=单位总量目标贡献C. 产品售价=单位变动成本+单位贡献额D. 单位价格=单位可变成本费用+单位贡献量(3)风险与不确定性的联系在于（）。A. 风险是现在发生结果的不确定性B. 项目出现不确定性的概率越大，风险越大C. 项目出现不确定性的概率越小，风险越大D. 风险是未来发生结果的不确定性(4)下列沟通方式中，（）的优点是信息准确，永久被记录和保存，接受者有充分时间进行信息分析。A. 口头沟通B. 书面沟通C. 动作语言沟通D. 体态语言沟通(5)直接影响项目市场形象与客户感知的是（），因此开盘活动必须在充分的蓄客准备，以及前期一定量客户成交或准成交的基础之上举办。A. 开盘活动的场地选择B. 开盘活动现场的人气与氛围C. 开盘活动的现场准备和传播信息的程度D. 开盘活动的策划方式和表现形式(6)城市商圈调查中，在（）的顾客占顾客总数量的15%20%，顾客比较分散。A. 核心商圈B. 次级商圈C. 边缘商圈D. 低水平商圈(7)在二手房交易税费中，经济适用住房的转让将会涉及（）。A. 土地收益金B. 土地出让金C. 综合地价款D. 专项地价款(8)因为（）客户有明确意向，对市场行情非常了解，房地产经纪人可直接提供客户最符合要求的房源。A. 加强型B. 试探型C. 成熟型D. 引导型(9)下列问题的类型中，（）可能会耗用客户很多时间来回答，时间不充裕的客户会感到不耐烦。A. 封闭式问题B. 开放式问题C. 试探型问题D. 镜像型问题(10)在客源信息管理对象中，按照客户的需求类型可将客户分为（）。A. 买房客户和租房客户B. 机构团体客户和个人客户C. 自用客户和投资客户D. 未来客户和关系客户(11)在新建商品房的宣传资料中，项目总平面图之后通常附（）。A. 完整的户型资料B. 各种户型平面图C. 建筑风格的介绍D. 项目整体效果图(12)在商品房价格策略制定中，不同房号的价差是基于（）确定的。A. 市场增长及客户价格增长点B. 市场需求及客户价格增长点C. 市场需求及客户价格敏感点D. 市场增长及客户价格敏感点(13)对销售人员的销售绩效评价方法一般采取（）。A. 比较法B. 分析法C. 因素法D. 类推法(14)为了让购房者明晰购买程序，事前需制定书面的（）。A. 价目表B. 购楼须知C. 置业计划D. 购房相关税费须知(15)房地产经纪人最基本的职责是（）。A. 收集房源信息资料B. 确定市场信息的准确性C. 决定房屋最终的价格D. 促成交易双方成交(16)房地产经纪谈判技巧是一个十分（）的内容，每一次成功的房地产交易都可能与成功的谈判紧密联系。A. 客观性B. 实务性C. 公正性D. 公平性(17)有意购房，但对价位不明确，资金也尚未到位，及其随意性大的客户，应采取的引导式方式是（）。A. 提供咨询服务，创造专业服务形象，建立长期联系B. 提供好、中、差三类不同房源进行展示，引导客户明确购房意向C. 帮助客户分析购房能力、市场行情，制订购房方案D. 提供最符合客户要求的房源(18)在销售人员的培训中，销售百问培训在（）非常重要。A. 持续销售期B. 销售筹备期C. 尾盘销售期D. 正式公开发售期(19)推售安排是指每一次推售根据房地产开发企业的回款目标各类产品的（）。A. 组合比例B. 推售比例C. 销售比例D. 预售比例(20)提高风险识别能力的有效手段之一是（）。A. 规范化业务流程B. 房地产经纪人自已的信息收集C. 不断巩固、加强自己的各项专业能力D. 对存在的风险因素进行归纳、总结，并向公司有关部门负责人反馈(21)开发企业在交付房屋时，买方需要预交管理费、水电费、电视初装费等，开发企业同时代收（）。A. 印花税B. 土地使用税C. 房屋契税 D. 房地产交易中介费 (22)楼盘品牌策略就是通过产品本身的高素质并创造概念。对其加以宣传来树立产品形象，其最直接的体现方式是（）。A. 楼盘的名称和标志B. 楼盘的产品品质C. 楼盘的设计风格D. 楼盘的装修标准(23)顾客自由选择产品，通过网络和电视销售产品属予市场营销观念中的（）。A. 个性化营销观念?B. 推销观念C. 产品顾念D. 关系观念(24)目前，我国大部分的房地产经纪公司内部采用（）达到房源信息共享的目的。A. 私盘制B. 公盘制C. 信息公开制D. 分区公盘制(25)售楼处包装风格需根据（）等来综合考虑。A. 项目的地理位置、客户的需求程度B. 项目的形象、目标客户群特征C. 目标客户的需求量、项目的进度D. 项目的进度、空间功能优势(26)形象楼书是介绍楼盘定位及形象的书面资料，多采用图片及较容易产生联想的（）来展现项目卖点。A. 书面语言B. 整体语言C. 风格语言D. 感性语言(27)在市场营销的4Ps理论中，（）关注生产者与消费者之间的沟通关系，即生产者采取哪些手段和措施，引起消费者对产品的兴趣，并说服顾客购买产品的决策。A. 产品策略B. 价格策略C. 分销策略D. 促销策略(28)正式面谈的环节中，切入谈话主题，向客户提问的环节是（）。A. 主体B. 开场白C. 收尾D. 预先计划(29)在谈判初期，房地产经纪人首先要判断（）。A. 谈判的目的B. 谈判的方式C. 谈判的难度D. 谈判的时间(30)房源的初始价格是由（）决定的。A. 法律文件B. 投资商C. 使用价值D. 业主(31)交易能否顺利达成，（）是关键环节，因此要给予足够重视。A. 买方代理人的信息收集B. 确定购房者的需求程度C. 房地产经纪人的撮合D. 房地产经纪人的销售能力(32)只针对前期积累客户开盘，前期积累客户量多，具有一定的市场关注度的是（）。A. 集中销售B. 自然销售C. 传统销售D. 分散销售(33)使用国管单位公积金贷款，单笔住房公积金贷款最高额度为（）万元。A. 30B. 50C. 80D. 100(34)根据（），客户表现出不同的消费特征，主要包括小户型客户、大中户型客户、大户型及别墅客户。A. 购房面积大小B. 物业管理范围C. 置业目的D. 经济价格大小(35)房地产市场营销，是指房地产企业开展的（）适应动态变化的房地产市场的活动，以及由这些活动综合形成的房地产商品、服务和信息从房地产经营者流向房地产购买者的社会活动和管理过程。A. 灵活性B. 创造性C. 合理性D. 特殊性(36)关于等额本金还款方式计算公式的说法，正确的是（）。A. 本金还款月数斗(本金一累计已还本金)月利率B. 本金还款月数+累计已还本金月利率C. (本金累计已还本金)还款月数+本金月利率D. (本金一累计已还本金)还款月数+(本金一累计已还本金)月利率(37)房地产经纪人提供经纪服务的基本前提和要求是（）。A. 良好的个人形象B. 标准的商务礼仪C. 掌握5s技巧D. 提问技巧(38)房地产经纪机构承担最多的销售代理项目是（）项目。A. 写字楼B. 住宅C. 商业地产D. 商务公寓(39)市场营销的4Vs理论的营销目标是指（）。A. 满足顾客的服务和品质需求，培养顾客忠诚度B. 满足顾客追求个性化和效用最大化的隐性需求，培养顾客忠诚度C. 满足现实的具有相同或相近的顾客需求，获得目标利润最大化D. 满足现实和潜在的个性化需求，培养顾客对企业的满意度(40)在房屋承购经纪业务相关信息调查项目中，属于物业管理水平内容的是（）。A. 业主的联系方式 B. 供暖方式以及供暖费用C. 当前居住状况D. 房屋产权性质(41)购房者在签订购房抵押贷款合同时，应当注明（）。A. 使用权B. 抵押权C. 管理权D. 监督权(42)有一临街商铺，面积约50 1T12，总房价约100万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是200元m2，那么，它的投资回报率是（）。A. 9%B. 10%C. 12%D. 15%(43)下列方法中，（）是每一位房地产经纪人都必须熟练使用并反复使用的方法。A. 访谈法B. 实验法C. 现场勘查法D. 理论法(44)下列客户中，对自己的选择较自信，朋友的影响较为关键的客户属于（）。A. 小户型客户B. 中大户型客户C. 投资客户D. 大户型及别墅客户(45)在房地产市场凋查方法中，不属于观察法表现形式的是（）。A. 直接观察法B. 行为记录法C. 实际痕迹测量法D. 实验法(46)当房地产经纪企业实力发展到一定程度时，（）是房地产经纪人获得房源信息的直接渠道。A. 人际关系网络B. 老客户推荐C. 直接接触D. 开设门店(47)通过（）可以推动销售人员学习项目相关知识，同时通过这种方式还能保证项目销售人员尽快进入工作状态。A. 调查培训B. 目标客户分析C. 上岗考核D. 专题培训(48)在使用房源合作推荐时，若该笔业务成功，一般情况下双方各获得成交总佣金的（）作为报酬。A. 20%B. 50%C. 30%D. 60%(49)从房地产整体（）出发，房地产产品=有形实体+无形服务。A. 产品概念B. 产品形象C. 产品效用D. 产品定位(50)市场营销的4Vs理论属于（）模式。A. 需求营销B. 显性营销C. 关系营销D. 服务营销二、多项选择题(共30题，每题2分，每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在试卷中填上正确答案。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)(1)在房款及费用收支中，佣金是房地产经纪服务成果的回报，但必须以合法的方式收取。佣金的（）必须事先告知客户并在书面合同中明确。A. 数额B. 支特地点C. 支付方式D. 类型E. 支付时间(2)住宅项目价格表打分权重是根据（）确定的，所以对基础数据和产品的研究至关重要。A. 销售时间B. 市场定位C. 客户关注度D. 项目品牌E. 产品差异(3)房地产产权过户的流程为（）。A. 买卖双方带齐相关资料，去当地房屋登记管理部门过户缴税B. 房屋登记管理部门颁发新房产证C. 买卖双方签订合同D. 评估公司出具房地产价值评估报告E. 银行审批通过过户合同(4)风险管理的意义主要包括（）等。A. 风险管理能够为房地产经纪公司提供稳定的经营环境B. 风险管理能够保障房地产经纪公司顺利实现经营目标C. 风险管理能够使企业正常经营，改善项目的目标环境D. 风险管理能够促进决策的及时化、有效化E. 风险管理能够促进决策的科学化、合理化(5)房地产经纪人的道德风险主要表现为（）等。A. 为了自己的个人利益，将房源或客户资料外泄B. 某些私人设立的按揭机构有名无实，无法担负审查、代理申请按揭的职责C. 私自抬高房源的售价，赚取其中的“差价”D. 利用房地产经纪公司的房源与客户资源，私下促成双方交易，为自己赚取服务佣金E. 收到较大金额的服务佣金或订金后，携款潜逃(6)房地产经纪人在进行配对时应注意的核心问题包括（）等。A. 工作效率B. 专业观点C. 房源信息D. 委托权限E. 客户信息(7)在房地产销售过程中，面谈的原则主要包括（）。A. 目的性原则B. 情境性原则C. 指引性原则D. 系统性原则E. 实事求是原则(8)客源信息开发策略的内容有（）。A. 将精力集中于市场调查B. 使潜在客户变为真正的客户C. 致力于发展和顾客之间的关系D. 建立与客户的长期联系E. 随时发现客户信息(9)对于个人住房抵押经营贷款，银行应重点考核的内容有（）等。A. 企业的资质B. 企业过去l0年的财务报表C. 经营状况D. 企业营业执照E. 公司的信誉度(10)关于商业地产的投资回报，说法正确的有（）。A. 商铺投资的年投资回报率一般为8%l2%B. 商铺投资的回收期限一般为8l2年C. 投资回收期是投资总额与年收益之比D. 投资回报率的计算与总收益和投资总额有关E. 商铺投资的回收期限一般为510年(11)写字楼市场比较法定价的比准指标有（）。A. 区位价值B. 品质展示C. 楼盘品质D. 管理规则E. 项目品牌(12)在商业地产的市场调研中，经济环境调查的主要变量包括（）。A. 总人口、人均收入水平、消费水平B. 人均GDP发展状况及城市产业结构状况C. 全社会消费零售总额D. 全市商业增加值E. 公共设施配套、城市性质及区域功能(13)房地产促销的目标包括（）等方面。A. 提供房地产产品信息B. 增加房地产的组织管理C. 增加消费者对产品的需求量D. 通过提炼卖点实现房地产产品的差异化特征E. 进一步强化了房地产价值(14)成功的销售人员应该具备的销售秘诀包括（）。A. “四十五规则”B. 60%的潜在客户将转和别人做生意C. 客户信息越新，竞争就越不激烈D. 客户信息越陈旧，竞争就越不激烈E. 出色的经纪人对每一个客户信息都穷追不舍，直到潜在客户购买或者离去(15)初始开发项目需要重点研究（）。A. 政府颁布的土地利用规划B. 项目开发方案C. 原有房屋拆除成本与收益的关系D. 城市规划方面的合法性E. 项目进行功能性改造(16)房地产经纪人接待到腐客户主要包括（）等流程。A. 确定接待主体B. 讲解房源信息和需求比例C. 客户信息录入D. 引领客户入座，并将茶水放至客户面前E. 接受服务委托或帮助客户解决问题(17)在客户接待过程中，根据购房人购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素来给客户划分优先次序，客户的类型主要有（）。A. 试探型B. 成熟型C. 引导型D. 咨询型E. 加强型(18)监督权指借款人对（）等具有监督的权利。A. 估价拍卖费用问题B. 估价机构的选择C. 拍卖底价的认可D. 招标活动的参与E. 利率变化的认定(19)关于个人住房抵押经营贷款的说法，正确的有（）。A. 主要适用人群一般多为中小企业主、公司管理人员及个体经营者B. 个人经营性贷款提前还款方便，借款人手中有余钱可以还贷款，但需提前预约C. 借款人获得银行一定的贷款额度后，在期限内可分次提款、循环使用D. 借款人支取不超过可用额度的单笔用款时，无需申请即可再次提款E. 该贷款是将资金用于购买原材料、办公设备或企业经营用途的一种资金周转方式(20)市场营销的4Cs理论构成要素有（）。A. 便利B. 沟通C. 顾客D. 回报E. 成本(21)住宅项目价格制定中，价格确定步骤包括（）。A. 了解自己所有的产品B. 分析现在与未来的市场竞争情况C. 将产品根据户型、资源及客户需求进行分类，并进行细分D. 结合产品分类、客户需求和销售目标确定价格策略E. 收集竞争项目销售与价格信息(22)关于互联网开发法特点的说法，正确的有（）。A. 使用互联网方式开发客户在很多城市逐渐超过了主流媒体的使用率B. 互联网开发客户的优势在于更新速度快，时效性强C. 当前网上信息量大，信息难以突出，客户筛选难度大D. 成本较高，时效性较差E. 受地理位置及交通状况的影响大(23)邀请专业建筑设计人员进行项目规划设计、园林规划、户型设计等的培训，目的在于了解项目（）及设计过程等，以加深对产品的熟悉和理解。A. 规划趋势B. 规划优势C. 规划设计的内容D. 产品特点E. 建筑特色(24)在买卖业务的撮合过程中，回访前的准备工作包括（）等。A. 预估看房结果B. 准备说服方案C. 准备分析客户的行动D. 准备备选方案E. 准备用于记录的纸笔(25)房地产经纪人在进行租赁业务撮合时，要注意的要点有（）。A. 房地产经纪人要十分熟悉和了解市场租金变化B. 房地产经纪人要注意租赁客户的专业性C. 房地产经纪人要从多个角度撮合双方D. 房地产经纪人要为租赁客户做好充分的回访准备E. 与租赁双方协调租金交纳方式和佣金标准(26)根据产品的企业销售增长率和市场占有窜，企业将多种房地产产品分为（）等类型。A. 明星产品B. 现金牛产品C. 瘦狗产品D. 成长产品E. 问号产品(27)房源和客源的关系包括（）等方面。A. 互为需求意向B. 互为条件C. 相互潜在能力D. 相得益彰E. 互为目标(28)房源的动态性主要包括（）等方面。A. 物业使用年限的更改B. 物业使用范围的变动C. 物业交易价格的变动D. 物业保修期限的变动E. 物业使用状态的变动(29)沟通的目标有（），因此为了提高沟通的有效性，要选择合适的沟通方式。A. 表达清楚B. 信息分析C. 传递信息D. 争取理解E. 达成共识(30)针对商圈内的人口密度、消费能力，以及人潮、交通流量等可将新建商品房的商圈划分为（）等类型。A. 邻里中心型B. 大地区中心型C. 城市中心型D. 乡镇企业中心型E. 副城市中心型三、综合分析题(共20题，每题2分。请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得05分。)(1)根据材料，回答TSE题刘小姐有一处已出租的佳房欲出售，委托某房地产经纪公司居间销售，双方签订了居间合同。试分析；TS房地产经纪人接到正式委托后，应在第一时间（）。A. 现场勘察物业B. 核实房地产产权的合法性、完整性、真实性和有效性C. 进行市场推广宣传D. 寻找客户(2)由于该房产属于已出租房产，经纪人必须（）。A. 向购买方介绍清楚，在同等条件下，承祖方有优先购买权B. 应提前一个月通知承租方，征求其意见C. 告知承租方，如放弃购买，则租赁关系终止D. 要求出售方(刘小姐)与承租人协商处理善后事宜，办理转让当日前结算租金(3)经纪业务过程中最熏要的一个环节是（）。A. 市场推产B. 交易洽谈C. 促成交易D. 签约成交(4)如暴张先生看中此房欲购买，并与此经纪机构签署了认购合同，则（）。A. 张先生必须立即交付定金B. 定金可由购房客户直接交给业主C. 定金也可由经绳机构代收，由客户发出付款委托书，再发放给业主D. 此时，房地产产权证原件仍在业主手中(5)根据材料，回答TSE题甲房地产经纪公司开业后，王某委托该公词出租乙房产，随后钱某来到该公司要求承租乙房产。TS下列说法中正确的是（）。A. 王某是乙房产的所有人B. 王某是甲房地产经纪公司的客源C. 钱某是甲房地产经纪公司的客源D. 王桌不能再委托其他房地产经纪公司出租乙房产(6)甲房地产经纪公司在接待王某时，应该（）。A. 了解王某的真实意愿B. 对王某进行资格甄别C. 与王某签订委托协议D. 了解王某的消费习惯(7)甲房地产经纪公司为了避免王某、钱某私下成交，应当（）。A. 始终不安排王、钱见面B. 要王某交一笔分析金C. 与王某签订委托看房协议D. 与钱某签订委托看房协议(8)若王某接到丙房地产经纪人员电话，称已按其开出的条件将乙房产出租给钱某，则说明可能存在的情形是（）。A. 甲房地产经纪公司有人违背职业道德，将房源信息外泄B. 甲、丙两家房地产经纪公司有合作关系，且实行的是公盘制C. 甲、丙两家房地产经纪公司有合作关系，且实行的是私盘制D. 丙房地产经纪公司盗取了甲房地产经纪公司的信息(9)甲房地产经纪公司在该业务中，可能遭遇的主要风险是（）。A. 操作不规范引起的风险B. 房地产经纪人的道德风险C. 客户的道德风险D. 地震、火灾等造成房源损失的风险(10)根据材料，回答TSE题甲集团是某地区啤酒行业巨头，欲涉足房地产行业，为此，甲集团专门成立了乙房地产开发公司。2011年3月，乙房地产开发公司参加拍卖活动，在某省会城市取得了一块空地。该空地位于市中心，面积l000 m2，规划用途为写字楼。乙房地产开发公司因缺乏房地产开发和营销经验，与丙房地产经纪公司签订了营销代理协议。丙房地产经纪公司的市场调研显示：该土地位于中央商务区，周边聚集了众多高档写字楼，并有两个大型购物中心和两个四星级宾馆。TS乙房地产经济开发公司在取得地块后，若委托丙房地产经纪公司对该项目作详细可行性研究，则丙房地产经纪公司进行详细可行性研究的内容包括（）。A. 项目市场需求和竞争分析B. 项目成本估算C. 甲集团现金流分析D. 项目营销推广方案(11)丙房地产经纪公司在进行项目竞争分析调研时，主要包括（）等。A. 区域内四星级酒店客户调研B. 区域内高档写字楼的租金水平和空置率调研C. 区域内交通便捷度调研D. 区域内大型购物中心市场价格水平调研(12)根据乙房地产开发公司的情况，在选择销售渠道时，最不宜采用的是（）。A. 零级渠道B. 窄渠道C. 一级渠道D. 独家分销渠道(13)丙房地产经纪公司与乙房地产经纪公司签订营销代理协议后，宜在（）开始介入。A. 项目策划和地块研究阶段B. 产品规划设计阶段C. 营销推广阶段D. 销售和物业管理阶段(14)丙房地产经纪公司在产品定位阶段，结合市场调研资料向乙房地产开发公司提出许多建议，下列建议中正确的是（）。A. 鉴于项目地处中央商务区，高档写字楼聚集度高，可定位为高档写字楼，并在设计上突出其自身特点B. 调查发现，周边高档住宅畅销，可配套修建高档小户型住宅C. 针对目标客户中，小型律师事务所、会计事务所、设计咨询事务所、估价师事务所等所占的比例较大的情况，可将写字楼按目标客户的需求进行规划设计D. 建议开始进行广告宣传吸引客户(15)根据材料，回答TSE题业主有一套房屋委托某经纪公司出租。租约一年，到期后客户主动退租，当客户退租后业主打算出售该套房子，不再委托经纪公司出租了，于是经纪公司将房屋交还给业主。可是在做物业交验时，业主发现房屋内冰箱由原来的海尔变成了其他品牌，台灯的灯罩没有了，厨房的壁砖有脱落，电视机也被经纪公司出租了，当即要求经纪公司进行赔偿。经经纪公司调查了解才知道，房地产经纪人在与客户傲物业交验收房时，物业交验单上只写着“电视一台”、“冰箱一台”，并未详细标注房屋内电视、冰箱的品牌及状况，物业交验单上也没有注明台灯，更没有标明厨房的壁砖是否损坏。该经纪公司还发现电表箱钥匙已经丢失，而再打那位租房客户的电话时却怎么也联系不上了，公司只能承担这笔损失。TS房地产经纪公司承担的物业全程出租代理时，应特别注意（）的填写。A. 租赁协议书B. 物业交验清单C. 租赁合同D. 违约合同(16)本案例存在的问题中，厨房损坏的壁砖应登记清楚（）。A. 厨房壁砖的数量、品牌B. 厨房壁砖的使用年限C. 厨房壁砖的保修年限，损坏由谁承担D. 是原来就损坏了还是后期由承租人损坏的(17)一个合格的、富有经验的房地产经纪人应非常重视物业交验工作，积极协助交易双方完成交接手续，直至（）。A. 租赁双方交换钥匙B. 租赁双方签订退租协议C. 新业主同意签署租赁协议D. 新业主拿到钥匙(18)房屋租赁合同规定，应向承租方收取不等数额的押金，违约时作为一种担保，合同期满出租方应（）。A. 无息退还B. 加息退还C. 从租金中扣除D. 双倍退还(19)房屋租赁合同应字迹清楚，尽量避免涂改，如有涂改，（）应该在涂改之处签字。A. 承租方B. 租赁方C. 双方D. 房地产经纪机构(20)在进行物业交验时应注意的问题包括（）。A. 准备好物业交验表B. 对屋内电器，最好带客户都试用一遍C. 将水、电、煤气数字抄在合同的附件备注中，协助双方进行用品的检验和交接D. 如果经纪人不能到场，一定嘱咐交易双方将钥匙保管