物业管理费收缴想法.doc

物业费收缴纠纷问题与物业经营物业公司的生存关键在于它的循环运转，不能靠地产补贴。而循环运转的核心在于它的资金运转，也就是物业管理费的收缴。而咱们的物业管理费的收缴率很低，最低时不足30%？ 造成欠费的原因主要原因： 内因有三个：一，是物业公司服务不到位，令业主不满意，但一般是个别业主，很少引起大范围欠款。二，是房屋出现质量问题，比如进户门，室内窗户和漏水问题，但业主很难及时得到房屋售后维修解决问题，会通过拒交物业管理费，希望物业公司进行处理。三是房屋售后维修（门，窗，放水），对承诺的事项执行不到位，或推诿，滞后，各种理由等，有些问题是由于维修责任界定不明确引起，可能导致大范围拒交，（及数额较大的现金赔偿）！外因：一，是房屋维修管理责任权属混乱、服务质量较差或者存在违约行为；二，是当未实际居住或房屋出租时，业主往往以未享受到物业管理服务而拒缴物业管理费； 措施：关于房屋售后维修，由地产成立售后维修中心，全面协调各房屋建设承包单位做好所建房屋的各项善后维修责任，做到业主房屋售后维修有人管，及时管，管理好。 1， 每个拒交户都有它的理由拒交物业管理费，诸如物业管理服务不到位、开发商承诺的事未兑现等来转移他们自己缴交物业管理费的义务。首先，我们以客服主管名义拟写了一份致业户的一封信。这里强调一下：所写信件并不是一视同仁的，而是根据不同内容写不同的信件。信中可专门以拒交户所提出的不同理由为核心，针对各业户所提出的问题一一加以说明，让拒交户了解物业管理企业生存的艰辛，让他们知道树立维权益识并不是通过拒交物业费来体现以及物业管理真正的含义、涵盖范围、服务职能。 ，在拥有充足理由的前提下，派客服员到拒交户家中拜访（拜访次数不低于三次），然后再由客服主管进行上门劝说，劝说过程注重业户的一言一行，面带微笑，适当地欢迎他到物业办公室坐客等。这就涉及到与业主沟通的技巧是因人而异。对于通情达理并又无特别理由的业主是行之有效的。 2，发催款函是采用带法律性质的文件，首先要让业户感觉到我们物业企业已经是达到忍耐的最大限度了，将要通过法律途径来解决欠费纠纷问题。作为业主其实并不想惹上官司，那样做既失去了面子又浪费了时间，相当于赔了夫人又折兵。催款函中可添加一些法律上的专业术语，体现如不缴费将会造成怎么样的结果等。举个例子，催款函的主要内容是表明“业主拒交物业管理费用的行为是不合理、不合法的，也损害了其他业主的合法权益。请业主几日内付清所欠的物业费用，否则将通过诉论方式主张权利”。这样一来，业主不担心也得担心了。 3，每个单元的一楼墙上都统一用宣传板公示着每项物业管理费的收缴明细，促使住户将物业管理费交到物业公司手中，物业管理服务公司是商业经营性企业，缴纳物业管理费才能提高物业管理服务，不缴纳物业管理费用，物业管理公司就不能提供物业管理服务。缴纳物业管理费用的住户，物业公司就应该将服务主动送到住户的门前和手中，而不能被动地做服务工作，那样不但给住户造成不便，也给自己增添了不必要的工作量。总而言之，住户需要的是明明白白消费，这也是物业公司必须的、最基本的，.对于物业费，要做到两点，公开化、民主化。多数业主的观点是既然物业管理商业化了，就应该缴纳费用，只要服务到位，缴纳物业费是合理的应该的，但业主缴纳了物业费之后应该享有知情权，对于物业费的使用，业主有权了解各项费用的去向：包括设施改善，环境的清理，哪怕是随物价指数带来的物业费的上涨，这些都应让业主有所了解，只有收费透明，公开账目才能让业主心里有底，大家才会顺利交费。对于民主化而言，物业和业主最好能共同来制定一份关于物业管理上的（规划），把业主的所想所需都体现出来，这样业主们才觉得自己的钱没有白花，才会心安理得的来缴费。营建一种物业和业主之间的和谐氛围。另外，一些空置房也可以交给物业公司出租经营。所得充抵一部分物业管理费，以降低收费标准，减轻居民负担。确立新的物业管理消费观。通过上门宣传和公开物业管理收支财务情况，让业主理解到物业管理费的具体服务内容和价值所在，作为防范物业管理纠纷的重要手段。在确定双方的权利义务的