房地产经营与管理复习资料(总体).doc

房地产经营与管理复习资料一. 名词解释：1.房地产指土地、建筑物及其他土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。2.房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。是国民经济中具有经营和服务两种职能的独立产业部门。它体现了房地产经营过程各种参与者之间的经济关系。3. 住房分配货币化：就是把原来单位以实物形式分配给职工的住房，转换为货币形式分配给职工。即由单位拿钱为职工建房改为发放住房补贴。变分房为给钱，变暗补为明补。4.住房公积金：是指在职职工在其工作年限内，由职工本人及其所在单位，分别按职工工资收入的一定比例逐月交存，全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金账户，由政府设立的公积金法定管理机构集中管理。住房公积金：是在职职工及其所在单位每月按规定缴存，归职工个人所有的长期住房储金。5.廉租住房：是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。6.经济适用房：是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。7、存量房：（二手房）是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。8、房地产需求价格弹性：房地产价格发生变化后，需求量作出的反应程度。房地产需求价格弹性=房地产需求量变化的百分比 / 房地产价格变化的百分比9、房地产供给价格弹性：房地产价格发生变化后，供给量作出的反应程度。10、房地产“泡沫”：是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。11、房地产开发企业：是依法设立，具有企业法人资格、以营利为目的、从事房地产开发和经营的企业。12、房地产企业筹资机制：是指房地产企业资金筹集这个经济系统内的各种构成要素之间的作用关系及其调控方式。13、户室比：又叫户型比，是指各种户型在总户数中所占的百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。14、工程监理：是对房地产开发项目工程建设中的技术经济活动进行监督和管理，使之符合有关的法规、政策、技术标准、规定及合同的规定，促使工程进度、质量、造价按计划实现的活动。15、房地产开发项目管理：是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。16、房地产交易：是指房地产作为商品而进行的各种交易活动。包括房地产转让、抵押和房屋租赁。17、容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。18、房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。19、房地产产籍：是指房屋所有权和土地使用权通过经常性的测绘和申报登记过程中形成的各种方案档案等反映房地产产权现状和历史情况的资料的总称。20、房地产经纪：是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等活动的经营行为。21、房地产经纪人：是指具备经纪人条件，经工商行政管起理部门核准登记并领取营业执照，从事房地产经纪活动的组织和个人。二、简答题1、什么叫房地产？（见名词解释）怎样理解房地产的含义？ 土地：是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。建筑物：是一种土地定着物，具体是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。其他土地定着物：是建筑物以外的土地定着物，是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。如埋设在地下的管线、设施，建筑在地上的假山、水池、围墙，种植在地上的树木、花草等。实物：指房地产中看得见、摸得着的部分。权益：指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。区位：指房地产的空间位置。房地产是房产和地产的总称。2、什么叫房地产经营？它的内容和方式有哪些？房地产经营：是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动。内容：包括地产经营、房产经营、服务经营、房地产综合开发经营方式：（1）专项经营 （2）综合经营 （3）集团经营 （4）跨国经营3、什么叫房地产管理？它的内容有哪些？房地产管理：是为了实现一定的房地产经营目标，对房地产开发经营活动所进行的组织、指挥、协调、监督和控制等一系列活动。（1）从管理范围上划分 土地使用管理 房地产开发管理 开发规划管理 宏观管理 标准管理 产权、产籍管理房地产管理内容 房地产市场管理 房地产交易管理 微观管理（2）从业务范围上划分：房地产产业管理和物业管理4、如何构建房地产经营与管理的体系？（1）建立有效的宏观调控体系（2）建立完善的住房供应体系（3）建立完整的房地产市场体系（4）建立全面的住宅产业现代化体系（5）建立优良的市场服务体系5、什么叫住房公积金？怎样理解它的含义？理解：A、住房公积金只在城镇建立。B、只有在职职工才建立住房公积金制度。 C、住房公积金由两部分组成。 住房公积金=（单位缴存+职工个人缴存）住房公积金个人帐户内D、住房公积金缴存的长期性。 E、住房公积金具有积累性和专用性。 6、住房公积金有哪些作用？A、提高了职工家庭的购房能力，构筑了实现住房商品化的良好途径。B、开辟了住宅建设融资的新渠道，促进了住宅建设，加快了住宅建设，加快了住房解困步伐。C、培育、发展了政策性住房金融体系。D、增强了职工的住房商品意识和住房金融观念，增添了房改活力。7、简述住房公积金的管理原则。A、管委会决策 B、住房公积金管理中心运作 C、银行专户存储 D、财政监督8、什么叫房地产市场？房地产市场具有哪些基本特征？房地产市场：是房产和地产在流通过程中各种经济关系的总和，是房地产商品通过交易实现其价值和使用价值的过程。基本特征：（1）地域性 （2）层次性 （3）循环性 （4）垄断性 （5）开发性（6）双重性 （7）干预性9、房地产市场的参与者有哪些？（1）土地所有者或当前的使用者 （2）开发商 （3）政府及政府机构 （4）金融机构 （5）建筑承包商 （6）专业顾问 （7）消费者或买家。10、什么叫房地产市场供给？影响房地产市场供给的因素有哪些？是指在一定时期内、一定条件下、房地产开发企业愿意生产并销售房地产商品的数量。影响因素：（1）土地的供给 （2）价格因素 （3）房地产投资来源及数量 （4）企业素质11、何谓房地产“泡沫”？（见名词解释）产生房地产“泡沫”的原因有哪些？是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。原因：（1）土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础； （2）投机需求的膨胀是诱因； （3）金融机构的过度放贷是促成因素。12、简述房地产开发企业的资质管理的主要内容。（1）房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级（2）房地产开发企业资质等级实行分级审批（3）房地产开发企业的资质实行年检制度13、房地产开发企业组织机构设置有哪些原则？（1）体现国家体制改革对企业和机构设置要求的原则。（2）体现统一领导、分级管理的原则。（3）体现精干、高效和节约的原则。（4）体现合理分工，互相配合，加强横向联系的原则。（5）体现以生产经营为中心，有利于提高经济效益的原则。14、什么叫房地产资金？它有哪些特征？是指房地产企业用于房地产开发经营的财产和物资的货币表现。特征：（1）资金用量大 （2）资金杠杆率高 （3）资金增值快，回报率高 （4）资金周转的长期性15、简述房地产开发项目可行性研究的内容及步骤。内容：（1）项目概况 （2）开发项目用地的现状调查及拆迁安置 （3）市场分析和建设规划的确定 （4）规划设计方案选择 （5）资源供给 （6）环境影响和环境保护 （7）项目开发组织机构、管理费用的研究 （8）开发建设计划 （9）项目经济及社会效益分析 （10）结论及建议步骤：（1）接受委托 （2）调查研究 （3）方案选择和优化 （4）财务评价和国民经济评价 （5）编制可行性研究报告16、简述工程监理的工作步骤。（1）取得监理工作任务 （2）与委托方签订监理合同 （3）制定监理计划 （4）实施建设项目监理 （5）编写监理工作总结报告17、简述住房抵押贷款的原则。（1）先存后贷 （2）存贷挂钩 （3）抵押加保 （4）分期偿还18、试述房地产营销有哪些策略？“4P”营销策略：产品（product）、价格（price）、渠道（place）、促销（promotion）（1）产品策略：生命周期中的不同时段策略、房地产品品牌策略（2）价格策略 （4）促销策略（3）渠道策略：企业直接销售和委托代理销售（间接销售） 19、简述房地产产权管理和产籍管理的关系。（1）产权管理是产籍管理的基础（2）产籍管理是产权管理的依据和手段（3）产权、产籍管理互为依存，互相促进20、房地产产权审查确认应遵循哪些原则？A、以事实为依据，以法律为准绳的原则。 B、书证的原则。C、产权清楚，没有纠纷才能确认的原则。 D、回避的原则。E、房屋所有权和土地使用权一致的原则。21、房地产经纪活动具有哪些基本特点?（1）活动范围的广泛性 （2）活动内容的服务性 （3）活动地位的居间性 （4）活动目的的有偿性 （5）活动责任的确定性 （6）活动的非连续性三、论述题1、什么叫房地产？房地产具有哪些特性？（1）位置的固定性。（2）整体的单一性。又称独特性、异质性、个别性。（3）使用的长期性。（4）效用的多层次性。生存资料、享受资料和发展资料三个不同层次的性质（5）价格的保值与增值性。1）对房地产本身进行投资改良。如装饰装修改造，更新或添加设施设备，改进物业管理；2）通货膨胀。指纸币发行量超过商品流通中实际需要的货币数量而引起的纸币贬值、物价持续上涨的现象。3）需求增加导致稀缺性增加。如经济发展和人口增长带动房地产需求增加。由于土地的供给有限，使得在土地上可建造的建筑物数量也是有限的。但是，房地产的供给有限性，主要是由于房地产的不可移动性造成的房地产供给不能集中于一处。这可以说是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。要增加房地产的供给，一是向更远的平面方向发展，开发土地；二是向更高的立体方面发展，增加建筑高度或容积率。4）外部经济。如交通条件或周围环境改善。如大的医院附近房价的上涨。此外，土地本身是不会贬值的。房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的。有着保值与增值的特性。当然不排除房地产价格随着社会经济发展的波动而波动，房地产本身的功能变得落后、周围环境恶化使房地产价值下降，甚至过度投机、房地产泡沫破灭后出现的房地产大幅度贬值。（6）价格的相互影响性。相互影响性，是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。（7）兼有消费和投资的双重性。（8）开发资金的大量性。（9）开发建设周期的长期性。（10）政策的影响性。政策影响性，是指房地产投资容易受到政府政策的影响。由于房地产在社会经济活动中的重要性，各国政府均对房地产市场倍加关注，经常会有新的政策措施出台，以调整房地产开发建设、交易和使用过程中的法律关系和经济利益关系。而房地产不可移动等特性的存在，使房地产很难避免这些政策调整所带来的影响。政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资产生影响。2、什么叫房地产业？房地产业具有哪些特性？（1）基础性和先导性 从房地产业在国民经济中的地位和作用来看，房地产业是一个先导性、基础性产业。房地产商品是社会必需的生产资料和生活资料，涉及社会生产和再生产以及教育、科学、文化、卫生等各行各业，是各种社会经济活动运行的基础、物质载体和空间条件，因而以房地产为经营对象的房地产业也就必然处于基础性产业的地位。房地产业关联度极大，与建筑、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个部门紧密相关。因此，在一定时期，房地产业能够显示其对宏观经济运行状况的敏感性和超前性，是经济发展状况的指示器，具有先导性。（2）综合性和关联性从房地产业与其它产业的关系来看，它是一个具有高度综合性和关联性行业，呈现出支柱产业的特征。房地产业的综合性：主要体现在它是横跨生产、流通和消费各个领域的产业部门。它以流通领域和服务领域为主，服务于生产和消费，但又参与房地产开发建设的决策、组织和管理，兼有部分生产职能。房地产商品的租售活动则直接属于流通领域。而在房地产的使用过程中，提供房屋养护、维修等物业管理服务，则属于消费领域。可见，房地产业是与各行各业、各部门、各领域密切联系的多学科相结合的知识密集型产业部门，这种高度综合性，是与其它产业相比有很大区别的。房地产业的关联性：则体现在它是与众多产业部门密切相关的产业部门。房地产业的产业链特别长、产业关联度特别大，具有高度关联性。房地产业联系着国民经济的方方面面，据统计与此相关的产业和部门达50多个，相关的产品、部门品件多达成百上千种。（3）资金密集型和高回报性从房地产业的投资过程来看，它是一个高投资和高风险并存的行业。房地产业是一个资金密集型行业，由于房地产的价值量大，建设周期长，资金占用多，它的经济活动是一个大量资金运作的过程。一个房地产建设项目，投入的资金少则数千万、多则数亿、十几亿元，并且需要一个较长的周期才能收回，与其它一般产业相比，房地产业是一个高投资行业。同时又是高回报行业。（4）级差收益型和区域性从经济活动的范围来看，房地产业又是一个区域差异巨大、级差收益明显，地区性特别强的行业。由于房地产的空间固定性，房地产业的发展比起其他行业更多地受制于区域经济的发展水平。一般来说，地区经济的发展水平高、发展速度快，房地产业相应发展也比较快；而地区经济发展水平低、发展速度慢，相应房地产业也发展较慢。即使在同一地区，由于微观区位的不同，也使房地产价值出现巨大的分异。例如市中心地区与城市郊区的土地区位不同，形成房地产价格差异甚大，级差收益也相差巨大。此外，房地产业的区域性还造成房地产市场的地区性特别强。而房地产由于其空间的固定性，只能在一个地区范围内供给和销售，市场供求之间必须在地区内实现平衡，由此出现地区间房地产市场的巨大差异。认识这一特点，对于区域房地产业全面、协调和持续发展具有深远意义。（5）高风险性和制约性房地产开发投资大，周期长，是具有高附加值的行业。这些特点促进了房地产风险的产生。 对发展商来说：面临信用风险、市场风险、通货风险、内部风险、甚至政策风险，这些风险有可能常来利润，也可能导致房地产企业破产。制约性主要体现在以下几方面：1）是权利关系的复杂性所引起。2）是房地产业的外部性特点的制约。3）是运作规范性的制约。3、房地产市场指标有哪几种类型？每种类型包括哪些指标？1）供给指标（10个指标）存量：指报告期期末已占用和空置的物业空间总量。 单位：建筑面积或套数。报告期存量上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量。可按物业类型分别统计。新竣工量：指报告期内新竣工房屋的数量。 单位：建筑面积或套数。中国竣工量统计指标：是竣工面积。量为：可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。灭失量：指房屋存量在报告期内由于各种原因灭失掉的部分。拆除、重建或灾害等其他原因。空置量：指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。空置率：指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。可供租售量：指报告期可供销售或出租的房屋的数量。可供租售量上期可供租售数量-上期吸纳量+本期新竣工量。吸纳量：报告期内出售和出租的房屋的数量。房屋施工面积：指报告期内施工的全部房屋建筑面积。房屋新开工面积：指在报告期内新开工建设的房屋面积。不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。平均建设周期：指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。 平均建设周期房屋施工面积/新竣工面积竣工房屋价值：指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。2）需求指标（11个指标）国内生产总值(GDP)。是按市场价格计算的一个国家(或地区)所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。人口数。包括常住人口和现有人口。城市家庭人口。指居住在一起，经济上合在一起共同生活的家庭成员。就业人员数量。指从事一定社会劳动并取得劳动报酬或经营收入的人员数量。 就业分布。指按产业或职业分类的就业人员分布状况。 城镇登记失业率。是报告期内在劳动保障部门登记的失业人数占期末从业人员与 期末实有登记失业人数之和的比。城市家庭可支配收入。即居民家庭可以用来自由支配的收人。城市家庭总支出。指除借贷支出以外的全部家庭支出。包括:消费性支出、购房建房支出、转移性支出、财产性支出、社会保障支出。 房屋空间使用数量。指按使用者类型划分的正在使用中的房屋数量。 商品零售价格指数。是反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数。 城市商品零售价格指数：属于流通领域的价格指数。城市居民消费价格指数。是反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。城市居民消费价格指数：属于消费领域的价格指数。3）市场交易指标（9个）销售量。是指报告期内销售房屋的数量。 单位：建筑面积或套数。在统计过程中，可按物业类型、存量房屋和新建房屋分别统计。我国房地产开发统计中采用是实际销售面积。 出租量。是指报告期内出租房屋的数量。 单位：建筑面积或套数。在统计过程中，可按房屋类型和新建房屋分别统计。我国，是指在报告期期末房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积。吸纳量。是指报告期内销售和出租房屋的数量之和。 单位：建筑面积或套数。实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计。吸纳率。是指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例。以百分数表示。有：季度吸纳率、年吸纳率等。实际计算过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别计算。吸纳周期。是指按报告期内的吸纳速度(单位时间内的吸纳量)计算，同期可供租售量 可以全部被市场吸纳所需要花费的时间。 单位：年、季度或月。在数值上等于吸纳率的倒数。在计算过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别计算。预售面积。是指报告期末仍未竣工交付使用，但己签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房屋的面积应列入实际销售面积，同时统计为销售收入 。房地产价格指数。是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数。包括：房屋销售价格指数 房屋租赁价格指数 土地交易价格指数。我国目前的各类房地产价格指数，通常基于平均价格。房地产价格。是指报告期房地产市场中的价格水平。通常用不同类型房屋的中位数价格表示。我国现有房地产价格统计，是基于各类物业平均价格的统计。房地产租金。是指报告期房地产市场中的租金水平。通常用不同类型房屋的中位数租金表示。我国现有房地产租金统计，是基于各类物业平均租金的统计。4、什么叫房地产市场需求？市场需求的种类及影响房地产市场需求的因素有哪些？房地产市场需求：是指一定时期内，消费者愿意购买和承租的房地产商品的数量。A.房地产巿场需求分类：1、消费性需求。它是购买或承租房地产后直接用于生活或生产。2、投资性需求。它多是购买房地产后用于出租。3、投机性需求。投机是指不是为了使用而是为了再出售（或再购买）而暂时购买（或出售）商品，利用商品价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。4、盲目性需求。这是购买者自己都不清楚是为了何种目的而购买房地产，大多是出于一种冲动，看到别人在纷纷购买，自己也“跟风”购买。B.影响房地产市场需求的因素：1、经济承受力经济承受力：是指国家、企业及个人因住房投资变化经济所能承受的最大限度。房地产的价格水平：房地产的市场价格仍然是影响房地产需求数量及结构的主要因素，价格偏高，会限制一定收入水平需求者的需求。价格降低会增加需求量。收入水平：欲望变成现实，要受到其收入水平的制约。在其他条件不变的情况下，人们对住房的需求与其收入水平成正比。这里有一个经济承受力的问题。经济承受力是制约居住水平的主要因素。2、人口数量和结构的变化随着城市人口的增长，对空间的需求随之增长。城市人口数量增加的同时，家庭人口结构也在发生变化，家庭人口结构不同，要求房子结构有所不同：X+4+2+1X 老人的老人。 4 夫妻的双方老人，两个房间。2 夫妻，一个房间。 1 独生子女，一个房间。3、就业水平 一个国家的就业率是衡量人们收入水平的首要指标，高就业率时期，高收入造成房地产的高需求。4、住宅政策一般把中央与地方政府出面干预及解决住房问题的手段和方法统称为住宅政策。政策因素对生产性需求和消费性需求都有重要影响，对生产性需求影响尤为直接。国家可以通过调节生产性需求的价格、税收、利息率和折旧率等，刺激或抑制微观经济组织的投资行为。其中，货币、金融政策和利率的调整是影响生产性需求最重要、最有力的杠杆。与消费者需求有关的政策，主要有住房政策以及相关的各项优惠政策。在诸多影响因素中，价格在市场机制中起决定作用。5、什么叫房地产市场供给？影响房地产市场供给的因素有哪些？房地产市场供给：是指在一定时期内、一定条件下、房地产开发企业愿意生产并销售房地产商品的数量。 它有两个必备条件：一是供给者有出售愿望；二是供给能力；影响房地产市场供给的因素: 1、土地的供给 房地产市场供给首先受制于土地。土地作为一种特殊的商品，又具有不可再生性，这就决定了城市土地供给是缺乏弹性的2、价格因素 房地产售价和租金的涨落是供求关系变动的反映，同时价格的波动又刺激了新一轮供给与需求。和其他商品一样，价格越高供给量也越多。3、房地产投资来源及数量房地产供给是以房地产开发为基础的。而房地产开发的规模、速度和总量又受到房地产投资来源和投资规模的制约。房地产是投资大、建设周期长的产业，没有多渠道、大量的资金支持，房地产开发难以进行。4、企业素质房地产开发经营企业在房地产供给过程中有着举足轻重的作用。其根本任务:开发土地和建成房屋，最终使房地产商品进入流通领域，满足社会各种需要，并带来经济效益。企业素质越高，资源配制和市场竞争能力越强，实现可能供给的能力就越大。6、什么叫房地产开发项目可行性研究？它有哪些作用？定义：是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。作用：（1）是项目投资决策的依据 （2）是筹集建设资金的依据 （3）是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 （4）是编制下一阶段规划设计方案的依据。7、简述房地产开发项目可行性研究的内容及步骤。内容： （1）项目概况 （2）开发项目用地的现状调查及拆迁安置 （3）市场分析和建设规划的确定 （4）规划设计方案选择 （5）资源供给 （6）环境影响和环境保护 （7）项目开发组织机构、管理费用的研究（8）开发建设计划 （9）项目经济及社会效益分析 （10）结论及建议步骤：（1）接受委托 （2）调查研究 （3）方案选择和优化 （4）财务评价和国民经济评价 （5）编制可行性研究报告8、试述房地产开发项目的招投标方式及其评价。（1）公开招标 优点：1）选择范围大，可选择最佳投标者（选择报价合理、工期短、信誉良好的承包商）。2）促使承包商努力提高开发项目的建设质量，缩短工期并降低成本造价。缺点：1）工作量大、时间长。公开招标过程需要经历相当长的一段时间。2）费用高。因为发展商审查投标者资格及其标书的工作量比较大，招标支出费用较多。（2）邀请招标，也称选择有限招标和选择性招标。优点：弥补公开招标带来的招标工作量大、时间长、费用高等缺点，提高了招标工作效率。缺点：限制了竞争范围，难于达到招标的要求。（3）协议招标（议标）优点：简便易行，所花时间更短、费用更小。缺点：缺乏竞争性，造价偏高。9、简述房地产开发项目的招投标的基本程序。（1）招标申请及报批（2）准备招标文件及编制标底（3）发布招标公告或招标邀请书（4）审查投标单位的资格 （5）发售招标材料，组织投标单位踏勘现场（6）招标工程交底及答疑 （7）标书编制及投标（8）开标 （9）评标、决标 （10）签订承包合同四、填空题第1章1、房地产的存在形式有 单纯的土地 、 单纯的建筑物 和 房地 。2、房地产主要分为两大类，即 土地 和 建成后的物业 。3、房地产经营的内容包括 地产经营、房产经营、服务经营和房地产的综合开发经营。4、房地产经营的方式有 专项经营、综合经营、集团经营 和 跨国经营 四种。5、房地产管理体制的形式有直管体制、自管体制、托管体制、代管体制和物业管理体制五种。6、房地产经营与管理的方法有 经济方法、行政方法和法律方法。7、中国传统的城镇住房制度，是一种以 国家统包 、 无偿分配 、 低租金 、无限期使用 为特点的实物福利性住房制度。8、住房分配货币化的具体内容主要包括 住房公积金补贴和住房货币补贴等。9、住房公积金是按照 管委会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督 的原则进行管理。10、住房公积金管理的决策机构是 住房公积金管理委员会。11、住房公积金具有 义务性 、互动性 和 保障性 三个特点。12、房改所售住房的类型主要有 安居工程房 、公有住房 和 经济适用房 三种。第2章 1、房地产市场的功能可以归纳为三个方面，即资源配置功能、信息传递功能、价值实现和价值评价功能。2、房地产市场的运行环境有 社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境 和 国际环境。3、房地产市场的主要参与者有 政府机构、土地当前的占用者、开发商、金融机构、建筑承包商、专业顾问和消费者或买家。4、房地产市场结构包括 总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。5、房地产市场指标包括 供给指标、需求指标 和 市场交易指标三种类型。6、目标市场选择一般有以下几种模式，即 单一市场集中化 、选择专业化 、产品专业化、市场专业化 、全面覆盖 和 大量定制。7、房地产市场预测一般分为 定性预测 和 定量预测。具体方法有 直观判断法 、历史引申法 和 因果预测法。第3章1、是从经营内容和经营方式的角度划分，房地产企业主要可以划分为 房地产