对我市房产价格合理性分析.doc

对我市商品住房价格的合理性分析李 军房地产业是国民经济的基础产业，房地产市场的动向与国计民生息息相关，“商品房”也不等同于普通的商品，在国民经济统计中一直以“投资品”的形式出现，我市具有市场概念房地产业始于上世纪九十年代初，在一九九八年以前的发展较为缓慢，仅两三家房地产企业从事少量开发。一九九九年，国家进行住房制度改革并配套金融政策支持后，在地方政府招商引资以及经营城市的政策推动下，伴随着城市化的进程，我市房地产业获得了突飞猛进的发展（见下表）。2001年-2008年房地产开发投资额与面积情况年度开发投资额（万元）本年竣工面积（平方米）2001100791032492002161281168062003306551923802004428532150792005661342561752006687322798022007895014877852008200215690031合计52429723413072008年末已有资质以内房地产企业67家，自2001年以来累计开发面积达234万平方米，其中仅2008年一年开发面积更是达到69万平方米。与此同时，房屋均价也一路走高，由世纪初的不足千元攀升至目前两千多元（今年一季度我市房地产市场成交面积9.16万，成交套数819套，成交额2.01亿元，均价2194元）。进入2008下半年度后，房地产业的发展形势受房价走低的预期和市场观望气氛等多方面的综合影响急转直下，空置面积激增，销售量萎缩。由于房地产业和其他许多行业、地方财政的高度相关性，房地产业严峻的形势引起业内人士、政府及社会公众的广泛关注，房价更是牵动着各方利益的神经。有的说和周边地区比我市房价不高，相邻的宣城、广德的房价都超过我市，还有上涨的空间；有的说房价太高了，一个家庭不吃不喝10年都买不起房。房价究竟是高了还是低了，众说纷纭，从目前国际通行的观点看，主要从四个标准来衡量。第一个标准 房价与城市居民家庭年收入比。一般认为房价是居民可支配收入的3-6倍较合适。以我市商品房户均面积110平方米、房屋均价2100元/m2计算，毛胚房的一般价格约为23万元，加上简易的水电安装要突破25万元。我市目前没有开展城市居民的住户调查，2008年宣城市居民人均可支配收入为10436元，平均家庭人口为2.77人，合计家庭户均收入为28907元。以此推算的房价收入比大概为11倍，远高于一般水平。如仅从家庭收入看，目前房价显然偏高，不利于房地产业的可持续发展。第二个标准 房价与租金之比，简称租售比。是指每平方米使用面积的月租金与房价的比值。国际上衡量一个地区房产状况运行良好的租售比一般界定为300：1-200：1。如果高于300：1，说明房地产投资价值相对变小，房产泡沫显现，风险增加。如果小于200：1则表明这一区域房地产投资潜力较大，后市看好，增值空间较大。无论高于300还是低于200都说明房屋的价格偏离实在的价值，这点和股市的市盈率相似，不过股市波动性更大些。通过宁国房产网（）大量观察获得数据，商品住房租金大约5元/m2，与2100元/m2房价比值为420：1，高于运行良好的上限值300：1。由此从租售比来看，我市房地产价格存在泡沫，如不考虑通胀的因素，存在贬值的风险。第三个标准 房地产空置率。是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积之比。按照通行的惯例认为，商品房空置率在5%-10%为合理区间，商品房供求平衡，有利于经济的健康发展；空置率在10%-20%为空置危险区，要采取一定的措施加大商品房的销售力度，以保证房地产市场的正常发展和经济的平稳运行；空置率大于20%为商品房严重积压，房地产业出现严重危机，可能进一步导致经济危机。我市目前还没有开展城市住户抽样调查，人均居住面积数据参考宣城市城区人均居住面积（29平方米，宣城统计年鉴2008），考虑到自2001年以来累计房屋开发面积已达234万平方米，我市人均居住面积可能在32平方米左右，以我市城区人口12万计（城郊农民不算），现住房总面积约384万平方米，今年3月末房产局在册管理商品房空置面积42万平方米推算，我市空置率为10.9%（42/384），接近合理的区间。第四个标准 房屋是投资品，和虚拟经济有关。我国生产总值积累率过高，已经超过生产总值百分之四十，远高于一般国家，目前我国金融业还没放开，证券投资业还不规范，居民积累的资金投资渠道较少，大部分以居民储蓄的形式存在，由此形成了巨大的投资潜能，随经济周期波动可能会像洪水猛兽般冲击房市，造成房产市场的动荡、流动泛滥。由于人民币升值预期，在大城市甚至还有外资的踪迹。据有关分析和报道，前两三年上海、北京、深圳的房价收入比超过了15倍，个别城市甚至达到20倍，应该说存在明显的泡沫，和大量国内国际投机资本的推动密切相关，而这一部分需求完全是投资驱动的，扭曲了真实的供求状况，推高了房价。国家有关部门也认识到这点，从2006年起不断推出新政，如“国六条”、“国八条”等去遏制房价的过快上涨，但都收效甚微，大量资金仍在楼市里兴风作浪。据了解，我市也大量的门面房、商品住房被浙江、江苏等先富地区的居民购买，既不居住也不出租，完全为了保值升值，不过我市虽有一定的投机行为，但房市基本面仍属实体经济面，投机不代表主流。这里姑且不论投资购房需求的合理性，但它的确是房价的重要推手。以上四个方面只是在一般状况下判断房价背离情况的参考依据。现实中影响房价的因素是非常的复杂的，也不能通过简单的对比来判断房价的高低。目前判断我市房价，还要考虑以下因素：人口结构 第五次人口普查资料（2000年12月31日为时点）显示10-24岁大致为“80后”的人口为85279人，而30-49岁的人口为140952人。“80后”家庭买房会得到大家庭的额外支持，且“80后”多为独生子女，前文所列的家庭收入没有包含来自“80后”家庭的转移收入，考虑该因素则我市的房价收入比应该低于11倍，倒挂的人口结构形成的“人口红利”一定程度上也支持了房地产业的发展，与此同时我市的工业化城市化进程恰好从2000年开始加速发展，旺盛的需求加上累积的购买力形成了业内人士所谓的“刚性需求”，强化了房地产业对未来需求的预期，因此时至今日，大部分房地产开发商还在死扛，不肯在房价上作实质性的让步，近年来的房地产业的发展及房屋价格一路走强应该是基于这一思路出发的。还有一部份业内人士认为我市的房价过低，理由是周边地区的宣城、广德的房价都远高于我市，不过和宣、广比我市有不同之处：多年来的累计商品房开发量 我市房地产业的大发展始于一九九九年西街改造，相对于宣城和广德来说要早点，2004年经济普查数据显示，当时我市开发面积占宣城市的三分之一，甚至超过人口是我市二倍多宣城城区。从2001年到2004年已经累计建设竣工商品房屋62.8万平方米，催化了居民自住改善型需求的释放，降低了房价快速上升期商品房需求。自2001年以来我市累计房屋开发面积已达234万平米，而我市城区的人口也仅十多万人。需求释放早，供应充分是我市房价低于宣广的因素之一。本年完成投资（万元）竣工面积（万平方米）销售面积（万平方米）宣城市区292331316郎溪641654广德1504664泾县199551111绩溪897888旌德348512宁国4285322182004年宣城市各县市区房地产开发情况土地成本 土地自实行统一“招拍挂”以来，一直有政府垄断供应，新增的土地供应量及价格基本上直接由政府决定，我市的土地价格较宣、广两地要低，有力地促进了房地产市场的健康发展。以上从多个层面探讨了的房价合理性问题，并不具有系统性。总体而言我认