关于加强物业管理.docx

关于进一步加强物业管理规范物业维修资金使用审批流程的建议 物业管理关系到广大人民群众的切身利益，搞好物业管理是加强城市管理，改善人居环境，建设“大美敦化”和构建和谐社会的需要。近几年，我市的物业管理工作发展较快，物业管理企业从无到有，现已成为极具潜力的新兴行业。但是发展过程中，也出现了物管企业服务质量差、诚信度不高，业主不配合支持企业服务问题，影响了物业管理的有序推进。为进一步加强和规范我市物业管理工作，全面提升我市物业管理水平，促进物业管理健康发展，切实改善市民居住环境，提高敦化宜居程度，根据吉林省物业管理条例，结合我市实际，现就进一步加强物业管理工作有关事宜提出如下建议：一、理顺关系，明确职责，共同做好物业管理工作 物业管理牵动千家万户，进一步推进物业管理，必须做到各司其职，各负其责，共同监管，协调一致，才能促进物业管理工作的有序开展。 各乡镇人民政府、街道办事处负责组织实施本辖区内的物业管理工作；指导业主委员会的工作；指导物业服务企业参与社区管理、社区服务。 物业服务企业要按委托合同依法实施物业服务，收取物业服务费；加强物业管理人员的培训，提高队伍素质；积极开展各种经营活动，努力提供多层次全方位的优质服务；自觉接受有关行政管理部门、业主委员会及业主的监督，在委托范围内积极做好小区物业管理工作；负责小区公共区域内的清扫保洁工作，做到日产日清，并按规定时间和地点倾倒垃圾；负责对小区公共区域的商业性广告、“牛皮癣”等进行清除，确保整洁美观；做好小区内日常巡查和安全防范工作；主动与供水、供电、供气等公用企业单位密切配合，相互衔接，共同做好物业小区范围内供电、供水、供气设施的维修养护工作，保障水、电、气等公用设施的正常运行。 小区业主应当遵守法律、法规及居住公约的有关规定，按时交纳物业服务费用，以保证物业服务单位能够正常运行。二、强化监督，规范市场，不断提高物管企业竞争力 （一）严格物业管理市场准入。对新申报的物业企业，必须严格按照设立物业企业必须具备的条件及审批程序执行，特别要重视三级物业资质的申报，对其人员的从业情况、资格证件、人员数量、经济实力等予以全面的考察，达不到标准的不予审批。 （二）强化物管企业资质管理。必须严格按物业管理企业资质管理办法（建设部令第125号）进行资质年检，凡资质核定材料规范、人员资格审查符合要求的物业企业，纳入年度目标考核评优要件之一；凡服务质量较差、反映问题多、资质报审资料不齐、且又不能及时整改完善的物业企业，要作出降低资质等处理。 （三）规范物业管理市场秩序。坚决查处无资质承接物业业务、挪用物业专项维修资金、擅自改变物业管理用房用途、不按规定收费、侵害业主合法权益等行为。凡有效投诉较多的物管企业视其情节轻重，可作出限制投标、新接管项目，降低资质等级或者注销企业资质的处理。规范物业企业退出管理小区前的公告通知、资料移交、遗留问题处理等行为，物业企业退出管理小区前，应在小区公告，还要及时告知辖区办事处或居委会，避免出现管理空档。鼓励支持企业之间的优化组合，加强物业服务人员的培训，提高行业整体业务素质；建立健全物业投诉责任机制，及时纠正物业服务中的只收费不服务等不规范行为，切实保障业主合法权益。三、规范管理，程序到位，充分发挥业主的自治作用 各镇人民政府、街道办事处、有关部门要按照物业管理条例的规定，引导和督促各片区、居民楼院实行公开招标，建立自治组织。 （一）凡符合条件的住宅区，由所在街道办事处督促并指导及时召开业主大会，选举产生业主委员会。业主委员会要根据业主大会、业主委员会运作规程，规范操作，制定并监督管理规约的实施，发挥业主自治作用。业主委员会应当积极配合和支持居民委员会的工作，并接受其指导，业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议，与居民委员会共同配合区公安局做好社会治安等相关工作。各街道办事处要尽可能指导业主委员会，按程序通过公开招标或由业主大会决定的方式选聘物业服务企业。 （二）未实行或没有条件推行物业服务的住宅区，特别是老城区的散体住宅、单体楼院，可以实行在街道办事处及居委会指导帮助下，开展以居民自我管理、自我服务为主要形式的业主自治管理，以解决小区没有物业服务给老百姓居住环境带来不便的问题。四、加大宣传，强化教育，营造物业管理工作良好氛围物业管理工作是一项庞大的系统工程，涉及到千家万户。要充分发挥宣传舆论的导向作用，利用网络、电视、广播、报纸和杂志等宣传手段，采用板报标语、宣传图册等群众喜闻乐见、易于接受的宣传形式，加大物业管理宣传力度，积极引导业主转变观念，树立正确的物业消费观念和消费意识，主动接纳物管服务；要强化物业公司及从业人员教育，加强行业自律，增强企业及从业人员的服务意识，共同为物业管理工作营造良好的发展环境。五、关于对规范物业维修资金使用审批流程的建议加强物业专项维修资金使用监管。物业小区楼梯间、屋顶、电梯、二次供水设备等业主共有部分、共有设备设施的维修、更新、改造，由业主委员会制订物业专项维修资金使用方案，征得专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上业主同意，并按程序在小区公示后，报区国土房管局划转物业专项维修资金。 若发生已过保修期的屋顶墙体渗漏、因线路故障引起的停水停电等危及房屋安全和影响业主正常生活秩序的紧急情况，可由业主委员会经物业所在地镇人民政府或街道办事处出具证明后，向市国土房管局书面申请，预先拨付物业专项维修资金，申请机构应当立即对物业共有部位、共有设施设备进行维修、更新、改造。维修资金使用应具备以下条件：（一）物业共用部位、共用设施设备保修期满后；（二）使用物业专项维修资金，应当经业主大会同意或物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。使用物业专项维修资金，由直接受益业主持身份证明和物业权属证明申请，也可书面委托物业服务企业、业主委员会、居民委员会等持有效证件代为申请。维修资金使用按建议按以下程序办理：（一）预算编制申请人应当按照维修和更新、改造工程项目要求编制或委托他人编制工程预算；（二）方案制定申请人根据维修和更新、改造的项目制定或委托他人制定维修和更新、改造方案。维修和更新、改造方案的内容应包括项目名称、实施范围、预算金额、分摊范围及面积、申请人、业主代表、施工单位选择方式、施工管理、工程验收、资金决算方式、实施时间、相关约定等；（三）业主确认维修和更新、改造方案应当经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总入数三分之二以上的业主同意，相关业主在维修和更新、改造费用分摊书面确认明细表上签名确认； （四）合同签订申请人按照维修和更新、改造方案的约定确定相应资质的施工单位，并签订施工合同，明确合同价款、工程质量、进度（工期）、保修期、工程质量保修金、支付方式(施工单位开户银行、账号)等内容；（五）使用登记申请人到维修资金管理部门办理使用登记，并提交下列材料：l、物业专项维修资金使用登记表2、维修和更新、改造方案；3、维修和更新、改造费用分摊书面确认明细表；4、工程预算；5、工程施工合同。维修资金管理部门在收到使用登记材料后，应及时核查并予以答复。（六）组织实施施工单位应当按照维修和更新、改造方案组织施工，不得擅自变更，否则发生的费用以及给维修工程造成的损失，由施工单位承担。主要工程变更、隐蔽工程验收记录、施工工程量等施工资料，应当经申请人等相关人员签字认可；（七）竣工验收工程竣工后，由申请人依据维修和更新改造方案，对照施工技术规范、质量标准进行验收并办理相关手续；（八）决算编制工程验收合格后，施工单位应严格按照工程造价程序和相关规定编制决算，原则上不得采取总价包干或单价包干的方式，提倡并将逐步过渡到采用计算机造价软件编制预决算；（九）申请列支自维修资金登记备案同意之日起3个月内，申请人持下列申请材料，向维修资金管理部门申请列支物业专项维修资金，超过3个月的需按照维修资金使用程序重新办理。l、工程决算书；2、工程量签证单；3、物业专项维修资金支取申请表4、维修和更新、改造工程竣工验收书。（十）决算审核由维修资金管理部门委托造价机构审核工程决算造价；（十一）公示在资金划转前，维