房地产估价复习资料.doc

房地产估价复习资料1、 从估价的角度对土地的基本认识(P8) 土地：坐落、面积、形状、四至、地形或地势、周围环境或景观、利用现状、产权状况、地质和水文状况、基础设施完备程度和土地平整程度、土地使用管制（土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度、建筑后退红线距离、建筑间距、绿地率、交通出入口方位、停车泊位、建筑体量体型和色彩、地面标高、其他要求）、其他等。2、 从估价的角度对建筑物的基本认识（P10） 建筑物：坐落、面积、层数和高度、结构、设备、装修、平面格局、建成年月、维修养护情况及完损程度、利用现状、产权状况、外观、公共服务设施完备程度、其他等。3、 房地产价格的类型（P17）（1） 市场价格、理论价格和评估价格（2） 土地价格、建筑物价格和房地价格（3） 所有权价格、使用权价格和其他权益的价格（4） 市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值（5） 买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值（6） 总价格、单位价格和楼面地价（7） 基准地价、标定地价和房屋重置价格（8） 起价、标价、成交价和均价（9） 拍卖价格、招标价格和协议价格4、 房地产价格的影响因素（P23）（1） 房地产自身因素1、 区位因素（1） 位置：方位、距离、朝向、楼层（2） 交通（3） 周围环境和景观：大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境、人文环境（4） 外部配套设施2、 实物因素（1） 土地实物因素：面积、形状、地形或地势、土壤及地基状况、宗地内集成设施完备程度和场地平整程度（2） 建筑物实物因素：建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高或净高、空间布局、防水，保温，隔热，隔音，通风，采光和日照、外观、完损程度3、 权益因素：权利状况、使用管制、相邻关系（2） 房地产外部因素1、 人口因素：人口数量、人口结构、人口素质2、 制度政策因素：房地产制度政策、税收政策、金融政策、相关特殊政策、相关规划和计划3、 经济因素：经济发展状况、居民收入水平、物价水平、利率、汇率4、 社会因素：政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机5、 国际因素 6、心理因素 7、其他因素5、 房地产估价含义（P2） 房地产估价也称房地产价格评估或房地产评估，是指房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动6、 房地产估价原则（P39)（1） 独立客观公正原则（2） 合法原则（3） 最高最佳使用原则（4） 估价时点原则表1估价时点与估价对象状况和房地产市场状况的匹配关系估价时点估价对象状况房地产市场状况过去（回顾性估价）过去过去现在过去现在现在未来未来（预测性估价）未来未来（5） 替代原则（6） 谨慎原则7、 市场比较法的概念、理论依据、适用范围（P48）（1） 市场比较法的概念 市场比较法也称为比较法、市场法，是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的交易价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法（2） 市场比较法的理论依据 市场比较法的理论依据是房地产价格形成中的替代原理。（3） 市场比较法的适用对象和条件1、 适用对象：（1）住宅：普通住宅、高档公寓、别墅等；（2）写字楼；（3）商铺；（4）标准厂房；（5）房地产开发用地注：数量很少的房地产；很少发生交易的房地产；可比性较差的房地产2、 条件：是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易8、 选取可比实例的选取（P56）一般要求选取3个以上（含3个）、10个以下（含10个）9、 建立价格可比基础（P59）（1） 统一付款方式（2） 统一采用单价（3） 统一币种和货币单位 通常情况下，先换算货币、后进行交易日期修正时，此时采用成交日期时的汇率；如果先按原币种的价格进行交易日期修正时，对进行了交易日期修正后的价格，则应采用估价时点的市场汇率换算货币。（4） 统一面积内涵（5） 统一面积单位10、 收益法及其理论依据、适用对象和条件（P93）（1） 收益法的概念 收益法又称收益资本化法、收益还原法，是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值的方法。（2） 收益法的理论依据 收益的理论依据是经济学中预期原理。（3） 收益法的适用对象和条件1、 收益法的适用对象：是有收益或有潜在收益的房地产。2、 收益法估价需要具备的条件 收益法适用于有收益或有潜在收益，并且收益和风险都能够量化的房地产，如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、游乐场、厂房、农地等房地产；而对于收益难以量化的房地产价格的评估则不适用，如政府办公楼、学校公园、图书馆、博物馆等公用、公益房地产的估价，收益法大多不适用。11、 收益法的计算方式（P95）（1） 基本计算公式（2） 净收益每年不变的公式1、 收益期限为有限年的公式2、 收益期限为无限年的公式（3） 净收益在前若干年有变化的公式1、 收益期限为有限年的公式2、 收益期限为无限年的公式（4） 预知未来若干年后的价格的公式 12、 收益年限的确定（P107）（1） 建筑物剩余经济寿命和土地使用权剩余期限同时结束当建筑物剩余经济寿命和土地使用权剩余期限同时结束的情况下，收益期限为建筑物剩余经济寿命或者土地使用权剩余期限（2） 建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束当建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价格等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值。建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值等于整个剩余期限的土地使用权在估价时点的价值，减去以建筑物剩余经济寿命为使用期限的土地使用权在估价时点的价值。（3） 建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束1、 对于在出让合同中未约定不可续期的，房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上土地使用剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值。2、 对于在出让合同中已约定不可续期的，在土地出让期限届满时需要无偿收回国有建设用地使用权的，对收回的建筑物分为予以补偿和不予补偿两种情况。（1） 对收回的建筑物予以补偿的，房地产的价值等于以建设用地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上建设用地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点时的价值；（2） 对收回的建筑物不予补偿的，以建筑物用地使用权剩余期限为收益期限，选用收益期限为有限年的公式计算房地产的价值13、 计算净收益注意事项（P112）（1） 收益包括有形收益和无形收益（2） 区分实际收益和客观收益，应用客观收益实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能直接用于估价。客观收益是 排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益。（3） 必须考虑租约对房地产价格的影响（4） 应扣除非房地产本身所创造的收益14、 报酬率的求取方式（P118）（1） 累加法 报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率（2） 市场提取法1、 在的情况下，通过直接求取2、 在的情况下，是通过来求取r。3、 在的情况下（即净收益按一定比率递增），是通过来求取。15、 成本法及其理论依据、适用对象和条件（P127）（1） 成本法的概念 成本法，又称成本逼近法，是指求取估价对象房地产在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧（建筑物），以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法。（2） 成本法的理论依据 成本法的理论依据是生产费用理论商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定的。（3） 成本法的适用对象和条件1、 成本法的适用对象适用于既无收益又很少发生交易的房地产：（1） 公益性房地产：学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用房地产（2） 特殊需要建设的房地产：化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计要求的房地产（3） 房地产保险以及其他损害赔偿的2、 成本法估价需要具备的条件（1） 自由竞争，即可以进入市场（2） 该种商品本身可以大量重复生产16、 重新构建价格构成（P139）（1） 土地重新构建价格构成：土地取得费、土地开发费、利息、利润、土地增值收益、区域个别因素修正系数、土地使用年限修正系数。（2） 建筑物重新构建价格构成：建筑安装工程费、专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润。17、 建筑物折旧的含义和原因（P147）（1） 建筑物折旧的概念 建筑物折旧是指建筑物的价值损耗，又称建筑物的减价修正额，其数额等于建筑物在估价时点的市场价值与其重新构建价格之间的差额。（2） 建筑物折旧的原因1、物质折旧（有形损耗）：自然经过的老化 正常使用使用的磨损 意外破坏的损毁 延迟维修的损坏残存2、功能折旧（无形损耗、精神磨损）：功能缺乏折旧 功能落后折旧 功能过剩折旧3、经济折旧（外部折旧）18、 建筑物折旧年限法的求取方法（P148）（1） 耐用年限法：建筑物在计算折旧时应采用经济寿命、有效年龄和剩余经济寿命。（2） 实际观察法（3） 成新折扣法（4） 市场提取法（5） 分解法19、 土地使用年限对建筑物经济寿命的影响（P152）（1） 估价对象用途为住宅的，则不论其经济寿命是早于还是晚于土地使用期限而结束，均按照建筑物的经济寿命计算折旧；（2） 估价对象用途为非住宅的，建筑物经济寿命早于土地使用期限而结束，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧；（3） 估价对象用途为非住宅的，建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束：1、 若出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿，按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧；2、 若出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回的，按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧20、 假设开发法概念及其理论依据和适用范围（P160）（1） 假设开发法的概念 假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法、是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值方法。（2） 假设开发法的理论依据 假设开发法是一种科学使用的估价方法，其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。（3） 假设开发法的适用范围1、 假设开发法的适用对象 适用于具有投资开发或者再开发潜力的房地产的估价，如待开发土地（包括生地、毛地、熟地）、再建工程（包括房地产项目）、可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范围），以上就统称为“待开发房地产”2、 假设开发法的条件要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单；要有一个长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划。21、 假设开发法的动态和静态分析法（P162）（1） 静态分析 不考虑时间价值，各项收入、支出均需考虑，并直接相加减，不需要进行价值折现。（2） 动态分析 考虑时间价值、各项收入、支出发生的时间点，并折算到时点，同时不需要考虑投资利息和开发利润22、 基准地价修正法及其理论依据、适用对象和条件（P197）（1） 基准低级修正法的概念 基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正、估算宗地客观价格的方法（2） 基准地价修正法理论依据 基准地价系数修正法的原理的理论依据与市场比较法相同，均为替代原理。（3） 基准地价修正法的适用对象和条件1、基准地价系数修正法适用的估价对象从理论上讲，基准地价系数修正法可以对所有用途的土地进行评估，尤其适用于市场成交不活跃、收益难以预测算的土地。 注：下列用途的土地可优先选用此方法：工业用地；机关团体、医卫慈善、公共设施等公共管理与公共服务用地；宗教、殡葬等特殊用地；公路、街巷等交通用地。当估价对象所在区域市场化程度不高时，也可采用基准地价系数修正法。2、基准地价系数修正法估价需要具备的条件 需待估宗地所在区域有当地政府所公布的基准地价，并且在基准地价中包括了待估宗地的用途或相似可参考的用途。23、 基准地价修正法的表达方法及常见用途待估基准地价的确定（P200）（1） 基准地价的表达方式：一般包括级别基准地价、路线段基准地价和区片基准地价。（2） 常见用途待估基准地价的确定表1基准地价常用表达方式表土地用途级别基准地价路线段基准地价区片基准地价商业用地（优先）住宅用地（优先）工业用地24、 房地产估价流程（P217）（1） 获取估价业务（2） 受理估价委托（3） 制定估价作业方案（4） 搜集估价所需资料（5） 现场查勘估价对象（6） 选定估价方法并测算估价结果（7） 撰写估价报告（8） 内部审核估价报告（9） 交付估价报告并收取评估费用（10） 估价报告归档（保管期限一般在1