北七家活力退休社区.doc

目 录传统养老院经营模式不适用于北七家社区1发达国家模式不适应中国国情2市场化经营的福利事业4中国老年人养老需求分析51北京老年人经济状况62老年人消费心理63居住观念84北京老人实际居住状况95养老观念96养老居住需求117老人选择社区的主要考虑因素12创新建设、管理、服务模式131建议模式142运作方式143计划建议14项目建设规划设计151社区规划152低层、低密度、阳光公寓173花园、绿树、亲近大自然184强身、健体、风雨操场195环境、景观、注重细节206配套齐全、设施完善227社区简要描述23养老及配套服务241会员在社区享受的基本服务242餐饮服务253社区活动264社区医院265物业管理服务内容：27项目管理和服务运营模式291营销模式292采取会员制模式的理由303成本分析304风险分析31结论32传统养老院经营模式不适用于北七家社区现有养老院的建设管理是按照由政府投资建设、管理，按月向入住老人收取固定费用或政府免费提供服务的模式经营管理的。由于大部分老人收入水平低，每年民政部门需要向养老院提供补贴才能使养老院维持经营。中国尚处于发展中国家，每年用于福利事业的资金有限，因而每建一座养老院，就给民政部门增加一个包袱，形成恶性循环。虽然国家每年的投入逐步增加，但增长幅度远远跟不上中国老龄化的速度。按照北七家的规划，项目全部建成需要至少4亿资金，每年的维护费用约10001200万元。若按照传统模式建设、管理，不但要投入巨额资金建设，而且每年还需要政府大量补贴，形成初期投入越大、今后补贴越多的局面。32发达国家模式不适应中国国情发达国家的高水准养老服务是以高价格为代价的。要享受这种服务，无非两个途径：政府买单或自己买单。发达国家政府出资建设并补贴的养老院一般占养老机构的1020%，是作为福利政策给贫困群体提供的。其它养老机构都是以赢利为目的的私人机构，价格不菲。而中国虽然综合经济实力位居世界前列，但由于庞大的人口基数，人均收入只有发达国家的几十分之一，因而政府在现阶段无力以福利的形式免费提供大量高质量养老设施。完全依靠政府的路目前是行不通的。而发达国家高收费的私人养老机构发展的基础，是这些国家经过几十年的发展积累，形成了完善的养老保险、医疗保险等制度，并从法律上予以保障。退休老人除了积蓄外还可以定期领取养老保险金，中国老人普遍担心的看病医疗等大额支出都由保险公司支付，又没有买房、教育等消费负担，因而发达国家退休老人成为最具消费能力的社会群体，具备享受高消费养老服务的经济条件。反观我国，各种保险制度只是近期才逐步形成，而已经退休的人在他们工作时期并没有相应的医疗保险、养老金等制度保障，加上以前收入有限，多年的积蓄是是为将来看病、防老准备的，因此他们不敢消耗多年的积蓄去享受高价格的养老服务。老年人购买保险状况项目频数百分比没有43689.5医疗保险367.4人寿保险132.7意外伤害保险10.2财产险10.2合计487100（数据来源：北京安贞街道2005年对辖区所作的调查报告）另外中西方文化差异也使西方养老模式难以在中国生根。由于现在这一代中国老人所处的时代特征，他们更习惯于家属院式居家养老，退休活动以及生老病死等问题依赖于单位安排、解决，有事情找单位是这一代人的思维定式。因而完全照搬、引进外国私人养老机构模式进行管理是行不通的。市场化经营的福利事业 传统管理模式下，养老机构不具备造血机能，完全依赖财政拨款建设和经营，缺乏主动性，没有自身发展的动力和规划，其发展速度和水平完全依赖于政府，这完全是计划经济的特征。在市场经济高度发展的今天，有必要根据中国国情的实际状况，探索一种福利事业与市场经营有机结合的全新模式，引导今后养老事业的发展。新型养老模式必须既符合中国老人生活心理习惯，又能在满足老人各项消费支出的前提下，以老人能够承受的代价和方式提供高品质的养老服务。奥运会的成功经验值得我们借鉴。在1984年美国洛杉矶举办奥运会之前，每界都奥运会都亏损，使主办城市背上沉重的财政包袱，奥运会成了一个烫手山芋。而1984年美国奥委会大胆尝试将奥运会筹备和举办工作全面交由商业公司运作，结果大获成功，开创了体育事业市场经营的先河。一方面通过电视使全世界更多的观众欣赏到了精彩赛事，扩大了奥运会的影响、宣传了奥运精神，另一方面收入上创造巨额盈余，彻底改变了主办城市的观念，从此主办奥运会成为各大城市竞相争夺的目标。一些体育事业进行市场化经营后取得了前所未有的蓬勃发展，在养老机构的建设管理上，我们也可以采取福利事业、市场经营的模式，一旦有机结合、经营得法，养老机构也可以像体育事业一样呈现崭新的局面。中国老年人养老需求分析为了探求具有中国特色的创新养老模式，首先必须对老人生活及养老现状进行系统的分析。中国幅员辽阔、人口众多，城市和农村、北方和南方、经济发达地区和不发达地区等等存在巨大差异，老人状况也千差万别，因而不存在一个放之全国而皆准的模式。考虑到北七家项目的规划和定位，我们希望通过对北京老年群体的养老服务进行详细的市场需求分析，推出一种针对北京具备独立生活自理能力、拥有较高消费能力的特定群体养老生活和服务模式。1 北京老年人经济状况按照中国老龄科研中心2000年作的市场调查，北京退休老年人平均年收入1.2万元，存款1.6万元，平均拥有住房27平方米，折合资产约13.5万元，那么一对退休老年夫妇平均拥有资产约为30万元。另外按照专业市场调查公司的报告，北京上海两地中，6%的老年人希望购买高档养老公寓。北京老年人口为220万，具有高消费能力的老年人约13万人。根据统计学对财产调查的普遍规律,5%的高端群体拥有20%的总体财产,我们可以推算出北京有5%的老年家庭平均拥有60万以上存款和150平米住房，具备高标准养老消费的经济基础。2 老年人消费心理老年人在消费心理上与年轻人有很大不同，拥有消费能力但并不一定自然形成消费行为。究其原因一方面是在他们工作年代养成的勤俭节约习惯，另一方面是大部分老人退休后除了领取退休金外没有其它收入来源。对未来收入预期的不同形成了他们与年轻群体消费观念的巨大差异。老年人多余的钱花销状况用途频数百分比储蓄养老16941.1改善伙食10726.0购买营养品/健身器材379.0健身/旅游327.8补贴孙子女215.1留给子女204.9买房51.2添置衣物41.0捐献社会20.5买文化娱乐用品10.2进养老服务机构10.2其他122.9合计411100（数据来源：北京安贞街道2005年对辖区所作的调查报告）从表中可见，老年人对于自己多余钱的处理，主要还是在个人储蓄上，真正用来购物的比例很低。由于缺乏医疗、养老的制度保障和经济基础，他们对自己的养老还是非常担心的。因为这些在“低工资，高就业”的社会环境中成长起来的老人，工作年代没有时间享受生活，退休后虽然有时间，但由于积蓄有限退休后依然节衣缩食，无法享受更好的退休生活。3 居住观念中国传统的居住观念是几代同堂，但随着时代的变迁、居民生活水平的提高和住房制度的改变，老人传统的居住理念也在发生变化。我们推出退休生活社区无意也不可能改变大多数人的观念，而只是通过对北京现代社会工作和生活节奏的具体分析，寻找愿意居住到退休社区的目标客户群。与子女同住的意愿（数据来源：北京安贞街道2005年对辖区所作的调查报告）从调查结果可见，约30%的北京老人并不愿意与子女同住，其原因是多种多样的，但并不是本报告所要详细分析阐述的。我们的目的是了解目标市场的需求规模，从图表中反映出约65%的老人，几世同堂的传统观念并不是阻碍他们进驻退休社区的因素。4 北京老人实际居住状况北京市老年夫妇户占了27%，老人独居户占了7%，合计为34%。也就是说，有三分之一的北京老人生活在空巢家庭之中。因此这部分老人本身就已经是独立居住，他们是否愿意入驻退休社区取决于经济承受能力、我们提供的产品和服务是否满足他们的实际需求。北京老人实际居住状况（数据来源：北京安贞街道2005年对辖区所作的调查报告）5 养老观念1) 养儿防老、居家养老这是中国几千年形成的观念和实际情况，这也是中华民族的传统美德。我们推出退休社区形式的产品和服务，并非要冲击和改变这个观念，而是根据北京现代老年人实际生活状况，针对退休之后、需要专人或专业医疗护理之前这个时间段，为具备独立生活能力、健康的老人提供丰富、充满活力的退休养老的居住和生活条件。随着就业方式的转变和单位体制改革，当今中青年人的工作、居住方式与老一辈工作年代的方式发生了彻底变化。据抽样调查，中青年人中78.4%白天上班，其中55.3%的人中午不回家，这种白天空巢的情况使很多做子女的对老年父母的日常生活感到忧虑。因而即使与子女居住在起，子女也没有条件、时间真正尽孝，无力安排和丰富老人的退休生活。2) 将老人送养老院被认为不孝首先，我们提供的是退休生活社区而比是传统意义上的养老院。其次，大多数人和研究资料谈及这个问题时，实际上是进入了一个逻辑误区。所谓不孝，实际上是指在有能力给老人创造好的养老环境的条件下不去做，简而言之就是对老人不好。传统养老院的生活环境、设施和服务水平远远低于普通人家庭生活条件，基本上是老人临终前的集体宿舍生活。因为传统养老院生活不好，所以送老人去养老院是对老人不好，所以才是对老人不孝。老年人对敬老院/福利院/老年公寓的印象频数百分比较 差122.4%一 般13427.1%较 好224.4%不清楚32766.1%合计498100%（数据来源：北京安贞街道2005年对辖区所作的调查报告）若给老人买栋别墅、配上保姆，没有人会说你不孝，反而会夸你是大孝子！因此把老人送去别处养老本身不是不孝，关键是送去哪里。6 养老居住需求退休生活的特点和退休老人身体特点决定了老人对养老居住环境的特殊要求。因为无需上班，因而对地理位置没有特殊要求，但对环境、就医、交通便利等的要求较高。老年人对住房不满意的原因主要是使用面积小、朝向不好、和子女一起居住、不方便和住房的环境太差。老年人对现有居住条件不满意的原因第一位原因第二位原因频数百分比频数百分比使用面积小11062.5%1511.0%朝向不好光线不足2313.1%3022.1%与子女同住，不方便158.5%128.8%楼层太高105.7%1813.2%环境太差74.0%2719.9%社区内设施不完备42.3%75.1%没有单独使用的房间42.3%107.4%室内生活设施不全75.1%交通不方便42.9%其他31.7%64.4%合计176100%136100%（数据来源：北京安贞街道2005年对辖区所作的调查报告）7 老人选择社区的主要考虑因素 对于老年人来说，健康是第一步的。社区医疗要比一般的小区规格高，对于亚健康状态的老人即大部分时间能够健康独立的老人，小区要有常见病的中西医门诊；对于非健康状态的老人，小区要有跟踪档案，对其定期进行体检，确保老人日常生活的安全。无论是亚健康还是非健康的老人，居室以及浴室必须要有紧急呼叫器。 位置上略偏远些倒无所谓，方便子女看望即可，因为老人图的是清静，郊区的环境和空气都适合老人居住。 最好买南北通透的板楼，绿化休闲医疗设施要充分有保障。交通方便子女来探望即可。 所住小区要低密度，选低层住宅方便上下楼。 老人家舍不得花钱，因此价位要适中，最好不超过原来旧房所卖出的价格。 社区周围的消费应该相对较便宜。环境较好的，老人有乡土情结，可选在稍远的郊县，有山有水最好。 老年人最怕寂寞，事先做好调查，小区内是否有其他老年人居住，生活节奏要合适。 事先查看好小区内是否有一些安全设施可以规避老年人日常遇到的危险；特别为老年人设计、符合老年设计规范的居住设施。小区内的体育健身器材是否适合老年人锻炼使用。 社区必须能够为老年人提供基本的养老服务。创新建设、管理、服务模式北七家项目是参考发达国家退休社区模式建设的全新居住型养老社区，从项目规划的硬件设施和水平上完全超越了原来养老院的模式和水平。若按照传统养老院模式进行管理维护，不但不能树立全新的和谐社会养老样板，反而可能对宝贵资源造成浪费，成为民政部门一个沉重的经济包袱。1 建议模式根据项目的硬件水平和完善的服务设施，我们建议将该项目定位于满足老年退休生活、充满活力的养老社区。在具体运作上参考洛杉矶奥运会模式，在民政部门监管下，完全按照经济规律实行商业运营管理，最终实现老人、民政、运营商三方满意的多赢结局，为民政部门养老事业的良性发展作出贡献。2 运作方式民政部门将该项目完全交给商业公司进行后期建设和管理，民政部门不再投入任何建设资金，后期的日常管理维从公司进行商业活动产生的利润中予以贴补，民政部门适度监管公司的商业活动，参与利润分配，开发更多新项目，扩大福利事业受益面。3 计划建议商业公司全面接受项目的建设和管理委托后，负责投资完成项目二、三期的建设，并以会员制模式对北七家项目社区进行管理，向入住老人收取会员费，集中会费进行资金运作，产生的收益用来贴补社区福利性服务的成本，为老人提供舒适、低价格的完善养老服务。这样在福利政策引导下、吸收了房地产运作和商业管理的优势，为老人办实事。项目建设规划设计在分析了北京老年人生活状况、养老需求件和消费心理后，我们建议北七家退休社区建设设想如下。1 社区规划北七家退休社区位于北京北部的昌平区小汤山，是古都龙脉之躯上素有上风上水美名的一块风水宝地，它是完全按照国际养老模式设计、建造的概念全新的退休社区。这里交通便利，设施齐备，环境幽雅，既能让居住的老人们享受到现代化服务的一切，更能让老人们远离城市的喧嚣与烦躁，日目朝阳，夜赏月光，在世外桃源里安享晚年。北七家退休社区占地约43万平米，建筑面积约25万平米，容积率约0.556，四层带电梯阳光公寓约2500套。总绿化面积超过20万平米，绿化率接近45.3%。环境优美、空气新鲜的大花园，完善的配套设施，先进的管理和周到细致的服务，无一不体现着“人间重晚晴”这一中华民族传统美德在现代社会的发扬光大。2 低层、低密度、阳光公寓在43万平米土地上建设面积25万平米的建筑，容积率仅为0.556，这是城市的任何高档小区都远不能达到和实现的奢求与梦想。每栋公寓建筑环花园、绿荫布置，由此形成丰富的空间及体型变化，避免了行列式布局的呆板、沉闷之感，使该居住类型与城区普通住宅在外形上有明显优势。公寓分为四类。A类：二厅二室户，建筑面积70平方米；B类：二厅三室户，建筑面积90平方米；C类：一厅一室户，建筑面积55平方米；D类：独栋式，建筑面积400平方米；每户均配有卫生间和厨房。卫生间、厨房等设施均按照老年人居住建筑设计标准进行设计。同时考虑了轮椅的使用可能，或者为今后可能的改造提供方便。走廊、楼梯等处均设置扶手，电梯候梯厅安排等候座位等措施，均为老年人提供了特别的照顾。北京冬天天气寒冷、气候干燥，建筑设计充分保证日照标准达到老年人使用要求规范，户户朝阳，确保老人们在宽敞明亮的客厅和舒适安逸的卧室都能感受到冬日暖阳的温馨。3 花园、绿树、亲近大自然总绿化面积超过20万平米，绿化率接近45.3%，充分保证退休社区为老年人营造繁花似锦、绿意盎然的居住活动空间。在区域内的环境设计中，特别注重了三维的绿化景观创造，如绿化山丘、坡地、台地花坛等形式，在建筑之间的小环境内，通过与廊架结合的攀爬藤蔓植物、种植中型树冠的树木，以三维绿化与周围环境相衬，创造层次丰富的绿视景观。让老人们在亲近大自然的同时，愉悦身心，体验人生的乐趣。4 强身、健体、风雨操场花园、绿树，每逢春暖花开日，秋高气爽时，老人们在林中散步，在中心绿化广场赏花，月色明媚之夜，老人们还可以在广场月光舞池里翩翩起舞夏天风雨频繁光顾，冬天风寒雪花飘飞，老人们足不出户，久了，人容易憋闷、烦躁。为适应老年户外体育锻炼、活动，特建造的能遮风挡雨的操场。这个带采光屋顶的操场，坐落的花园之中，冬暖夏凉，藤缠叶茂，休闲健身设施齐全。5 环境、景观、注重细节在环境、景观设计中，特别注重了老年人对居住环境的特殊心理需求。a) 社会和邻里交往需求增加社会交往是老年人减少孤独和寂寞的重要方式，除家庭成员之间的交流外，老人还需要朋友、同事、邻里甚至素不相识者之间的交往和交流。与社会背景及生活经历相近的同龄人交流可满足老人的怀旧心理；和天真烂漫孩子之间的交往可激发老人对生活的热爱；而邻里之间的相互照顾，不仅应验“远亲不如近邻”的老话，又可使老人保持社会责任感。由此可见，适宜的交往空间是老年居住环境的重要组成部分。注重室外环境设计的灵活性、多样性和安全性。老人可根据自己的身体状况，选择不同的室外活动，如人际交往、娱乐活动、体育健身和户外休闲等。b) 安定感的需求由于老人对安定感的需求和怀旧心理，使其对久居的环境产生依恋，熟悉的人群、房屋、街道和树木都会给老人带来安定感，因此，有的老人宁愿住在条件不好但自己熟悉的居住环境而不愿迁移。但是，这个老年人重要的心理特征也是最容易被忽略和不容易满足的需求。环境设计中，种植较大的树木，形成具有年代感的绿化空间，环境家具及装饰材料采用与城市居住环境类似产品，创造认同感。c) “安全感的需求”安全感来自治安、交通、环境及管理等诸方面。随着老人年龄增大、身体机能衰退，使他们对环境的不安全因素更为敏感，住区环境开敞陌生、交通道路混乱、人员嘈杂都会使老人感到恐慌，相对封闭的住区环境，管理有序的交通流线，宁静的居住环境会使老人心态安宁，利于身心健康。同时，对老年人特殊的生理需求做了周密细致的设计。安全无障碍老年人反应能力和应变能力迟缓，相对普通人是安全的环境往往会给老人带来伤害。如老人对沟坎、台阶、楼梯、过于低矮或无扶手坐凳会感到不便；在光滑的地面上行走、穿越车行道路或处于陌生的环境感到紧张慌乱；强烈的灯光和嘈杂的声音也会对老人造成刺激。在环境设计中，尽量采用可以通过轮椅的坡道来连接各个区域，对座椅采用温暖的具有亲和力的木材制作，增加扶手和靠背，地面采用粗涩的石材或地砖铺设，尽量减少步行通道和车行通道的交叉。我们还特别设置了连廊来联系集合式公寓和活动中心、度假宾馆、护理中心各个单体，使老年人在此间无风雨之虞。以及在门球场四周结合连廊设置遮阳的休息区域。良好的物理性能指标主要体现在日照、自然通风和采光等方面。各个景观空间尽量引入阳光和自然风，同时适当围合成为适合并且吸引老人活动的场所。室外设置公用卫生间，以方便老年人在需要的时候就近如厕。在适当的部位设置紧急呼叫器，以便在环境中活动的老年人有突发情况时提供救援。同时在各处设置全范围的摄像监控设施。6 配套齐全、设施完善社区公共配套设施完善，除了一般水、电、暖通、安全警卫设施外，另设有专门针对老年人特点服务项目：医疗中心、文体中心、老年大学、特色餐饮等。 7 社区简要描述将公寓分为A、B、C、D四类公寓分类户型单户建筑面积（m2）建筑面积（m2）占总建筑面积比例总套数（约）A二厅二室70120000601715套B二厅三室903000015333套C一厅一室552000010363套D独栋类400300001575套 砖混结构，4层，带电梯。 建筑装修：(1) 外墙：高档涂料；(2) 公共区域走廊：彩色自流平、无障碍设计；(3) 室内地面：卧室及门厅为复合木地板或彩色自流平，卫生间及厨房为高级防滑瓷砖；(4) 墙面及天花：卧室及门厅高级乳胶漆，卫生间及厨房为高级乳胶漆；(5) 门窗：中高档中空玻璃塑钢窗，隔音木门；(6) 电梯：合资品牌电梯；(7) 卫浴设备：合资品牌洁具及五金件；(8) 厨房：配备电灶、厨柜；(9) 电话：程控电话；(10) 空调：分体空调进户；(11) 公共天线：设全频道中央公共天线，接收地面电视节目广播；(12) 保安监控系统：保安摄像机分设于电梯、停车场、出入口及大堂等处，防火报警方位，可提供录像查询；(13) 消防设施：先进电子烟感报警系统，防火疏散应急照明系统；(14) 供暖：地热集中供暖地板采暖；(15) 个人紧急呼叫系统：室内墙面及卫生间安装紧急呼叫按钮，在园区内设置无线个人紧急呼叫系统；(16) 园林绿化：室外绿化充分考虑老年人特点，提供可遮风挡雨操场，为老年提供安全舒适的室外环境；室内公共场所绿植租摆，美化环境。养老及配套服务1 会员在社区享受的基本服务会员入住社区后，除了支付水、电、暖气和用餐费用等费用外，原则上无需再交纳其它费用，即可享受社区为老人提供的完善养老服务。 餐厅式一日三餐（收成本费） 每周两次房间清洁卫生 每周一次免费洗衣 用药提醒 个人健康资料管理 定期体检 24小时随叫随到 全园区无线紧急呼救系统 室内外健身设施 班车 园区内免费电话、房间上网 生日庆祝 2 餐饮服务 每座公寓楼设餐厅，提供早、中、晚三餐 按老人健康饮食标准配餐 提供饭馆式就餐环境和服务 按成本价收取费用 提供订餐和送餐到户服务（收费） 设立经营性餐馆 3 社区活动 文艺演出和联欢活动 每周放映2-3部电影 组织各类健身俱乐部 兴趣活动（麻将、棋牌、钓鱼、摄影） 社会活动（参观、旅游） 老年大学、讲座 4 社区医院 与三甲医院合作联办，老人在入住后自动成为医院的会员。 每个会员将拥有个人健康档案。 定期接受体检健康咨询及指导 院内除开设常见病门诊外，还特别设有老年病专科门诊 医院配有救护车，可在紧急时刻开通医疗绿色通道。 医院开具的收费发票符合医保、公费等报销规定 5 物业管理服务内容：(1) 房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：房屋的承重结构（包括建筑的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）、非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋顶、大堂、公共门厅、走廊通道、过道、楼梯间、机房、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等。避雷装置等。(2) 公用设施设备的日常维修养护、运行和管理，共用设施设备包括但不限于：共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线接收系统、中央空调系统、暖气干线、高压水泵、楼内消防设施设备、电梯、 变配电设备、中央空调干管、给水设备、安防系统、消防系统及消防监控系统、中央监控系统等。(3) 公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、配电室、泵房、自行车棚、停车场、池、井、物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、变配电系统、市政排水设施、物业管理区域的外围护栏及围墙等。(4) 公共绿地的养护与管理。(5) 公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、车库的清洁卫生等。(6) 维持公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查、安全监控等。(7) 维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。(8) 消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护、检查,消防知识的宣讲和培训,消防疏散预案的演练等。(9) 电梯系统的运行和日常运行、维护管理。(10) 其他事项1） 物业使用禁止性行为的管理措施；2） 物业维修、更新、改造和养护费用的管理；3） 物业其它共同事务的管理服务；4） 物业档案资料的管理。项目管理和服务运营模式1 营销模式采取会员制模式经营管理，老人在进住时全额交纳会员费，在社区居住、生活期间无需交纳物业管理费，并免费享受基本养老服务。同时保留少量公寓用于短期租用，一方面满足不同消费群体的需求， 另一方面可作为亲人团聚、朋友来访的客房。n 会员卡价格会员卡分为四种类型，每个会员卡对应社区中一套公寓或独立建筑，老人根据自身需要和经济能力进行选择。按照建筑规划，会员卡费用大致分为22万元、28万元、36万元和200万元四个档次（相当于每平方米4000元），分别对应社区中一室一厅、二室二厅、三室二厅和独立式养老建筑。2 采取会员制模式的理由n 价格承受能力按照前面的分析，北京有足够的老年群体完全能够拿得出2236万不等的会员费。n 消费心理会员在居住使用期间，若突发重大疾病或其它合理原因，可以退会。交纳的会费在扣除房屋折旧等费用后，余额全部及时退还会员，因此并不影响老人储蓄治病养老的消费计划n 生活消费水平由于免除了物业管理费用，老人居住其间只需交纳水电费、暖气费和成本价格的餐费