房地产估价案例一.doc

1 房房地地产产估估价价报报告告 一 估价对象概况估价对象概况 本项目估价对象为广州市越秀区本项目估价对象为广州市越秀区 x 路写字楼 共用地面积路写字楼 共用地面积 1362 5826 m2 建筑面积建筑面积 11359 1784m2 用途为办公 权属人为 用途为办公 权属人为 x 估价对象位于越秀区的繁华地段 交通便捷 市政配套设施齐全 估价对象位于越秀区的繁华地段 交通便捷 市政配套设施齐全 估价对象建于估价对象建于 1992 年 为年 为 17 层钢筋混凝土框架结构建筑 配置两台电层钢筋混凝土框架结构建筑 配置两台电 梯及一套自动上落扶梯 据现场勘察 估价对象的维修保养情况良好 使用梯及一套自动上落扶梯 据现场勘察 估价对象的维修保养情况良好 使用 正常 正常 二 估价目的估价目的 转让 转让 三 估价时点估价时点 本项目的估价时点为本项目的估价时点为 20012001 年年 6 6 月月 3030 日 日 四 估价依据估价依据 1 房地产估价规范房地产估价规范 中华人民共和国国家标准中华人民共和国国家标准 GB T50291 1999 2 中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法 3 中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法 4 委托方提供的房地产测绘图 协议书等产权证明文件及其他有关文件 委托方提供的房地产测绘图 协议书等产权证明文件及其他有关文件 5 本公司现场勘察 核对的结果及搜集的有关资料 本公司现场勘察 核对的结果及搜集的有关资料 五 估价原则估价原则 1 遵循合法原则 以估价对象的合法使用 合法处分为前提估价 遵循合法原则 以估价对象的合法使用 合法处分为前提估价 2 遵循替代原则 估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常遵循替代原则 估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常 价格 价格 3 遵循估价时点原则 估价结果是估价对象在估价时点的公开市场价值 遵循估价时点原则 估价结果是估价对象在估价时点的公开市场价值 六 估价方法估价方法 由于估价对象所在地同类型的房地产交易实例较多 故采用市场比较法由于估价对象所在地同类型的房地产交易实例较多 故采用市场比较法 进行估价 然后用成本法进行验证 进行估价 然后用成本法进行验证 2 七 估价测算过程估价测算过程 一 市场比较法市场比较法 由于广州房地产市场比较发达 与估价对象相类似的房地产交易较多 由于广州房地产市场比较发达 与估价对象相类似的房地产交易较多 能方便地找到多个参照物 且参照物与估价对象可比较的指标 技术参数等能方便地找到多个参照物 且参照物与估价对象可比较的指标 技术参数等 资料也能搜集到 因此我们采用市场比较法进行估价 市场比较法是指将估资料也能搜集到 因此我们采用市场比较法进行估价 市场比较法是指将估 价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较 对这些类似房地价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较 对这些类似房地 产的已知价格作交易情况修正 交易日期修正 区域因素修正和个别因素修产的已知价格作交易情况修正 交易日期修正 区域因素修正和个别因素修 正 以此估算估价对象的公开市场价值 正 以此估算估价对象的公开市场价值 市场比较法计算公式为 市场比较法计算公式为 0000 0 D D C C B B A A VV 其中 其中 V 待估房地产价值 待估房地产价值 V0 比较实例房地产价格 比较实例房地产价格 A 待估房地产交易情况指数 待估房地产交易情况指数 A0 比较实例房地产交易情况指数 比较实例房地产交易情况指数 B 待估房地产估价期日房地产价格指数 待估房地产估价期日房地产价格指数 B0 比较实例房地产交易日期房地产价格指数 比较实例房地产交易日期房地产价格指数 C 待估房地产区域因素条件指数 待估房地产区域因素条件指数 C0 比较实例房地产区域因素条件指数 比较实例房地产区域因素条件指数 D 待估房地产个别因素条件指数 待估房地产个别因素条件指数 D0 比较实例房地产个别因素条件指数 比较实例房地产个别因素条件指数 1 选取比较实例 见表选取比较实例 见表 1 比较实例情况比较实例情况 表表 1 比较实例比较实例ABC 资料来源资料来源房管局资料房管局资料房管局资料房管局资料房管局资料房管局资料 名名 称称新宝利大厦新宝利大厦天秀大厦天秀大厦新宝利大厦新宝利大厦 地地 址址解放北路解放北路环市中路环市中路解放北路解放北路 用用 途途写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼 竣工年月竣工年月200019982000 交易日期交易日期2000 112000 82000 8 单价单价 元元 m2 10035850010201 区域环境区域环境良好良好良好良好良好良好 交通情况交通情况良好良好良好良好良好良好 市政设施市政设施齐全齐全齐全齐全齐全齐全 繁华程度繁华程度繁华繁华繁华繁华繁华繁华 3 临街状况临街状况临街临街临街临街临街临街 总总 层层 数数高层高层高层高层高层高层 实例楼层实例楼层6 层层2 层层9 层层 外部装修外部装修较好较好较好较好较好较好 内部装修内部装修无无无无简单简单 设备安装设备安装较好较好较好较好较好较好 新旧程度新旧程度新楼新楼新楼新楼新楼新楼 2 相关因素的修正 见表相关因素的修正 见表 2 相关因素的修正相关因素的修正 表表 2 实实 例例 A AB BC C 调整后实例单调整后实例单 价价 元元 m m2 2 1003510035850085001020110201 修正项目修正项目比较数比较数比较情况比较情况 说明说明 比较数比较数比较情况比较情况 说明说明 比较数比较数比较情比较情 况说明况说明 交易情况修正交易情况修正 100 100100 100 正常正常 100 100100 100 正常正常 100 100100 100 正常正常 交易日期修正交易日期修正 99 10099 100 下降下降 97 10097 100 下降下降 97 10097 100 下降下降 区域因素修正区域因素修正 100 115100 115 案例佳案例佳 100 99100 99 案例稍差案例稍差 100 115100 115 案例佳案例佳 个别因素修正个别因素修正 100 122100 122 案例佳案例佳 100 113100 113 案例佳案例佳 100 125100 125 案例佳案例佳 由公式由公式 1 1 得修得修 正后单价正后单价 元元 m m2 2 708170817370737068836883 3 评估计算结果评估计算结果 1 评估单价评估单价 算术平均法确定算术平均法确定评估单价评估单价为 为 7081 7370 68837081 7370 6883 3 3 71107110 元元 m m2 2 2 评估值评估值 评估值为 评估值为 71107110 11359 178411359 1784 80 76380 763 800800 元 元 二 成本法成本法 成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费 用之和为基础 再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产重置价格 用之和为基础 再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产重置价格 扣除折旧 以此估算估价对象的公开市场价值 扣除折旧 以此估算估价对象的公开市场价值 成本法计算公式为 成本法计算公式为 1 BBL qCCV 其中 其中 V 待估房地产价值 待估房地产价值 CL 待估房地产楼面地价 待估房地产楼面地价 4 CB 待估房地产建筑物重置价格 待估房地产建筑物重置价格 qB 待估房地产建筑物成新率 待估房地产建筑物成新率 1 求楼面地价求楼面地价 CL 用基准地价系数修正法 即根据广州市国有土地基准地价作为参照物 用基准地价系数修正法 即根据广州市国有土地基准地价作为参照物 对其市场转让因素和个别因素等进行系数修正 从而求取待评地块的公平市对其市场转让因素和个别因素等进行系数修正 从而求取待评地块的公平市 场价值 本次评估的土地使用权价值包括土地取得费 土地开发费 利息 场价值 本次评估的土地使用权价值包括土地取得费 土地开发费 利息 利润及政府规定的有关税费 其基本公式为 利润及政府规定的有关税费 其基本公式为 CL S A1 A2 A3 2 其中 其中 CL 楼面地价 楼面地价 S 基准楼面地价 基准楼面地价 A1 年限修正系数 年限修正系数 A2 个别因素修正系数 个别因素修正系数 A3 市场转让因素修正系数 市场转让因素修正系数 1 1 1 i n A1 3 1 1 1 i N 其中 其中 i 折现率 一年期存款利率为折现率 一年期存款利率为 2 25 风险调整值取 风险调整值取 4 则 则 i 6 25 N 最高出让年限 最高出让年限 n 剩余使用年限 剩余使用年限 1 选取基准楼面地价选取基准楼面地价 s 广州市商业用二级地的基准楼面地价 广州市商业用二级地的基准楼面地价 s 4560 元元 m2 2 年限修正系数年限修正系数 a1 因该地块刚办完有偿使用手续 取得商业用地的 因该地块刚办完有偿使用手续 取得商业用地的 最高出让年限 所以 由公式 最高出让年限 所以 由公式 3 得 得 A1 1 0 3 个别因素修正系数个别因素修正系数 A2 评估对象所处位置交通方便 基础配套设施 评估对象所处位置交通方便 基础配套设施 齐全 所以 确定取修正系数为 齐全 所以 确定取修正系数为 1 02 4 市场转让因素修正系数市场转让因素修正系数 A3 本次评估采用的基准地价是本次评估采用的基准地价是 2000 年年 10 月修订的 通过对广州市土地交月修订的 通过对广州市土地交 易市场的调查 发现其转让价格与基准地价之比为 易市场的调查 发现其转让价格与基准地价之比为 0 9 1 因此 确定 因此 确定 A3 0 9 5 求得楼面地价求得楼面地价 由公式 由公式 2 得 得 楼面地价的楼面地价的单价为 单价为 4560 1 0 1 02 0 9 4186 元 元 m2 取整为取整为 4190 元元 m2 则 则 CL 4190 11359 1784 47 594 960 元 元 2 求建筑物重置价格求建筑物重置价格 CB 5 CB 前期费用前期费用 综合造价综合造价 其他费用其他费用 资金成本资金成本 利润利润 4 1 综合造价 包括土建 装修及安装工程造价 综合造价 包括土建 装修及安装工程造价 目前重新建造一座与该楼房基本相似的全新状态的房屋所需的土建工程目前重新建造一座与该楼房基本相似的全新状态的房屋所需的土建工程 造价为造价为 1398 元元 m2 装修 装修 800 元元 m2 给排水及电照 给排水及电照 110 元元 m2 电梯及配电设备 电梯及配电设备 244 元元 m2 因此 综合造价因此 综合造价 1398 800 110 244 2552 元 元 m2 2 前期费用 包括可行性研究 勘察设计费 招投标费等 前期费用 包括可行性研究 勘察设计费 招投标费等 根据该楼房的建设规模及对广州地区同类房屋的调查情况确定其前期费根据该楼房的建设规模及对广州地区同类房屋的调查情况确定其前期费 用为综合造价的用为综合造价的 3 则 则 2552 3 77 元 元 m2 3 其它费用其它费用 包括工程监理费 质监费 配套费等包括工程监理费 质监费 配套费等 根据该楼房的建设规模及对广州地区同类房屋的调查情况确定其它费用根据该楼房的建设规模及对广州地区同类房屋的调查情况确定其它费用 为综合造价的为综合造价的 14 5 则 则 2552 14 5 370 元 元 m2 4 资金成本资金成本 资金成本为建筑物在正常建设期内占用资金的利息 该楼房的正常建设资金成本为建筑物在正常建设期内占用资金的利息 该楼房的正常建设 期为一年 评估基准日的一年期贷款利率为期为一年 评估基准日的一年期贷款利率为 5 85 则 则 2552 77 370 5 85 1 2 88 元 元 m2 5 利润利润 根据该楼房的建设规模及对广州地区同类房屋的调查情况确定其开发利根据该楼房的建设规模及对广州地区同类房屋的调查情况确定其开发利 润为综合造价的润为综合造价的 20 则 则 2552 77 370 20 600 元 元 m2 6 重置价值重置价值 由公式由公式 4 得 得 重置单价重置单价 2552 77 370 88 600 3685 元 元 m2 取整为 取整为 3690 元元 m2 CB 3690 11359 1784 41 915 370 元元 3 求建筑物成新率求建筑物成新率 qB 通过现场勘察建筑物使用状况 保养情况 根据估价经验确定建筑物的通过现场勘察建筑物使用状况 保养情况 根据估价经验确定建筑物的 已使用年限和尚可使用年限 利用年限法 综合评定出其成新率 已使用年限和尚可使用年限 利用年限法 综合评定出其成新率 尚可使用年限尚可使用年限 成新率成新率 5 已使用年限已使用年限 尚可使用年限尚可使用年限 6 该楼房于该楼房于 1992 年竣工并投入使用 至评估基准日止 已使用了年竣工并投入使用