资料专题：案例-广州星河湾考察报告2006-75页.pdf

1 广州星河湾广州星河湾 入住时间 2005 12 30 竣工日期 2001 6 30 建筑面积 1205351 平方米 绿化率 56 00 开盘时间 2004 10 1 占地面积 800000 平方米 容 积 率 1 50 总 户 数 7250 停 车 位 机动车位 3800 个 非机动车 位 8008 物业管理费 2 50 元 平方米 月 周边配套 内部配套 游泳池 网球场 儿童活动中心 停车场 会所 花园 中 小学 番禹执信中学 医院 大石医院 其他 丽江明珠酒店 长隆夜间动物世界 百乐门酒巴 建材设备 门窗 天然胡桃木饰面防火门 配防盗眼及豪华门锁 厨房 天花采用奶白色铝扣板 地面 墙身采用高级瓷砖饰面 装有天花灯 配高级人造石台 面橱柜 吊柜 煮食炉 抽油烟机 消毒碗柜 煤气报警器 洗菜盆边水龙头 卫生间 天花采用奶白色铝扣板 地面采用大理石饰面 墙身采用瓷砖饰面配仿大理石拼花腰线 装有天花灯 配按摩浴缸 供水 每户装有远和计量表一个 配冷热水管道 供气 装有煤气输送管道 配独立远传计量气表 连通厨房燃气灶与煤气热水所安装位 通讯 客厅配楼宇对讲机 首层为可视对讲机 二层为非可视对讲机 入户门铃 电视 电 话插座 卧室配置电视 电话 网络播座 管线暗埋 一 星座布局一 星座布局 星座式布局是星河湾的规划核心 建筑结构 园林规划都以此为基点而展开 星座式的楼宇布局是指 楼群自然散落 高低错落 层次各不相同 营造了花园式的组团景象 形成每一户住家的穿堂风 同时避 免对视 开窗即见景 建筑呈星座式半围合 单体及组团的方向角度 层数楼距等变化不定的理念布局 让通风 采光 景 观及空间流动互相融合 使社区的风形成流动状态 星座式半围合布局使建筑群体屋顶轮廓所体现出的一种自由流动的群体组合美感 显现自由天际线及 自由的景观线 错落的布局使多数住户有大于楼距的景深 避免对视 窗窗有景 2 3 二 建筑特色二 建筑特色 1 多阳台 星河湾采用最多达 5 个阳台的多阳台设计 而摒弃了飘窗台的设计 飘窗台不能让住户步出房外 所 以视野受到了限制 对于窗外景物的感受也欠直接 而阳台视野开阔 景观感受强烈 4 2 小区道路 星河湾的小区路依星座式布局设计 车辆干道和园区行人路径完全分隔 所有车辆进入组团后 直接 进入地下车库 楼内电梯直通地下 业主从设在车库内的电梯入口直达住所 从而保证社区内无车辆通行 5 6 星河湾组团之间的车行道路为沥青路 与一般水泥公路相比 沥青路可减少噪音 80 而且路面不 设沙井盖 避免了其对景观的破坏 黑亮的颜色增加了与路旁绿化的对比度 增加了道路的整体美感 而 为了避免对景观的破坏 将下水道设置道路两旁 7 3 阳光车库 星河湾为半地下的阳光车库 阳光可直接照进车库内 在入口的两侧 设置了花圃 种植了各种花草 8 4 环保装饰灯光 环保装饰灯光 小区内的照明与装饰灯光都采用环保光源 光线柔和而不刺眼 既保护视力 又美化环境 节约能源 既没有了灯光污染的侵扰 又让整个园区夜景璀璨动人 9 10 三 景观三 景观 五大结合原则五大结合原则 打造绝对景致打造绝对景致 参观星河湾 你会发现许多独特的现象 社区里几乎不见一条直路 骑江木道外飘 8 米 建筑外立面找不到一条管线 清水可以养鱼 停车场也可以有景观 最后你会发现在这 80 万平方米的土地上 没有一寸地方不装饰 1 水与喷泉 水与喷泉 小区内循环流动有层叠式喷水池 喷泉 人工湖 瀑布之等 景观设计使园区的每一个细部都可见水 的盈动 利用自建水厂及雨水回收系统 形成活水循环系统 利用直饮水系统 提供直接引用水 游泳池采用水循环处理技术 通过规模经营 以传统的十分之一成本实现景观泳池经常更换新鲜活水 11 12 2 1830 米骑江休闲木道米骑江休闲木道 星河湾的骑江木道是社区的点睛之笔 骑江休闲木道长 1830 米 沿珠江伸展 采用进口木材建造 外飘 8 米 耐用 50 年 骑江休闲木道外飘 8 米的磅礴手笔 既避免了潮落时江面污物聚集岸边对景观的破坏 又营造了宏大 的气势 13 3 景观泳池 景观泳池 星河湾的泳池依星型布局而设 在作为社区配套的同时 也是一道优美的水景 泳池散布于各个组团 方便了业主游泳 又增添了运动的乐趣 泳池向业主开放 并保持经常换水 让业主尽得游泳之乐趣 14 4 平均绿化 平均绿化 星河湾没有设置广场 而将绿化平均散播于社区 与星座式的楼宇布局相呼应 形成了曲径通幽 处 处有景的园林布局 避免了楼宇的直接对望 做到了户户有景 星河湾的园林绿化 搭配种植四季植物 并改传统的 草多花少 而且开创绿化坡度式的先河 达到了层次感丰富 四季常青的绿化境界 15 16 5 树多花多草少式设计 树多花多草少式设计 星河湾的绿化搭配合理 改传统的 草多花少树少 为 树多花多草少 而且开创绿化坡度式的先河 达到了层次感丰富 四季常绿的绿化境界 据研究 相同面积的乔木与草坪在吸收 CO2 释放 O2 蒸腾水汽量 蒸腾吸热量的生态值分别相差 26 2 24 5 22 3 31 2 倍 不仅如此 草坪易种难养 管理费用较大 草坪种植费一般要 45000 元 公 顷 每年还要付出比种植费高出 2 3 倍的如剪草 除杂 补种 病虫害防治 浇水等费用 同时 草坪 的用水量很大 对于水资源宝贵的城市来说 大面积草坪不是理想选择 17 18 四 名贵材料与豪华装修四 名贵材料与豪华装修 由世界各地采集名贵建材 石中极品的黑金砂和澳洲名贵沙岩也是随处可及 大到景观黄蜡石 小至 园区的小径黑卵石 就连外立面的涂料都是从百家世界名厂中精挑细拣出来的具有几十年不变色的德国名 贵矿牌涂料 用于私家路沿的麻石与用于园林小径石英岩 更是从中时时可领略一种手工之美 还有用于 1830 米的骑江休闲木道 园景和阳台的珍贵木材 也是专程从国外采来 19 20 21 22 星河湾二期的室内装修价格达到 2000 元 平方米 三期则达到了 3500 元 平方米 装修的升级带 动了热卖 23 24 25 26 27 28 29 30 图片欣赏图片欣赏 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 大都会豪宅六大标准大都会豪宅六大标准 第一 占据自然生态 又与繁华都市中心接近的区位 犹如纽约之中央公园 第二 既有景观资源 更有大区域氛围统一和谐的环境 第三 具备世界一流的产品品质 第四 高素质人群集聚 第五 具备世界一流的管理服务水平 第六 企业具有打造顶尖产品和服务的品牌 星座的六大突破 星座的六大突破 突破一 顶级住宅不只是别墅专属突破一 顶级住宅不只是别墅专属 美国纽约 中央公园旁的上东区 既有纽约最奢侈的自然生态环境 又与繁华的大都市保持适度的接 近 于是顶级公寓云集 全球第一 CEO 韦尔奇 总统夫人杰奎琳 肯尼迪 联合国总部的外交官们 都曾长居于此 名流 营造了纽约顶级生活文化 这种文化亦吸引着名流人士宁愿舍弃郊区别墅 也要住 在上东区 上东区公寓群因此被称为世界富人区 上流生活圈 放眼全球 不止是纽约 东京 巴黎 伦敦 香港 每一个世界级大都会都有自己的标志性豪宅 它们往往并非森林中的城堡或滨海的别墅 而是城市中央居住区的超豪华公寓 这一世界性现象的产生并 非偶然 由此 我们引发一个思考 虽然公寓也是顶级住宅的一个代表 但能成为顶级公寓的条件却极为苛刻 首要条件之一就是区位 既要靠近大都市繁华便利 也要有极为良好的生态环境 而后者更为重要 星河湾所处的区位可谓得天独厚 与天河北 珠江新城距离保持在十分钟车程 更有优越的滨江生态 环境 可说是广州世界级大都会豪宅最佳的诞生地之一 突破二 打造广州新中心区豪宅标高突破二 打造广州新中心区豪宅标高 50 长期以来 豪宅总是走不出老城区 而新区总是低价房的集中地 自从星河湾率先将价格做到 5000 元 平方米 并卖了个满堂喝彩时 人们才意识到新广州中心区的价值 星座推出临江单位 每平方米突破一万元 澳洲原产砂岩外立面 由中空玻璃和镁铝合金组成的窗户 加厚 40 的大门 层高提升 25 厘米 由加拿大进口的专用涂料 针对南方气候 历久常新 造就广州 新中心区豪宅标高 突破三 江景和环境统一设计突破三 江景和环境统一设计 江景楼盘一直是广州高档居住区的代名词 星座问世 将结束老城区 有水景无岸景 的遗憾 这里将 上演 江景四重奏 第一次把 1830 米长的江水 江堤 道路 滨江建筑物外立面 天际线这四大元素统一 考虑规划 作好水文章也做出岸线风光 国际著名景观设计师精心布置 在 1830 米长的江岸尽情发挥 有足够空间 做出有水 有岸 有坡 有林 有亭台水榭的休闲四重奏 可以说是独一无二的 大水岸 豪 宅 突破四 前所未有的交楼装修标准突破四 前所未有的交楼装修标准 3500 元元 交楼标准 是星座创造的又一个新高度 历时一年 不远万里从全世界各地挑选 汇聚的顶尖设计 品质一流的产品和材质 能工巧匠 终于 在星座做出每平方米高达 3500 元的交楼标准 无论是品质与巴黎卢浮宫相同的澳洲顶级砂岩 或是用于 世界最豪华游轮玛丽二号的沐浴花洒 奥的斯最先进的豪华电梯 空间高度达到 2 7 米 都只是这套标 准的其中一个细节 突破五 投资近突破五 投资近 5 亿建超白金五星级酒店亿建超白金五星级酒店 国内外顶级酒店 比如香港半岛 巴黎丽池 它们已经超越住宿和会议层面 是这个城市最高级的客 厅 一个上流生活文化圈 有感于此 宏宇集团投资近 5 个亿 建设超白金五星级标准酒店 酒店建筑面 积近 70000 平方米 酒店楼高 26 层 其中 1 4 楼为裙楼 分前后两栋建筑 5 26 层为酒店客房 共有 430 套各式豪华客房 仅标准房内面积就达到 55 平方米 将是广州市最高档 最豪华的白金五星级酒店 酒店设有规模宏大 设备先进的国际会议中心 豪华高贵的大堂 园林式精致 古典的室内泳池 别具一 格的中庭花园 欧陆风情的步行街 浪漫迷人的夜总会 舒适写意的健康桑拿 各种风味餐厅 独一无二 的总统套房 在酒店后建筑首层更有著名超级市场进入经营 面积约 4000 平方米 为星河湾小区提供 51 丰富的商品供应服务 这座酒店将取代以往小区靠一个大而全会所 包办社区休闲 运动 交流 娱乐 餐饮的做法 满足 上流阶层人士和他们的朋友圈对休闲和社交的需要 星座的业主将会是这个平台的受益者 突破六 突破六 零干扰零干扰 无边界无边界 的大管家服务的大管家服务 在全球十佳商务酒店的香港半岛酒店 最为人称道的是 看不见的服务 从泳池上岸 身上掉落地板 的一滩水才一回头就不见了 他们不打扰客人视线 没人知道他们如何能 及时 赶到现场完成任务 针对星座的高端消费群 星座引入香港半岛酒店 零干扰 的管理服务思想 这一服务规划的总设计师 和监督运营者 就是星河湾特地从加拿大请来一位具三代从事国际酒店管理的犹太籍专家康博尼先生 亲 自监督星座园区的管理服务运营 并担任星座销售服务的品质总监 他提出了星座大管家物业管理服务体 系 这一体系的核心是 服务零干扰 服务无边界 星座产品细节星座产品细节 1 星河湾究竟是一种什么风格 答 很多人说看不出星河湾有什么明显的风格 北京规划委员会的专家们来看过 还专门以北京规划 委员会 北京建设开发办的名义出了本书 广州星河湾居住区 解读广州 星河湾 的规划建设和管理 把星河湾的的规划设计建造管理经验向北京的房地产界推广 专家们说 看完星河湾以后 让你感觉到这就 是中国的东西 或者这就是现代的东西 可以说是中西合璧的形式 既是中国的 又是现代的 又带有地 方色彩的 整个的氛围 你不会觉得它洋气 你也不会觉得它土 你也不会觉得好像回到好多年以前了 但是它也绝对不是那种非常时尚 嬉皮士那种东西 这种境界是建筑界一直追求又很难达到的 在北京专 家的眼里星河湾就做出了这种境界 2 星河湾为什么贵 星河湾在设计规划产品上用心程度 是超乎现在一般市场上的楼盘的 所以产品出来的细致 也是非 同一般的 举四到五个小例子 52 1 同样做绿化 星河湾采取坡式绿化 首层绿地抬高了一米五 这个坡形处理有几个特点 一个是绿化面积大了 斜边都比直角边要大 可见面积比平面绿化达 1 15 l 另外绿化有层次了 种 植也可以有各种搭配了 这样看起来 绿化非常丰富 另外这样种植以后 住宅的私密性好了 因为你想一个人如果跑到他窗跟前是不容易的 要跃过很多 障碍才能过去 另外住的人 说实在的跟绿化接近了 一推开窗 都可以摸到那些东西 不光能看到 2 从星河湾的阳光车库里面可以看到外面的景观 一些亭子 集中的喷泉流水景观 直接可以通到 地面园林 天晴的时候 业主停车后 可以踩着楼梯 一边看风景 一边上到地面中心园林 市政管井 星河湾没有看到一个井盖 从设计上把井盖位置放到绿化的下面 比较隐蔽的地方 另外 上面做了处理 种上草 从这些地方 体现了开发商非常认真 非常细致 而且的确是考虑到要给星河湾 的住户创造一个非常良好的环境 比如一个水上的木台上 做了非常低的栏杆 不光是做了原木的 两头 还用金属包了 包得非常的精细 还很艺术化 从这个地方就可以看到开发商的专业 精心 星河湾很多 地方都可以看到的鹅卵石铺的道的两边 实际上它处理了路面的水和草的关系 如果这是一个坡的话 人 们容易崴脚 3 星座的建筑密度怎么样 会不会看上去很密 答 北京市城市建设和开发办原陆总工程师曾经评价说 星河湾的绿化有一个非常突出的特点 跟建 筑是互为界面的 你走在里面 不知道是建筑围合绿化 还是绿化在围合建筑 让你觉得谁也离不开谁 这个环境里如果没有建筑了 就觉得这个绿化无法存在了 如果光有建筑 而没有绿化的话 你会觉得这 个建筑就不那么漂亮了 让你进去了以后感觉到就像行云流水似的 谁也离不开谁 组织得非常好 各得 其所 另外整个景观是连绵不断的 是有重点的 有轻重 而且水 树 草地 大树 小的灌木都配制得 很好 所以人在园区里面 非常舒服 一点也没有密的感觉 4 为什么有些阳台宽有些阳台窄 答 设计时是根据阳台的用途更有效的利用空间 而阳台的宽窄一般是工作阳台要宽 景观阳台窄 特 别是房间的阳台 因为景观阳台窄是为了人站在房间还可以看到楼下的景观 另外房间的阳台通常站的 人不会很多 所以设计师通常不会把房间的阳台设计得太大 如果房间的阳台大了 房间的面积就小了 这样客户也很难接受 53 5 星座阳台为什么要下沉三十公分 答 星座江边单位面积都在 320 600 平方米一套 大户型设计 不是简单地把小户型的图纸放大 最难处理的是空间效果 因为把大厅做到 80 平方米之后 如果这个空间不作适当的隔断的话就很难用了 所以一个下沉的阳台的隔断使该空间可以从客厅中分割出来 有新的功能布置 同时还保持视线上一个整 体的客厅豪气感觉 所有这些 星座设计的时候都考虑到了 l 层高达到 3 15 米 所以可以做出漂亮的层级 天花设计 把中央空调管线位置考虑进去 人们还不会觉得空间很压抑室内几个跳跃台阶的处理 让阳台 比客厅低了 30 公分 这样使得人们在视觉上感觉不到一个四四方方的大厅 空间有了立体的变化 起伏 层次分明的叠级天花 为了和跃式 下沉式的户型层次相呼应 在星座的天花板上我们除了配饰雅致 灯具外 还设计了不一样的叠级天花 每一寸线条都是设计者们思绪精巧之处 整个天花不但可以配合不 同的光线构筑出不同的气氛 且层次分明的布局让您在家也象在外观赏星座的楼顶一样 看到属于自己的 天际线 设计巧妙的跃式饭厅 上了两级台阶 饭厅和客厅就成了两个完全不同的区域 空间从而更有层次 楼梯旁的精致护栏也是我们的着眼之处 本想选用市面上现有的款式 但都不满意 为追求完美 仅细小 的护栏也是星河湾的独家设计 香槟金的优雅护栏更让饭厅充分显示了其不同于大厅的雅致品质 6 星座的观光阳台为什么封闭成玻璃间 答 以往的阳台设计 都是敞开的 因为这样可以和室外自然接触 人们在阳台上喝茶 休闲 很享 受 但是有一点不方便 就是广州再怎么空气好的地方 空气里还是有灰尘 总是比室内脏一些 所以很 多家庭会在阳台上放一双拖鞋 从客厅到阳台 人们要换一双鞋 星座在设计的时候 就创造出这种三层台阶式阳台 其实它和另外一个生活阳台是南北对称的 我们 也可以说是 前庭后院 你看到厨房以及餐厅一边 还有个非常大的室内庭院 它没有封闭 业主可以做 园艺 而这个和客厅相连的阳台 用玻璃封起来 不影响人们观景 休闲 又方便人们到阳台不需要再换 一双鞋 因为阳台很干净 没有灰尘 在这个阳台外围 再设计一个小花栏 种点花 或者布置一些鹅卵 石 非常美观 7 为什么南北通的房子还要采用新风系统 答 人呆在房子的时间总是多过在房子外面的时间 所以建房子一定要想人怎么样最舒适健康 最早 54 的办法是房子都要坐北朝南 我们的祖先就是住在这样的房子里 南北对流 它能保证自然通风 冬暖夏 凉 但是夏天人们还是要用蒲扇 冬天可能要用火盆 随着时代的发展 科技进步 人们在建造房子的时 候 有了新的手段 空调让室内能四季如春 但是问题又出现了 空调要求在密闭的房子里运行 室内含 氧量越来越低 有损人的健康 产生了很多 空调病 这种方式也需要变革 新风系统可以说是第三代的 解决方案 无论是家里有没有人 或者是需要关闭门窗的夜晚 装上新风系统的房子就能自己 呼吸 保 持室内有充分足够的新鲜氧气 一个真正的豪宅 首先就是一个健康的房子 一个能自己呼吸的房子 8 为什么看豪宅的天际线不光从室外看 还要从屋子里面看 答 人其实有大部分时间是在屋子里面 关上门 在客厅里 卧室里 这个时候你坐在室内任何一个 角落 从窗户往外看 会看到什么 首先吸引的是室外的园林 还有远处建筑的外形轮廓 这部分大部分 豪宅也考虑到了 可以做得很漂亮 但是还有一个 是你室内的天花 落地玻璃 阳台推拉门的轮廓线 这部分也在你的视线里 星座在做室内设计的时候 是从人站在室内的角度 去整体规划视觉效果的 所 以我们可以看到阳台的落差设计 落地窗帘盒的设计 天花的设计等等 都是一个整体 9 星座会升值吗 答 房子的升值要看以下三个理由 整个城市价值 比如北京 上海的楼价都比广州贵 因为北京 上海城市的价值比广州高 但是随着时间推移 特别是 2010 年的亚运会就会给广州带来更大的变化 所 以广州的城市价值正逐步提高 所在区域的价值 华南板块是整个广州新中心区域 这要比其他几个区域的优势要明显 所购的产品 所购的产品是否具有独特性 唯一性 星河湾其实是一个作品 10 为什么要做 3500 元 精装修 业主自己做会不会更有个性 答 我们认为业主在选择自己做还是买精装修时 有四个原因是要考虑的 1 首先要有没有非常强 大的设计整合力量 星河湾三年来花在室内设计上的投入达到上千万 一直在与多个国际顶尖的室内设计 公司的设计大师合作 非常熟悉如何与这些国际级的设计师沟通合作 如何发挥出他们的水平 而普通消 费者一般没有这个经历和经验 2 其次能不能找得到这样的产品 并且有没有和厂家谈判的能力 一方面 装修产品部件日新月异 品种繁多 其选择 购买谈判是一个技术性非常强的工作 需要专 55 业人士专门时间的投入 一般消费者很难介入 以星座的室内装修为例 不算中央空调 电冰箱 涉及主 要配套产品也多达 40 多种 每一种的知名供货商名单多达几十个 即使对每一类别供货商精选之后 40 多种产品还是涉及到 40 多个厂家 对每一个厂家的各种型号产品都必须详细了解之后方能选定合适星座 的某一款 这种考察谈判 星河湾专门负责材料部门的人员 可以说是 围着地球跑了十几圈 足足花了 一年多时间 才最终完成 另一方面 星河湾高端的品牌形象 以及大宗购买的优势 往往成为厂家愿意以非常优惠价格供应产 品的重要原因 3 第三找不找得到专业的施工队伍 保证有上乘的工艺水平 没有几年顶级室内装修施工方面经验 光有设计图纸 还是做不出来 做不到位 4 最后就是价格 就算消费者精通室内设计 有办法请到大师设计 也能买到和星座一样的装修配 套 请到最好的工匠施工 他一定要付出高几倍的价格 更不用说时间和精力 5 其实现在室内设计的风格 更多可以通过软装饰来体现的 比如灯饰 家具 装饰挂件 摆设等 等 一套明清家具和一套北欧现代家私 放在同一套房间里 风格是截然不同的 细节如下 l 加拿大进口的卡佛专用涂料 卡佛加拿大销量第一 为加拿大涂料的第一品牌 广州处于亚热带 其潮湿的气候特点 决定了必须使用专用的涂料 星座的室内涂料均来自加拿大 涂料采用先进电脑配色方法 使用高科技双性能色浆 色彩持久 色泽稳定 抗酸抗潮 其卓越的耐擦洗 性 可擦洗达 3000 次 且用料环保 甚至整个生产过程的水都是杀菌后的纯净水 其洁净程度可以直接 饮用 最大限度地保证了住户的健康 并且涂料的双性能色浆还可由您喜好调配出不同的个性色彩 让您 的生活创意得到最大限度的发挥 外墙漆具有单面透气性 可向外排潮气 同时可以遮挡外部的潮气 可 擦洗达 10000 次 可保用 10 年 l 与众不同的屋顶 星河湾的屋顶 在众多的房产中总是特别显眼 采用的是咖啡色屋顶 静谥的色彩更凸显出不一样的 高档和品味 56 l 远渡重洋来自澳洲的名贵砂岩 为了寻找外立面材料 我们专门远赴重洋 从澳大利亚的所有矿场里面 仔细挑选能够彰显星座品位 的砂岩 澳洲砂岩是砂岩中质量最好的 硬度强 色彩均匀 抗风化 且纹路绝不重复 在国外砂岩仅在 大型教堂如此神圣 奢华之地才会用到 而国内除了三峡博物馆外 住宅上还是首次采用 虽然这些砂岩 的价格是国产砂岩的四倍 但和一种别人无法复制的高贵相比 四倍的钱也就显得微不足道了 l 由双中空玻璃和镁铝合金组成的窗户 采用中空玻璃和镁铝合金组成的窗户 它的强度 硬度和隔音功效比普通玻璃窗高至几倍 整扇窗户 看不到一颗螺丝钉但却坚固无比 这样的设计只为它外观的纯粹完美 7 层以上单位玻璃采用钢化玻璃 l 不同颜色和图案搭配的地面 星河湾一直都很注重地面颜色 质地与景观的配搭 在星座的室内设计上 更将地面的选材和配搭推 向极致 根据不同区域的功能和风格需要所铺的材料也有所不同 并且在色彩的运用上 注重颜色的过渡 和整体的协调 阳台的地板还可以由业主选择仿古砖 木地板 云石进行搭配 看似色彩各异的地面 实 际上都是为了整个地面的统一美感而设 将美学上先统一后求变化的观念充分演绎 l 如山花般烂漫的地毯 除了云石 木地板外 星座的主人房还铺上了高品质的地毯 毯面平整 绒头丰满 还备有多种图案 色调和谐 温馨典雅 让您的心情如山花般烂漫 l 色彩丰富的墙纸 美观 耐用 富有艺术感的墙纸 给我们的生活带来的不仅仅是舒心 方便 更是家居品味 格调和 对生活的全新感受 星座采用高品质的墙纸 壁纸的主要原料采用纯天然 少污染的纸材和微悬浮 pvc 树 脂 不仅健康环保 而且打破传统内墙装饰材料千篇一律的格调 l 加厚 40 的大门 不一样的厚度 才会有不一样的空间 星座的入户大门采用名贵黑胡桃木制的两扇子母门 比普通的 大门加厚 40 达到 7cm 但丝毫不觉笨重 开合非常自如 更可以最大限度地保证安全和隔绝噪音 57 豪华入墙式衣柜星座在每个主人房配备的豪华入墙式衣柜 整个衣柜与墙体糅合为一体 浑然天成 最特别的地方是门框选用了高强度的铝合金外包木皮 在保证了整个衣柜坚固度的前提下 还使颜色高度 统一 避免了普通衣柜金属色和木色造成的高度反差 另外 隐藏在衣柜门下方的滑轮更是一个独具匠心 的设计 它不仅使整个门的压力平均分配 还使推拉更加顺畅 配合不会变形的高硬度木材 整个衣柜就 是镶嵌在墙壁上既实用又美观的艺术品 l 沐浴与享受合一的洗浴设施 星座的浴室设备采用国际知名的汉斯格雅和科勒系列产品 将各款龙头 花洒及浴缸将圆弧的柔美和 棱角的锋利融于一体 国际品质的器具让您在每一次开关之时手感与心情一样有快乐的享受 特别是浴室 的喷水系统 具有最先进最人性化的水力按摩功能 喷头前后喷水 把方便与舒适在不经意间最大限度地 呈现给人们 使沐浴成为自在舒畅的享受 l 宛如艺术品的水龙头 不仅其外观极其美观 其质量是仿制品无以伦比的 开关寿命达到 30 万次以上 镀锌达到 5 次 采 用 m3 合成材料陶瓷阀心 坚固安全 配备让出水柔软舒适的水波器和让水压保持稳定的节水器 所有 的细节 把人性化的设计做到了极致 l 曾获亚洲设计大奖的 TOTO 座便器 曾获亚洲设计大奖的 TOTO 座厕 市场价约三万元 它是一个简洁的卫洗丽一体型无水箱式产品 全 新的 超漩式冲洗方式 由座便器深处的出水口 直接喷射的漩涡式水流静静地将座便器内部彻底冲洗干 净 且 新型边缘 形状使困扰至今的座便器边缘凹面内难清扫问题将不复存在 它的 自动开闭 自动 冲洗 功能不但方便 而且避免了交叉感染 更考虑到老年用户的使用方便 l 不可或缺的多种灯光 星座卫生间的一角 有射灯 吸顶灯 日光灯 每开一盏灯 都会有不同的感受 每盏灯也有不同的 价值 射灯让你在梳洗打扮时对每一处细小的污浊都清晰可辨 吸顶灯可让你在马桶上读报时也能忘记时 间 灯光不仅是照明 更是气氛营造不可或缺的工具 l 极致装修的厨房 58 任何一个区域 星座都是用一样的用心去打造 就常规而言 厨房简单的天花上只有一盏吸顶灯提供 照明 但在星座 厨房也有了吊顶 还设置了吊灯 吸顶灯 筒灯 不同的灯变换出不同的气氛 在烹调 时开所有的灯 进厨房倒咖啡时只开一盏筒灯 让厨房不仅取悦您的胃口 还取悦您的内心 l 高档的厨房设备 采用国际著名品牌 来自德国的德格 l 这是一整套高档厨房设备 它完全依照中国人的烹调习惯 对煤气灶与水槽的布局合理区分 井 然有序 使洗 切 烧能在同一个工作区域内轻松完成 沿口处的防溢处理以及地坪与地柜间的 防水处理都符合中华料理和日式料理的洗涤要求 让您彻底消除厨房内湿滑的烦恼 其中关键部 件如铰链 抽屉导轨等均采用外国原装进口 为了让您的厨房空间更具合理化 我们连冰箱都为 您准备好了 赠送名贵冰箱的代价并不是我们关注的东西 我们注重的是这样安排能让您的生活 更舒畅 11 星座物业管理费 3 元 答 聘请加拿大三代从事国际酒店管理的犹太籍专家做酒店管理及物业公司大总管 他将社区管理理 解为没有围墙的酒店客房 12 星座的物业管理有什么特色 答 劳斯莱斯其中有一项服务是教车主的司机 如何驾驶 保养 劳斯莱斯的礼仪及修养培训 同时 我们可以为我们的业主的私家工人提供家居保养 清洁 烹调等培训 13 为什么星座没有一个和它匹配的大会所 答 香港半岛酒店 巴黎丽池酒店 北京王府饭店 这些国际顶尖的酒店 已经不是一个单纯的住 宿之地 休闲之地 而是一个城市上流社会最顶级的社交场所 是上流生活圈层的化身 以至于人们但凡 提到这些名字 无不带着些许景仰和神往 星座是为一个城市里面身份地位达到很高端的大人物度身定做的 因此它没有采取以往一个社区 或 者豪宅建设一个大而气派的会所 而是投资近 5 亿 建设广州最高档的超白金五星级酒店 酒店建筑面积近 70000 平方米 其定位为五星级休闲式商务酒店 仅标准房内面积就达到 55 平方米 还配备有规模宏大 设备先进的国际会议中心 大型休闲 spa 水疗中心 桑拿 中西美食餐饮酒楼 室内 59 泳池 健身场所等等 还有一个 4000 多平方米的超市 可以说饮食 娱乐 休闲 运动 交流都能得到 超五星级的满足 按常规的标准一个五星级的酒店的设计费五百万 但星河湾整个酒店光设计费就是一千 五百万 不惜成本 重金打造 以 突破广州现有 制造广州最高档酒店 为目标 星河湾副总裁梁上燕发言星河湾副总裁梁上燕发言 各位同行下午好 很高兴今天有机会出席和谐地产品牌共赢的论坛 我想跟业界朋友对这几年星河湾 走过的路程进行一些探索 希望对大家以后在房产有启发的部分 看到这个题目 走着回广州 前面有一段话 我的目标是把南有星河湾 北有风尚国际改写为 南有星河湾 北有星河湾 在北京当不了状元 我们一起走路回广州 05 年 1 月 5 号的 这是 05 年 年会上我们黄董的讲话 3 月 17 日在北京青年报上有登北京星河湾第一次的亮相 题目为 走着回广州 根据广州一直以来的经验 意味着高负荷的工作强度及意味着以经验工作的标准 还有是数以万计的 客户 星河湾来到北京 星河湾的创业者在北京当不了状元 走着回广州 这是我们在北京登的广告 这 短短这几句话 可以看到所面临的压力和我们的包袱 从 01 年广州出一个星河湾 和希望通过我们的努 力是中国出了一个星河湾 短短 4 年多 带来了星河湾所走的不同寻常的品牌之路 在 01 年 华南板块有八大盘 星河湾是地一个推出市场 我们出的广告是 中国楼市看华南 华南 楼市看广东 广东楼市看华南 华南板块掀起你盖头来 广州出了一个星河湾 这是我们的一个标题和 给市场的宣言 02 年 星河湾推出的是国际大师的标准 03 是好房子的标准 05 年是一战定江山 中 国出了一个星河湾 我相信业界的很多朋友在过去四年都来过 无论是大企业 还是从高层到中底层都多 次进入星河湾 在每个城市都有不少的董事长来星河湾踩盘 成为星河湾的业主 01 年的开盘 当时叫 华南板块掀起你的盖头来 当时这个地方楼盘的价格是 1 千 3 千元 星河 湾推出是 01 年 5 月 1 日 当时的均价 4 千 9 百元 在 04 年 4 月份均价是 8 千 当时的江边是 6 千 现在 是 1 万 1 1 万 2 01 年我们一次性投资 8 个亿 全部都是精装修的开盘 会所 商业街全部开放 打造 了中国第一条的骑江步道 1 千 3 百米长 在每个区都有泳池 小区有 40 多处水景 从那边看 图 当时 市场上都觉得我们这种围合存在很大的疑问 大家可以看到星河湾第一 二 三期里面的实景 星河湾当 时也是用阳台取代了飘窗 在 99 年 00 年 全部都用飘窗 但是星河湾打破了这一代 用多阳台取代了 飘窗 60 在园林方面打破了平常一些做法 是以立体化的方式 开盘 10 天后 18 万涌入这个楼盘 有来自全国 各地的 两个月星河湾就跻身销售第六名 刚才也说周边的价格是 1 千 3 千 但是星河湾创造了番禺地区 单价最高的水平 也比十年来低层的建筑都带电梯 01 年仅仅 7 个月星河湾就寄跻身第七名 也入选全国 名盘 30 强 一个新区怎么去策划它 当时市场上有很多不同的认识 01 年我们的总结是 我们当时做的是 四个 一 的工程 第一为所在的城市兑现一种承诺 第二要给自己的业主一种态度 现楼现房 第三要引导进 步的行业标准 星河湾开盘以后 对业界都是开敞式的 样板房可以随便拍照 01 04 年都是这样做 我 们可以引起业界的交流 促进业界不断地进步 过去中国 10 多年来都是学习深圳 香港 但是从星河湾 之后 香港所有大财团都是从高层开始多次的率队到星河湾来探讨园林的建筑用料 第四要倡导好的文化 每一次广告的呈现应该在社会中有一种健康文化的倡导 对社会时尚文化以及居住文化都有一个推进 四个标准 是在 01 年推出的 大家会留意到这几年我们的改变是怎么样 我们怎么走过来的 星河 湾的广告语叫 星河湾一个心情盛开的地方 宏宇集团的 四个一 承诺 首先是对城市的承诺 如果 我们匆匆忙忙把 1 千亩地用完 两三年之后却不知道是拆掉它还是重新建立 大家也看到我们的江堤都去 种了树 星河湾的门前江道和桥底改成公园 就是希望星河湾的旁边都是一个美丽的场景 给业主的态度 我们希望有家庭在这里生活 70 年 希望住这个楼对两三代人的生活都有影响 我们想让业主知道 开发 商是负责任的 为他们的生活用心办事 这也是非常重要的态度 星河湾对行业的进步除了我刚才所讲开 放式的心态 我们认为一个行业要进步 就要有人做出示范性的产品 这也是四年来星河湾一直在做的 星河湾在环境 室内装修 配套设备都做了很多的探索 一直以来星河湾是以创新的理念去打造品质的地 产 建筑与相等相统一的天人合一的景观设计 将人与自然完美地结合 利用花草自然的元素 达到人与 自然和谐的效果 02 年 星河湾有不同的提升 就是国际大师订做交楼的标准 03 年星河湾推出的一个标准是好房子的标准 究竟什么才是好房子的标准 我们认为 到星河湾去参 观大家可能会发现 在整个社区没有一个地方没有装修 找不到一条水泥路 外立面不允许出现一根短线 首期 40 个园林的水景遍布社区 我们的路面采用不同的材料 还有自建水厂 引进了清水养鱼 还有一 个景观的游泳池等等 有非常多的景观 我们希望一个好的社区 不应该只是一个建筑的外立面或是一个 居住的房子 应该融入到环境当中 这些都是我们的追求 61 04 年 星河湾经过四年探索 在于去年 10 月份推出一个星座 就是第四期用星座重新定义豪宅 从 一个精品盘向豪宅盘的跃进 星座推出以后是 8 千多元 江边到 1 万多 这个的基础是我们已经有 4 年成 熟的品质 品牌效应 以及整个集团实力的积淀 重要的是经过 4 年的磨练建立了宏宇自己的团队 还有 市场给我们的团队 因为中国改革开放经过了 20 多年 能买得起好房子或是豪宅的人 都是从富到贵到 养的需求 我们推出这些产品 就重新给产品有一些新的定义 在 04 年推出这个产品时 集团向另外一 个标准推进了 我们推行发展的战略是三高战略 资金高投入 两年来宏宇总共建设了 30 万平方米的住 宅 北京星河湾也是 30 多万平方米 加上三座 8 万平方米超规模的酒店 还有今年投入 10 多亿元的装修 在国内是极少的 产品高精度 就是刚才说的 星河湾无论是在哪一方面 都是高精度的投入 特别是在 园林和室内装修 已经领先了国内的水平 但是为了达到精益求精的效果 宏宇集团还是花了大的本钱请 国际高手给意见 营销高价值 有了高投入了高精度就可以为业主创造了高价值 从而提高了品牌的高质 量 四年来 宏宇都是以舍得 用心 创新为价值观 我们是这样去解释品质的地产 就是超越质量层面 上 全面体现城市景观的品质 用创新 用心 舍得的开发模式 我们认为 品质地产首先是一种舍得气度 这包括为了未来的美丽 我们舍去了容积率 为了让业主 有好的居住环境 我们花大的本钱去改造红线外的环境 其实是用心的执著 星河湾要求每一个人做事非 常强调用心 这是董事长带头做起来的 在每一年大家可以看到 星河湾都是以新的标准去要求自己 在 舍得上包括投入时间 成本 心血 智慧 可以说 因为质量的瑕疵星河湾可以敲掉几十万的玻璃 我们 广告打出的故事也是真实的 是董事长打烂的玻璃 在做建筑过程中 如果是没有达到质量的标准我们会 拆出来 广告语也是以 拆出来的完美 从每一个环节 每一个环境 对不同的风格更是费尽心思 从国际楼立体的水景到 04 年重新定义豪宅 星河湾是在更新好房子的标准 我们认为它意味着远见 勇气和实力 宏宇地产每一个突破都是超越了业主的想象和期待 我希望大家可以理解这一句话 每次给 业主交楼都可以超越他的想象和期待 比看到的板房更高 我们看一下 04 年怎么去提升 让星座重新定义豪宅 星座有四大突破定义的豪宅 首先是突破了顶 级豪宅传统别墅的概念 用 205 平方米和 601 平方米的超宽空间打造了豪宅的标准 04 年推出了星座 7 百多套的房子最是小 205 平方米 最大是 601 年 星河湾的楼价已经达到广州市中心的楼价 第三个突破 光有江景楼 有江景无环境的遗憾 很多江景的环境 在国外 香港是一栋站起来 可能几十亩 可能一 亩 但是没有环境是车直接开进车库 没有社区可言 因为在城市里面受到环境的局限 因此在星河湾我 们创造了广州独一五二的大水岸 建筑景观统一的规划 能做到既有江景 又有大的环境 第四种突破 超级豪宅通常不带精装修的惯例 一般来讲 既然是超级豪宅 应该有一个个性化的装修 但是星河湾是 62 以 350 的装修制定了豪宅交流的标准 造就了百年的经典 大家可以去看一下 广州所有的开发商看完觉 得这个标准是冒险的 觉得佩服 但是不敢想 大家明天可以去感受一下这种突破 第五个突破是突破边 界的服务 我们有自身的物业管理专家作物业管理总监 第六个突破是配套的局限 投资 5 个亿 建立了 潮白金的酒店 缔造了商务的平台 将增值做到配套的体现 星座的推出 星座的成功 也让集团的董事长说出一句话 星座真正做出来了我的心愿 因为 在 01 年时 黄董曾经有一个梦想 解决在这么一块荒凉的土地上做到高的均价 他用自己的观点跟消费 者在沟通 我有一个梦想 希望可以成为城市的景观 成为百年的楼盘 成为同业进步的企业 同样做鲍 鱼 有个人是 2 百元一桌 有的人可能 1 千 2 一桌 作为开发商你是怎么想的 黄总说了 04 年做出了自 己的心愿 到现在北京星河湾的标准将会比广州更高 04 年星座的推出 绝对不是一个产品升级换代的问题 我们有全新的销售观念 给客户感觉到看楼是 销售生活的一场盛宴 在产品上 是产品的革命 我们看楼 先看交楼标准 在居住素质方面 我们让客 户去认识 先认识你的邻居 在销售服务方面也是一个革命 看楼是销售白金级的服务 在销售大厅首先 变成五星级的酒店大堂 还有第二拨 珍惜客户的成本 提供看不见的服务 在销售中也打破了楼书 到 现在为止 我们卖了 3 5 百万的楼 但并没有楼书 已经卖了 9 个多亿 没有楼书 我们是用的是电脑演 示 在星座的招聘中我们进行全国的招聘 它在培训方面重大突破了地产只是一个基础知识项目的介绍 我们特别加入了高端客户群的分析 还有酒店大管家的管理模式和上流社会的模式 有目标地的训练 礼 仪等等 其实 从这些方方面面大家去感受到 星座除了是产品的产品 在整个概念 观念上 都还需要很大 的提升 在宣传图上 我们非常集中强势推广的一个主题就是星座重新定义豪宅 我们提出广州有贵价的 房子 广州有大的房子 但是广州有真正的大都会豪宅吗 随着外国人租赁的越来越多 我们提出了什么 是真正的大豪宅的问题 广州有为大人物订做的豪宅吗 星河湾推出对大人物的探索 所有的问题都在我 们所说的六大突破里面 这是 10 月 1 日开盘天 星座重新定义大都会豪宅亮相 也是星河湾的圆梦之作 在推广中 我们也重新带出板块区域的侧重 主要是围绕打造百年星座 这是我们的一个广告 图 大胆突破常规豪宅的概念 推出了大人物有大事业 大的空间 有一个全新的演绎 这个广告在这段期间 有一个很大的突破 有很多人过来问有大人物环境的房子在哪里 我们第一次提出了这个新的概念 63 在营销合同中除了刚才说突破常规的培训 我们在营销中更加注重的是人群 人群公关活动 包括星 河湾的体验之旅 品质国际鉴赏之旅 比如 星河湾的新闻发布会突破了常规给记者新闻发布稿 让我们 的记者先去感受将来星河湾新出的产品 究竟是什么样的感觉 我们在会所泳池边做了鉴赏会 让所有的 记者提前去感受星座要提供的品质生活 通过这样的晚会 让记者去感受将要推出的星河湾跟过去产品的 区别以及将要处我们的新理念 让记者有一个不同往常的体验 在 9 月 28 日做了一个记者星座 VIP 的体 验之旅 在 9 月 28 日这天做了中秋的赏月晚会 星河湾推出以后每一年在这里都在这里做赏月 星河湾 的业主到这个时间都不会出差 出国了 回到星河湾过中秋 在 9 月 30 日 把星座以前积累的业主通过 VIP 认购的方式进行认购 所有的方式跟过往的四年非常不同了 让业主 客户也开始这样鉴赏样板房 去参观 10 月 19 日星河湾又在加拿大多伦多作为广州代表 摘取了 联合国国际花园社区的金奖 11 月 8 日 世界模特总决赛的见面会也是应他们的要求安排在星河湾 11 月 12 日 宏宇集团也跟广州市政 协组织了欧洲经贸合作论坛 所有这些 大家可以看到星河湾跟前四年不同的是我们在给业主构建名流的 生活圈和国际商务平台 是为业主搭建一个更加的附加值 在广州花园酒店做了 5 百多人的欧洲经贸合作 论坛 欧盟的首相还有来自行内的开发商 设计师到星河湾进交流和参观 这些专家看完以后组织了交流 会 行业座谈会 很多嘉宾准备了 40 分钟 30 分钟的讲话稿 他们后来没有用讲稿来讲 我就奇怪问他们 为什么 他没有回答 只是问我 梁总 在中国星河湾这样的社区多吗 我说不多 星河湾也让他们感到 很震惊 他们觉得中国在短短几年内不可能有这么多大的社区出现 由于这是一个欧洲的访问团 他们的影响力非常大 在接下来个几个月有来自欧洲其他国家的官员过 来 还有来自英国王室的过来 通过广州来看中国的房产 在年底还有一些台商 外商都慕名而来 在星 河湾举行很多活动 这跟星河湾以前的营销手法也是不同的 刚才讲的所有这一切 让星河湾从重新定义豪宅 让数字去说明 从 10 月 1 日 12 月 销售了几个亿 每个月都超过了 1 个亿 昨天一天就卖了 8 百万 以前讲 04 年星河湾星座怎么样重新定义豪宅 在短短 几个月 强占了广州豪宅的制高点 跻身广州豪宅的前三甲 他的社会效应 也让星河湾真真正正成为上 流商务圈的代名词 我们并没有做平面广告 但是客人都是通过针对性的活动 让他成为上流社会生活圈 的名词 很多业主不断地带动他们的朋友来购买 目前星河湾唯一一个得到 国际花园设计金奖 的楼盘 在下一站 未来星河湾走的是什么路子 我 们的目标是把握好这样一个机会 也就是说把握北京星河湾开盘这样一个机会 希望能打下一个全国性的 长远的基础 让宏宇集团能在中国楼市纵横 50 年 这是集团下一拨设定的目标 64 05 年 我们是一战定江山 进京考状元 所以接下来我讲的更多的是北京的星河湾 因此在 05 年 我们有三件大事要做 第一件大事就是北京星河湾 05 年是宏宇集团很关键的一年 迈出北京扩展第一步 在 6 月底北京星河湾开盘 这是宏宇集团关键的一步 4 年来仿造星河湾的有 150 多个楼盘 一 二线的 楼盘都有仿造的 甚至是一模一样的搬过去 叫什么湾的 什么风格都模仿了很多 但是星河湾做了每一 步细节 把整个基础打好 我们用四年的时间迈出了第一步 就是北京的星河湾 在这一年 宏宇集团会 加强企业的品牌 提升企业的竞争力 第二步就是做好星座 我们以前是一年一期 从星座开始是两年才 一期 这样符合国家的节能 节地 可以走慢一点 不希望他成为国家的垃圾 但是星座这个楼盘已经去 掉了 9 个亿 到今年年底已经卖完了 星座已经调价 6 次 个别项目已经 10 次 我们马上会筹划第 5 期 的产品 星座在今年有这么大的提升力度 因此星座会全部在今年年底交楼 从环境到内部的交楼 在我们面前非常重要的一件事 还有从化星河湾酒店 这个酒店也希望将来是广州最好的酒店之一 这对宏宇也是一个非常大和全新的挑战 我们也在筹划星河湾下一期 北京星河湾在京城耕耘了三年多 希望以大 以好房子的标准 来树立好房子新的标杆 05 年宏宇也有新的标准 就是我跟大家讲的四个新 的标准 首先第一个是业主有 70 年满意的生活和物业 这是很重要的一点 做开发商的目前在中国还没 有太多能有这样的抱负 这一点的底气是来自星河湾过去 4 年的积累 大家明天可以看到 已经四年的产 品到现在还像交楼的产品一样新 我们的园林可以让业主交楼时已经是种下了半年多 当年园林技术方面 也是有一个很大突破 业主感觉是一个非常成熟的社区 还有星河湾的二手租赁以及售价 所有的售价