鲁能房地产济南柏石峪项目C1地块设计任务书.doc

济南柏石峪项目起步区C1地块住宅设计任务书山东鲁能亘富开发有限公司二00五年三月济南市柏石峪项目起步区C1地块住宅设计任务书一、项目简述（一）项目总体情况柏石峪项目位于山东省济南市市中区南部，东至望花楼山，西至103省道东侧规划红线，南至玉函山、泉子山一带山体，北至二环南路。根据目前的城市总体规划，项目定位为济南市中区南部，高质量综合区，并配有相应地区中心、公共设施等配套。项目总体用地324.28公顷，总建筑面积约324万m2，其中居住类物业包括别墅、多层、小高层和高层。（二）项目起步区情况起步区占地面积约49.44公顷，总建筑面积约89.23万m2，物业类型包括各类住宅、文化休闲广场、商业步行街、绿化等，其中居住类型为高层和小高层，综合容积率控制在1.50左右。（三）本次设计内容C1地块住宅单体施工图设计。二、设计依据、指导思想及要点（一）设计依据1、济南市规划局关于柏石峪地区规划设计条件的复函2、济南市城市总体规划3、柏石峪项目总体控制性规划及调整文件4、柏石峪地区1：500地形图5、柏石峪地区地质勘察报告6、国家及本地的有关规定7、2004年12月19日专家评审会意见（二）设计指导思想1、设计要准确反映发展商对于项目的定位，在每个产品环节上均体现高层次的居住品质。2、充分发挥区位优势，利用周边环境景观资源，规避周边环境带来的负面因素。3、设计方案要突出自身的个性，在形象上和功能配置上要经得起时间的考验，创造经典形象。4、设计要以人为本，功能尺度上要合理、便利、安全和舒适，空间处理要亲切并有归属感，体现人性化精神。5、设计要具有可调整性，适应于未来的可持续发展。（三）设计要点1、社区地上地下交通组织要合理、安全、便捷，人、车、货分流并形成有效的交通体系。2、要保证产品日照、通风及朝向的要求。要保证居住的私密性，确保避免视觉及声学上的干扰。3、地块北侧的城市交通干道所带来的负面影响应在设计中得到全面考虑，并提出缓解、规避的有效措施。4、高密度住宅的底层户型设计要有特色，以弥补景观亏缺和空间压抑的弱点。5、设计过程中在努力打造高端产品的同时，要注意建筑经济成本的控制，通过合理的设计节约投资。三、设计要求（一）交通组织要求1、小区内尽量做到人车分流。要在全面的交通论证分析前提下，确定社区出入口配置及交通组织。2、货物运输线路进行合理组织以避免与私家车行路线的交叉，要考虑地下通路的限高和限宽，及小型货车回转卸货区，同时也要保证送货及搬运服务到达各个住宅单元的可能便利性。3、生活垃圾的收集、储存和清运路线避免暴露在公共视觉范围内，要考虑其重型车辆的交通组织，并控制其对于其他交通流线的干扰。4、停车场规划设计为节约土地，增加土地多层次利用，规划中停车场应结合地下、半地下及路旁港湾式停车的方式加以解决，并充分利用地形适当提高停车数量。地下车库可考虑半地下采光的生态型车库。停车位按以下原则控制：配建车位控制指标建筑类型配建车位住宅0.3个/户集中公建及沿街商业0.5个/百平米（二）建筑单体设计1、小区内不单独设置会所，保证私人空间的品质。2、建筑设计要配合规划概念，最大化地利用周边环境及景观优势，体现高品质、高价值的市场形象，创造高层次的居住模式及环境。3、户型内主要居室的形状应基本规整，面宽和进深的比例适当，满足人体工程学的尺度要求，满足家具的合理布置和空间形态的舒适度。鼓励户型创新设计，探索适合本项目并能引领济南市住宅发展趋向的户型模式和居住形态；4、顶层或底层做成跃层，标准层层高为3米。5、外墙考虑保温。6、一层设置独立排水系统。7、户型面积表：户型面积（m2）所占比例一房60-6514%二房88-11528%三房120-16047%四房130以上11%（三）建筑外观1、外墙建筑材料选用涂料和面砖相结合。2、建筑主力色彩应与自然环境、气候特点协调一致；根据建筑功能、体量、数量、朝向以及所处区位节点，采用色彩明显、有序的色彩搭配，增强建筑和环境的装饰效果，提升建筑的艺术价值。（四）结构设计1、应充分满足现行设计规范要求及济南地区建筑抗震设计要求。2、结构设计应从全面的角度衡量结构选型及体系运用的合理性，地上部分，地下部分，基础部分及地基处理要统一考虑，并应考虑不同结构方案对工期的制约，以确保设计综合品质及有效的建筑经济控制。3、应综合考虑不同使用功能及不同建筑空间组织对于结构的不同要求及结构方案的合理性之间的关系及矛盾，反复研究及论证，寻求最佳方案。（五）楼宇智能化及安防设计1、安全防范系统（1）安装可视对讲及门禁系统：在各单元入口设置可视对讲门口主机及读卡器，各住户内设有可视对讲分机，可实现与单元入口进行可视通话；（2）周界防越报警系统：沿小区周界围墙设红外线防越报警装置；（3）小区监控系统：在小区公共区域、停车场，均设置摄像机，实时监控；（4）小区内各单体住宅楼内公共部分、地下车库及配套公建等部分均设有火灾自动报警及消防联动控制系统。2、信息管理系统（1）停车场自动管理系统：对小区车辆和临时出入车辆的停放和收费实施管理；（2）背景音乐和紧急广播系统：在小区公共区域安装高档次的音响，平时播放背景音乐，特殊情况下供紧急广播之用；（3）物业管理系统。3、信息网络系统每户安装家庭信息箱，将电话、有线电视、宽带网络系统安置于该信息箱内。4、在组团入口安装条屏，播放物业通知、天气预报和重要新闻等信息；在小区的人行入口处设一个彩色电子公告牌，在车行入口设一个单色电子公告牌，用于播放物业通知、天气预报和重要新闻等信息。5、其他系统（1）一卡通系统：对小区出入口、停车场管理实现智能一卡通管理；（2）网络系统：建立小区网站，通过互联网实现物业公司和业主间的互动。（六）住宅装饰、设备标准1、内墙：公共楼梯间、电梯间、地下室、走道、设备用房为乳胶漆，住户室内刷乳胶漆，厨房、卫生间、阳台贴瓷砖；2、天棚：楼梯间、地下室、电梯间为乳胶漆，厨房、卫生间刷防水涂料，卧室、客厅、餐厅、户内楼梯间、阳台刷乳胶漆；3、地面：卧室、客厅、为水泥砂浆压光地面，厨房、卫生间、阳台贴瓷砖，楼梯间为贴瓷砖，地下车库为水泥压光地面,电梯间、楼梯间、楼洞入户门厅为花岗石地面；4、门窗：入户门为金属防火防盗门，外墙门窗为铝合金门窗、双层中空玻璃；户内门为预留门洞；5、电梯：根据楼型和居住人口核算，电梯厅内配置送排风系统。6、供气、供暖、水、电系统：（1）供气系统：天然气安装入户；（2）供暖系统：户内采用散热器供暖，热力表户外安装；（3）供水系统：户内生活给水供应按分户计量，水表户外安装，工作阳台单独设置上下水系统；（4）配电系统：户内管线暗敷入户，插座、开关安装，设计功率不低于60W/m2，电表户外安装。7、其他（1）电视系统：在每个住户内均设置弱电箱，在主卧和客厅，设置电视终端，插座，可使住户接收当地地区有线电视节目。 （2）电话系统：电话与局域网做成综合布线形式，在每个住户内均设置住户弱电箱，在户内任一房间（厨房除外），均设有电话终端。（3）网络系统：管线暗敷入户，插座安装；每户设宽带网线经家庭信息箱分配至各主要房间；（4）邮政系统：预留出信箱的放置位置。四、设计成果内容及要求1、设计说明及经济技