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资产评估第九讲 一、学习内容(一)土地使用权评估剩余法(二)路线价法与基准地价修正系数法(三)房地产概念、特征 (四)房地产价值及其决定因素(五)影响房地产价格的因素(六)房地产的评估程序(七)建筑物及其分类(八)建筑物在估价时需考虑的基本因素(九)建筑物评估的特点二、重点与难解析(一)土地使用权评估剩余法1、基本思路剩余法是将待估地产的预期开发价值,扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后,依据该剩余值测算待估地产价格的方法。剩余法在评估待开发土地价值时运用得较为广泛。运用该方法评估地价时,首先估算开发完成后不动产正常交易的价格,然后,扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用,以价格余额来确定待估土地价格。2、适用范围剩余法主要适用于下列地产的估价:(1)待开发土地的估价。用开发完成后的不动产价值减去建造费、专业费等。(2)将生地开发成熟地的土地估价。用开发完成后的熟地价减去土地开发费用,就得到生地地价。(3)待拆迁改造的再开发地产的估价。这时的建筑费还应包括拆迁费用。3、计算公式VA(BCDE)式中:V购置土地的价格;A开发完成后的不动产价值;B整个开发项目的开发成本;C投资利息;D开发商合理利润;E正常税费。实际估价工作中,常用的一个具体计算公式为:土地价格房屋的预期售价建筑总成本利润税收利息 4、操作步骤根据剩余法估价的基本思路,剩余法估价的程序为:调查不动产基本情况,确定待估不动产的最佳开发利用方式,预测不动产开发完成后的收益,测算开发总投资,确定开发利润,估算待估不动产价格。(1)调查待估对象的基本情况(2)确定待估不动产最佳的开发利用方式(3)预测房地产售价对于出售的不动产,采用市场比较法确定开发完成后的不动产总价。对于出租的不动产,首先采用市场比较法,确定所开发不动产出租的纯收益,再采用收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价。(4)估算各项成本费用估算开发建筑成本费用。估算专业费用。确定开发建设工期,估算预付资本利息。 (5)估算税金。(6)确定开发商的合理利润开发商的合理利润一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算。投资回报利润的计算基数一般为地价、开发费和专业费三项,销售利润的计算基数一般为不动产售价。(7)估算待估不动产价格(二)路线价法与基准地价修正系数法1、路线价格法的基本思路路线价估价法是根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理,在特定道上设定单价,依此单价配合深度百分率表及其他修正率表,用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。与市场比较法、收益法等相比,这种方法能对大量土地迅速估价,是评估大量土地的一种常用方法。所谓路线价,是指对面临特定街道而接近距离相等的宗地,设定标准深度,求取的该标准深度的若干宗地的平均单价。2、路线价估价法的适用范围路线价法则适宜于同时对大量土地进行估价,特别适宜土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行估价的场合。 3、路线价估价法的计算公式宗地总价路线价深度百分率临街宽度如果深度百分率表示为随着距离街道的远近而宗地每平方米价格的变化状况。宗地总价路线价深度百分率宗地面积4、深度百分率表(1)深度百分率的表现形式有三种:单独深度百分率、累计深度百分率和平均浓度百分率。单独深度百分率呈递减现象,累计浓度百分率呈递增现象,平均深度百分率呈递减现象。一般来说,将标准深度的平均深度百分率设为100,平均深度百分率与累计深度百分率之间的关系就表现为: 平均深度百分率累计深度百分率标准深度宗地深度(2)制作深度百分率表,要考虑以下几个方面:确定标准深度;确定级距确定单独浓度百分率根据需要采用累计或平均深度百分率。(3)四三二一法则 5、路线价估价法的操作步骤(1)路线价区段划分与设定;(2)标准宗地的确定;(3)路线价的调查与测算;(4)深度百分率和其他修正率表的编制;(5)计算宗地价格。6、基准地价修正系数法(1) 基准地价修正系数法,是利用城镇基准地价和基准地修正系数表等评估成果,按照替代原则,将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,从而求取待估宗地在估价期日价格的方法。宗地地价基准地价(1K)年期修正系数期日修正系数容积率修下系数。(三)房地产概念、特征1、房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产可以划分为物质实体与权益两个方面。物质形态的房地产是由土地和附着于土地上、下的人工建造的建筑物及其不可分离的部分组成。 房地产权益是指与房地产所有权有关的权利和利益的总称。房地产评估对象是房地产物质实体与房地产权益的综合体。房地可以划分为三种存在形态,即土地、建筑物和房地合一。房地产评估的标的也有三种存在形式:土地(或土地使用权)、房屋建筑屋和房地合一状态装下的物质实体及其权益。2、房地产的特征(1)位置固定性 (2)使用的长期性国家规定的土地使用权出让最高年限按不同用途予以规定:居住用地70年,工业用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年等。(3)影响因素多样性 (4)投资大量性(5)保值增值趋势(四)房地产价值及其决定因素1、房地产价格和房地产价值。 房地产价格,它是房地产交易双方的实际成交价格。它是一种历史事实。资产评估中的房地产价值并不是一种历史事实。而是在该房地产尚未进入市场之前,由评估人员根据评估对象的自身状况、周边环境及市场条件,经过一系列假设或限定,将评估对象置于一种即符合客观实际、又不完全是客观事实的境地中所给出的公正性价值判断。房地产价格是泛指在市场上实现了交换的成交价格。而房地产的评估结果或结论称之为房地产价值。2、房地产价格的种类按照房地产三种形态为标准划分,有以下三种价格形态:(1)、土地价格:通常是指空地的价格。地价又可以具体划分为基准地价、标定地价、出让底价、转让地价和其他地价。 (2)建筑物价格:纯建筑物部分的价格,不包含其占用的土地价格。(3)房地价格,是指建筑物连同其占用的土地的价格在一起的价格。除以上基本的房地产价格外,还有以下几种价格形态:房地产单位价格。它可以是土地的单位面积价格,建筑物单位面积的价格和房地合一状态下的单位面积价格。楼面地价,又称单位建筑面积地价,是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价土地总价格建筑总面积,或楼面地价土地单价容积率。拍卖价格。招标价格。(五)影响房地产价格的因素 1、一般因素,是指对房地产价格及其变化具有普遍性和共同性的影响因素。包括行政因素、经济因素、社会因素、其他因素。2、区域因素,是指房地产所在地区的自然条件、社会条件、经济发展状况和行政条件相结合所形成的地区性特点或区域性特点。不论是何种用途的房地产,规划限制(包括建筑高度、建筑容积率、建筑密度等)的影响都是不容忽视的。建筑高度是指地上建筑物可达及的最高限度,建筑物的实际高度应在城市规划限定的建筑高度以下(包括相等)。建筑容积率是指建筑物面积与建筑占地面积之比。用公式表示:容积率建筑物面积建筑占地面积100%。建筑密度是指某一房地产的底层建筑面积与建筑占地总面积之比。用公式表示:建筑密度建筑物底层面积建筑占地总面积100%3、个别因素,是指某具体房地产所表现的个别特性。4、房地产评估除了遵循一般资产评估原则外,还要遵循合法原则和最佳使用原则、合法原则房地产评估的合法原则是指房地产评估必须以房地产的合法取得、合法使用、合法交易、合法处分等为前提。房地产的合法取得通常是以房地产的合法产权证明文件为依据。合法使用一般是以城市规划为准绳;合法交易和合法处分主要是以房地产有关法规以及有关文件、批件、合同、协议为根据。 房地产评估中的最佳使用原则是指房地产评估应以估价对象的最佳使用为前提。这种最佳使用的含义是法律上允许、技术和功能上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,并能给估价对象带来最高价值。在评估实践中,房地产的最佳使用通常是选择能使估价对象获利最多的用途。(六)房地产的评估程序1、明确评估基本事项2、拟定评估工作方案3、实地查勘搜集资料4、选用评估方法评定估算5、确定评估结果,撰写评估说明或报告(七)建筑物及其分类通常所说的建筑物包括建筑物和构筑物两大类。建筑物按经济用途分类。可划分为:商业建筑、工业建筑、住宅、公共设施、公共建筑等。 按结构构件分类。可划分为钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、其他结构。 (八)建筑物在估价时需考虑的基本因素1、座落位置。2、面积。3、用途。4、建筑结构。5、建筑高度。6、附属设施。7、装修质量和水平。8、建成时间。9、外观。10、平面格局。11、产权。 12、其他。(九)建筑物评估的特点1、房地合一评估与房地分估在许多场合下土地和建筑物是要合在一起评估的,尤其是商业用房、住宅等。从资产评估的角度,有时也要把建筑物与其所占用的土地分开。分别评估土地资产和建筑物,以便准确合理地评定地产价值和建筑物价值,避免出现由于用地性质不合理,以及占地面积不合理造成地产价值估价失实和建筑物估价失真情况的出现。2、建筑物产权受土地使用权年限的制约3、单独评估建筑物可以采用重置成本法4、建筑物评估应在适法的前提下进行资产评估:第十讲一、学习内容(一)建筑物评估中的成本法(二)建筑物评估的残余法(三)建筑物评估市场比较法(四)在建工程评估二、重点与难点解析(一)建筑物评估中的成本法1、建筑物在评估过程中的成本法主要涉及到四个基本要素,即建筑物的重置成本、实体有形损耗、功能性贬值和经济性贬值。2、建筑物价格的构成(重置成本构成)。建筑物价格构成项目主要内容如下:(1)、土地取得费。(2)、前期工程费。、规划和可行性研究费,按各地现行定额计算。、场地临时用水、电、路和场地平整费,通常按实际工程量估算。、测量、勘察、设计费,按定额计算。(3)、建筑安装工程费。、建安工程费、工程附加支出。(4)、配套费。(5)、建设期利息。(6)、建设单位管理费。(7)、税金。(8)、利润。3、建筑物重置成本的测算方法。(1)重编预算法。重编预算法是按工程预算的编制方法,对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本。 这种方法估算其重置成本,准确性相对比较高。但是,费时,此法的适用范围,一是测算建筑物更新重置成本。二是构造比较简单的建筑物。(2)预决算调整法。预决算调整法是以待估建筑物决算中的工程量为基础,按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑工程造价,再加上间接成本,估算出建筑物重置成本。预决算调整法主要适用于:其一,不宜采用价格指数调整法,以及因缺乏参照物而无法运用类比法的建筑物评估;其二,用途结构大致相同相似,且数量较多的建筑物评估。预决算调整法的基本步聚:第一、取得完整的工程竣工决算、竣工图及竣工验收文件等资料,根据分项分部工程项目按基准日的工程预算价格、材料市场价格、间接费率等计算出建筑物的工程造价。第二、根据国家和地方规定的税费标准和实际情况计算出间接成本;第三、将估算出的建筑物工程造价加上间接成本,作为建筑物的重置成本。(3)、价格指数调整法。价格指数调整法是指根据待估建筑物的账面成本,运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。价格指数法由于方法本身的缘故,在推算待算估建筑物重置成本的准确性方面略显不足。因此,应尽量控制此法的使用范围。对于大型、价高的建筑物一般不宜采用此法。此法一般只限使用于单位价值小、结构简单,以及运用其他方法有困难的建筑物的重置成本估算。另外,待估建筑物账面成本不清、不实的,也不宜采用此法。价格指数法能否运用好,除了委托方要提供可靠的待估建筑物账面成本外,关键在于价格指数的选择价格变动指数的计算上。对于价格指数的选择,可参考建筑业产值价格指数,价格变动指数的计算则要注意所选择的价格指数在所选期间每年公布的是定基价格指数,还是环比价格指数。对于定基价格指数,价格变动指数(评估时点价格指数/建筑物购建时价格指数)100%对于环比价格指数,在计算价格变动指数时应按:X(1+a1)(1+ a2)(1+ a3).(1+ an)100%式中:X价格变动指数;a从建筑物竣工年度后第1年至评估基准日年度的各年环比价格指数。价格指数调整法用数学式表达为:重置成本账面原值价格变动指数4、建筑物有形损耗率及成新率的测算。建筑物有形损耗率和成新率的测算主要采用使用年限法和打分法。(1)使用年限法。使用年限法是指利用建筑物的实际已使用年限占建筑物全部使用寿命(年限)的比率作为建筑物有形损耗率;或以估测出的建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用寿命(年限)的比率作为建筑物的成新率。建筑物有形损耗率建筑物实际已使用年限/ (建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限)100%建筑物成新率建筑物尚可使用年限/ (建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限) 100%运用使用年限法的关键在于,测定一个较为合理的建筑物尚可使用年限。(2)打分法。打分法是指评估人员借助于建筑物成新率的评分标准,包括建筑物整体成新率评分标准,以及按不同构成部分的评分标准进行对照打分,得出或汇总得出建筑物的成新率。根据房屋完损等级评定标准,按房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好程度,划分为5个等级。完好房,指成新率在80%以上的房屋。基本完好房,批成新率在60%70%之间的房屋。一般损坏房,指成新率在4059%之间的房屋。 严重损坏房,指成新率在39%以下的房屋。危房。但采用打分法的关键问题,一是打分标准是否科学合理。二是评估人员对打分标准掌握和运用的水平。用打分法估测建筑物的成新率可参照下列数学式进行:成新率(结构部分合计得分G+装修部分合计得分S+设备部分合计得分B)/100100%式中:G结构部分的评分修正系数;S装修部分的评分修正系数;B设备部分的评分修正系数;5、建筑物功能性贬值的分析测算。建筑物功能性贬值是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。建筑物用途与使用强度不合理是相对于其所占用的土地的最佳使用而言的。建筑物用途及使用强度与其占用土地最佳使用不一致、不协调形成的功能性贬值的量,从理论上讲,相当于建筑物所占用土地的现实用途与其最佳使用之间的价值差。还要考虑建筑物是房地合一评估,还是房地分估合一来分析判定其功能性贬值。建筑物的设计以及结构上的缺陷,将导致建筑物不能充分发挥其应有功能和最大限度发挥其效用。建物有效使用面积与其建筑面积的比例低于正常建筑物有效使用面积与其建筑面积的比例部分所形成的价值损失,是建筑物功能性贬值的表现。建筑物的装修、设备与其总体功能的不协调,也会造成建筑物的功能性贬值。6、建筑物经济性贬值的分析测算。建筑物经济性贬值是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥,导致其价值贬损。经济性贬值建筑物年收益净损失额/正常资产收益率(二)建筑物评估的残余法建筑物残余估价法是指建筑物与其基地合并计算收益,在用收益还原法以外的方法能求得土地的价格时,从建筑物及其基地所产生的收益中,扣除归属于基地的纯收益,即可得到归属于建筑物的纯收益,再用建筑物的还原利率还原,便可得到建筑物的评估价。其中土地的纯收益一般是以市场比较法或成本逼近法等 求得土地价格后,乘上土地的还原利率便可得到。只有客观收益的房地产才能运用建筑物残余估价法,运用建筑物残余估价法还要求建筑物的用途、使用强度以及使用状态等与土地的最佳使用不能严重背离。建筑物残余估价法用公式表示如下:B(aL r1)/(r2+d)a2/(r2+d)式中:a建筑物及其基地所产生纯收益;L土地价格;r1土地的还原利率;B建筑物的收益价格;r2建筑物的还原利率;d建筑物的折旧率 ;a2建筑物的纯收益(三)建筑物评估市场比较法1、市场房价对照法市场房价对照法的关键,在于准确获取与待估建筑物相同或相似的建筑物的市场价格。 2、单位造价调整法单位造价调整法是根据现行单位建筑面积的造价为基础,调整估算待估建筑物市场价格的一种方法。单位造价调整法的步骤(1)搜集与待估建筑物相同结构、相同用途的建筑物的现行单位造价,以此作为评估待估建筑物价格的基础。(2)调整待估建筑物在地基处理、室内结构、装修标准、附属设施、建造时间、市场行情等方面与现行标准之间的差异,将搜集的建筑物现行标准单位造价调整为待估建筑物单位市价。(四)在建工程评估 1、在建工程评估特点(1)在建工程种类多,情况复杂(2)在建工程的形象进度以及资产功能差别很大(3)在建工程的投资完成额与其实际完成工作量较难一致(4)在建工程的建设工期长短差别较大由于在建工程的上述特点,使得在建工程评估难以用统一的模式或公式一概而论。比如,对于建设工期较短、工程投资与工程形象进度大体相当、其账面价值基本上能反映评估时点的重置成本的,评估时可以考虑按在建工程的账面值作为评估值。又如,整个建设工程已经完成或接近完成,只是尚未交付使用的在建工程,完全可以考虑按房屋建筑物或其他固定资产的评估思路进行评估。属于停建的在建工程,要查明停建原因,确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停建的,要考虑在建工程的功能性及经济性贬值。对于正常的在建工程,一般应按在建工程的重置成本来估价。只要在建工程的预期收益率处于社会平均水平,在建工程的重置成本基本上可以反映其收益价格。如果确实可以证明在建工程的预期收益明显地高于或低于社会平均水平,则要考虑在建工程超额收益或减额收益对在建工程评估值的影响。2、在建工程评估的准备工作(1)要求企业提供待估在建工程详细资料。(2)要求提供并查阅企业在建工程批准文件、工程图纸、工程预算书、施工合同、有关账簿及原始 记录等。(3)评估人员到工程现场查实工程进度和工程形象进度。(4)检查工程质量。(5)搜集与该项工程评估所需的有关数据资料。3、在建工程评估(1)工程进度法在建建筑工程评估值在建建筑工程预算造价在建建筑工程完工程度在建设备安装工程评估值设备价值+安装工程价工程完工程度(%)(2)变动因素调整法在建工程评估值在建工程实际支出(已完工程部分材料、人工费因价格变化造成的增减额)(已完工部分各项间接费、银行贷款利率变化造成的增减额)(已完工部分设计变更影响造价的金额)(3)、重编预算工程进度法 资产评估 第十一讲一、学习内容(一)、无形资产及其评估特点(二)、无形资产评估的收益法(三)、无形资产评估的成本法二、重点与难点解析(一)、无形资产及其评估特点 1、无形资产的特点(1)非实体性。(2)垄断性。(3)效益性。(4)不确定性。2、无形资产的分类.按企业取得无形资产的渠道,可分为企业自创的无形资产和外购的无形资产。.按有无法律保护分类,可以分为法定无形资产和收益性无形资产。.按能否独立存在,可以分为可确指无形资产和不可确指无形资产。 此外,国外对于无形资产分类,从评估角度按其内容分为权利型无形资产(如租赁权)、关系型无形资产、结合型无形资产。3、影响无形资产评估价值的因素(1)无形资产的成本(2)机会成本(3)效益因素(4)使用期限(5)技术成熟程度(6)转让内容因素(7)国内外该种无形资产的发展趋势、更新换代情况和速度。(8)市场供需状况(9)同行业同类无形资产的价格水平4、无形资产评估的程序(1)、明确评估目的无形资产评估的具体目的有: 无形资产转让;.无形资产投资;.股份制改造;清算资产;.法律诉讼中作为诉讼标的;.纳税需要;保险需要及其他目的。(2)、鉴定无形资产通过无形资产的鉴定,一是证明无形资产的存在;二是确定无形资产种类;三是确定其有效期限。证明无形资产存在。可以从以下几方面进行:第一、 查询其技术的内容、国家有关规定、技术人员评价情况、法律文书(如专利证书、技术鉴定书等),核实有关材料的真实性、可靠性和权威性。第二、分析无形资产运用所要求的与之相适应的特定技术条件和经济条件,鉴定其应用能力。第三,确定无形资产的归属是否为委托者所拥有,要考虑其存在的条件和要求,对于剽窃、仿造的无形资产要加以鉴别,对于有的无形资产要分析其历史渊源,看其是否符合国家的有关规定。确定无形资产种类。主要是确定无形资产的名称。有些无形资产是由若干项无形资产综合构成,应加以确认和分离,避免重复评估和漏评估。.确定无形资产有效期限。无形资产有效期限是其存在的前提。某项专利权,如超过法律保护期限,就不能作为专利权评估。有效期限对无形资产评估具有很大影响,比如有的商标,历史悠久,价值越高;有的商标则是越新越值钱。(3)确定评估方法,搜集相关资料(4)整理并撰写报告,做出评估结论(二) 无形资产评估的收益法1、无形资产功能特性及其评估应考虑的因素(1)、附着性。(2)、.共益性。(3)、积累性。(4)、替代性。 2、无形资产转让、投资评估的前提(1)、能够带来超额利润。(2)、能够带来垄断利润。3、无形资产评估中收益法的应用 n i无形资产评估值最低收费额+【(K Ri)/(1+r)】iK无形资产分成率;Ri分成基数(即销售收入或销售利润);i收益期限;最低收费额,是指在无形资产转让中,视购买方实际生产和销售情况收取转让费的场合所确定的旱涝保收收入,并在确定比例收费时预先扣除,有时称之为入门费。由于无形资产具有垄断性,当该项无形资产是购买方必不可少的生产经营的条件,或者购买方运用无形资产所增加的效益具有足够的支付能力时,无形资产转让的最低收费额由以下因素决定:重置成本;机会成本。综合以上两大因素评估最低收费额,可得到如下一组公式:无形资产最低收费额重置成本净值转让成本分摊率+无形资产转让的机会成本转让成本分摊率购买方运用无形资产的设计能力/运用无形资产的总计能力100%无形资产转出的机会成本无形资产转出的净减收益+无形资产再开发净增费用4、 无形资产收益额的确定(1)、无形资产收益额销售收入(利润)销售收入(利润)分成率(1所得税率)销售收入分成率销售利润分成率销售利润率销售利润分成率销售收入分成率销售利润率在资产转让实务上,一般是确定一定的销售收入分成率,俗称抽头。实际转让实务上因利润额不够稳定也不容易控制和核实,因而,按销售收入分成是切实可行的。而在评估中则应以评估利润分成率为基础,至于换算成销售收入分成率,只需要掌握销售利润率及各年度利润的变化情况就行了。(2)、利润分成率的确定,边际分析法。边际分析法的步骤是:第一、对无形资产边际贡献因素进行分析。第二、测算无形资产寿命期间的利润总额及追加利润总额,并折现。第三、按利润总额现值和追加利润总额现值计算利润分成率。利润分成率追加利润现值利润总额现值约当投资分成法。无形资产利润分成率无形资产约当投资量/(购买方约当投资量+无形资产约当投资量)100%无形资产约当投资量无形资产重置成本(1+适用成本利润率)购买方约当投资量购买方投入的总资产的重置成本(1+适用成本利润率)确定无形资产约当投资量时,适用成本利润率按转让方无形资产总成本占企业(产品)超额利润 的总额计算。没有企业的实际数时,按社会平均水平确定。确定购买方约当投资量时,适用的成本利润率,按购买方的现有水平测算。5、无形资产评估中折现率的确定折现率的内含是指与投资于该无形资产相适应的投资报酬率。折现率一般包括无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率。无形资产投资收益高,风险性强,因此,无形资产评估时折现率往往要高于有形资产评估的折现率。另外,折现率的口径应与无形资产评估中采用的收益额的口径保持一致。6、无形资产收益期限的确定无形资产收益期限或称之有效期限,是指无形资产发挥作用,并具有超额获利能力的时间。无形 资产损耗的价值量,是确定无形资产有效期限的前提。无形资产因为没有物质实体,所以,它的价值不会由于它的使用期的延长发生实体上的变化,即它不象有形资产那样存在由于使用或自然力作用形成的有形损耗。无形资产价值降低是由于无形损耗形成的,即由于社会科学技术进步而引起价值减少。主要由下列三种情况决定产生:一种新的、更为先进、更经济的无形资产出现,这种新的无形资产可以替代旧的无形资产,使采用原无形资产无利可图时,原有无形资产价值就丧失了。因为无形资产传播面扩大,其他企业普遍掌握这种无形资产,获得这项无形资产已不需要任何成 本,使拥有这种无形资产的企业不再具有获取超额收益的能力时,它的价值也就大幅度贬低或丧失。企业拥有的某项无形资产所决定的产品销售量骤减,需求大幅度下降时,这种无形资产价值就会减少,以至完全丧失。无形资产具有获取超额收益能力的时间才是真正的无形资产有效期限。资产评估实践中,预计和确定无形资产的有效期限,可依照下列方法确定:法律或合同、企业申请书分别规定有法定有效期限和受益年限的,可按照法定有效期限与受益年限孰短的原则确定。法律无规定有效期,企业合同或企业申请书中规定有受益年限的,可按照受益年限确定。 法律和企业合同或申请书均未规定有效期限和受益年限的,按预计受益期限确定。 (三) 无形资产评估的成本法1、无形资产成本特性(1)、不完整性(2)、弱对应性(3)、虚拟性2、无形资产评估中成本法的应用采用成本法评估无形资产,其基本公式为:无形资产评估值无形资产重置成本成新率不同类型的无形资产,其重置成本构成和评估方式不同,需要分别进行估算。(1)、自创无形资产重置成本的估算在实务上,自创无形资产往往无账面价格,需要进行评估。其方法主要有两种:财务核算法。即按该无形资产实际发生的材料、工时消耗量,按现行价格和费用标准进行估算。即:无形资产重置成本(物质资料实际耗费量现行价格)+(实耗工时现行费用标准)。评估无形资产重置成本不是按现行消耗量而是按实际消耗量来计算。市价调整法。自制无形资产在市场有类似无形资产出售时,可按照无形资产市场售价确定,或按市场售价的一般比率,由类似无形资产的市场销售价换算确定重置成本,并根据不同的评估目的确定其评估价值。自制成本与市场售价的一般比率,可以根据本企业有代表性的几种无形资产的自制成本与市价的加权平均比率确定。(2)、外购无形资产重置成本的估算外购无形资产的重置成本包括购买价和购置费用两部分,一般可以采用以下两种方法:市价类比法。在无形资产交易市场选择类似的参照物,再根据功能和技术先进性、适用性对其进行调整,从而确定其现行购买价格。购置费用可根据现行标准和实际情况核定。物价指数法。无形资产重置成本无形资产账面成本(评估时物价指数 / 购置时物价指数)(3)、无形资产成新率的估算影响无形资产成新率的因素是无形资产的损耗(或贬值)。无形资产的损耗(贬值)表现为功能性损耗(贬值)和经济性损耗(贬值)。功能性损耗(贬值)表现为由于科学技术进步,使得拥有该项无形资产的单位或个人其垄断性减弱,降低了获取垄断利润的能力而引致的贬值。经济性损耗(贬值)在于无形资产外部环境因素的变化。无形资产成新率的确定,可以采用专家鉴定法和剩余经济寿命预测法进行。专家鉴定法:是指邀请有关技术领域的专家,对被评估无形资产的先进性、适用性做出判断,从而确定其成新率的方法。剩余经济寿命预测法:成新率剩余使用年限/(已使用年限+剩余使用年限)100%资产评估 第十二讲一、学习内容(一)专利权评估(二)非专利技术评估(三)商标权评估(四)商誉的评估二、重点与难点解析(一)专利权评估 1、专利权的特点:(1)、独占性。(2)、地域性。(3)、时间性。(4)、可转让性。2、专利权评估目的3、专利权评估程序(1)、证明和鉴定专利权的存在。一般应搜集证明专利权存在的资料有:专利说明书、权利要求书;专利证书;有关法律性文件等。(2)、确定评估方法,专利权评估最常用的评估方法是收益法。收益法的运算过程在前面已经详述,重要的任务是搜集相关资料,分析确定方法运用中的各项技术参数和指标。这些分析包括:技术状况分析,包括对技术先进性确认、技术成熟程度与寿命周期的分析等;收益能力分析,包括是否具有获利能力,获利表现为收入增长型或费用降低型等分析;市场分析,包括应用该专利技术的产品市场需求总量分析、市场占有率分析、风险分析等;投资可行性分析。(3)、完成评估报告,并加以详尽说明。评估报告中应详尽说明评估中的各有关内容,这些内容包括:专利技术成熟度、接受方可受度的分析。3、专利权的评估方法(1)、收益法专利权的收益额是指直接由专利权带来的预期收益。对于收益额的测算,通常可以通过直接测算超额收益和通过利润分成率测算获得。 专利权之所以有价值,关键在于它能够获得超额收益。超额收益的来源,在于收入的增加和成本费用的节约,因此,我们可以将专利权分为收入增长型专利和费用节约型专利。收入增长型专利是指专利权应用于生产经营过程,能够使得生产产品的销售收入大幅度增大。增大的原因在于:第一、生产的产品能够以高出同类产品的价格销售,获得垄断加价利润;第二、生产的产品采用与同类产品相同价格的情况下,销售数量大幅度增加,市场占有率扩大,从而获得超额收益。 费用节约型的专利,是指专利权的应用,使得生产产品中的成本费用降低,从而形成超额收益。采用利润分成率测算专利技术收益额,即以专利技术投资产生的收益为基础,按一定比例(利润分成率)分成确定专利技术的收益。尽管销售收入分成率和利润分成率之间存在一定关系,并可以通过数学关系进行互换,但销售收入分成率合理性的基础仍然是利润分成率,这是必须明确的。(2)、成本法成本法应用于专利技术的评估,重要的在于分析计算其重置完全成本构成、数额以及相应的成新率。专利分为外购和自创两种,外购专利技术的重置成本确定比较容易。自创专利技术的成本一般由下列因素组成:研制成本、交易成本 研制成本包括直接成本、间接成本直接成本一般包括:材料费用,工资费用,专用设备费,资料费,咨询鉴定费,协作费,培训费,差旅费,其他费用。间接成本主要包括:管理费,非专用设备折旧费,应分摊的公共费用及能源费用。交易成本主要包括:技术服务费,交易过程中的差旅费及管理费,手续费,税金。(二)非专利技术评估1、非专利技术的特点(1)、实用性。(2)、新颖性(3)、价值性(4)、保密性2、非专利技术与专利技术的区别表现在:(1)、非专利技术具有保密性,而专利技术则是在专利法规定范围内公开的。(2)、非专利技术的内容范围很广,包括设计资料、技术规范。(3)、专利技术有明确的法律保护期限,非专利技术没有法律保护期限。对专利技术的保护通常按专利法条文进行,对非专利技术保护的法律主要有中华人民共和国技术合同法、中华人民共和国反不正当竞争法等。3、影响非专利技术评估值的因素及其评估方法(1)、影响非专利技术评估值的因素分析非专利技术的使用期限。非专利技术的预期获利能力。分析非专利技术的市场情况。非专利技术的开发成本。(2)、非专利技术的评估方法 运用成本法对非专利技术评估。运用收益法对非专利技术评估。(三)商标权评估1、商标评估对象的确认2、商标及其分类按商标是否具有法律保护的专用权,可以分为注册商标和未注册商标。按照商标的构成,可经划分为:文字商标、图形商标、符号商标、文字图形组合商标、气味商标、色彩商标、音响商标、立体商标等。按商标的不同作用,可以分为商品商标、营业商标、等级商标、防御商标、制造商标、销售商标、服务商标、证明商标等。3、商标权及其特点商标权是商标注册后,商标所有者依法享有的权益,它受到法律保护,未注册商标不受法律保护。商标权一般包括排他专用权(或独占权)、转让权、许可使用权、继承权等。商标权和专利权都属于知识产权中的工业产权,但取得商标权与专利权的实质性条件不同,第一,专利法规定取得专利权的技术要求是新颖性、创造性和实用性;而商标权取得的条件是具有显著性、不重复性和不违反禁用条款。第二,专利权有法定的有效保护期限,一般不准续展;而商标权尽管在注册时有一个有效期规定,例如我国商标法规定10年,但可以按照每一期10年无限续展。商标权的价值是由商

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