顺驰苏州湖畔天城策划方案-方案.doc

顺驰苏州湖畔天城策划方案-方案 目录前言第一部分 绪论第二部分 整体分析及策略第一章概述1.1 湖畔天城营销策划的目的1.2 湖畔天城营销策划的主要依据 1.2.1 苏州市场调查报告1.3 湖畔天城营销策划的工作步骤 1.3.1 分析苏州市场调查报告 1.3.2 产品建议书第二章湖畔天城项目概述2.1 项目提出的背景 2.1.1开发商简介 2.1.2园区概述 2.1.3 政府重要政策及城市化建设 2.1.4苏州、园区第一季度宏观经济喜人22项目地理位置 2.2.1地理位置 2.2.2园区市政规划 2.2.3园区配套设施2.3项目类型及拟投资规模2.4项目的SWOT分析第三章 项目投资决策阶段的营销工作3.1 市场调查分析 3.1.1 2、3月份国有土地使用权挂情况结果 3.1.2园区政府的财政政策 3.1.3苏州房地产市场的分析3.2本案的竞争物业分析33苏州市第一季度各区楼盘市场调查分析 3.3.1 2004年苏州市区商品房统计信息 3.3.2 2004年苏州园区主要楼盘基本情况简表3.4市场细分3.5目标消费者分析及营销建议3.6目标市场的选择及定位第四章项目实施阶段的营销工作4.1营销计划 4.1.1 营销计划 4.1.2 销售方式 4.1.3 销售价格4.2湖畔天城产品策略4.3价格策略4.4促销策略4.5广告策略4.6物业管理与售后服务建议第五章 结论前言本设计是以苏州湖畔天城项目为研究对象，正文分为二部分，第一部分为概述，其中主要介绍的是顺驰湖畔天城营销策划的目的、主要依据以及工作步骤；第二部分为顺驰湖畔天城营销策划的主要内容，主要包括湖畔天城项目概述、项目投资决策阶段的营销工作和项目实施阶段的营销工作三部分内容。湖畔天城项目概述主要介绍了项目提出的背景，项目地理位置和项目类型及拟投资规模；项目投资决策阶段的营销工作主要叙述了市场调查分析，市场细分以及目标市场的选择；项目实施阶段的营销工作主要介绍了湖畔天城产品策略，销售计划（包括销售售方式，销售价格以及经济评价），价格策略，促销策略，物业管理与售后服务建议。顺弛湖畔天城营销策划第一部分 绪论顺驰湖畔天城坐落在苏州工业园区二区中心，占地16.4万平方米，总建筑面积29.3万平方米。顺驰湖畔天城周围拥有九龙外资医院、湖东中学、湖东小学、幼稚园、联丰广场、F城、文化水廊一条街等一流的生活、商业、文化娱乐设施，是按照完全的人车分流、豪华会所、欧式和意式小花园以及活水系统等现代居住概念构建的一幅绝无仅有的作品，是传统文化与现代文明完美结合的典范之作。顺驰湖畔天城追求的是：在满足大环境的完备性的情况下，更加注重社区内的环境对居住者感受的营造。在这里，建筑被赋予新的意义，它们是生动的有个性的；在这里，水是灵动的，多变的，与建筑和谐融为一体；在这里，绿色，从草地、低矮灌木到高大乔木，通过层次的变化来营造都市中的森林顺驰湖畔天城人居环境新坐标。第一章概述1.1 湖畔天城营销策划的目的1.湖畔天城项目策划能使企业决策准确，避免项目运作出现偏差。房地产项目策划是在对房地产项目市场调研后形成的，它是策划人不断地面对市场而总结出来的智慧结晶。因此，它可以作为房地产企业的参谋，使企业及企业家决策更为准确，避免项目在运作中出现偏差。2.湖畔天城项目策划能使湖畔天城项目增强竞争能力，使其稳操胜券，立于不败之地。近年来房地产企业重新“洗牌”，概念不断创新，开发模式不断突破，一个个近千亩的大楼盘相继出现，竞争越来越激烈，决定者大有“四面楚歌”感慨。在这种情况下，房地产项目策划就更能发挥它的特长，增强项目的竞争力，赢得主动地位。3.能有效地整合湖畔天城项目资源，使之形成优势。要开发好一个房地产项目，需要调动很多资源协调发展，如概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等。这些资源在房地产项目策划还没参与前，是分散的、凌乱的，甚至是没有中心的。房地产项目策划参与到各种资源中去，理请它们的关系，分析它们的功能，帮助它们团结一起，围绕中心，形成共同的目标。4.房地产项目策划还有预测未来市场，满足居民居住具体要求等作用。1.2 湖畔天城营销策划的主要依据1.2.1 苏州市场调查报告1 .大势背景调查（1） 苏州市总体概况区政划分：苏州市为江苏省直辖市，现辖5市8区，即常熟市、张家港市、昆山市、太仓市、吴江市和园区、新区、吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金闾区和虎丘区。总面积8488平方公里，2003年总人口为580万。地理资源：苏州是国家历史文化名城、著名风景旅游城市和长江三角洲重要的中心城市。苏州地理位置优越，北倚长江，西傍太湖，东与上海接壤，西与无锡为邻，南与浙江相连。沪宁铁路和沪宁高速公路贯穿东西，京杭大运河连接南北，水陆交通便捷。 人口特征： 2000年末，全市总人口为578.17万人，人口自然增长率为0.58，市区人口110.79万人，比上年增加1.42万人；全市农业人口331.83万人，非农业人口246.34万人。最近20年，随着苏州经济的发展，外地民工大量涌进苏州。目前，这些非苏州户籍的外来人口已达50万人以上(市区12万人以上)，构成了苏州人口一个新的特殊群体。九五期间，苏州市人才总量增幅较大，人才年均增长率为6.8，超过了6的预定目标。苏州市交通状况：苏州市交通基础设施日臻完善。铁路、民航、高速公路和一般公路构成了现代化的立体交通网络。经济发展建设和社会状况（经济综合情况）：2003年主要经济指标 主要指标全市全市户籍总人口 (万人)590.97 土地面积(平方公里)8488国内生产总值(亿元)2802人均国内生产总值(万4.77 财政收入(亿元)409.9地方财政收入 (亿元)220.31 实际利用外资(亿美元)68.05 苏州市产业结构及支柱产业概况：产业结构不断优化。高产优质高效农业加快发展，2000年粮食和经济作物种植面积比例调整为5.44.6，养殖业占农业总产值比重达到48.5%。电子信息、生物医药、新材料等六大新兴主导产业迅速崛起，占工业总产值的比重达到40%。服务业稳步发展，旅游业正在成为支柱产业。三次产业增加值的比例由“八五”末的8.960.230.9调整为656.437.6，三次产业从业人员比例关系由2055.224.8调整为21.249.329.5。（2） 苏州经济状况小结国民经济综合实力明显增强。2000年，全市国内生产总值达到1541亿元，年均增长11.6，人均国内生产总值达到2.7万元（按现行汇率折算超过200美元）。财政收入完成158亿元，年均增长24.1%，占国内生产总值的比重达到10.3%。开放型经济快速发展。2000年全市完成进出口总额201亿美元，其中出口105亿美元，均比“八五”末翻了两番。“九五”期间累计实际利用外资133亿美元，比“八五”增长了91.8%，合同利用外资213亿美元。2000年对外承包工程及劳务合作营业额达到1.2亿美元,比“八五”末增长49.7%。各级各类开发区建设加快推进，集聚、辐射、带动作用日益显现。经济体制改革不断深化。国有集体企业改革逐步深入，国有大中型企业改革脱困三年目标基本实现，乡镇企业改制基本完成。所有制结构调整发生重大变化，以公有制为主体、多种经济成份共同发展的新格局基本形成。经济运行的市场化程度逐步提高，市场配置资源的基础性作用大大增强。多层次、社会化的社会保障体系框架初步确立。基础设施和城镇建设取得显著成效。“九五”期间累计完成固定资产投资额2227亿元，比“八五”增长94%，其中基础设施投入超过746亿元。建成一大批水利、交通、能源、通信和市政公用等基础设施项目。市区“一体两翼”的格局基本形成，县级市城区功能不断提升，小城镇布局逐步优化，城市管理水平不断提高，城乡面貌发生显著变化。2.苏州市房地产市场状况（1） 经济发展与房地产发展的关系当前房地产发展态势良好的城市一般均有相当的经济基础作为依托，同样，房地产业的发展也逐步成为经济增长中的支柱性前沿产业之一，两者相辅相成，相互推动和促进。一个城市的房地产业发展如何可以作为该城市的经济情势表现。 （2） 2002年至2003年市区房地产相关数据表时间商品住宅平均价格（元/平方米）备注全市市区200212257131902003.1226213340园区4017（3） 房地产发展概况近年来在综合开发方针的指导下，苏州的房地产开发迈了大发展时期。出现了“稳中有进、稳中有升”和“升降有序”的局面。房地产市场发生了一些可喜的变化。二是开发企业正从以往只注重开发数量或单一的施工质量逐步向既求规模发展又向综合质量求效益转变；二是商品房价格稳中有升，增长幅度高于全国平均水平；三是个人购房深入人心，购房增势不减，数量一直稳定在98左右，住房消费已成为新的经济增长点；四是在宏观调控下，市场经济规律的自我调节作用逐步显现，商品房的供求趋于平衡，空置房屋大幅度降低。（4） 苏州房地产市场的价位接受能力分析值得注意的是：苏州是一个经济发达的城市，城区可供开发的土地资源在现规划状况下较为稀缺，苏州也是一个具有强烈人口积聚力的城市。由于较好的经济水平，外来的流动人口（这部分人主要是打工或做生意）也较多。外地到苏州投资房产的业主也较多，由此苏州的房地产市场消化能力较强。目前苏州园区的房产均价在5000元/m左右，一套130的住宅总价多在6070万元之间，相对于周边的大城市而言，房价显然不高。（5）房地产市场的实际需求状况目前潜在的市场需求能力主要来自于：a.园区工作者第一次置业及第二次置业者（市场调查结果显示：这部分人超过50%）；b.市区的部分人群，看好湖东的发展，想改善居住环境的； c. 台湾、香港以及一些外籍人士，因工作在园区或者家人在园区者； d.外来投资者，多为温州人，看好苏州的房地产市场；市场对商品房的需求容量较大，由于受该地区经济发展形式良好及人均收入较高等因素，实际有效需求比较强，去年已出现类似杭州那样的持续火爆势头。(6) 建筑状况a.就目前苏州市的房地产开发状况来看，开发以商品房为主，辅以少量的经济适用房；b.楼型以小高层和高层居多，成为2004年的主流； c.别墅及排屋在环太湖区域存在，别墅风格是参差不齐的，甚至有些“杂乱”、过于现代、过于西化，导致同质化趋向严重；d.风景区附近建筑立面以现代简洁式居多，房型格局多为单调的平面层，户型以三房二厅，两房二厅居多（以100140为主）；e.同质化倾向较严重。 (7) 苏州房地产业特色a.目前，苏州购房的付款方式较为灵活多样，有一次性付款、分期付款和银行按揭等方式，其中公积金贷款加银行贷款最为普遍，银行按揭的贷款买房概念在苏州人心中较强，因为购房者多为园区年轻白领，容易接受新事物，乐与花明天的钱来购房。b.在房地产广告方面，苏州的房产商的投入较大。苏州有三大报纸：苏州日报、名城早报、姑苏晚报，根据调查表，在苏州日报投放广告的效果最好。c.苏州的房产各项政策的逐步实施并完善也促进了当地房地产业发展。苏州政府为刺激园区房地产市场，只要在园区买房就可免个人所得税和契税。d.苏州房地产的现状，基本上多中档房产，没有差异化特征。对苏州目前的买房置业者来说，地段、环境、价格、配套、房型是影响购房者的五大主导因素，地段为首先考虑的因素。 e.苏州的房地产的区域差异性从价格到产品上较明显。园区房价居首位，但因今年园区楼盘开发量较大，竞争较激烈，开发商有一定价格压力。1.3 湖畔天城营销策划的工作步骤1.3.1 分析苏州市场调查报告1房价仍会持续小幅上涨但趋势渐据有关资料显示，到去年11月底，市区商品房市场平均价格为3013元/平方米，与上年度同期相比上涨了26.2%，古城区二手房交易平均价格为1488元/平方米，同比增长了263元/平方米，上涨了21.5%。其中增长幅度最大的是古城区，因受规划限制，新建公寓房极少的原因，公寓房销售单价从去年同期的3800元/平方米，上涨到了元/平方米，上涨幅度52.6%。另据其他资料显示，平江区酒店式公寓售价已达6500-8500元/平方米（精装修）；市区西侧板块多层均价亦达到4500-5000元/平方米；吴中区多层均价也升至4000-4600元/平方米；新区多层均价也在4000-4500元/平方米左右；湖西板块的高层、小高层（毛坯）也在4700-5000元/平方米左右；同时东高西低，南高北低的局面仍将维持，但是市区、新区、园区三足鼎立的局面已经形成。由于今年下半年到明年上半年将有大量新的楼盘推出，可以满足一部分人的购房需求；同时今年政府扶持的80万平方米的定销房也将面世，都将对今年和明年的房价起到一个抑制的作用。但是苏州的房价仍有一定的上涨空间仍是不争的事实。2盘需求量加大由于苏州近几年来经济的飞速发展，良好的创业、投资和人文环境，造成大量外来人口在苏州买房置地。由于苏州的土地资源有限，常常造成一些精品楼盘刚刚推出就销售一空的火爆局面。同时苏州房地产市场的火爆局面也不可以排除“炒房”的因素在内。另根有关资料显示，苏州个人购房比例已经达到99.87%，这就更加刺激了百姓对楼盘的需求。3物业管理市场的日趋规范 近年来，由于精品楼盘的不断涌现，随之，小区的物业管理水平也有了较大的提高。另外，小区业主对物业管理服务不断提出新的要求，也催进了物业管理市场的日趋规范，同时，物业管理的法律、法规不断出台，也为物业管理市场的规范化提供了强有力的保障。4房地产企业的竞争日趋白热化 由于现在的开发商力求自己企业的品牌化，对自己的房屋质量和销售方法都有一整套的管理方法。同时，对争夺客源也是“八仙过海，各显神通”，这样，就造成了各大开发商之间的激烈竞争。土地是房地产市场的一级市场，也是开发商的命根子，只有有了土地，开发商才有自己的发展空间，没有土地的房地产企业，必将退出房地产市场或重整或被兼并。5从长期看，苏州的房地产市场仍将稳步发展：长期看好苏州的房地产主要依据以下3个方面：宏观经济的良好发展 经济环境是一个地区发展的重要指标，只有有了大的、好的经济环境，人民的生活水平才会有所提高，对物质的需求才会更大，百姓对房子的需求更是如此。只有百姓的兜里有钱了，开发商的房子才好卖。现在苏州良好的投资环境，丰厚的人文底蕴，吸引了较多的外地及外国的投资商。宏观经济的良好快速发展，为苏州的房地产市场打下坚定的基石。中国加入世贸以后，苏州对海外的吸引力将进一步增强。新一轮的开放型经济发展高潮，对苏州的房地产产业将起到一定的支撑作用。苏州加快城市化发展是必然趋势，城市建设投资还将继续增加，住房货币化和提高公积金政策将会促使个人购房比例进一步提高。1.3.2 产品建议书从市调情况看，本次调查的被访者基本为其园区工作者而且都居住在其所在市，尽管调查数据显示有近85%的被访者表示会到湖畔天城来置业购房，但他们对本案来说也只是一个潜在的目标销售市场，能否成为真正有效的市场购买力还具有一定的不确定性。1.3.3 分析顺驰湖畔天城产品建议书1.本产品建议书是完全建立在市场的基础上，给予产品的框架性建议。2.我们在此营造的是一个人性化社区，因此我们对产品开发理念的理解应该上升到“新城市居住”的概念，即我们营造的是一个构筑更合理的城市空间，形成更优化的、与原有城市互动的城市社区。3.本案产品由于其所处区域和开发时机的特定性，决定我们必须以服务和品质化取胜，本案定位是中高档的，我们非常重视的是建筑立面和外部构型，在外部形态上我们必须完全引领市场视听。4.本案由于总体量在29万平方米以上，分两期开发，为减少销售压力，我们必须尽可能挖掘最大范围内的客户群。5.总平设计着力突出本案的景观设计以及合理的户型设计，成就顺驰的品牌形象。6.本案的“新城市居住”概念、景观设计、配套设计等无一不是为体现本案的产品品质服务，以求最大限度的增加卖点。7.本案的环境设计应兼顾集中性和均好性，环境的主题可以围绕中央绿化带和景观轴进行，在现代环境设计中可穿插部分法式的修剪整体的花园、意大利式的台式花园，以求最大限度的打动消费群的心灵。第二章湖畔天城项目概述2.1 项目提出的背景2.1.1开发商简介 顺驰集团成立于1994年，现已成为集房地产开发、房地产中介服务与物业管理于一体的大型企业集团，具有国家建设部一级资质。 顺驰集团是天津市房地产开发行业的绝对第一。2003年，占有天津市商品房市场近20%的市场份额。 顺驰集团得到了各级政府和广大消费者的认可，“顺驰”已成为家喻户晓的强势品牌。集团继2002年荣膺中国地产“名企”“名人”“名盘”称号后，2003年再夺中国地产“三名”称号，顺驰置业荣获“中介名企”称号。 顺驰集团具有完善的法人治理结构、高度认同的核心价值观和优秀的企业文化、明晰的愿景和战略，并通过聚焦战略的管理体系保证战略得到强势执行。 2003年，顺驰坚定地推进全国化战略，向全国多个城市派驻团队，并成立分公司。到2003年底，集团在北京、上海、苏州、南京、石家庄、武汉等地，已先后通过多种形式获取项目；同时，顺驰置业已将连锁经营模式强势推广到北京、南京、成都、广州、石家庄、上海、苏州、武汉、沈阳等城市中介市场。 2.1.2园区概述苏州工业园区是中国和新加坡两国政府间最大的合作项目是中新 经贸合作的“重重”，也是江苏省和苏州市对外开放的头等大事。苏州工业园区与1994年正式启动建设。它紧邻上海，位于苏州古城东郊美丽的金鸡湖畔，行政辖区面积260平方公里。其中，中新合作区规划面积70平方公里，规划居住人口50万，计划吸引各类投资1000亿美元。园区的发展目标是：建成现代化、国际化、园林化的高科技工业园区。园区拥有世界一流的城市设计和规划体系。其规划突出强调了“以人为本”理念，并按照“先规划后建设、先地下后地上、适当超前滚动开发”原则，确立了“执法从研”的规划管理体系。10年来，园区注重借鉴国内外先进城市经验，融新加坡国际化理念和苏州文化底蕴与一体，建成区内每平方公里基础设施投资近1亿美元，形成了纵横交错的高等级道路、高标准设施一批大容量源头厂，主要经济指标一直保持着年均50左右的增幅。目前，园区已成为中国发展速度最快、开发水平最高、吸引外资最多的开发区之一。213 政府重要政策及城市化建设最近,苏州市政府陆续推出大量政策性的意见和通知,其中“城市规划”、“古城保护”、 “民营经济” 、“人才” 、“交通”、 “社区” 、“拆迁安置”、 “绿色” 等关键词频频出现,通过这些政策,我们可以窥一斑而见全豹,了解政府对城市化的决心和城市建设的指导方向.3个月来,政府集中出台的这些政策,预示了苏州市新一轮城市建设即将从管理规划筹备期快速进入实际操作期,也显示了苏州市政府对城市建设的强烈信心和快速高效的执行能力.1.政府重要政策 民营经济发展措施出台-经济长远发展具备强力支撑 今年第3次政府公报中,苏州市政府重点提出了“促进民营经济快速发展”的3大意见：关于做大做强民营经济的意见、关于全面提升民营经济发展载体功能的意见、关于加快构建促进民营经济发展共性服务平台的意见、这些意见性政策预示着苏州市政府扶植本地民营经济的决心，苏州将摆脱外资经济“一枝独秀”的局面，从而使经济发展具备可持续性和强大的抗风险能力。 交通优化发展房地产开发的重要交通环境支撑 今年政府工作报告中，提出了今年9大任务之一实施公交优先战略。 今年第2次政府公报中，下发了关于加快苏州中心城市公共交通发展的实施意见，其中重点提出了“2005年至2007年实施公交支线、辐射线的调整和优化，加密三个老城区和吴中、相城区及苏州工业园区、高新区的公交线路，形成城乡一体化的公交线网布局”。 交通、人才等瓶颈问题的对策出台 针对电力、交通、人才等影响城市经济发展的瓶颈问题、3月苏州市出台了关于优化投资环境的应对措施，以提高综合竞争力的措施。 职工工资增长得到政策推动房地产消费的重要经济支撑 今年第2次政府公报中，政府下发了关于建立企业职工工资增长与经济效益挂钩机制的指导意见，苏州市民消费能力的提高，对房地产等高价值商品的需求将保持快速增长。 定销房单套面积又一次调增 自去年定销房政策调整套面积最大可增加到90平方米以后，2004年3月，定销房最大面积又提高到115和120平方米。2重点城市化工程 古城区三大新城起建设 为加快推进城市化进程，强化城市功能，政府提出了关于加快城市化进程的决定和城市建设“双十大”工程计划。其中重点提到了3大古城区的建设，并已于今年3月31日正式进入了实施阶段。 新城区开发进程：第一阶段（2004-2007年），基本完成各个新城区5平方公里左右的开发建设任务，其中2004年基本完成动迁户定销商品房和主要框架建设：第二阶段（2008-2010年），基本完成“三新城区”的开发建设任务。平江新城简介（苏州中央商务区） 平江新城区，又称苏州中央商务区，东到东环路、上高路一线，南到护城河，西至十字洋河，北到沪宁高速公路，规划用地面积10.15平方公里（含火车站地区）。其主要核心是现代商务中心和火车站商业中心，两翼规划为4个居住区。新城将承担大量的商业、商务、金融、办公、居住、文化体育、教育、医疗卫生等的功能，并将建成一个集交通枢纽、现代商务、生态居住等功能为一体的现代化城市副中心。沧浪新城简介（苏州科技创业社区）沧浪新城区，又名苏州科技创业社区，规划范围东至盘蠡路，南至石湖风景区，西至京杭大运河，北至南环西路，规划用地面积约5平方公里，建成集创业、居住、商务、高科技研发和中试为主要功能的城市副中心。金阊新城简介（苏州综合物流园）金阊新城区，又称苏州综合物流园，东至苏虞张一级公路，南至京杭大运河，西至虎区边界，北到沪宁高速公路，规划面积为11平方公里（含定销商品房规划用地），建成后的苏州综合物流园将成为服务苏州大市、辐射整个江苏、影响到全国的高水准综合物流中心。同时也将成为苏州市区的物资配送运输中心、物资集散仓储中心、生产生活物资交易中心和物流信息中心。 城市规划为苏州未来城市发展指明了方向。三个新城区的规划建设有力地推进了苏州的城市化进程，提高了中心城区的凝聚力和辐射能力，提升了苏州城市品位和形象。新城区开发吹响了新一轮城市建设号角，为苏州房地产行业的发展带来新的机遇。 沿江开发促进房地产开发 今年第2期政府公报中，政府下发了苏州市沿江地区综合开发规划纲要草案的通知.其中重点阐述了: 沿江开发的战略目标是:通过加快沿江地区综合开发,力争到2007年底,张家港、常熟、太仓三市的经济总量达到2002年苏州全市水平，在沿江地区打造一个“新苏州”。形成以江苏第一大外贸港、临江国际先进制造业集聚带、滨江城镇带和沿江风光带“一港三带”的开发格局。到2010年，沿江地区实现GDP和人均GDP在2000年基础上再增长2倍。建成国家生态城市和园林城市，城镇绿化覆盖率达到40以上，所有产业园区通过ISO14000环境管理体系认证，率先全面建成小康社会和基本实现现代化。重点发展产业及其布局：重点发展大运输量、大用水量的钢铁、化工、造纸、建材、纺织、粮油加工、汽车及零部件等制造业和现代物流业、旅游业及现代农业。争做江苏沿江制造夜走廊的“龙头”。交通网建设：以中心城市和港口为重要节点，打通苏州港尤其是太仓港区与上海、苏锡常中心城市的疏通通道，增加与苏中地区的联系通道。进一步完善“四横三纵”的高速公路、高等级公路交通骨干网。加快建设沿江高速公路、苏嘉杭高速公路、苏虞张公路和苏通长江公路大桥，开工建设苏州至太仓港区公路（苏昆太高速公路）、锡太公路和江南沿江高等级公路（滨江公路、将于今年8月建成通车）。规划轨道交通市郊南北线以及太张延伸线等前期工作，进行开辟苏通第二过江通道的前期研究，争取2010年前开工建设。建设三个特色鲜明的现代化中等城市：太仓、常熟、张家港原有的中心城区为区域的政治、社会、文化中心，以发展都市产业为主，承担大部分人口居住和城镇服务功能。依托沿江高速公路，进一步接轨上海，组成继胡宁沿线之后又一条放大上海能量的节点式城镇带。加快整合港区、产业园区和周边城镇，加大行政区划调整力度，共同构建临江城镇发展区，将分别与所在市的城区形成“一城双心”的市区空间组织形式，主要发展依托港口的基础产业。苏州沿江三市是中国经济发展最快、实力最强的县市，经济总量和财政实力已经超越内地的大部分省会城市，成为国内县城经济发展的标兵。苏州演讲开发战略推进必将更好的促进苏州中心城市与周边县市一体的特大城市群框架，苏州房地产新战场即将形成。3对苏州房地产市场的影响三大民营经济政策出台加速发展本地经济，促进经济多元化、多渠道；公共交通优化发展带动了整个城市经济发展，同时也是房地产开发郊区化的重要交通环境支撑；公交、人才等对策出台说明苏州的综合素质将得到突破性提高；职工工资增长得到政策推动使得市民消费能力提高，并必将促进消费者综合消费水平的提高；定销房单套面积又一次调大反映了苏州城市经济发展的良好态势和人民生活水平的提高；三大新城区齐建设使得中心城市功能升级和城市化搭建更具潜力的新平台；沿江开发建设使得苏州强势经济地位得到保证；确定建设大商茂大旅游格局促进区域健康发展；城市的平稳、快速发展给房地产市场注入了“强心剂”214苏州、园区第一季度宏观经济喜人1、苏州全市各项指标经济指标额 备注进出口总额212亿美元超过了2000年全年的200亿美元总量工业用电量81.5亿千瓦时相当与1996年全年的用电总量工业总产值2053亿元远远超过了1995年全年的1963亿元总量旅游外汇收入7017万美元相当与1995年全年收入全社会投资403亿元相当与1997年全年总量社会消费品零售总额158亿元超过了1993年全总量地方财政一般预算收入56.4亿元同比增长41.4,超过了1995年全部财政收入 苏州大发展筑起高平台带来了高效益,今年第一季度,苏州全市继续加速,宏观经济运行质量进一步提高,人民生活稳步完善,经济发展进入新一轮增长期.主要体现在以下五个方面：工业生产增势猛，高新技术产业积聚效应和竞争优势明显放大一季度，全市规模以上工业总产值为1529.1亿元，同比增长41.2，增幅创近年来新高。同时，以冶金、化工为主体的重工业产出持续扩大，在一季度规模以上工业中，重工业产值比重达到68.5，同比增长53.7。显示出我市工业产业结构调整的清晰轨迹：苏州工业已不再以轻工纺织丝绸为主“挑大梁”。投资、消费“两轮”齐转，城乡消费市场趋于同步 今年一季度，苏州全社会固定资产投资同比增长55.6，其中国有经济投资增速加快增长63.1,三资企业投资增长34.4，民间投资继续活跃增长66.2。居民消费需求进一步扩大，一季度全市实现社会消费品零售总额同比增长18.8,增幅比去年同期提高了0.6个百分点,城市市场趋于同步,分别增长19.4、17.2。全市贸易业实现零售额132亿元，同比增长18.1.招商引资捷报频传,园区、高新区、昆山开发区成为出口绝对主力 一季度三地出口分别为22亿美元、23亿美元、21.6亿美元，其总和占全市总量的三分之二。财政增收形式喜人，存贷款余额持续增长 一季度，全市完成地方财政一般预算收入同比增长41.4，地方财政一般预算支出增长21.8。3月末，我市金融机构人民币存款余额、贷款余额分别比年初增长297.07亿元和351.69亿元。存款款差为720.43亿元，与2003年末相比有所缩小。居民生活稳步提高，市区居民人均可支配收入同比增长18.82、园区各项指标:实现:占全市总量备注GDP127亿元同比增长41.6财政收入16.1亿元14新增注册外资11.2亿元22注册内容114亿元63相当与去年一年总额进出口总额58亿美元28 目前,园区以不到苏州市3的土地、3.5的人口和5的工业用电量，创造了全市24工业销售、28的进出口、14的地方财政、22的注册外资和63的注册内资，成为苏州市经济发展新的亮点和重要增长极。特别是近年来园区重视民营个私经济的产值、利税年均增幅超过80，已成为财政收入增长、吸呐就业的一支重要力量。 苏州和园区快速发展的经济使城市汇聚能力进一步加强，良好的基础配套环境吸引了众多的民营个体资本和外来资本投入，吸引了众多的高级人才，为房地产发展注入源源不断的活力。22项目地理位置221、地理位置顺驰湖畔天城位于苏州工业园区第二个两万人组团内，北至钟园路、东至津梁街，西靠仁衡地块。整个小区占地16万平方米，总建面积约30万平方米。 222、园区市政规划 “苏州工业园区二三区”是指苏州工业园区中新合作区的第二区、第三区两区，即本规划范围，位于金鸡湖东岸、青秋浦以西，北至娄江、南至斜塘河。共58.46平方公里。 第二区是指金鸡湖东岸至蒌斜港之间的地区，主要功能为行政、文化和居住。金鸡湖东岸布置休闲风光带；中心轴线地段布置区级行政机关、文化中心、片区商业中心等公共服务设施以及市级公建预留用地；北部规划为出口加工区以及其他工业区；南部布置为居住区；白塘规划为植物公园。 第三区是指蒌斜港至青秋浦之间的地区，以高科技产业基地和科研基地为主要功能，居住为次要功能。北部东沙湖布置水景生态公园，两侧设置软件园；星塘街东侧、星华街西侧主要布置居住区，其中沿中心轴线布置高密度住宅区，沿星塘街南段布局园区体育中心，中段布置商业街以及片区公园；三区东部、北部布置为工业区，其中部为信息产业区，南部沿吴凇江形成港口、仓储、运输为综合体的物资水陆联运中心。三区南部工业区与居住区之间规划为备用地。223、园区配套设施湖东邻里中心 湖东邻里中心选址与金鸡湖东岸，距离金鸡湖仅1500米，园区行政中心南侧，15公顷椭圆形中央绿地的中心，背靠2万人居住的湖东大组团，总投资1.3亿元。是园区借鉴新加坡商业化管理软件的最新模式，专为区内外资企业和周围小区居民提供全方位的商业服务的一个商业中心。湖东邻里中心南楼和北楼的土建已基本结束，正在进行门窗、玻璃、水电设施的安装，景观工程也在紧张施工中，雨季邻里中心将于今年6月底竣工。商业中心 F城是由上海新纽投资管理公司苏州分公司投资开发管理，集餐饮、娱乐、休闲、购物于一体的一站式消费场所。F城位于苏州工业园区金鸡湖东岸翠园路、星湖街交界处，总占地63亩，总建筑面积超过120000平方米。于2003年5月动工，目前主体结构已封顶，正在进行墙体砌筑，预计2004年5月底竣工。 联丰购物广场位于金鸡湖东新商圈的核心位置，占地72000平方米，规划建筑面积约10万平方米，项目的东、南、西三面紧靠城市道路，北部与莲香宾馆相接，周边为成熟的生活小区，静态人流量约为20万左右，是市政规划当中园区的商业中心，引入欧洲商业广场的设计理念，总体布局以中央商业广场和西边的假日休闲公园为两个核心空间。超市、零售商业、餐饮和文化娱乐功能的建筑围合成商业广场；咖啡吧、银行、办公等综合功能建筑围合成公园。购物、饮食、娱乐功能齐全，即有商业街的繁华又不失公园的惬意。行政中心 行政中心是由管委会行政中心大厦、市场大楼、公安分局大楼、法院大楼、检察院大楼和工商局大楼等6幢大楼组成的，管委会行政中心大厦总建筑面积100000平方米，总投资6亿元，于2003年5月开工，到2004年5月主体及外装完成，预计明年底能够投入使用。九龙外资医院 苏州九龙外资医院位于苏州工业园区金鸡湖东岸，是经国家卫生部和商务部批准，由香港恒生贸易出入口公司投资兴建的江苏省首家大型外资综合医院。医院占地面积13.8万平方米，建筑面积11万平方米，均居江苏省各大医院之首。首期投资约5亿元人民币，设病床600张。2003年8月26日上午九龙外资医院在园区举行了奠基基础。 九龙外资医院的整体建筑充分体现现代化、科学化、人文化。门诊、急诊、医技、病房、后勤功能分布科学合理，服务流程顺畅便捷。为满足不同层次的医疗服务需求，医院设有商务套房、单人病房、健康标准间等各类病房，并配有先进的中心供氧、中心吸引系统和完善的生活服务设施及信息网络，处处体现以病人为只能关心的先进理念。全院绿化面积占45以上，绿荫、亭台、小桥流水、以整座医院环境更加舒适、洁净、优雅。 九龙外资医院将广纳海内外各类优秀的医学人才，积极引进国际一流的医疗技术，借鉴吸收国内外先进的经营管理和服务模式，创建成为一所专业门类齐全、综合实力强劲、医疗仪器先进，集医教、研为一体的现代化、国际化医院。该医院前期的建设工作正在加紧筹备之中，很快就将开工建设。教育机构 2003年9月5日，苏州工业园区二、三区开发建设重点配套项目湖东小学、湖东中学正式开工建设。 湖东中学、湖东小学为全日制公办学校，与金鸡湖东北岸文化水廊区域相邻，北近现代大道，西靠东湖大郡，总规划面积14公顷，总投资2.2亿元。 湖东中学占地面积为10公顷，建筑面积为59445平方米，共设置12轨（一个年级12个班）72班。师资力量将从苏大附中选调。湖东小学占地面积为4公顷，建筑面积为22260平方米，共投资6000万，设置8轨48班。师资力量将从星海小学、东港小学、新城花园小学等学校选调。两校将于2004年9月1日正式开学，迎接第一批学生。 研究生城到去年底已经完成了10多万平方米的地面建筑和63万平方米的绿化，城内10公里长的主干道已基本贯通。今年已开工建设的项目有图书馆、综合体育馆、研究生公寓二期、专家公寓、苏大新校区和主入口景观。西安交大和苏大研究院项目也即将开工。 据悉，研究生城的招商招校工作已取得成效：南大和苏大研究生研究院项目、苏大和爱尔兰列姆里克大学合作项目也将很快确定；教育投资公司与全球教育集团足见高博教育管（苏州）有限公司引进香港大学、英国华威大学项目也已签署了合作意见书。 目前，研究生城共有各类入城师生500多名，后勤配套服务设施和安全保卫网络也在正常运行中。 研究生城近期已与国家图书馆正式达成了合作建设苏州研究生城数字图书馆协议，首期建设200个电子阅览座位，折合馆藏量达300万册，可基本满足电子信息类、管理类学生需要。3个语音室、4个机房也同时在建。 下一步，研究生城将转入工程施工与城区管理并重阶段，在抓紧抓好二期建设的同时，大胆探索入城高校间的资源共享模式，积极推进后勤服务社会化，实现图书资料、学术活动等资源的共享，以及教师。科研人员的互通和学员的互认，最大限度地发挥研究生城在培养和输送高层次人才方面的龙头作用。休闲区域红枫林：作为2002年启动的重点绿化工程，苏州工业园区开辟了一片红枫林。这片红枫林投资约3000万元，占地7公顷，是形成四面环路、供市民休憩又融入城市网络结构的城市景观。该景观林以1360株红枫林为基调树种，配以1100株色叶树和长绿树为背景，确保一年四季均能欣赏到时令景观，而且里塘河穿林而过形成一片小型湖面，在东西两岸还分别种植了5株百年特大红枫。同时由构筑了亭台、小桥、园路、适当点缀灯光、营造了园区舒适、幽静的休闲环境。白塘公园：占地920000平方米，以珍稀植物为主题的公园。目前正在进行清除杂草、场地平整和民房拆除工作，概念设计也在加紧进行，工程预计明年5月竣工。金姬墩:金姬墩主要是由独栋别墅所构成的高级住宅小区,2003年底动工建设,总投资1.3亿元。配合社区内小型的商业零售区及开放空间系统，自成一设施完善的住宅小区。占地约59.4公顷的金姬墩小区由一连串密织的运河及绿带串连其间，每栋别墅单位均享有自然景观。小区内的社区中心座落与一人工水湾畔，四周环绕着低密度的商店、餐饮区提供住户们的生活便利。 文化水廊：文化水廊主要由住宅社区，结合各种公共机构、办公室及复合商业区所组成。预算投资1.4亿元，主体工程2003年底基本完成。本区占地90. 9公顷，沿着主要的方格状道路系统边缘与原有的运河系统呼应，并将主要朝向面对金鸡湖。商住复合使用区在沿着大道侧有两处主要入口，连接湖滨的散步道和湖滨边的商业区。在本区北侧设有一大型体育馆和停车设施，隔着一公交汇集站与湖滨相望。环绕着水湾四周有一大片的开放空间、公园和户外音乐台，提供人群活动和观景的空间。主要的商业大楼座落在水湾北侧，四周环绕着绿地及开放空间。 27洞高尔夫球场：总体规划已顺利通过，球场造型、球道布局已设计完成，目前正在填土，俱乐部会所的平面布局、功能空间的分配、动线设计正在进行。球场周边驳岸的景观设计也已完成，近期将展开招投标工作。交通公交：已开通78路，研究生城火车站。 围绕邻里中心1-2年内建成至少6条公交线路，3年内10条。现代大道：连接沪宁高速，为园区上高速入口。机场路：现有机场路将南迁至独墅湖，与上海虹桥机场相遇。金鸡湖大桥：位于现代大道金鸡湖段，已经通车试行。其他生活功能苏州科技文化中心：苏州科技文化中心是由商旅集团投资兴建的，总投资额15亿元，总占地61000平方米，总建筑面积80000平方米，于2003年9月开工，2005年12月竣工。国际博览中心：是全国第二大会展中心，也是苏州迄今为止最大的单体建筑物，像一把打开的巨大的扇子，外观幽雅清新，气势磅礴。位于建设中的“金鸡湖八大景观”之一的文化水廊地区，向南面对金鸡湖，北倚现代大道，西面是迷人的红枫园。规划用地188000平方米，总建筑面积250000平方米，总投资22亿元，为两层建筑，分14个展厅，共有7000个国际标准展位。此外，展馆还拥有容纳2000人的多功能厅等设施。于2003廿月开工，2004年10月首期将投入试运营，并承办第三届eMAX大会。金鸡湖大酒店：超五星级大酒店，总建8万方，2003年5月开工，2005年5月建成。新苏国际大酒店（二期）：总建4万平方米，2003年5月开工，2004年5月投入使用。2.3项目类型及拟投资规模顺驰湖畔天城位于苏州园区，总占地面积达16.4万平方米，其中商业街7000平方米,绿化率48%,容积率1.8。 苏州顺驰地产为把顺驰湖畔天城建设成为一流都市社区，特委托专业房地产策划公司以及国际著名建筑设计公司美国RTKL和SWA进行产品定位与建筑规划设计。顺驰湖畔天城项目是苏州政府的重点建设工程之一，总投资额达13亿元，先期投资启动资金为2.5亿元，总开发周期约2年，规划建筑面积达293万平方米，富有现代性、生态性和景观性的高尚住宅区。2.4项目的SWOT分析1相比于周边的项目,本项目优越性在于：随着其它大开发公司进入湖东，整个湖东的楼市将着托起。由于顺驰湖畔天城是顺驰在苏州开发的第一个项目，并且是首次推盘，再加上它品质、配套等优势，更多的人认为其有很大的升值潜力；整个湖东的配套设施日趋完备。邻里中心、湖东行政中心、科技馆、大型shopping mall，“文化水廊”商业一条街都紧邻其周边，自然景观与人文景观紧密结合起来；湖东楼市日趋良性发展，该项目将有较好的保值升值性；顺驰品