房地产作业.doc

问题：怎么看待中国地产泡沫？中国房地产行业本身就是一个畸形行业！特别是二线和三线城市，开放商和有关权力部门十分密切。部分人，依靠权力和关系，贷款买地建房，再高价卖出还贷款，剩下的钱继续买地建房在房价上涨时，这些人无疑将谋取暴利，但当房价下跌、房子卖不出去积压时，将进入恶性循环。这种赌博式的空手套白狼发展模式却得到了相当多地方政府的默认甚至暗中支持。最近几名主管城建的市长纷纷落马，都因为与房地产商人有太多关系。2007年，一线城市的土地交易价格暴涨，各大房地产企业“攻城掠地”，其结果很有可能就是“买了48元的中国石油”。中国房地产业投机性太强的特点，不可能支撑泡沫的延续。最后，房价不跌，才不符合最近的经济运行规律。前几年，中国的房地产商人们一直叫嚣：土地价格、钢材、水泥等价格不断上涨，刚毕业的大学生都急于买房，房子不涨不行！其实，房子作为商品，具有一般商品的所有属性。首先，房子成本是多少，这是一个谜！据本人了解，很多二、三线城市多层楼房成本就是一千出头，却卖到两三千甚至更高。最近两三年，不少城市都建设了经济适用房，却只允许所谓的低收入者公务员和事业单位人员购买，价格也是一千出头！很明显，这就是成本价。而最近，所有原材料价格暴跌，土地价格也开始下滑，让房子成本迅速下降，不降价反而不合逻辑。其次，商品价格受供求关系影响。由于中国房地产市场是绝对的卖方垄断格局，房地产商总是鼓吹快卖完了，鼓吹房价不倒，用半欺诈手段误导消费者。有专家估计，全国积压的商品房在2亿平方米左右，这还不包括大量待售的二手房、小产权房，以及拥有多套房产的业主可能要抛售的楼房（也不包括很多开发商瞒报的数据）。供给是绝对的过剩，那需求呢？股市将中产阶级消灭了，大陆实体经济最近也受到冲击，大量制造业企业处于停产状态，相当多群体收入明显减少。大学生就业越来越困难，起薪越来越低，大部分已将二手房、租房成为首选。所谓的毕业生购房刚性需求也慢慢变小。当供给严重大于需求，房子怎么可能会不降？在石油和伦铜跌到2005年价格，当化工等其他产品跌到2001年甚至更早价格，当全球股市都被腰斩一半甚至更多我们明白，泡沫破灭就是回到起点，而不是半山腰，中国股市就是典型例证！当广州、深圳部分楼盘价格已经接近2005年时，本人大胆预测，在人民收入水平基本不变甚至下滑、各种原材料大跌的基础上，全国各地楼市至少要降到2005年水平，甚至更多！问题：未来一年房地产的行情房价还是会涨的。1.房地产带动了多少行业，解决了多少人的就业问题。还有国家的税收，地方性税收绝大部分来自于房地产。2.任志强就说商品房是给有钱人盖的，而随着现在贫富差距越来越大，有钱人的不断增多，买商品房就成了有钱人身份的象征。3.国家希望中部崛起，加强中原经济区的的建设。而郑州作为中原腹地，其结果可想而知。4.从国家考虑，中国大部分买房都是贷款，100平方的房子总款100万首付30万贷款70万.这些都是从银行贷出来的，换句话说就是国家的钱啊。如果房价下降，一旦缩水程度达到30%，最后亏损的是银行，也就是国家，国家也不愿看到这种情况。5.随着城市人口的增加，而这些人是买房的刚性需求者，因为经济适用房 保障性住房毕竟有限。而对刚性需求者来说实在是没有办法，必须买。房地产市场需求保持小幅增加。从人口结构和城镇化进程的角度来看，我国目前住房市场仍存在较大的刚性需求和改善性需求，在限购、限贷等调控政策作用下，预计2013年商品房销售面积将保持小幅增加。房地产开发投资增幅继续回落。在从紧的政策环境下，2013年商品房建设活动增速将出现明显放缓，但保障房的大力度推进将在一定程度上抵消房地产开发投资增速的下滑。我们通过对房屋施工面积的估算以及构建保障性住房投资与商品房投资对房地产开发投资拉动的动态分析模型，预测得出，2013年