天津大梅江居住市场调研.pdf

0 2006 2006 9 9 大梅江区域市场调研大梅江区域市场调研大梅江区域市场调研大梅江区域市场调研 1 大梅江板块发展状况大梅江板块发展状况大梅江板块发展状况大梅江板块发展状况 2 梅江板块构成梅江板块构成梅江板块构成梅江板块构成 大梅江板块由梅江梅江 梅江南梅江南 卫南洼卫南洼三大区域构成 自2004年 随着水晶城 第六田园 领仕郡 洛卡小镇等项目相继入市 因其地理位置与宣传定位 媒体一般也将其划定在泛梅江区域内 3 大梅江板块地处河西区 北起复兴河 南至外环 线 东起解放南路 西至 卫津南路 整个板块包括 梅江风景区 梅江南风景 区 卫南洼风景区三大风 景区 其中包括梅江 梅 江南两个高档住宅区以及 卫南洼 高档住宅区 板块发展历程板块发展历程板块发展历程板块发展历程 4 梅江居住区梅江居住区梅江居住区梅江居住区 梅江居住区 天津四大居住片区之 一 开发始于1999年 位于天津市 的南部 东临解放南路 南至潭江 道 西起卫南洼风景区 北到郁江 道 地理位置优越 总占地192万平米 总建筑面积 178 2万平方米 其中住宅156万平 米 规划居住总人口约53000人 整 个居住区分15个住宅区和2个公建区 梅江早期开发的住宅区分别有香水 园 玉水园 芳水园 蓝水假期 翠水园 起步区02年10月基本竣工 5 梅江南居住区梅江南居住区梅江南居住区梅江南居住区 梅江南居住区总占地面积240多公 顷 总建筑面积162万平方米 其中 住宅建筑面积130万平方米 总容积 率 建筑密度仅为 住宅建筑被分为 个功能组 团 自然分布于水域及湖心岛周围 公用及商业建筑 万平方米 其 中 万平方米为一大型商业中 心 各种商业 娱乐 服务设施齐 全 面向整个居住区 在东侧卫津 河以外规划了一个 万平方米的教 育中心 南开翔宇学校 由小 学至中学全部采用双语教学 同时 还在社区内引入了瑞金国际学校 直接与国际教育接轨 6 梅江南居住区梅江南居住区梅江南居住区梅江南居住区 2号地半岛蓝湾2号地半岛蓝湾 3号地半岛豪庭3号地半岛豪庭 1号地香槟左岸1号地香槟左岸 A号地 大岛酒楼A号地 大岛酒楼 12 13号地 汐岸国际12 13号地 汐岸国际 10 11号地 江胜天鹅湖10 11号地 江胜天鹅湖 9号地商业待定9号地商业待定 7 8号地 宁发卡梅尔7 8号地 宁发卡梅尔 5 6号地 水岸公馆5 6号地 水岸公馆 B号地翔宇学校B号地翔宇学校 C号地商业待定C号地商业待定 4号地 浩天红了天骄4号地 浩天红了天骄 7 大梅江板块第1次扩张大梅江板块第1次扩张 2001年市政府与滨海市政共同拉开对梅江 南区域开发的序幕 2002年梅江南首个 项目顺驰 半岛蓝湾入市 标志着梅江 南区域正式加入大梅江板块 大梅江板块第2次扩张大梅江板块第2次扩张 2003年 随着万科 水晶城项目入市 正式 将梅江南东侧至解放南路内地块并入大 梅江板块 大梅江板块纵向交通骨架从 而发展为友谊南路 解放南路两支 梅江南居住区梅江南居住区梅江南居住区梅江南居住区 8 卫南洼居住区卫南洼居住区卫南洼居住区卫南洼居住区 卫南洼居住区现由海逸长 洲和梅江湾两个项目组成 是天津高档生态景观居 住区 海逸项目占地800亩 梅江 湾项目占地6000亩 共享 卫南洼风景区160万平米的 内湖水面 9 卫南洼居住区卫南洼居住区卫南洼居住区卫南洼居住区 大梅江板块第大梅江板块第3次扩张次扩张 2004年 随着海逸长洲项目的开发 万隆旗下耀华投资对西友2004 059 号地块摘牌 今梅江湾项目 永 泰红磡 依云小镇项目入市 大梅江 板块范围由此西扩至卫津南路 从 而增加约455万m2土地 正式将梅江 梅江南 卫南洼三大湿地风景区 囊括其中 大梅江板块内三大居住 区相互借势 鼎足效应日显著 10 泛梅江区域泛梅江区域泛梅江区域泛梅江区域 大梅江板块第4次扩张大梅江板块第4次扩张 随着大梅江板块的不断膨胀与整体竞争力的提升 同时板块效应对项目价 值的进一步拉动 方正 洛卡小镇等项目借地域毗邻优势 在媒体默认与 公开宣传情况下 将自身由外环线以外也纳入大梅江板块范围内 大梅江 板块南部界线由此继续南扩 因而促成大梅江板块的第四次扩张 大梅江板块现指北至郁江道 南至外环线及延线 西至李港铁路 东至解 放南路所形成的区域 整体占地占地面积达到1300万m1300万m2 2 规划总建筑建筑面积800800 万m2 从此确立了天津市第一大生态住宅板块位置 11 大梅江板块的规划特点大梅江板块的规划特点大梅江板块的规划特点大梅江板块的规划特点 按照天津市总体规划的意图 结合梅江地区的环境特点 整个区域规划达 到了经济 建设 发展三方面的协调统一 避免了开发商分头开发 各自 为政而导致的无序现象 整体配套全面 梅江 梅江南都实施统一的规划 像商业 教育设施无需 开发商单独考虑 道路建设提前实施 交通极其便利 与新开发区域形成 最大的区别 环境优势突出 由美国易道公司主持的整体规划 营造了以 水景为特点的自然氛围和生态环境 区域价值得到全面提升 12 大梅江板块的优势大梅江板块的优势大梅江板块的优势大梅江板块的优势 大梅江板块占据城市规划发展的主导方向 地理位置优越 与天津市的行政中心区 中心商业商务区 会展中心 中心教育区近在咫尺 交通便利 迎宾主干道友谊路延长线向南横穿梅江 成为它的中轴线 使其与天津市的经济文化中心几乎连成一体 市政基础设施和环境的改善 如南半环快速路的建设 卫津河 南围堤 河的改造等 提升了区域价值 梅江风景区 卫南洼风景区的天然湿地和绿色植被形成无可比拟的景观 优势 空气清新洁净 适宜居住 梅江板块的市场价值吸引众多房地产开发商云集 成为展示操作能力 提升公司知名度的舞台 同时先进的规划理念和产品形式品也造就了 板 块在天津房地产的绝对唯一的市场地位 13 天津市政府于1999年开始规划梅江居住区 于2000年开始正式开发 初始阶段定位为安居性住宅小区 兴建了云水园 玉水园等安居型项目 2002年顺驰蓝水假期的兴建 成为梅江开发高档项目的标志 蓝水假 期的产品品质和价格直接提升梅江居住区的居住氛围和居住价值 引导 梅江飞跃为高档生态住宅区 美国易道公司对梅江南居住区的统一规划 突出了水体景观的生态优 势 使居住组团自然分布于水域及湖心岛周围 打破了梅江居住区用道 路区隔社区的规划 相对提升了区域的升值潜力 卫南洼居住区由易道公司规划 原命名 海涵计划 由海逸长洲和梅 江湾两个项目组成 这两个项目奠定并提高了区域的升值潜力 板块的发展历程板块的发展历程 14 梅江板块项目梅江板块项目梅江板块项目梅江板块项目 1 华厦津典 2 海逸长洲 3 卡梅尔 4 水岸公馆 5 依云小镇 6 江胜天鹅湖 7 梅江湾 8 万科水晶城 9 第6田园 10 城市别墅三期 11 梅江新海湾 12 玛歌庄园 13 领世郡 14 洛卡小镇 梅江新海湾 华 厦 津 典 万科水晶城 第 六 田 园 海 逸 长 洲 依 云 小 镇 水岸公馆 江胜天鹅湖 卡梅尔领寓 半岛豪亭 梅 江 湾 汐岸国际 蓝水园 香水园 瑞江花园 城市别墅三期 玉水园 翠水园 15 主要项目案例分析主要项目案例分析主要项目案例分析主要项目案例分析 16 占地面积 58万平米 梅江12 15 17号地 建筑面积 50万平米一期工程12万平方米 产品以5至7层多层及8至18层高层公寓为主 建筑形式 洋房 小高层 高层 容 积 率 0 9 绿 地 率 56 规划户数 一期720户 主要户型 150 170平米 占50 以上 热销户型 110平米 64套 最大户型 262平米 跃层 开盘时间 2005年9月 入住时间 一期2006年底 华夏津典华夏津典华夏津典华夏津典 开 发 商 天津华夏建设发展股份 有限公司 投 资 商 住宅集团梅江建设发展有 限公司 建筑规划 新加坡波亚斯博 景观规划 广州怡景公司 友 谊 南 路 友 谊 南 路 17 项目地址 河西区梅江居住区友谊路和珠江道交口 车库比例 地上1 0 8 地下1 0 2 物业公司 华夏建设发展股份有限公司 周边环境 梅江居住区最后的一块地 自然环境优势明显 位于迎宾主干道友谊路上 交通便利 项目友谊路对面是建设中的商业项目金海湾中心和蓝调街区 购 物方便 周边高档楼盘的入住提升了区域的居住氛围 人文气息浓厚 景观特点 景观规划概念是以威尼斯为主的地中海风情 在项目的景观中没有大面积的 集中水面 但是在每栋楼的周围都有小水系环绕 开窗即景 户户临水 社 区内规划88000平方米的浩阔水面 在梅江生态居住区内位居第一 但规划 没有突出亮点 视野不开阔是景观的一大缺点 规划 没有突出亮点 视野不开阔是景观的一大缺点 华夏津典华夏津典华夏津典华夏津典 18 建筑外檐材料及特点建筑外檐材料及特点建筑外檐材料及特点建筑外檐材料及特点 建筑外檐由大面积的外突玻璃窗和酱色 的涂料组成 整体感觉大气典雅 富有 古典气息 主要建筑形式与比例主要建筑形式与比例 8 12层的板式小高层为主 少量 5 7层的多层 2栋18层高层 一 期产品多层和小高层各占一半的 比例 二期的产品高度有所提高 19 销售状况销售状况销售状况销售状况 分期开发 项目约50万平米 一期开 发123170 95平米 720户 开盘及入住时间 一期05年9月开盘 2006年底入住 已成交部分均价6680元 平米 已销售比例 44 4 2006年8月1日至8月31日 50 以下0 50至80 0 80至130 1 130 至150 1 150 至200 22 200 以上2 26 4432 43 2979 6721 320 54548 78 36438 6680 44 4 累计成交均价 元 累计套数销售率 累计销售套数 套 累计销售面积 累计总销金额 万元 华厦津典 当月累计销售 套 当月总销面积 单套面积 当月总销金额 万元 当月成交均价 元 20 梅江最后的50万平米的生态景观项目 靠近市中心和商业配套区 建筑形式多层和小高层为主 低层中密度 水体景观 绿化率较高 半壁梅江 一座水城 让梅江对世界说 你们久等了 产品主要卖点 推广语 项目一期友谊南路和解放南路交口规划4万平米的商业配套 其中 规划一以高端餐饮和带有部分客房的私人俱乐部性质的酒店 二期 主入口部分规划大面积的商业街区 教育配套齐全 一期规划中学 二期规划小学 幼儿园 二期会所 特色配套 户型特点比较传统陈旧 缺乏创新 出房率不高 次卧室的开间 面积较小 公共交通浪费面积较大 部分房间采光效果较差 主力 户型位置均置化 较小面积弧形临近主要交通干道 户型特点分析 一期户型面积110 220平米 主力户型150 170平米的三室两厅 少量260平米的跃层 主要户型 面 积 比例 热 销户型 项目产品评价项目产品评价 21 22 23 以往的品牌有一定的影响力 品牌影响力 该公司的操作能力一般 产品创新能力和方案的把控能力较差 不 注重产品的营销推广 对项目品牌和公司品牌的关注度和培育度较 低 市场意识淡漠 操作能力 项目公司评价项目公司评价 华夏公司以往项目积累的客户 华夏公司的关系客户 公务员等 该部分客户的特点是看重国企公司的信誉 比较务实低调 追求 性价比 注重产品的功能性 主要购买客群 主要客户群体主要客户群体 24 劣势 1 华夏津典的规划受梅江区域的规划限制 与卫南洼和梅江南的规划相比 逊色很多 没 有什么新意 2 交通动线比较单一 不太合理 3 在停车楼停车的方式会对很多客户的购买心理产生影响 4 户型设计过于传统 与近期的其他楼盘户型比起来不占什么优势 5 水景观分散 没有形成具有规模的大面积水面 优势 1 华夏津典占据梅江三分之一的面积 在项目的总体规模上占据一定的优势 2 在产品建筑形式上 华夏津典带电梯的多层建筑相对于众多高层来说具备一定的竞争 3 华夏津典在配套上有较大优势 项目包含2个会馆以及幼儿园 小学 中学和商业设施 能够满足业主的基本需求 其首期商业与金海湾和蓝调街区隔路相望 构成梅江区域今 后的商业中心 4 该项目坐落于梅江和梅江南 卫南洼的交界处 西临友谊南路 在坐落位置占据优势 项目综合评价项目综合评价 25 卡梅尔卡梅尔卡梅尔卡梅尔 开 发 商 天津市宁发发展有限公司 项目地点 梅江南居住区 东临环岛东路 7 8号地 设计单位 美国JWDA 占地面积 118200平方米 建筑面积 152000平方米 容 积 率 1 28 绿地率 48 规划户数 共计796户 分期情况 一期开发8号地 南 二期开发7号地 北 开盘时间 05年8 9月份 入住时间 一期 二期2007年入住 销售价格 公寓均价 6800元 联排别墅均价 11000元 独栋别墅均价 22000元 26 项目西临50万平米湖景水域 形成宁静的港湾 东侧200棵法国 梧桐构成绿化带 与解放南路形成天然区隔 减少城市干道对社 区的影响 景观特点 8栋30层高层 每栋60户 一梯2户 其余为别墅 包括独栋 双 拼和联排 主要建筑形式与比例 位于梅江南7 8号岛 距离主干道较远 在整个梅江南区域的位 置相对较偏 周边目前尚无区域性的商业和医疗配套 其他社区 可利用配套也很少 项目北侧为南开翔宇学校 周边环境 项目产品评价 27 规划图规划图规划图规划图 规划特点规划特点 沿东侧绿化带排列8栋 高层 其余在两个岛上分布 别墅 项目中部有一个1400 平米会所 社区无配套商业 和学校 幼儿园 7号地有一 条连接0号岛的道路 0号岛 若建成商业则对该地块有较 大提升 28 建筑外檐材料及特点建筑外檐材料及特点 该项目融合了西班牙与南加州风情 别墅 与高层的外檐特征统一 均采用红瓦黄 墙 外檐上使用文化石与手抹灰 29 销售状况销售状况销售状况销售状况 分期开发 分期开发 项目约15 4万平米 规划总 户数796户 一期开发8号地 南侧 建筑面积78172 41平米 464户 二期 开发7号地 北侧 建筑面积76634 04 平米 332户 开盘及入住时间 开盘及入住时间 一期05年8月开盘 一期 二期07年入住 已成交部分均价 已成交部分均价 9579元 平米 已销售比例 已销售比例 27 6 主要户型 主要户型 别墅 160 350m2 公寓 180 280m2 2006年8月1日至8月31日 单套面积50 以下0 50至80 0 80至130 4 130 至150 0 150 至200 5 200 以上2 11 1740 12 1391 7996 220 45394 47 43485 9579 27 6 累计套数销售率 卡梅尔 累计销售套数 套 累计销售面积 累计总销金额 万元 累计成交均价 元 当月累计销售 套 当月总销面积 当月总销金额 万元 当月成交均价 元 30 港湾 泊心 加州生活本来如此 把加州生活泊在梅江南 产品主要卖点 推广语 1 1 高层一 二层挑空暂定为车库 别墅拥有独立车位车库比例 只有1400米会馆 无其他社区配套特色配套 别墅 160 350m2 公寓 180 280m2 主要户型 面积 比例 热销户型 项目产品评价项目产品评价 31 户型特点分析户型特点分析 1 起居室都是大开间设计 别 墅4 8m 6m 高层5 4m 8 1m 2 起居室和主卧室超大 次卧 较小 3 功能较全 主卧里都有卫生 间 衣帽间和书房 但是家 庭室的设置有点浪费空间 4 别墅的楼梯设置舒适性较差 32 户型特点分析户型特点分析 5 没有工人房 6 层高 3 15米 7 为了保证观湖的特性 虽然 在建筑上并非全部采用南北 朝向 但是起居室和主卧室 都设置在南北向 以克服这 一不足 33 宁发的品牌本身具有一定的影响力 加之南加州风情的推广 给了卡梅尔项目较好的提升 品牌影响力 宁发近年除了新城市花园没有其他项目问世 外脑的加盟 其操作能力有了很大的提高 尤其是该项目从一开始推广到 规划 设计都给人耳目一新的感觉 操作能力 项目公司评价项目公司评价 该项目所吸引的应该是那种比较低调 沉稳的客户 向往宁 静的港湾生活 主要购买客群 主要客户群体主要客户群体 34 劣势 1 地点太偏 交通不便利 2 配套太少 目前周边也没有什么可借鉴的配套 3 景观一般 虽处于梅江南区域 但是由于位置的限制 观湖成为问题 4 建筑外檐与西班牙风格的洛卡小镇和地中海风情的玛歌庄园雷同 5 高层一 二层挑空没有小院 且车库对低层客户影响较大 6 项目二期现在仍为松江的高尔夫球场 这一规划对于松江的客户和卡梅尔的 潜在客户可能都会有一些影响 优势 1 该项目的户型设计功能性较强 开间大 设计相对合理 项目综合评价项目综合评价 35 项目主题及推广项目主题及推广项目主题及推广项目主题及推广 05年7月开始在友谊路家世界进行推广 目前已经撤出外展场 没有其他宣传 05年9月2日 松江集团承办 大型高端商业社区定位与发展 提出将在5 地建设水岸 公馆商业街 由商业 餐饮 娱乐 酒店多种业态组成 并参考浪漫的法式风格 松江预计会先将一个组团做成示范区 高层样板间10月底完成 10月22日开盘 07年5月底一期入住 水案公馆水案公馆水案公馆水案公馆 36 整体规划及分期规划整体规划及分期规划整体规划及分期规划整体规划及分期规划 别墅采取了低层院落围合式布局 组成了层次丰富的院落空间 2万 个别墅平均分配在风格各不相同的 10个组团之中 同时采用半地下停 车方式 运用立体人车分流方式 为居住者创造气氛和谐的邻里交往 空间 每个组团中的户住户不但拥 有公共庭院且拥有私家水岸庭院 步行系统 整体布局中有通廊 有 遮挡 高层共4栋 都是22 29的双拼 同 步出售 有135 180 260三种户 型 分期建筑形式面积 万平米 一期高层8 04 二期别墅2 04 三期多层1 94 小高4 47 高层4 44 37 销售状况销售状况销售状况销售状况 分期开发 分期开发 项目约22万平米 分三期开 发 其中一期开发建筑面积80415 61平 米 448户 开盘及入住时间 开盘及入住时间 一期05年10月22日开盘 一期2007年5月 底入住 已成交部分均价 已成交部分均价 6865元 平米 已销售比例 已销售比例 30 6 主要户型 主要户型 180 260平米 2006年8月1日至8月31日 50 以下0 50至80 0 80至130 0 130 至150 0 150 至200 2 200 以上0 2 389 53 255 6555 137 24277 66 16667 6865 30 6 水案公馆 当月累计销售 套 当月总销面积 当月总销金额 万元 累计成交均价 元 累计套数销售率 单套面积 当月成交均价 元 累计销售套数 套 累计销售面积 累计总销金额 万元 38 埃维昂埃维昂埃维昂埃维昂 依云小镇依云小镇依云小镇依云小镇 开 发 商 开发区永泰房地产开发有限公司 项目地点 河西友谊南路与珠江道交口 占地面积 4 6万平米 建筑面积 约6万平米 容 积 率 1 2 绿地率 45 规划户数 343 开盘时间 2005年7月 入住时间 2006年10月 39 依云小镇整个社区以卫南洼生态风景区为背景 形成两河一景的独 特自然融合 水岸风情带 约25米宽 210米长 加以社区45 的景观绿化规划 成为梅江地区高品质的低层低密度的花园洋房 景观特点 5层法式花园洋房 法式田园风格主要建筑形式 比邻海逸长洲和蓝水二期及蓝调街区 坐落于天津河西梅江地区 项目北至左江道 西至卫津河 东至友谊路 地理位置优越 周边 交通路网四通八达 外环线 东半环快速路 直达市中心各个区位 环境描述 项目产品评价 40 规划特点规划特点 埃维昂 依云社区规 划理念原版移植法国中 世纪建筑风格 映衬着 法国独有的浪漫街区设 计 置身其中犹如来到 法国某个小镇 小镇的 首层前后庭院 业主可 将私家车停放在庭院当 中 形成人车共存的体 系 以车映衬建筑的个 性 以建筑表现汽车的 独特 41 效果图效果图效果图效果图 建筑外檐材料及特点建筑外檐材料及特点 移植法国中世纪建筑风格 5层法式花园洋房 田园风格 42 销售状况销售状况销售状况销售状况 分期开发 分期开发 项目占地面积5 5万平米 建 筑面积60217 22 343户 开盘及入住时间 开盘及入住时间 2005年7月开盘 2006年10月底入住 已成交部分均价 已成交部分均价 6984元 平米 已销售比例 已销售比例 75 5 主要户型 主要户型 160 170平米 2006年8月1日至8月31日 50 以下0 50至80 0 80至130 0 130 至150 3 150 至200 14 200 以上3 20 3539 15 2441 6896 259 44645 04 31181 6984 75 5 依云小镇 单套面积 当月累计销售 套 当月总销面积 累计总销金额 万元 累计成交均价 元 累计套数销售率 当月总销金额 万元 当月成交均价 元 累计销售套数 套 累计销售面积 43 首层双面庭院 院落式停车 1 1 1 车库比例 社区内配套很少 但是由于位置优势 周边可借鉴的配套很 多 特色配套 面积区间 108 339平米 主力户型为160 170平米 均为错 跃层 错层为整体错层 没有平层 主要户型 面积 比例 热销户型 项目产品评价项目产品评价 44 8 6米的超大面宽 横向开阔的宽厅 设计 主卧室 卧室 卫生间 厨 房错落有致 空间自由开放 层层 设有露台 利用地势形成错层设 计 并且还将融入中国传统民居的 天井设计 1 落地长窗的光影效果 光线长驱 直入 2 私人空间 空中花园 绿色健康 心生活的开始 3 巢穴注意 最隐秘的家庭会所 4 庭院式停车 5 首层双面小院 绿地私有化 6 风情广场 生活在国外 7 有组织 有系统的管道井规划 管道井 净 静 进 45 这里的天空可以散步 小镇生活即将开始 产品主要卖点 推 广语 项目产品评价项目产品评价 开发商为私企 房屋预留给关系单位较多 主要客户群体主要客户群体 46 劣势 1 建筑密度高 优势 1 花园式洋房为目前梅江地区稀缺产品 2 其总户数不多 大部分已预留预定售罄 3 户型设计较为合理 项目综合评价项目综合评价 47 2008年4月入住时间2005年10月份开盘时间 项目用地是梅江南的10 11号地 分两期开盘 一期开发10号地 项目由 高层住宅 联排别墅 独栋别墅和会所组成 呈半园形式环步高层住宅 分别为一栋17层和五栋30层 延外环南路为4栋独栋别墅 分期情况 40 绿地率1 43容积率 13 7万平米 规划总户数500户左 右 一期推出70150 41平米 247 户 建筑面积9 55万平米占地面积 澳大利亚柏涛设计单位 高层 6500元 平米 别墅 11000元 平米 价格变化 友谊南路延长线与外环线交口处项目地址天津江胜集团有限公司开发商 江胜江胜江胜江胜 天鹅湖天鹅湖天鹅湖天鹅湖 48 小型会所 便利超市 小型健身室 小型咖啡厅等特色配套 别墅 180 360平米 高层 240 280平米 主要户型 面积 热销户型 景观规划无创新和亮点 景观卖点借助临外湖的天然优势 景观特点 少量独栋别墅 联排别墅和双拼为主 9栋33层的高层 2栋13层 的高层 主要建筑形式 与比例 项目临近外环线 西侧是已建成别墅项目汐岸国际 规划中的瑞 江国际学校在一期用地中 项目周边环境描 述 项目产品评价 49 规划特点规划特点 天鹅湖的用地位于梅江南居住区的最南端 所有的产品南向面水 视觉开阔 项目的总体规划以别墅和高层组成 产品本身对比强烈 临路部分是高层 整 体规划呈高层围合状 项目的建筑密度较大 高层的特点时能看到部分水面 但是不临湖 50 建筑外檐材料及特点建筑外檐材料及特点 高层的建筑外檐为浅灰 色调 时尚感较强 别墅的建筑外檐带有部 分的北欧风格 红瓦的坡状 屋顶 浅灰色的外檐涂料 整体风格不明显 51 销售状况销售状况销售状况销售状况 分期开发 分期开发 项目建筑面积约13 7万平米 500户左右 一期开发70150 41平米 247户 开盘及入住时间 开盘及入住时间 一期2005年10月开盘 2008年4月入住 已成交部分均价 已成交部分均价 8651元 平米 已销售比例 已销售比例 4 5 主要户型 主要户型 别墅 180 360平米 高层 240 280平米 2006年8月1日至8月31日 50 以下0 50至80 0 80至130 0 130 至150 0 150 至200 0 200 以上1 1 338 94 326 9618 11 3816 89 3302 8651 4 5 江胜天鹅湖 单套面积 当月累计销售 套 当月总销面积 累计总销金额 万元 累计成交均价 元 累计套数销售率 当月总销金额 万元 当月成交均价 元 累计销售套数 套 累计销售面积 52 劣势劣势 1 建筑密度较高 品质相对降低 2 别墅建筑外檐的风格不明显 带有部分的北欧风格 品质不纯粹 3 除依靠梅江南风景区的水面外 园林景观没有特色 优势优势 1 项目规划方案充分利用梅江南风景区水体的规划 靠近水面的高档别墅与外围的高 层相结合 提升项目品质 2 瑞金国际学校的配套 3 高层的公建化外檐 加入了别墅的设计元素 项目综合评价项目综合评价 53 规划总建筑面积2313384m2建筑面积 2007年12月入住时间2006 8月开盘时间 大三期 目前推广的为第一期的第一部分 规划用地面积 76759 893m2 总建筑面积 130349 6m2 727户 分期情况 预计2006年8月开盘 已认购销售率 1万多户 约727户 首期 规划户数 66 大区 含水面 绿地率1 大区 容积率 大区 6000亩 梅江湾总用地面积4268048 60m2 其中规划居住用地 29285 00m2 商业金融用地573835 00 m2 风景区用地1939528 60m2 其中水面面积约为1 253 128 60m2 其它用地825400 00m2 占地面积 建筑设计公司 美国UDJ 景观 美国纳尔斯伯顿 LQR 设计单位预计7300元 平米价格变化 丽江道和友谊南路交口项目地址 天津耀华投资发 展有限公司 开发商 梅江湾梅江湾梅江湾梅江湾 54 一轴两带五大湖区 6000亩超级水上城市 10公里的景观主轴 贯 穿 健康休闲 和 运动养生 两大风景地带 掌控港湾 中央 半岛 群岛 运河五大特色湖区 界定度假休闲 健康养生 特色旅游 高 尚居住 主题亲水 生态运动六大主题组团板块 规划特点 梅江湾与海逸长洲项目共享卫南洼风景区的浩瀚水面 项目的超大规 模使其成为一个以及高档生态住宅 商业金融中心 国际教育基地的 国际生态住区 周边环境 项目产品评价项目产品评价 55 项目产品评价项目产品评价 靠近水域的中央岛区规划为独岛别墅和低密度的 生态住宅 大一期中的小一期由10栋小高层 9 11层 和4栋高层 18 24 28 31 共727户 一期规划中建筑密度较高 视线相对遮挡 借助卫南洼风景区大湖水景 景观尚在规划 中 预计以北欧和北美风情为主要规划理念 景观特点景观特点 56 销售状况销售状况销售状况销售状况 分期开发 分期开发 分三期开发 其中一期开发 首推130349 6平米 727户 开盘及入住时间 开盘及入住时间 一期2006年8月开盘 2007年12月入住 已成交部分均价 已成交部分均价 6411元 平米 已销售比例 已销售比例 20 4 主要户型 主要户型 三室两厅 150 200平米 2006年8月1日至8月31日 50 以下0 50至80 5 80至130 22 130 至150 2 150 至200 28 200 以上2 59 8584 83 5667 6602 148 23733 06 15216 6411 20 4 梅江湾 单套面积 当月累计销售 套 当月总销面积 累计总销金额 万元 累计成交均价 元 累计套数销售率 当月总销金额 万元 当月成交均价 元 累计销售套数 套 累计销售面积 57 梅江湾的整体定位和市场推广围绕卫南洼居住区展开 推广语 生 态 财富 文明 产品主要卖点 推广语 全部地下地下车库 地上车位 1 2车库比例 项目依托整体配套 一期4万平米的社区商业配套 特色配套 小一期 面积区间 88 300平米 主力户型三室两厅 150 200平米 主要户型 面积 比例 热销户型 项目产品评价项目产品评价 58 劣势 劣势 1 项目的规划存在较多的问题 2 由于规模过大 开发周期较长 5 8年 给先期客户的居住造成一定的影响 整个社 区内以电瓶车为公共交通工具 优势 优势 1 规模优势 天津超大型生态景观为主体的国际生态居住区 2 景观优势 卫南洼风景区的浩瀚水面 绿色植被的充分规划和利用 3 社区配套 8万平米的国际教育基地 生态商务 商业中心 五星级大酒店 4 产品优势 小高层 独岛独墅的专属感和尊贵感 项目综合评价项目综合评价 59 2005年6月入住时间2003年5月18日开盘时间 一期临近谭江路 二期临近卫津河 三期临近浯水道 共9个组团 分期情况 40 绿地率1 3容积率 40万平方米 住宅建筑面积374926 平米 整体 建筑面积 38 41万平方米 整体 占地面积 95 销售率 别墅13000 洋房6800 销售价格 卫津河东岸 北接潭环支路 南至浯水道 西起友谊路延长线 东临解放南路 项目地址万科兴业开发商 万科水晶城万科水晶城万科水晶城万科水晶城 60 项目规划 项目包括9个组团 主要 有三种住宅类型 万科专 利的专利产品 情景花 园洋房 Town House 联院别墅 以及创新多 层公寓 院景公寓 61 建筑外檐材料及特点建筑外檐材料及特点建筑外檐材料及特点建筑外檐材料及特点 景观特点 除了示范区之外 其他地方景观一般 示 范区有水景 铁轨 雕塑 灯塔等标志性 建筑 五大道风情和欧洲小镇风情 砖楼 层层 退 台 户 户 有 露 台 围 合 62 销售状况销售状况销售状况销售状况 分期开发 分期开发 分三期开发 共计374926平 方米 2443户 开盘及入住时间 开盘及入住时间 2003年5月开盘 2006年12月入住 已成交部分均价 已成交部分均价 5916元 平米 已销售比例 已销售比例 98 9 主要户型 主要户型 公寓 90 110平方米 洋房 130 180平方米 2006年8月1日至8月31日 50 以下0 50至80 11 80至130 10 130 至150 39 150 至200 13 200 以上0 73 9451 35 6548 6928 2416 321683 20 190314 5916 98 9 水晶城 单套面积 当月累计销售 套 当月总销面积 累计总销金额 万元 累计成交均价 元 累计套数销售率 当月总销金额 万元 当月成交均价 元 累计销售套数 套 累计销售面积 63 北入口和东入口有部分社区商业 规模较小 特色配套 由富而贵 你准备好了吗 为富裕的有教养的体面人而筑 产品主要卖点 推广语 公寓 90 110 洋房 130 180 主要户型 面积 比例 热销户型 虽然位于梅江南区域 但是距离解放南路较近 距离友谊南路较远 解放南路出口处有几路公交车站 周边配套较差 附近有药 厂和电厂 项目周边环境描述 万科物业自管 公寓 0 9元洋房 1 4 物业管理费 项目产品评价项目产品评价 64 65 1 水晶城对于第一次参观她的示范区的人来说震撼是很大的 但是如果细细品味 它的建 筑风格以及与历史的融合显示了一种颓废的美 能够给人自然 安静 舒适的感觉 喜 欢水晶城的人很多 但是真正能够喜欢住在这里的人应该不在主流 而是那些有点艺术 气质和小资情调的人 2 落户问题成为水晶城销售最大的障碍 由此也引发了后期的许多问题 如有线 卫星电 视 宽带等问题 对于投资者来说西青和河西的房价差距也是个主要问题 3 万科的房子都存在施工质量和建筑性能的问题 很多客户投诉水晶城厨房和厕所反味 暖气跑水的问题 4 幼儿园和小学始终没有建起来 这也成为很多客户的顾虑 5 东南方向的太平洋制药厂异味 电厂有一些辐射 劣势劣势 项目综合评价项目综合评价 66 一期 2006年9月 二期 2007年5月 入住时间 一期 04年11月 二期 05年6月 开盘时间 一期为项目南部地块 二期为项目北部地块分期情况 35万平米 其中住宅建筑面积255682 6平米 建筑面积 40 绿地率1容积率 1826规划户数20万占地面积 设计单位 洋房6500元 别墅 8400元 销售价格 河西区友谊南路与谭江道 交口东侧 项目地址 天津优联投资发展 集团有限公司 开发商 第六田园第六田园第六田园第六田园 67 半山洋房 半山别墅的独有景观一直是第6田园的最大特点 将社区内起伏的丘陵状环境和产品融为一体 把建筑作为景观的 组成部分 增强景观的立体感 是该项目最突出的景观特征 建在果岭上的家 是本项目精练的语言描述 景观特点 以谷间别墅 半山洋房为主要产品形式主要建筑形式 第六田园西侧为华夏津典 南侧为水晶城 周边项目云集 交通便利 距离华夏津典配套及金海湾 蓝调街区较近 环境描述 项目产品评价项目产品评价 68 规划特点规划特点 项目外侧为洋房 内部 沿著景观带布置别墅 形成 山坡和山谷的起伏形态 除了起伏式景观和产品 的结合外 项目的整体规划 没有太大的特色 建筑密度 明显偏高 建筑间距较小 没有太大的景观节点 69 建筑外立面及特点建筑外立面及特点 首次在天津采用坡景洋房的概念 建筑风格稳重中不失活泼 采用深棕色外檐和深灰色屋顶 坡屋顶的面积较大 与洋房的层高相比 感 觉比较压抑 70 销售状况销售状况销售状况销售状况 分期开发 分期开发 分二期开发 住宅共计 255682平方米 1826户 开盘及入住时间 开盘及入住时间 2004年11月开盘 2007年5月入住 已成交部分均价 已成交部分均价 5711元 平米 已销售比例 已销售比例 88 1 主要户型 主要户型 别墅 250 360平方米 洋房 80 240平方米 2006年8月1日至8月31日 50 以下0 50至80 0 80至130 18 130 至150 1 150 至200 4 200 以上10 33 5761 03 3954 6864 1608 222389 46 127018 5711 88 1 累计总销金额 万元 累计成交均价 元 累计套数销售率 当月总销金额 万元 当月成交均价 元 累计销售套数 套 累计销售面积 第六田园 单套面积 当月累计销售 套 当月总销面积 71 该项目的主要卖点就是半山果岭的景观设计与低层低密度 的洋房设计的结合对中层客户 追求性价比的购房者较大的吸 引力 果岭上的家 半山洋房 半山别墅 我家住在半山坡 产品主要卖点 推广语 社区配套商业 会馆目前已经开始使用 特色配套 洋房 80 240 别墅 250 360 在洋房设计上采用了1跃零的户型设计 是其他项目所没有的 主要户型 面积 比例 热销户型 项目产品评价项目产品评价 72 劣势 1 项目品质一般 密度较大 优势 1 首次在天津采用坡景洋房的概念 引起了一定的市场关注 项目一期15万平米推出4 个月基本销售完毕 2 设计了部分面积小的产品 总户值低 对中层购房者吸引力较大 3 起伏山坡的景观设计在市场上独树一帜 项目综合评价项目综合评价 73 城市别墅城市别墅城市别墅城市别墅 項目地点項目地点 河西区郁江道33号 开发商开发商 开发区亚资置业有限公司 周边环境及交通状况周边环境及交通状况 项目紧邻郁江河 环境优美 是离市区最近的别墅 周边 配套完善 设施齐全 项目规模及类别 项目规模及类别 总建筑面积约95000 建筑形式为别墅 项目发展规划 项目发展规划 占地面积130000 总建 筑面积为95000 一期 二期已售 完 形势良好 目前正在进行第三期销 售 物业管理物业管理 物业费 2 5元 月 营销主题营销主题 市区的别墅项目 一期德式风 格 二期法式风格 客群分析 客群分析 不愿远离城市中心的人们 享 受现代都市繁华 闹中取静的成功人士 74 销售状况销售状况销售状况销售状况 分期开发 分期开发 分三期开发 其中一 二期 已经售罄 三期开发46868 85平方米 146户 开盘及入住时间 开盘及入住时间 2003年5月开盘 2004年10月入住 已成交部分均价 已成交部分均价 6819元 平米 已销售比例 已销售比例 91 1 主要户型 主要户型 别墅 300 400平方米 2006年8月1日至8月31日 50 以下0 50至80 0 80至130 0 130 至150 0 150 至200 0 200 以上0 0 0 00 0 0 133 44392 60 30273 6819 91 1 城市别墅 单套面积 当月累计销售 套 当月总销面积 累计总销金额 万元 累计成交均价 元 累计套数销售率 当月总销金额 万元 当月成交均价 元 累计销售套数 套 累计销售面积 75 房型设计房型设计 独栋别墅 双拼别墅 联排别墅 点评 点评 项目位于河西区郁江道 地理位置相 对较好 交通便利 出行便捷 紧邻 郁江河 环境清新优雅 周边设施齐 全 配套完善 其营销推广准确 销 售比较成功 户型面积 360 带 有独立车库 76 玛歌庄园玛歌庄园玛歌庄园玛歌庄园 1848184818481848 06年11月入住时间05年10月份开盘时间 42 绿地率0 38容积率 12万平方米建筑面积33万平方米占地面积 加拿大BDCL设计单位7500销售价格 西青区友谊南路延长线 距 外环线约4公里 项目地址 天津津滨创辉发展有 限公司 开发商 77 园林规划特色园林规划特色 本项目充分结合 三林一水 的 独特地块条件 将南法普罗旺斯特有的景 观价值与人文价值赋予了这块最适合别墅 生长 的土地 充分尊重地块现貌原生的自 然环境 对地块原有的树林 河流 沟渠 进行保留 改造并加以提炼 营造了各个 层次需求的生活环境转变 物业管理物业管理 物业费 2 6元 月 营销主题营销主题 葡萄藤下的院子 78 点评 点评 在规划理念中 充分体现了 以人为本 的设 计宗旨 项目距外环线有一定距离 且项目周边人 文 环境 生活状况欠佳 因而对于项目自身要求 较高 比起梅江南区域的成熟完善 东丽湖的悠闲 静谧 市中心别墅项目的生活便利 本案颇有曲高 和寡之势 项目自身只有在户型设计 园林规划 功能设计 配套设施等方面下足功夫 才能吸引消 费者的目光 房型设计房型设计 全部采用U型建筑格局 最 大限度的出足面积 79 外墙 风车 地中海风格双桥 洁水 葡萄藤架 陶 艺 入户门 项目景观中溶入地中海的风格 加入了流水的 元素设计 四面环水 形成护城河的概念 中央景观规划地中 海风情的广场 景观特点 地中海风格 融合南法 西班牙和意大利风格 红瓦黄砖 建筑外檐材料及特 点 完全以独栋别墅组成的纯别墅项目 别墅建筑风格独特 别墅中间露天庭院 室内壁炉 地下庭院 酒窖的设计 带有 浓郁的异国风情 直接提升别墅品质 主要建筑形式与比 例 以四栋独体别墅围合成一个组院 组团中央有一个共享空 间 组团周围是停车位 组团设计相对节约了土地的占用面积 别墅两边临路 降低别墅的安全性和私密性 规划特点 距外环4公里 周边配套较少项目周边环境描述 项目产品评价项目产品评价 80 销售状况销售状况销售状况销售状况 分期开发 分期开发 总建筑面积125824 8平米 272户 开盘及入住时间 开盘及入住时间 2005年10月开盘 2006年11月入住 已成交部分均价 已成交部分均价 7230元 平米 已销售比例 已销售比例 31 6 主要户型 主要户型 别墅 370 460平方米 2006年8月1日至8月31日 50 以下0 50至80 0 80至130 0 130 至150 0 150 至200 0 200 以上3 3 1514 43 1206 7966 86 39398 02 28484 7230 31 6 累计总销金额 万元 累计成交均价 元 累计套数销售率 当月总销金额 万元 当月成交均价 元 累计销售套数 套 累计销售面积 玛歌庄园 单套面积 当月累计销售 套 当月总销面积 81 主要户型 面 积 比例 热 销户型 户型特点分析 特色配套 地上车位 地下车库无 产品主要卖点 推广语 物业管理费2 6 项目产品评价 纯别墅区 注重居住者的居住感受 做一个时间的盗贼 红酒文化 车库比例1 2 5 280 350 户型设计合理 动线明显 主卧设计双更衣间 突出居住 的舒适感和尊贵感 600平米配套商业 370 460平方米 82 劣势劣势 相对别墅区而言 建筑密度偏高 土地的占有率较低 交通动线干扰较大 配套较差 优势优势 品质纯粹 别墅设计独特 拥有独特的地中海建筑元素 注重景观规划和细节的处理 项目综合评价项目综合评价 83 领世郡领世郡领世郡领世郡 項目地点項目地点 津南区外环线与梨双公路间 开发商开发商 天津市红勘房地产开发公司 建筑设计建筑设计 美国纳尔斯波顿 项目规模及类别 项目规模及类别 占地面积5400亩 其 中拟建Golf球场及训练场面积超过2200 亩 规划住宅建筑面积70万平米 规划 公建建筑面积15万平米 其中一期产品 开发15万平米 包括10万平米的住宅和5 万平米的公建配套 项目发展规划 项目发展规划 共分五期 一期占地500 亩 现已全部售罄 建筑外观设计特点建筑外观设计特点 美式建筑 园林规划特色园林规划特色 将河景 树景 园景 利用绵延的线形水景和绿化景观进行 分隔 尊崇大宅犹如花园中生长的风 格迥异的栈桥风格 营造出一种开放 沟通的天地 84 领世郡领世郡领世郡领世郡 营销主题营销主题 纯正的北美生活社区 客群分析 客群分析 有经济实力的成功阶层 销售价格销售价格 别墅均价 11000元 销售情况销售情况 一期已售罄 二期于05 10月已开 盘 点评 点评 该项目规模较大 档次相对较高的低密 度独立住宅社区 其总体规划采用北美风 格设计 在入市初引起了一定的关注 对 于该项目而言 规模大是它的优势也是它 的劣势 规模大可以聚拢居住人气 形成 规模效应 270平米跃层平米跃层 85 销售状况销售状况销售状况销售状况 分期开发 分期开发 住宅部分建筑面积约70万平 米 已经推出123844平米 416户 开盘及入住时间 开盘及入住时间 一期2005年1月开盘 2005年10月入住 二期2005年10月开盘 2007年7月入住 已成交部分均价 已成交部分均价 6404元 平米 已销售比例 已销售比例 72 6 主要户型 主要户型 别墅 170 450平方米 其 中主力户型220平米左右 440平米左右 2006年8月1日至8月31日 50 以下0 50至80 0 80至130 0 130 至150 0 150 至200 1 200 以上6 7 3233 16 2355 7283 302 86226 55 55220 6404 72 6 累计总销金额 万元 累计成交均价 元 累计套数销售率 当月总销金额 万元 当月成交均价