小港建材城可行性报告.doc

漳州小港建材家具专业市场可行性报告 厦门旺嘉美建材股份有限公司一、 概况近三年来，漳州市房地产业迅猛发展，商品房竣工面积平均每年达百万平方米以上，但据实地调查，目前漳州地区家居装饰建材商城分布松散，规模偏小，与厦门、泉州的专业化、市场化、规模化的家具建材市场相比漳州装饰也的发展水平凸显滞后。而且，长期以来，漳州一直作为闽南地区民生必需品生产的转运中心，其建材、灯饰、家具、小家电等在过去一段时间一直是闽南地区的批发中心，甚至厦门、泉州地区相当多消费者直接到漳州采购上述产品，但随着厦、泉大型专业市场的崛起及漳州市区旧城改造步伐的加快，原有这些已相对集中并成规模的经营销售格局已被打散，由于上述的经营产品没有形成个相对集中并具有较大规模的家装建材专业市场，随着漳州建设速度的加快以及建材消费水平的提高，漳州部分消费者已到厦门采购家装建材产品，漳州外围厦门、泉州地区家装建材大型专业市场不断发展完善，那么漳州市的家装建材消费格局将逐渐被上诉地区瓜分取代。二、 开发前景在漳州设立一个大型的专业化、个性化、规模化批零兼营的“一站式”家装建材家具市场是可行的，去年漳州市区的商品房开工面积达到120万平方米，竣工面积约为70万平方米，按中低档家庭装修每平方米500元计，就商品房装修一项，消费额可达3.5亿人民币，加上民房、办公楼、商场、二手房、经济适用房的装修销售产值可达5.6亿人民币，如果加上漳州市区周边县、市的需求，销售总量更是相当可观。漳州市现有的建材商品家具呈分散、小规模、品种不齐现状。但为数众多。因需求量大，各商家经营态势目前还良好。厦门部分建材商家因世界巨头“百安居”建材商的进驻以及大型的建材连锁卖场的设立，经营压力明显加大，再加上三通建材市场的拆迁以及场所租金不断上涨，据调查众多品牌商家急需到厦门周边地区布点经营。漳州市目前地价相对厦门还是较低，经营市场的成本相对低廉，这将使市场经营者能最大降低进驻商的成本经营，以便给消费者提供更大的让利空间，使进驻商家、市场经营者、消费者获得“三赢”的结果。漳州原先就有众多生产家具、建材的厂家，专业市场以此为依托，可获得更大的活力，以使这些生产厂家的产品销售渠道得到更有力的保障，促使档次不高的建材产品提高品质，增强竞争力。本专业市场将组建一支富有开发建材专业市场经验的专业团队进行精心策划，运作和运营，使本市场建得好，经营得更好。三、 家装建材、家具专业市场选址漳州小港村家具广场用地位于水仙大街与迎宾大道交汇处，还是出让的综合用地，它交通网络发达，用地规模较大，且其发展的腹地及空间较大，我司已与之签订土地租赁意向合同，这符合漳州市的城市规划要求，也不浪费宝贵的土地资源，随着专业市场形成，目前还是荒凉的地方将迎来十分旺盛的人流、物流。同时，也促使所租赁的土地价值大幅攀升。四、 漳州家装建材、家具专业市场建设规模本专业市场拟建占地面积10万平方米，建筑面积为4万平方米。本专业市场是个性化、专业化、规模化、批零兼营的“一站式”服务特色的商业定位。它分区主题鲜明，多种多样，档次分明，门类齐全，各种建材精品荟萃云集，共同构成集古典、现代、流行、时尚等商业业务，一体多元化格局，给予消费者充裕的选择空间。五、 漳州家装建材家具专业市场投资规模建材、家具专业市场建筑面积4万平方米，视招商进展情况，分一、二期建设该市场，全部采用轻钢结构，它外观简洁、美观、大方，具有自立于本行业独特风格的建筑物。采用轻钢结构的专业市场施工简便，工期短，只需5个月即可完成全部市场的建设。六、 漳州家装建材、家具市场经营模式建材家具市场成立以后，所有用房均用于出租及自我经营，不用于出售。此种经营模式有利于专业市场的管理，能够规范商家的经营。并能够有效的引进厦门、漳州、泉州个品牌代理商及优秀经销商进驻。建材、家具市场采用分区经营、共分为磁砖、洁具、卫浴区，木地板区，板材区，五金交电区，油漆、涂料区，夹板木料区，橱柜区、灯具区，家具区，窗帘、床上用品区，家用电器区，不锈钢铝材、塑钢区，装修设计中心。涵盖所有建筑装饰各大类的建材产品，做到“一站式”购物服务。七、 漳州小港家装教材市场的管理模式市场应采用现代、先进的管理模式：1、 管理机构：市场内设立客户服务管理中心，下设客户服务部，物流配送部，物业管理部，保安部等部门。2、 在市场内建立诚信商家联盟，推广诚信经营理念，并在市场内设立消费者保障基金，对消费者所受到的损害，由保障基金先行赔付，以树立小港家装建材专业市场的诚信经营形象，最大限度保护消费者的利益。3、 以市场为依托，组建漳州市建材行业公会，为漳州地区的建材行业健康发展提供一个企业与政府之间沟通的桥梁。4、 市场内邀请漳州市商业银行设立服务网点。5、 引进漳州市公共交通线路，在市场门口设立公交站点。6、 寻求政府管理机构支持，邀请漳州市工商局、消委会、质量技术监督局、税务局在市场内设计服务网点为消费者提供保障，为进驻商就提供服务。八、 经济分析对于本项目，应该从社会效益、环境效益、经济效益三方面去综合分析，并应该有一个积极的评价。该项目依据巨大的社会需求、优越的地理区位，恰当的市场和产品定位，人文和地域特色，先进的管理模式，一站式购物的场所，对龙文区建材商贸和流通起到极大的引领、带动的品牌效应，对地方的税收也将产生可观的贡献。在环境保护和社会效益上可以预期也将产生积极的作用。项目投资预算分析项目总投资额：2150万元人民币1、场地租赁费 拟建市场综合造价按每平方米260元计算（其中轻钢结构170元/平方米，基础及道路、水、电配套为90元/平方米）。计1040万元，土地年租金110万元，共计1150万元（不包括广告推介费用）2、办公设备、计算机硬件和软件，企业VIS的运用，防盗设备、播音系统 65 万元人民币3、流动项目及资金总额广告宣传 250 万元人民币；办公用品 25 万元人民币；员工招募培训 60 万元人民币；员工工资福利100万元人民币（一年期）；差旅费20万元人民币；水电费120万元人民币/年；庆典费用60万元人民币；其它费用 100 万元人民币；小计： 735 万元人民币。九、 小港家装建材市场项目投资效益家装建材市场的开发，将对当地经济发展带来很好的回报。 1、 对地方财政税收的增长将有较大贡献。漳州市区每年商品房竣工面积为80万平方米，按目前家装消费水平分析，中低档家庭费用每平方米为500元，单市区每年的家装消费可达4亿元，加上办公用、商场、二手房、经济适用房、临边的县市，以及民房的家装消费可达7亿元，本市场开发应能占到市场总额的60%，按现有水平，本市场消费总额应能达到4亿元，以漳州地区房地产每年10%的增长速度，在未来五年，本市场平均营业额能达到6.3亿元，仅以地方财政税收营业额为例，税率为5.5%，则本市场每年能为地方财税创收近3千5百万元。2、 提供充足的就业机会根据建材市场的使用规律，按每40平方米提供一个直接就业人口，本市场将提供2000个直接就业人口。再加上其他附属配套及所涉及运输原材料半成品加工、仓储等行业，就业人口按1：2计算，可提供4000个就业机会，这意味着本市场的开发能为当地解决近6000人的就业机会。3、 专业市场的凝聚效应该专业建材市场形成后，将聚引其上游企业及生产厂家和半成品加工企业来此投资办厂，如橱柜、门窗制作、石板材加工、灯具、水暖配件组装等。也推动该地区的第三产业快速发展。4、 带动漳州地区建材行业的健康发展。漳州地区现有的建材家装水平，以周边较发达地区进行比较，还落后较大一个档次，本专业市场的建立，将能够引进一些环保新型建材商家进驻，并引导消费者选择一些质优价廉的新型环保建材产品，提高消费者健康环保的消费意识。进而影响整个漳州地区建材消费朝一个新颖、健康、简洁、实用的现代装修方向发展并从而影响整个漳州建材届摆脱低档、无序、品种不齐、不注重产品质量及环保要求的经营环境，也促使档次较低的建材生产厂家提高品质，升级发展。十、 家装建材家具市场需要当地政府解决的问题作为投资方有信心把漳州小港家装建材市场建设成为漳州规模最大，管理最为规范，经营最为有序的建材集散中心。正因为如此，本案的投资规模较大，短期收益较低，是一项中长期大型投资项目，厦门、泉州规模市场形成的成熟经验证明，它迫切需要当地政府的扶持及培育。1、 有关税收问题，由于本案是一个中长期投资项目，特别是漳州本地商家传统的经营观念，原地区商家的观望态度，消费者固有习惯消费观念，市场经营者先期招商难度相当大，进驻商家经营亦很困难。因此税收要求给予特殊政策免税，作为吸引商家进驻的优惠条件，待市场招满形成后各进驻商家再按规定缴纳。2、 有关交通问题迎宾大道至小港村的八号路应抓紧开工建设，争取尽快完工。该专业市场需要边界的交通网络，需要政府有关部门协调公交公司，在市场开业时将公交线路延伸至市场门口，在此设立