资产评估实例与案例分析.docx

考试科目 资产评估实例与案例分析 一、房地产评估（市场法）住宅1、概况评估目的：产权转移。2、比较因素条件说明3、比较因素条件指数比较因素条件指数表比较因素待估房地产比较案例1比较案例2比较案例3交易价格（元）12290123509970交易日期修正指数100100100100交易条件100100100100区域因素地理位置100100100100基础设施100100100100公共配套100115115115交通100100100100环境景观100115115115加权合计100106106106个别因素临街情况100100100100新旧程度100100100100装修条件100107.5115100建筑结构100100100100平面布置100107.5115100朝向100100100100施工质量100100100100加权合计100102.14104.291004、比较因素修正系数比较因素修正系数表比较因素待估房地产比较案例1比较案例2比较案例3交易价格（元）12290123509970时间因素(100)/100100/100100/100100/100交易条件100/(100)100/100100/100100/100区域因素100/(100)100/106100/106100/106个别因素100/(100)100/102.14100/104.29100/100比准价格（元）11351.4211171.689405.66评估单价（元）10642.92因此，该待估房地产的价值为10642.92元/平方米。二、房地产评估（成本法）厂房1、概况评估目的：企业增资扩股整体价值评估（其中的单项资产）。资产评估基准日：2010年6月30日。 评估对象：某工业厂房，建成于1996年，建筑面积总计6840平方米。评估方法：房地分估，成本法。2、重置全价资料（1）基价建筑安装工程造价：1234.32调整因素：期日修正：1.38层高修正：37.2%结构及屋面修正：-7%经综合调整后的工程造价：1234.32期日修正（1+层高修正+结构及屋面修正）=1234.321.38(1+37.2%-7%)=2217.78元/平方米（2）前期（专业）费的确定前期（专业）费=经综合调整后的工程造价5%=2217.785%=110.89元/平方米（3）管理费的确定管理费=经综合调整后的工程造价3%=2217.783%=66.53元/平方米（4）资金成本的确定利息=（经综合调整后的工程造价+前期费用+管理费用）利率建设期2=(2217.78+110.89+66.53)5.31%12=63.59元/平方米（5）评估单价的计算评估单价=经综合调整后的工程造价+前期费用+管理费用+资金成本=2217.78+110.89+66.53+63.59=2458.79元/平方米（6）评估原值的计算评估原值=重置单价建筑面积=2458.796840=16818123.60元3、成新率资料理论成新率=71%技术成新率=（结构打分评分修正系数+装修打分评分修正系数+设备打分评分修正系数）100100%=900.8+880.1+900.1%=89.80%综合成新率=技术成新率60%+理论成新率40%=89.80%60%+71%40%=82.28%4、最终评估值评估值=重置成本综合成新率=16818123.6082.28%=13837952.10元1383.80万元因此，该房地产的评估值为1383.80万元。三、机器设备评估进口彩印机1、概况设备名称：彩印机。 评估目的：产权转移。资产评估基准日：2010年10月31日。购置年月：2008年10月。启用日期：2009年5月。账面原值：22197066.91元。账面净值：20468866.70元。2、重置全价资料（1）直接成本FOB价=240万美元境外运费=2404%=9.6万美元境外运输保险费=(240+9.6)0.5%=1.248万美元CIF价=240+9.6+1.248=250.848万美元=250.8486.6908=1678.37万人民币银行财务费=1678.370.4%=6.71万人民币外贸手续费=1678.371.5%=25.18万人民币商检费=1678.370.3%=5.04万人民币国内运杂费=1678.371%=16.78万人民币安装调试费=1678.375%=83.92万人民币生产线设备项目设计费=1678.372%=33.57万人民币管理费=1678.373%=50.35万人民币试车费=1678.372%=33.57万人民币直接成本=银行财务费+外贸手续费+商检费+国内运杂费+安装调试费+生产线设备项目设计费+管理费+试车费 =1899.92万人民币（2）资金成本：资金成本=1899.925.56%10.5=52.82万人民币（3）重置成本重置成本=（2）+（3）=1899.92+52.82=1952.74万人民币3、成新率资料年限法成新率=89.86%观察法成新率序号项目应得分实测分实际成新率(%)1涂印系统4037-2芯轴系统2523-3动力及传动系统2522-4外观及完整性109-合计1009191%技术鉴定成新率=91%综合成新率=技术鉴定成新率60%+年限成新率40%=91%60%+89.86%40%=90.544%4、最终评估值评估值=重置成本综合成新率=1952.7490.544%=1768.09万人民币因此，该进口彩印机的评估值为1768.09万人民币。四、计算题1某公司于2004年1月以有偿出让方式取得一块土地40年使用权，并于2006年1月在此地块上建成一栋钢筋混凝土结构的写字楼，造价每平方米2500元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前该类建筑物重置价格为每平方米3600元。该建筑物占地面积3000平方米，建筑面积9000平方米，用于出租，每月平均实收租金3万元（据了解当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率10%）。每年需支付的管理费为年租金的3.5%、维修费为建筑物重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为8%。土地使用权出让年限届满时地上建筑物由国家无偿收回，根据以上资料使用收益法评估该宗房地产2010年1月的土地使用权价值。（1）年总收益=50129000(1-10%)=4860000元（2）年总费用：年管理费=48600003.5%=170100元年维修费=360090001.5%=486000元年土地使用税及房产税=209000=180000元年保险费=360090000.2%=64800元年总费用=170100+486000+180000+64800=900900元（3）年房地产纯收益=年总收益-年总费用=4860000-900900=3959100元（4）房屋纯收益：年折旧费=852631.58元房屋现值=36009000-852631.584=28989473.68元房屋年纯收益=28989473.688%/=2501910.73元（5）土地纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益=3959100-2501910.73=1457189.27元（6）土地使用权价格=1457189.27=16884355.42元因此，该宗房地产2010年1月的土地使用权价值为16884355.42元。2被评估设备系A企业拟单独对外转让的一台于1997年4月10日从国外进口的大型设备。评估人员通过查询设备进口合同及有关账簿了解到，该设备进口时的CIF(到岸价)为22万美元，当年A企业为关税及进口环节税免税企业。银行手续费及代理费等约占设备CIF的10%，国内运杂费约占设备CIF的5%，安装调试费约占设备CIF的20%，当时的人民币与美元的比价为8.3:1。评估人员经进一步调查得知以下资料：被评估设备的现时FOB(离岸价)为18万美元，境外运杂费及保险费为设备FOB的6%，现行关税税率为20%，增值税税率为17%，银行手续费及代理费为设备CIF的10%，国内运杂费约占设备CIF的5%，安装调试费约占设备CIF的20%，现行人民币与美元的比价仍为8.3:1。被评估设备从1997年4月开始投入使用，在不停产的情况下，于1999年4月对该设备做了一定的技术改造，投资15万元人民币给设备增添了一个深加工配套装置。该设备使用到2001年4月时，由于操作上的原因造成该设备传动齿轮严重受损，导致设备停产至评估基准日。经有关技术人员检测认定该设备更换传动齿轮后仍能继续使用10年，损坏的传动齿轮的价值约占设备重置成本的2%，传动齿轮的现行购买价格为5万元人民币，调换费用约2万元人民币。从1997年4月到2002年4月国内设备类价格没有明显变化，设备生产国设备类价格指数有所下降但具体情况无法查询。假设潜在买主只限于设备所在地投资者。A企业为关税及进口环节税正常纳税企业。试评估该设备于2002年4月10日评估基准日)的变现价值。（1）重置成本设备CIF价（到岸价）= 18(1+6%)=19.08万美元关税=19.0820%=3.816万美元增值税=(19.08+3.816)17%=3.892万美元银行手续费及代理费=19.0810%=1.908万美元国内运杂费=19.085%=0.954万美元重置成本=19.08+3.816+3.892+1.908+0.954=29.65万美元=29.658.310000=2460950元人民币（2）实体性贬值账面价值=22(1+10%+5%+20%)=29.7万美元=29.78.310000=2465100元人民币复原重置成本=2465100+150000=2615100元人民币加权投资复原重置成本：24651004=9860400元人民币1500002=300000元人民币9860400+300000=10160400元人民币加权投资年限=3.89年不可修复部分有形损耗率=28%有形损耗额：不可修复部分复原重置成本=2460950(12%)=2411731 元人民币不可修复部分有形损耗额=241173128%=675285元人民币有形损耗额=675285+70000=745285元人民币（3）评估值评估值=2460950-745285=1715665元人民币因此，该设备于2002年4月10日的变现价值为1715665元人民币。3. 被估评估设备购建于1997年6月，帐面原值 100万元， 2000年6月对该设备进行技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，2001年6月对该设备进行评估，并得到以下数据：1997年至 2001年设备类价格变动指数（定基）分别为105、110、110、115、120 ；被估设备的月人工成本比同类设备节约1000元； 被估设备所在企业的正常投资报酬率为10，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业，所得税税率为33%；经了解，该设备在评估前使用期间因技术改造等因素，其实际利用率仅为正常利用率的60，经评估人员鉴定分析被评估设备尚可使用6年，评估基准日后，其利用率可以达到设计要求的80 。根据上述条件估测该设备的有关经济技术参数和评估值。（评估基准日为2001年6月30