2011～2012年河南省房地产业形势分析与判断.doc

20112012年河南省房地产业形势分析与判断2011年，在国家和省里密集出台的房地产调控政策措施的综合作用下，河南省房地产市场保持了相对平稳的发展势头。从全年情况看，房地产开发投资增速高位回落，商品房销售增速趋缓，房屋施工面积增速放慢，新开工面积和竣工面积增速回落明显，本年土地购置面积下降，房地产资金面临压力，2011年12月“豫房景气”指数显示，各项指标呈回落趋势，房地产发展不确定因素增加。一、2011年全省房地产开发市场运行基本情况1、房地产开发投资增速持续高位回落，非住宅性投资占比提高2011年，全省累计完成房地产开发投资2620.01亿元，比2010年同期增长23.9%，增速比2010年同期、2011年一季度、上半年和前三季度分别回落12.2个、11.8个、12.3个和8.2个百分点。经历上半年的高速增长后，全省房地产开发投资增速7月起逐步回落，且回落幅度渐大。在房地产开发投资中，住宅投资2022.06亿元，增长20.0%，低于房地产开发投资增速3.9个百分点，增速比2010年同期、2011年一季度、上半年和前三季度分别回落16.4个、4.8个、10.2个和8.1个百分点，所占比重为77.2%，同比降低2.5个百分点；办公楼投资113.78亿元，增长100.5%，商业营业用房投资238.23亿元，增长23.6%，其他投资245.95亿元，增长37.1%，非住宅性投资所占比重达到22.8%，同比提高2.5个百分点。2、企业资金保障形势依然严峻，自筹资金是主渠道2011年，全省房地产开发企业资金来源2845.25亿元，比2010年同期增长15.2%，增速比2010年同期、2011年一季度和前三季度分别回落12.9个、4.1个和7.7个百分点，比上半年加快0.8个百分点，房地产开发企业资金来源增速低于完成投资增速8.7个百分点。资金来源增速自2010年11月首次低于完成投资增速1.2个百分点后，企业资金来源增速已连续14个月低于完成投资增速，资金趋紧的态势依然严峻。 受国家信贷政策和房地产限购政策影响，国内贷款和个人按揭贷款占比下降，自筹资金占比几近六成，主体地位进一步提高。在房地产开发企业资金来源中，国内贷款271.30亿元，增长11.0%，所占比重下降0.4个百分点；自筹资金1654.38亿元，增长23.8%，增所占比重由2010年同期的54.1%提高到58.1%，其中企业自有资金653.79亿元，增长21.0%，所占比重提高1.1个百分点；其他资金来源912.89亿元，同比增长3.0%，所占比重由2010年同期的35.9%降至32.1%，其中，定金及预收款499.41亿元，增长5.0%，所占比重为17.6%，比2010年同期降低1.7个百分点；个人按揭贷款179.17亿元，同比下降28.1%，所占比重为6.3%，比2010年同期降低3.8个百分点。3、房屋施工面积、新开工面积及竣工面积增速全面回落2011年，全省房屋施工面积25280.95万平方米，比2010年同期增长24.0%，增速比2010年同期、2011年一季度、上半年和前三季度分别回落2.9个、19.8个、9.9个和6.8个百分点。住宅施工面积20576.45万平方米，同比增长21.7%，增速比2010年同期、2011年一季度、上半年和前三季度分别回落3.8个、19.0个、8.1个和6.5个百分点。所占比重为81.4%，同比降低1.5个百分点。2011年，全省房屋新开工面积9823.23万平方米，比2010年同期增长14.1%，增速比2010年同期、2011年上半年和前三季度分别回落7.2个、9.5个和18.2个百分点，比一季度提高11.9个百分点。住宅新开工面积8158.35万平方米，同比增长11.8%，增速比2010年同期、2011年上半年和前三季度分别回落6.6个、5.4个和17.0个百分点，比一季度提高12.9个百分点，所占比重为83.1%，同比降低1.7个百分点。2011年，全省房屋竣工面积5307.13万平方米，比2010年同期增长19.9%，增速比2010年同期、2011年上半年和前三季度分别回落10.3个、6.5个和9.7个百分点，比一季度提高34.3个百分点。住宅竣工面积4646.63万平方米，同比增长20.6%，增速比2010年同期、2011年上半年和前三季度分别回落8.2个、4.5个和10.2个百分点，比一季度提高31.4个百分点，所占比重为87.6%，同比提高0.6个百分点。4、商品房销售增速趋缓，非住宅商品房销售增长较快2011年，全省商品房销售面积为6304.41万平方米，比2010年同期增长15.6%，增速比2010年同期、2011年一季度、上半年和前三季度分别回落10.2个、5.3个、4.5个和4.3个百分点。 在商品房销售中，商品住宅销售增速趋缓，而非住宅商品房销售快速增长。2011年，商品住宅销售面积为5747.77万平方米，增长12.9%，增速比2010年同期、2011年一季度、上半年和前三季度分别回落13.9个、8.8个、5.7个和4.3个百分点，占比为91.2%，同比降低2.2个百分点；办公楼销售面积为150.93万平方米，同比增长148.30%，占比为2.4%，同比提高1.3个百分点；商业营业用房销售面积为332.08万平方米，比2010年同期增长34.8%，占比为5.3%，同比提高0.8个百分点。2011年，全省商品房销售额2201.22亿元，增长32.7%，增速比2010年同期、2011年一季度、上半年和前三季度分别回落10.8个、3.4个、9.3个和13.7个百分点。其中商品住宅销售额为1790.97亿元，增长23.1%，增速比2010年同期、2011年一季度、上半年和前三季度分别回落21.6个、13.5个、11.6个和10.6个百分点，占比为81.4%，比2010年同期降低6.3个百分点；办公楼销售额为138.59亿元，比2010年同期增长175.5%，占比为6.3%，同比提高3.3个百分点；商业营业用房销售额为247.51亿元，比2010年同期增长80.6%，占比为11.2%，同比提高2.9个百分点。5、本年土地购置面积及成交价款持续下降,待开发土地面积增速下降2011年，全省房地产开发企业本年土地购置面积1534.80万平方米，比2010年同期下降46.4%，降幅分别比2011年一季度、上半年和前三季度扩大42.6个、19.9个和17.9个百分点。本年土地成交价款178.46亿元，同比下降33.8%，降幅分别比2011年一季度、上半年和前三季度扩大43.0个、14.9个和13.5个百分点。待开发土地面积1005.56万平方米，同比下降17.7%。6、“豫房景气”指数呈下降走势2011年11月，豫房景气指数值为93.59，比10月份下降0.41点，比上年同期回落5.09点。六大分类指数呈现环比2升4降，同比1升5降态势。房地产开发投资分类指数为91.68，比10月份下降0.60点，同比回落2.50点。资金来源分类指数为90.62，比10月份下降1.27点，比上年同期回落7.55点。土地购置面积分类指数为68.87，比10月份下降0.58点，比上年同期回落24.53点。房屋施工面积分类指数为98.19，比10月份下降3.47点，比上年同期回落1.80点。商品房待售面积分类指数为91.54，比10月份上升1.96点，比上年同期回落3.07点。商品房销售价格分类指数为117.68，分别比10月份和上年同期上升0.03点、8.54点。二、全省房地产市场存在的问题分析2011年全省房地产市场运行情况总体平稳，但仍存在一些突出问题，制约全省房地产市场的健康发展。1、商品房结构性矛盾依然突出2011年，全省商品房开发结构得到较大调整，但结构性矛盾依然突出。一是经济适用房和90平方米及以下商品住宅所占比重仍显偏低。全年全省房地产开发企业承担经济适用房建设完成投资仅占住宅投资的3.5%，施工面积仅占住宅施工面积的5.5%，新开工面积仅占住宅新开工面积的4.5%；全省90平方米及以下商品住宅投资占商品住宅投资的比重为23.1%，施工面积占商品住宅施工面积的26.0%，新开工面积占商品住宅新开工面积的22.7%，距70%的目标还有很大差距；140平方米以上商品住宅投资占商品住宅投资的比重为16.9%，施工面积占商品住宅施工面积的18.2%，新开工面积占商品住宅新开工面积的15.9%。二是住宅投资比重下降,办公楼、商业营业用房投资比重上升。2011年住宅投资占房地产投资的比重由上年的79.7%下降到77.2%。在宏观调控盯牢住宅价格的时候，商业地产成为开发商和消费者双方规避调控政策的投资“洼地”，商业地产快速发展。2011年办公楼、商业营业用房投资分别增长100.5%、23.6%，二者所占比重合计为13.4%，同比提高1.6个百分点。因此，密切关注全省办公楼、商业用房开发，适时出台政策予以引导，对于防止非理性投资过热，促进全省房地产市场健康有序发展具有积极意义。2、企业资金来源趋紧，融资难度加大2011年，全省房地产开发企业资金来源3251亿元，比上年同期增长17.7%，房地产开发企业资金来源增速仍低于完成投资增速6.2个百分点。资金来源增速自2010年11月首次低于完成投资增速1.2个百分点后，企业资金来源增速已连续13个月低于完成投资增速。2011年，房地产开发企业完成投资占资金来源的比重达到80.6%，高于全国平均水平1.9个百分点，说明河南房地产开发企业资金保障形势非常严峻。同时，国内贷款占资金来源的比重为8.3%，低于全国平均水平3.7个百分点，说明当前河南金融对全省房地产开发投资增长的支撑尚有一定空间，需要进一步加强。一方面，2011年以来，央行已多次加息和上调存款准备金率，银行信贷进一步收紧。银行贷款的门槛和难度不断提高，各项贷款投放明显减速，房地产企业取得贷款的难度进一步加大。另一方面，差别化房贷政策和限购措施的严格实施，对商品房销售产生一定的影响，企业回笼资金放缓。双重压力使房地产企业资金链条逐渐趋紧，融资渠道单一、融资能力较差的企业将面临更大挑战，对未来河南房地产开发市场的持续健康发展势必产生一定影响。3、区域发展不平衡，大城市开发项目进展缓慢2011年，全省房地产开发投资2620.01亿元，增长23.9%，增速最高的开封市达到52.8%，而焦作市下降0.9%。占全省开发总量35%以上的郑州市，全年完成投资923.64亿元，同比增长19.2%，低于全省同期增速4.7个百分点。全年完成投资超过100亿的省辖市有8个，分别是郑州市、洛阳市、安阳市、新乡市、商丘市、信阳市、周口市和驻马店市，共完成投资2002.51亿元，占全省房地产投资的76.4%，其余10个省辖市完成投资617.5亿元，仅占全省房地产投资的23.5%。房地产开发区域发展极不平衡。占全省开发总量40%以上的郑州、洛阳两市项目开发进度恢复仍然较为缓慢。4、商品房销售趋缓，部分先行指标持续走弱2011年以来，全省商品房销售增速低位运行，出现不断下滑的趋势。一季度、上半年、三季度、全年全省商品房销售面积分别增长20.9%、20.1%、19.9%和15.6%。2011年第4季度，由中国人民银行在全国50个城市进行的2万户城镇储户问卷调查显示：在各主要投资方式中，偏好“房地产投资”的居民为16.5%，较上季大幅下降7.1个百分点。房地产投资不再是居民的投资的首选。居民对当前房价感受变化不大，对房价上涨预期出现大幅回落，目前房地产市场观望气氛浓厚。国家和地方一系列宏观调控政策的出台，使房地产部分先行指标不断走弱，全省房地产开发企业土地购置面积下降的局面从一季度形成后至今未得到改善，全年房地产企业土地购置面积下降46.4%。商品房销售不断下滑，土地等部分先行指标走弱，将制约河南房地产市场的发展。三、2012年全省房地产开发市场走势的基本判断 2011年12月中央经济工作会议上明确提出2012年经济工作的主要任务是，继续加强和改善宏观调控，促进经济平稳较快发展。12月胡锦涛主持的政治局会议上，要求2012年实施积极财政政策和稳健货币政策，根据形势变化做出预调、微调；坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归；保证物价总水平基本稳定。2012年房地产调控将由短期走向长期，由堵变成疏，真正地进入房地产市场健康、快速发展通道，过去暴利化的房地产利润将走向正常化。当前，国内外经济形势依然复杂严峻，影响房地产市场健康发展的不确定因素仍然较多。2012年全省房地产市场的不确定因素依然存在。（一）有利因素。一般而言，城市化率在30%和70%之间的发展阶段是房地产业发展的黄金时期。1995年中国城镇化率达到了30.6%，据专家预测中国城市化率70%的节点可能将在2018年出现，这意味着全国房地产业市场前景较好，未来河南房地产市场发展也仍具潜在需求支撑。随着城镇化步伐加快，全省将加大保障性住房建设力度，加快棚户区改造、老城区和“城中村”改造进度，继续启动县域房地产开发市场，因此，全省房地产市场仍然有着较好的市场潜力；其二房地产市场依然处于调整期，但调整的期限将逐步缩短，投机性成分开始减少，市场也将逐步回归理性。（二）不利因素。年国内外经济形势错综复杂，不确定、不稳定因素很多。一是受国家宏观调控政策的影响，河南房地产企业将面临更大的经营压力。目前，全省有资质的房地产开发企业超过7千家，其中有工作的企业仅4千多家，一二级企业更少，只占全省企业的10%左右，多数企业自我发展能力不足，高度依赖贷款和民间融资，发展方式粗放，经营管理和服务水平不高，一些企业受制于资金及库存的双重压力，已到了必须出售项目或股权以换取资金的境地，另外随着调控的深入，目前房企的大部分融资渠道都被收紧，而且在银行仍然严格限制资金流入房地产业的情况下，除了少数央企背景的开发商，多数开发商资金链十分紧张，一些小开发商资金链会断裂甚至倒闭，可能直接造成一定的市场波动；二是在国际、国内经济形势的压力下，全国股市、基金、房市、楼市持续低迷，居民财产性收入趋于减少，生活压力加大，刚性购房需求受到抑制；三是市场主体“体质”较差。目前，河南房地产开发企业整体实力不强，中介机构、物业管理企业的品牌优势不明显，大型企业和企业集团的核心竞争力和自主创新能力亟待提高；四是国家提高二套住房的收付率，将对2012年房地产开发市场产生一定的影响。综上所述，2012年国家房地产调控政策不动摇背景下，河南房地产开发市场仍然具备一定的支撑条件，也面临着诸多不确定因素，但影响河南投资发展的关键因素还要看下一步国家宏观调控的方向、力度和投资者、消费者的信心。四、促进全省房地产开发市场健康发展的建议 “十一五”期间，调控更为偏重短期措施，缺乏前瞻性、连续性、综合性，未来需要加强住房保障的长期制度建设，加强国家对房地产市场的中长期战略性管理，强化市场监管力度，运用综合性措施促进房地产市场稳定健康发展。当前和今后一个时期，要继续高度关注房地产开发市场出现的新情况、新变化，积极引导和调控房地产市场走势，采取“抓保障、稳市场、提信心、促消费、强监管”的综合性措施，促进房地产市场健康发展。1、继续加强和改善宏观调控。中央经济工作会议指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。2012年，一是要严格贯彻落实国家促进房地产市场平稳健康发展的宏观调控政策措施，更加完善河南配套政策，坚定不移地抑制不合理需求，继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，确保调控政策措施落实到位；二是要积极引导房地产业实现由国民经济的支柱性产业向民生保障性产业转型；三是要调整优化企业结构，引导有资信和品牌优势的开发企业通过兼并、收购、重组等形式成为竞争力强的大型企业和企业集团。2、建立保障性住房建设管理长效机制，加强保障房建设力度。2012年，要继续加强保障性安居工程建设，创新财政支持方式，适当扩大农村危房改造范围，加大棚户区改造力度，要抓好保障性住房投融资、建设、分配、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难，是建设社会主义和谐社会的重要目标，是共享改革发展成果的重要体现。在城市化进程不断深入、房价高企的情况下，要实现群众“住有所居”，国家应当制定和出台基本住房保障法，健全住房公共政策和制度，用法律的形式来确保公民住房权，特别是保障无购房能力群体的居住权。把保障公民居住权作为各级政府的法定责任，确保基本住房保障法的落实。3、拓展房地产企业融资渠道。房地产业属资金密集型产业，其显著特点是高投资、长期资金占用，房地产的持续发展主要取决于资金的有效供给。因此，需要拓展房地产企业融资渠道，构建多元化融资体系，支持开发企业通过多种渠道筹集开发资金的合理融资需求；大力发展住房产业投资基金、住房债券、房地产信托等融资工具；吸引社会资金进入住房开发和保障领域，积极探索商业性与政策性相结合的住房融资模式和运作机制等等。4、改进土地招拍挂制度，改革土地财政。土地招拍挂