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实验报告一：房地产项目的盈亏平衡分析实验学时：2实验日期：11.04实验要求：要求学生掌握盈亏平衡分析理论的原理机制，能够熟练运用理论对具体的房地产项目进行盈亏平衡分析；理论原理掌握扎实，且具备运用所学专业理论解决实践问题的实际能力。实验内容：一、 盈亏平衡分析法原理如下：1. 定义对房地产开发经营项目进行经济效益评价过程中，产量(商品房面积)、成本和利润三者间存在这样一个关系，即： 产品销售利润？ 其中产品销售税金取决于产品销售收入，而 产品销售收入？ 产品销售成本(总成本)？2.线性盈亏平衡分析假设条件 产品销售收入和生产总成本费用都是房地产开发面积(产品产量)的线性函数。 产品销售量和生产量相等，即开发的房地产全部能租售出去。 产品固定成本和单位销售价格在产品销售期间保持不变。 同时开发几种不同类型房地产产品时，应将之组合折算成一种产品。 计算所用的各种数据应是正常生产年度的数据。线性盈亏平衡点的计算方法 用房地产产品产销量表示的盈亏平衡点(BEPQ)的计算方法。 假设某房地产开发企业年固定成本为F，单位可变成本为V，单位产品价格为P，单位产品销售税金为t，达到盈亏平衡时的年产量为x，全部计划建设房地产产量(建筑面积)为Q，销售收入为y1，销售税金和附加费为T，产品总成本费用为y2，根据上述假设条件，则： y1=Px y2Vx + F+ T T=tx 如能达到盈亏平衡，则： y1y2 即有Px = Vx + F+ T 于是得到 所以用房地产产量表示的盈亏平衡点的计算公式是： 房地产产量表示的盈亏平衡点图4-5-2 线性盈亏平衡分析图线性盈亏平衡点的分析评价 由上述计算公式和图4-5-2可知，盈亏平衡点的值无论是用产(销)量表示，还是用价格表示，或用生产能力利用率和销售收入来表示，均为越低越好。盈亏平衡点低，说明开发项目有以下特征： 达到较低产量时可以保本。 赢利区大，亏损区小，项目能取得较好的经济效益。 项目有较高的竞争能力。 项目的抗风险能力大。3、盈亏平衡点的计算方式三个方面的盈亏平衡计算方式：（1）销售均价平衡点：总销售金额项目建设安装费1000（单位：元/平方米）（2）销售面积平衡点：总投资额销售均价平衡点（单位：平方米）（3）盈亏平衡点：销售面积平衡点总建筑面积100%（单位：%）大家具体自己提炼二、 盈亏平衡分析法的具体运用：【例题1】某房地产开发公司拟开发建设一住宅小区，已知该项目的固定成本为3 000万元，住宅平均售价为4 000 元平方米，单位产品的可变成本为2 500 元平方米。该公司在完成小区建设后，预计可获利300万元。该公司需开发的保本开发面积为多少平方米？【例题2题】某房地产开发公司开发一住宅小区，已知该项目的固定成本费用为4000万元，住宅平
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