贷款买二套房首付50%.doc

研展周报 重庆市东乙营销策划有限公司 主办目 录政策.P2住建部:加快保障房建设遏制房价过快上涨.P2贷款买二套房首付50% 利率1.1倍.P3异地炒房不予贷款 三套房贷可暂停.P4规划.P6轨道交通高速发展 明年可连通五大商圈.P6市场信息.P7新政后重庆首批楼盘开盘 价格没松动 销量没影响.P7重庆住宅满意度居全国前列 成本跟着飞涨.P9数 据.P9市场供需两旺，成交均价大幅上涨.P9他家之言.P17投资房地产股票比投资房产合算.P17政 策住建部:加快保障房建设遏制房价过快上涨住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。同日，国土资源部决定将提高保障性住房用地供应，服务保障和改善民生，纳入2010年“保发展、保红线”行动重要内容,提出将于今年实施土地调控保障专项工作。重点建设公共租赁住房住房城乡建设部有关负责人强调，各地要积极发展公共租赁住房和限价商品住房，加快解决中等偏下收入群体住房困难。特别是，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，今年供应要比去年明显增加。要加强保障性住房管理和服务，严格建设标准，加强准入管理，强化管理服务，落实监管责任。同时要抓紧编制今后几年保障性住房建设规划，并向社会公布。这位负责人表示，要坚决遏制部分城市房价过快上涨。当前，要在努力增加普通商品住房供应的同时，着重加强需求管理，实行更为严格的差别化信贷和税收政策，抑制投资投机性购房，进一步加强市场监管。房价过高、上涨过快和住房供应不足的城市，限制购置多套房或大批量购置住房的炒房行为。对捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为，要公开曝光，严肃处理。实施土地调控保障专项工作根据“双保工程”2010年行动安排，国土资源部将实施土地调控保障专项工作。内容包括调整用地结构，实施差别化土地利用计划管理，合理安排2010年土地利用计划，重点保障在建、续建重点项目和民生项目，严控新开工项目用地，7月底前完成2009年土地利用计划执行情况考核奖惩。开展建设用地审批事项督察，严格监督地方人民政府执行国家土地调控政策和产业政策情况，各派驻地方的国家土地督察局6月底前、12月底前分别形成督察报告报国家土地总督察。加强建设用地审批和利用情况监管，各地在6月底前集中开展一次2009年审批建设用地批后核查，防止批而未征、征而未供、供而未用和闲置用地。与此同时，2010年“双保行动”要求各地确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。加强房地产用地监管，严格执行申报制度，加强动态监测，对圈地不建、囤地炒地、擅自改变保障性住房用地用途等违法违规行为，予以严厉查处。各督察局将在第三季度集中开展一次保障性住房用地供应政策执行情况检查，重点检查土地供应和供后使用情况。点评：住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。各督察局将在第三季度集中开展一次保障性住房用地供应政策执行情况检查，重点检查土地供应和供后使用情况。贷款买二套房首付50% 利率1.1倍购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议指出，今年1月初国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知下发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险。必须采取更为严格、更为有力的措施，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。严处炒地哄抬房价行为会议确定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策（见右图）。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。二是增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。三是加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。四是加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。规范发展租赁市场。稳定房价省级政府负总责会议要求，稳定房价和住房保障要实行省级政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制，住房城乡建设部、监察部等部门要建立考核问责和约谈、巡查制度，对遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设工作不力的，要追究责任。点评：该理性进入楼市了 楼市新政出台后，投资楼市存在风险。不要抱着炒一下赚钱的心理进入楼市，特别是那些没什么实力也想投机的市民，风险更大。异地炒房不予贷款 三套房贷可暂停17日下发的关于促进房地产市场平稳健康发展的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。地方政府可采取临时措施，在一定时期内限定购房套数。购房者暂停非本地居民住房贷款针对异地炒房行为，通知称，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知强调，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。开发商暂停闲置炒地开发商融资通知还要求，加强对房地产开发企业购地和融资的监管。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。加大交易秩序监管力度，完善房地产市场信息披露制度。 住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。地方政府稳定房价不力将被追责稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。保障房公租房中央将给资金支持通知指出，按照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，地方政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。通知要求，确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住建部要与各省级政府签订住房保障目标责任书，落实工作责任。通知还要求，国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定20102012年保障性住房建设规划（包括各类棚户区建设、政策性住房建设），并在2010年7月底前向全社会公布。点评：严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。规 划轨道交通高速发展 明年可连通五大商圈明年，三条轨道交通线路将建成通车。3年后，我市的轻轨、地铁的发班间隔将变为每两分钟一班。市轨道交通集团董事长沈晓阳昨天对媒体透露，我市的轨道交通的“资产总价值”有望进入全国三甲行列，轨道交通在重庆这座山城正在以高速进行发展。到2013年，我市建成通车的轨道线路将接近200公里，预计每天有150万人次乘坐轨道交通出行。三条新线路明年完工据了解，我市轨道交通正在进入高速发展阶段，目前正形成“四线十段”约178公里、204个项目的全面建设格局。“上海能够20年建设400公里轨道交通，重庆在20年时间里一定也能够办到！”沈晓阳说，轻轨、地铁将成为重庆市民快速出行的最主要交通工具。按照我市的轨道“提速”计划，明年6月，地铁一号线朝天门到沙坪坝段将建成通车，这条线路全长16.5公里，车站14座，运行时间20分钟，这条线路贯通了主城“半岛”区域。明年6月，轻轨三号线二塘到龙头寺段、龙头寺到江北机场段，都将建成通车。二塘到龙头寺段长20.2公里，车站18座，运行时间28分钟；龙头寺到江北机场段，全长18.9公里，车站11座，运行时间22分钟。从江北机场下了飞机，你就可以坐着轻轨车进城了。这三条轨道线完工之后，我市的轨道线路将达到74.6公里，日客运量将达到40万人次，加上现在运行的轻轨二号线，我市这三条轨道交通线路将主城核心区就完全串接起来了，五大核心商圈都可以坐着轻轨、地铁，算着分秒出行。后年地铁通到大学城2012年，我市还有三条轨道交通线将通车。地铁一号线的沙坪坝到大学城段后年将建成通车，这一段长20.2公里，车站只有9座，运行时间18分钟。沿着地铁一号线，你就可以从朝天门直接到达大学城了，大学城这片全新的区域与主城核心区的融合速度也将加快。地铁六号线将在这一年开进北部新区，六号线上新街到礼嘉，以及礼嘉的北延伸线将通车。礼嘉北延伸段大家还很陌生，上新街到礼嘉段23.7公里，车站16座，运行时间25分钟。这条线路将是未来的两江新区的核心交通动脉。这三段建成通车后，我市的轨道交通线路投入的线路将达到130公里，日客运量超过100万人次。四条线路2013年通车2013年，我市还有四条轨道线路将建成通车。轻轨二号线，也就是我们现在的这条轻轨线路，将向南延伸到鱼洞，长12公里，有8座车站，14分钟可以抵达。三号线鱼洞到二塘段，这一段长16.5公里，车站8座，运行时间20分钟。地铁六号线的上新街到茶园段以及礼嘉北延伸段将到五路口，这两段也将建成通车。到2013年，主城投入运行的轨道交通的公里数将达到196.6公里，预计日客运人数超过150万人次。此时，选择轨道交通，可能就是大家出门的首选了。2013年两分钟一班车现在的轻轨二号线，每一班车的间隔时间往往要五分钟左右，等起来有点让人着急。到2013年，我市的轨道线路的换乘时间将变为平均两分钟，“有这么多线路了，可以充分地进行换乘，大家出行可能更加依赖于轻轨、地铁，增加发车密度是非常有必要的。”点评：2020年，我市的轨道交通线路将达到平均每分钟一班车，让你前脚进站，后脚上车。“我们建议在轻轨车站周边建设公租房，让更多人享受到轻轨的便捷。”市场信息新政后重庆首批楼盘开盘 价格没松动 销量没影响新政出台的第一个周末，我市出现首批新开盘楼盘，上午11点来到位于江北区的某楼盘10号楼的开盘现场，发现这栋30层楼的房子，朝向小区中庭的只剩下1、2楼和27、28楼了。昨日，记者走访市内部分新盘发现，售楼部现场围满了咨询的市民。打工族“回归”买房看中楼盘容积率在2左右，均价7000多元/平方米。最后，定了一套套内面积65平方米的房子，套内单价是8000元/平方米。在渝北某定位为年轻人居住的楼盘开盘现场，一位来自长寿的雷阿姨，是在该楼盘上周开盘时就定了一套房子，这次是赶过来签约的。雷阿姨称，此次是为在深圳上班的女儿买了一套套内60多平方米的房屋，“我们已经有两套房子了，女儿觉得自己买一套房子心理踏实些。”雷阿姨说，首付是一家人凑的，按揭就让女儿自己付。在五里店某楼盘开盘现场，上海人姚先生称，他从重庆大学毕业后就回上海去了，姚先生的女朋友是重庆人，两人都在上海上班。因为上海的房价让他们无法承受，就想到回重庆买房。“虽然国家有宏观调控政策出台，但本地刚性购房需求始终是客观存在的。”大泽置业董事长钟模先分析称，重庆的购房需求以自住性购房和改善性住房为主。价格和销量均未受影响“我上周星期天买的房子，这周推的楼还贵了100多元/平方米。”雷阿姨庆幸价格没跌。据一位业内人士介绍，昨天的楼盘中，有销量跟以往比平衡的，也有上升或下降的。该业内人士分析称，开盘销量与定价有很大关系，但总的来看，目前的成交量和价格均未受政策影响。春交会今天结束前三天高层商住楼均价5768元本报讯（记者 陈颖）为期四天的春交会将于今日落下帷幕。据组委会截至昨日下午5时的统计数据显示，春交会前三日共成交各类房屋13024套，比去年秋交会前三日翻了一番；成交面积124.82万平方米，增了一倍多，幅度为140.12%；成交金额61.37亿元，增19.84%。商品住宅本次春交会上，不仅是区县市民爱在主城买房，部分主城市民也将眼光落向了区县。去年12月，市民陈先生与朋友一起，在江津滨江路段买下了4套房屋。“当地人喜欢大户型，所以都是买面积125平方米的。”陈先生买成建面每平方米约2600元，这次春交会他到江津展区一问，高兴了好一阵。因为江津房屋的均价已在3200元左右。温州炒家与本地炒房者“联手”在渝北区新牌坊某楼盘的开盘现场，一名操着外地口音的中年男子连续撕掉两张销控表上的单子。原来，已经售出的房源，销控表上相对应的位置就会被撕掉以显示“已售”。这名男子称自己是温州人，昨天买了两套房。“他在其他地方还买了的，都是单价上万的。”一旁两名重庆人向记者介绍称，他们是沙坪坝人，和温州人是一起的，他们也买了几套房。点评：主城去区县买房的都是看中当地的升值空间。区县增长速度高于主城，长期升值潜力更大一些。重庆住宅满意度居全国前列 成本跟着飞涨随着房地产业的发展，市民的居住环境也得到了质的改善，从单体楼搬进了小区，从普通住宅搬进了江景房、精装修房。全市城镇人均居住面积也由改革开放初期(1980年)的不足5平方米，增加到2009年末人均住房建筑面积31.42平方米。实现数量和质量的飞跃，由“居者有其屋”逐步向“居者优其屋”转变。业内人士称，随着我市商品房小区品质的不断提升，成本也在不断增加，在一定程度上也反映在房价上。住宅满意度居全国前列记者从市国土房管局了解到，我市市民的居住品质还将进一步提升，为了改善市民的居住环境，我市在旧城改造过程中，提出了增绿、留白、减容（降低容积率）。而在新出让土地时，不出让几亩、十几亩的小块土地让开发商建单体楼。而是出让一定规模的土地，引导开发商进行小区规模化开发，并且由一般普通的住宅转向生态、节能、低碳的住宅建设。不断提升品质成本增高经历了重庆房地产业高速发展的10年的金科集团副总裁李战洪是地产界的“老江湖”了，对住宅的建造成本了如指掌。李战洪称，一般说来由地价、税费、建筑安装、管理、园林绿化五个部分构成。随着小区品质的提高，建筑安装和园林绿化这两个板块的成本也出现了较快的上涨。李战洪称，上个世纪80年代末90年代初期，商品房采用砖混结构，每平方米成本只有400元-500元之间。而现都采用的是框架结构，每平方米的成本在1300元-1400元之间。此外，用于建筑的钢筋、水泥、人工成本也在一直呈上升趋势。点评：上世纪90年代，我市开始出现了小区，但园林绿化环境都一般，投入的成本一般只有100元/平方米。而现在普通的小区的绿化成本一般都在300元/平方米以上，品质小区可达到400-500元/平方米，而一些洋房、别墅小区则达到了700-800元/平方米。数 据一. 市场综述：市场供需两旺，成交均价大幅上涨本周（4.12-4.18）受2010年重庆春季房交会期间购房可享受契税减半优惠以及大部分楼盘有一定折扣优惠措施影响，商品房供应量、市场现集中签约，成交量大幅上涨。本周重庆主城区共成交商品房14321套，环比增长4.65倍；成交面积135.66万平方米，环比增长4.79倍，成交套数和成交面积分别较去年春季房交会所在周度增长19.77%和17.98%。为充分利用房交会这一促销良机，开发企业在会前加紧推盘，本周新批准预售项目多达33个，新批准预售面积为59.73万平方米，较上周大幅增长47.48%。其中住宅56.10万平方米，占比为93.92%。经过本周集中释放后，预计市场需求将出现一定程度的调整。 2、 预售项目情况：商品房供应量增大，新批准预售面积增长近五成本周（4.12-4.18）重庆主城区商品房供应量在房交会的拉动下，入市项目明显增多，新批准预售面积创下2010年以来的新高。本周批准预售项目共33个，较上周增加17个，获批面积为59.73万平方米，较上周增加19.23万平方米，环比增幅为47.48%。其中住宅56.10万平方米，占比为93.92%，非住宅3.63万平方米，占比为6.08%。本周（4.12-4.18）重庆主城区共有33个新办预售证，5个预售证变更。新批准预售项目中，九龙坡区的华润二十四城批准预售面积最大，为4.10万平方米，占总批准量的7.31%，巴南区的蓝光十里蓝山批准体量最少，为0.36万平方米，占比为0.64%。3、新开盘情况：新开盘项目共15个，仅一个项目开盘均价低于六千本周（4.12-4.18）开发企业仍在加紧推盘。本周重庆市主城区新开盘项目共15个，较上周减少5个，推出商品房3183套，较上周减少950套。渝北区的南方玫瑰城推出房源最多，共529套，占总量的16.62%；推出房源最少的是巴南区的融汇半岛，共推出8套花园洋房，占总量的0.25%。本周仅一个项目开盘均价低于6000元/平方米，南岸区的庆隆南山高尔夫的独栋别墅开盘价最高，为13805元/平方米，南岸区步行街附近的协信城精装修公寓开盘均价也达到12705元/平方米；其它项目开盘均价都在10000元/平方米以下；沙坪坝区的碧水云天开盘均价最低，为5400元/平方米。4、交易情况：商品房需求旺盛，成交量超过130万平方米本周（4.12-4.18）四至周日，2010年度重庆春季房交会在南坪国际会展中心举办，期间购房可享受契税减半的优惠，此外部分项目也有一定的优惠措施推出，导致商品房集中签约，成交量大幅上涨。本周共成交商品房14321套，环比增长4.65倍；成交面积135.66万平方米，环比增长4.79倍。成交套数和成交面积分别较去年春季房交会所在周度增长19.77%和17.98%。本周套均成交面积为94.73平方米，较上周增加1.42平方米/套。本周（4.12-4.18）重庆市主城区日均成交商品房2046套，日均成交面积为19.38万平方米。由于房交会在周四至周日举行，因此本周成交量主要集中在这几天，四天共成交商品房12761套（120.83万平方米），占总成交量的89.11%（89.07%），周一至周三成交量相对较低，其中周三（4月14日）成交量最低，共成交了456套（4.61万平方米），所占比重为3.18%。本周（4.12-4.18）重庆主城各区中，南岸区、北部新区和九龙坡区成交量最高，分别成交了25.34万平方米（2864套）、23.08万平方米（2214套）和19.30万平方米（2011套），占总成交量的18.68%、17.01%和14.23%；位列四至六位的依次是沙坪坝区、江北区和渝北区，成交面积位于13-17万平方米之间（成交套数位于1500-1800套区间），所占比重位于10%-13%之间；巴南区、高新区、渝中区和大渡口区成交面积位于4-9万平方米区间（成交套数位于400-900套区间），所占比重位于3%-7%；北碚区成交量较低，仅成交了1.06万平方米（116套），所占比重为0.78%。本周（4.12-4.18）重庆主城区商品房成交价格大幅上升。本周成交均价达到6258元/平方米，较上周上涨829元/平方米，环比涨幅为15.27。本周（4.12-4.18）重庆主城各区商品房成交均价除巴南区外都在5000元/平方米以上。南岸区、北部新区和江北区的成交均价最高，分别为6861元/平方米、6756元/平方米和6738元/平方米；渝中区和渝北区的成交均价在6400-6700元/平方米之间；沙坪坝区、高新区、大渡口区、九龙坡区和北碚区成交均价位于5000-6000元/平方米区间；巴南区成交均价最低，为4714元/平方米。 注：价格按建筑面积计算5、 本周拟供应