2010年武汉土地储备调查分析报告.doc

2010年地王驿动政策频调 武汉土地成交总价502.95亿2010年武汉土地储备调查分析报告2010，武汉楼市在一片调控声中渐行渐远。这一年，“国十条”、“新五条”两袭武汉楼市，更有“汉六条”雪上加霜。厉政下，武汉房价遭遇重创还是逆政疯涨？值此年末之际，搜房网数据监控中心特别企划2010年度武汉楼市数据监控报告，用数字深度解读2010年武汉楼市。本期推出土地篇，敬请关注。2010年度武汉楼市检测报告2010年武汉全市土地成交面积797.6万方总价502.95亿据搜房网数据监控中心统计，截止到2010年12月23日，武汉市土地交易中心公示全市成交土地面积共计为797.6万平方米，成交金额502.95亿元，成交均价6305.84元/平方米。纵观2010年武汉土地市场，回顾一年以来共计16次频繁发生的土地拍卖，其发展走势与武汉楼市回暖、抢房、观望以及中央地方宏观调控密不可分。据搜房网数据监控中心分析，自4月“国十条”一次宏观调控出台后，土地市场急剧降温，随着楼市观望情绪陷入倦怠期，武汉土地市场也开始积蓄力量，在2010年7月开始较大幅度的放量，从7-10月随着楼市的逐步回暖，土地市场也逐渐进入“地王”频出的竞拍抢夺中，但到了11月，市场拿地的数量以及价格都有所降低，可见929新政对于地产商产生了不小的影响。而随着年末的到来，新一轮抢地风云再起，12月土地成交量直线上升。从2010年武汉成交土地用途分布来看，兼容商业、公共设施等的居住用地成交最多，纯居住用地和商业金融业用地也占据大部分份额。同时值得关注的是品牌企业在土地市场的表现依然抢眼，争夺不手软，继2009年万科、保利、万达、福星惠誉、金地、地产集团、三江航天等品牌企业加大在汉土地储备力度之后，华侨城和阳光100高调进入武汉；据搜房网数据监控中心资料显示，2010年福星惠誉坚持走城中村旧城改造的开发模式，拿下了三角路地块；万达则进驻武汉经济技术开发区，该项目已经动工，建成后将极大改善沌口配套不足的状况；第12次土地拍卖上，绿地集团获得武昌车辆厂地块，传说中的江城最高楼被写进了规划图纸；全国品牌房企朗诗集团如愿挺进武汉，获得汉阳龙阳大道的地块地产大鳄纷纷用行动表现其出对武汉楼市的信心。2010年土地供应量冲高 2011年武汉房价或稳中有降近日，中国指数研究院发布了2010年中国房地产市场总结，数据显示，2010年1-11月，全国120个城市累计供应住宅用地39591万平方米，同比增加43%。从各月数据来看，除2月受新年假期影响导致同比增幅略有下降之外，1-3月同比增幅高位运行，1月和3月甚至接近3倍。“二次调控”后，土地市场变得异常冷清。而11月之后，在年度土地供应计划的多重压力下，土地市场再度冲高，单月供应达到4318万平方米，环比增幅达15%。早在今年四月份国土部公布的2010年土地供应计划中就确认今年的住宅土地供应将会比去年有大幅增加。北京市则提出，2010年住房用地供应不低于2500公顷，可建成房屋面积在3000万平方米以上，是去年供地量的两倍多；天津也提出，2010年计划供应住宅用地2378公顷，比上年增加40%。据统计，2009年全国房地产供地超过10万公顷，廉租房用地和经济适用房用地合计供地10958公顷。国土资源部明确指出，“住房用地量的增长要明显高于去年”。从目前统计数据显示，今年土地供应政策基本得到了落实。而与全国相同的情况也发生在武汉，数据显示，武汉2009年拍卖土地大部分都用于住宅开发，到了2010年全市成交土地面积共计为797.6万平方米，成交金额502.95亿元，明后两年大量上市，形成充足的市场供给。搜房网数据监控中心认为近两年土地大量供应，将有充足的新房入市，武汉房价在2011年一、二季度前后或稳中有降。2010年江北土地供应量385.85万方拔头筹据搜房网数据监控中心统计，2010年武汉出让土地较多的区域分布为江夏15%、江汉区和武昌区各14%，三区拿地面积的总数占主城的43%。联发、美加等地产商纷纷涌向了地价较为便宜的江夏区，划地为营，蓄势待发，囊括光谷南版块的江夏区引发投资热潮，潜力看涨；而品牌房企万科、福星惠誉等则一掷千金在寸土寸金的江汉区积极出手，竞相抢地；同时绿地高调进驻武昌，以539800万元拿下总面积为27.54万方武昌区车辆厂地块，建造中国第二高楼绿地中心。 品牌房企深掘汉阳区楼市潜力 江夏拿地数、量齐飞据搜房网数据监控中心统计，2010年武汉各区拿地比例以汉阳区与江夏区所占比例较重，均有22块土地成交。汉阳楼市的发展潜力正被越来越多的开发企业重视：2007年4月到9月，华润置地总投资约60亿元，相继在武汉三镇拿下四块优质地块，且在武汉土地储备量达到约130万方。其中高端项目代表作华润置地中央公园便位于汉阳月湖文化大区内；作为恒大地产集团布局武汉的重要棋子，恒大绿洲抢先入驻知音湖，为汉阳西开辟一座养生后花园。凭借自2009年下半年入市以来的火爆销售和骄人口碑，一直成为该区域的领跑者，当仁不让地继续领舞汉阳西板块。2009年10月12日，金地集团出资12.83亿进驻汉阳区四新地区。项目规划净用地面积为306656平方米，规划总建筑面积为581780.6平方米；2010年万科在汉阳沌口经济开发区建目前旗下最大规模居住区万科金域蓝湾，总建筑面积约62万平米；2010年6月2日，中国商业地产龙头企业万达集团在武汉再次大手笔投资，成功摘取位于武汉经济技术开发区核心地块，在汉投资建第四座万达广场武汉经开万达广场。随着万达的进入，武汉经济技术开发区版块的价值显现也更加明显。此外，据搜房网数据监控中心统计，江夏区在2010年武汉各区拿地比例以及拿地面积优势均较为明显，拿地数、量齐飞 ，众多本地房企却瞄准了江夏区的楼市开发潜力，今年土地市场较为活跃，光谷版块的重心渐渐南移，此外，相对于趋近饱和的光谷北版块，光谷南便宜的地价也吸引了部分小型开发商的投资。 2010武汉全市各区域拿地均价统计分析从上图可以看出江汉区、武昌区、硚口区、江岸区、洪山区、汉阳区土地成交均价皆处于6000元/平之上，其中武昌区最为突出，土地成交均价达万元/平以上，今年武昌土地市场最引人注目的一次土拍是在11月25日武汉市2010年第十三次国有建设用地挂牌出让会上，上海绿地集团以53.98亿竞得位于武昌车辆厂的P(2010)128号地块，楼面地价3500元/平米，每亩均价1300万，成为2010年以来单宗总价地王。根据规划，该地块内规划建设一栋超过600米的超高层建筑，其高度仅次于正在建设的632米的上海中心大厦，为规划中的国内第二高楼，武汉第一高楼。由于行业龙头企业2010年销售业绩较好，资金较为充裕，武昌等热点区域或中心城市地块仍将得到广泛关注，地价或将继续创出新高。再看洪山区，拿地数量面积皆不算太多，但是其区域今年来的发展有目共睹，房地产的崛起，带动了洪山的整个经济体系，新兴中心出现开始呈急不可待的趋势，片区楼市发展潜力迅速抬高洪山的土地地价。而近年来随着汉阳区加快旧城区改造，各路地产商已开始纷纷布局汉阳。自09年开始，汉阳楼市逐步走上快车道，世茂锦绣长江、华润中央公园等武汉高端楼盘落户，万科等国内知名房企纷纷进驻。2010年9月底，上海绿地集团以12.8亿元竞得汉阳四新地区地块；10月，首次进入武汉的南京朗诗地产便先从汉阳下手，以3.43亿元竞得位于汉阳区龙阳大道与龙阳湖南路交会口处地块。11月25日,武汉市第十三次土地挂牌出让交易会上香港九龙仓集团竞得129号B地块，地楼面地价达8063.37元/平方米此外、黄陂区、江夏区、东西湖区等近郊区域土地成交均价尚较低，从今年土地成交量来看，地产商也纷纷看好其区域潜力，积极进驻投资。 2010年武汉地王档案2010年末将至，全国各地土地市场却一片欣欣向荣，各大城市密集推地上市，广州、杭州等地地王频现。武汉市土地交易市场也是风生水起，境内外房产大鳄纷至沓来，不惜重金抢滩攒地，特别是下半年，地块密集上市，成交量大涨。但全国各地相继拍出新“地王”，一度引发各界对楼市调控效果的担忧。对此，搜房网数据监控中心认为，楼市调控政策短期内不可能松动，国土资源部将继续抑制地价过快上涨，做好保障性住房用地供应，土地政策有望成为地产调控的新抓手。武汉市2010年第3次土地招标（即2010年第10号招标）于8月31日在武汉市土地交易中心举行。本次招标出让2宗位于武昌中北路的地块，土地面积共46.85公顷(合703.75亩)。大连万达商业地产股份有限公司中标，以总价76亿拿下这两宗地。其中编号为P（2010）088地，成交价为44亿，超过了此前以43亿拍出的位于东湖的华侨城欢乐谷项目用地，成为武汉市单宗土地成交金额最高的地块。大连万达成为武汉市拿地总价地王。11月25日,武汉市第十三次土地挂牌出让交易会在市土地交易中心举行。本次交易会备受关注的武昌车辆厂片地块(P(2010)128号地)被上海绿地集团以53.98亿成功竞得。该地位于武昌区和平大道原武昌车辆厂厂区，根据规划要求，该地A01地块临江位置将在五年内建起一座606米高的国内第二高楼。11月25日,武汉市第十三次土地挂牌出让交易会在市土地交易中心举行。位于汉阳知音桥附近的两宗地(129号和130号地)在此次拍卖中也非常惹眼。其中香港九龙仓集团此次竞得129号B地块，地楼面地价达8063.37元/平方米，据该公司新闻稿介绍，该地块计划发展成高档多层住宅及联排低密度套房，并对内地地产市场充满信心，今年以来在各地不断增加土地储备。近年来，随着汉阳区加快旧城区改造，各路地产商已开始纷纷布局汉阳。自09年开始，汉阳楼市逐步走上快车道，世茂锦绣长江、华润中央公园等武汉高端楼盘落户，万科等国内知名房企纷纷进驻。2010年9月底，上海绿地集团以12.8亿元竞得汉阳四新地区地块；10月，首次进入武汉的南京朗诗地产便先从汉阳下手，以3.43亿元竞得位于汉阳区龙阳大道与龙阳湖南路交会口处地块。此次香港九龙仓集团竞拍成为汉阳当之无愧的地王。作为曾经的工业重镇，古有“汉阳造”兵器；今又有“汉阳造”地王，“汉阳造”果然不凡。12月7日举行的第14次土地拍卖会上，一块编号P(2010)150的地块引来远洋、保利、联发瑞盛、香港九龙仓等地产大鳄的数十轮竞价。最终，成交楼面地价达8754.6元/平方米，被武汉联发瑞盛置业有限公司收入囊中。联发瑞盛，这个对地产界并不熟知的名字开始进入世人视野。其实，联发瑞盛在2007年至今的土地拍卖中一直动作频频，只不过厚积尚未薄发，隶属于湖北“巨无霸”型国资号企业省联投集团旗下的联发瑞盛，集团公司资产规模近300亿元，目标立足武汉中心城区