2013年上半年东莞二手楼市市场分析数据.doc

改善需求回流 楼市稳步上扬合富置业：东莞2013年半年度总结2013年1月东莞二手房市场数据2013年2月东莞二手房市场数据2013年3月东莞二手房市场数据2013年4月东莞二手房市场数据2013年5月东莞二手房市场数据2013年6月东莞二手房市场数据全国市场：上半年各地楼市普现升温，“新国五条”使楼市坐上过山车2013年上半年，全国楼市一片火热，整体房地产市场，延续了去年的热度。量价的持续攀升亦终于触动了中央的敏感线，“新国五条”的骤然出台，楼市亦仿佛坐上了“过山车”，不少城市的二手房成交，都在短时间内出现了一波“暴涨”再到“暴跌”的行情。但随着各地楼市调控细则的出台，被短暂冷却的市场逐渐回温，高溢价地块甚至是地王的连续拍出、全国70大中城市房价持续上涨等等，都是市场回暖的重要体现。成交量：上半年二手房成交21794宗 高于近两年成交水平1-6月份，东莞的成交均保持十分活跃的态势，供需两旺。除2月份春节传统楼市淡季，楼市成交量出现明显的走低现象外，其余各月东莞二手成交量都保持在4000宗左右的高位。这主要是因为：一是虽然“新国五条”出台，二手房市场政策收紧，但后市行情仍以看好为主，刚需大量入市；二是东莞一手新盘多集中在镇区，城区核心地段一手新盘对二手买家的分流力度有所减弱；三是广州、深圳等周边城市受新政调控影响，促使一部分客流量流向东莞。据合富置业监测东莞市房产管理局公众信息网的二手网签数据显示，东莞全市二手房网上签约21794宗，总量环比上年上升约4%，同比上升约56%，均高于近两年同期的成交水平。楼价：整体楼价稳步上升 城区二手价格上涨明显去年12月以来，在住宅供需两旺的刺激下，东莞的楼价呈现逐步上升的态势。据合富置业成交数据显示，2013年上半年度，东莞的二手楼价为7658元/平方米，环比去年下半年上升15.9%，同比2012年上半年上升25.3%。在供求关系没有发生根本改变的情况下，楼价仍然呈现出上升的态势。但在“新国五条”出台后，楼价的增速有所放缓。上半年来，东城和南城的一手供应明显比较趋紧，使一些置业需求转向了二手市场，业主心态有所走强，议价空间缩小，小幅反价想象时有发生，主要受需求增加、盘源相对不足的影响。相对来说，镇区业主的心态则较平稳，升价、惜售现象不多，但议价空间较小，镇区总体二手楼价较平稳。客户分析：刚需首置占绝对主导 改善型需求逐渐显现东莞二手楼市仍然以刚需首置占绝对主导，从2011年下半年起，首次置业者比例不断上升，直至今年上半年的81.4%，占比超过八成，其资金实力相对较弱，付款方式亦以按揭为主导，占83.5%。总价50-80万元的刚需价位房源最受首次置业者青睐，占比为35.2%，对比上年下半年的29.9%，增加了5.9个百分点。而值得关注的是，总价在100万以上的改善型房源关注度上升明显，改善型需求逐渐显现，资金实力较强的买家开始入市，如中信凯旋城、景湖春晓、万科金域华府等均价在10000元/平方米以上的优质改善型盘源，交投畅旺，但和首置刚需相比，改善型的比例规模依然较小。而成交总价在30万以下的低价房源是预算较低及投资客的选择，其占比有所下降。展望：下半年东莞楼市走势稳步向上东莞最近一年的无论成交量还是楼价均有较为明显的上升，但东莞楼市尚属于一个比较稳定的市场，而东莞的二手市场主要是受政策及一手市场情况影响较大，虽然东莞一手新货供应大幅增多，但东城、南城等城区核心成熟地段的一手新盘相对不多，价格较高，相信部分买家会选择回流二手市场 ，一、二手成交总体实现较良好的互动效应。目前，东莞的经济环境亦已出现了明显好转，所以市民对置业的信心会得到增强，在政策平稳的情况下，下半年东莞楼市整体仍呈稳步向上的态势，但不会出现大幅度上涨的情况。市场仍以“新莞人”迫切性首置刚需的持续、平稳释