成都市中心商业调查报告.ppt

成都市中心城区商业调查报告 Part1 成都商业市场概况 2011年成都市商铺新增供应94 21万平方米 同比增加70 70 成交75 98万平方米 同比上升34 60 从2005年开始 销售市场上新增商铺的供应量连续5年下降之后 2011年出现较大反弹 由于住宅市场限购 成交大幅受挫 开发商通过加大商铺供应量以快速回笼资金 与此同时 较多投资客转向商业地产 市场呈现供需两旺 成都商业市场供需情况 成都市商铺供需情况 2004 2011年 成都商业市场供应特征 社区型商铺供应量为45 19万平方米 占到整体供应量的48 0 依旧是市场供应的主导形态 商业广场供应量为39 48万平方米 占整体供应量的41 9 写字楼底商为7 77万平方米 约占8 2 的比重 由于近几年写字楼的市场开发量急剧攀升 写字楼底商也以较快的速度增长 写字楼底商一般规模较小 主要作为办公配套出现 满足商务洽谈 银行金融服务等方面需求 成都市商铺供应类型 2010 2011年 新增供应外移加剧三环外唱主角 城南供应继续领先城西不甘示弱 成都市商铺供应方位分析 2010年 2011年 成都市商铺供应环域分析 2010 2011年 成都商业市场供应特征 成都市商铺月度销售情况 2011年1 12月 成都市商铺销售价格走势 单位 元 平米 成都商业市场需求特征 2011年商铺平均销售价格为22805元 平方米 环比上涨32 7 继续保持较大幅度的涨幅 商铺自用需求较为旺盛 尤其是大中型零售 餐饮企业对商铺需求量较大 同时 社会闲散资金购买意愿强烈 在自用及投资需求的推动下 商铺价格持续走高 社区型商铺首层价格集中在3 5万元 平方米 商业广场主要集中在5 8万元 平方米之间 核心区的商业广场价格达到10万元 平方米以上 成都商业市场典型项目销售价格情况 第一代商业模式 第二代商业模式 第三代商业兴起 第四代商业兴起 20世纪90年代中期 20世纪90年代中后期 21世纪初 1980 1993 1994 2003 2004 2010 2010后 21世纪 第一代商业是指传统的街铺形式专业店和综合店 第二代商业是指超市和百货 第三代商业是指购物中心SHOPPINGMALL 第四代商业是指LIFESTYLECENTER 即生活体验中心 商业模式演变 成都商业发展概况 成都商业发展概况 成都商圈发展模式 商业中心 单一中心商圈 多商圈共存 多核心商圈发展模式 DEVELOPMENTMODEOFONETOMULTI COMMERCIALCIRLE 同心圆放射式扩展 由单一商圈演化为多商圈并存的格局 由从前单一的中心商圈 春盐骡商圈 逐步发展出人新天地南 金沙 光华 双楠 红牌楼等多商圈 成都商业格局 春盐骡三大商圈作为成都市的核心商圈 在各大商圈中处于霸主地位 辐射整个成都市区甚至部分西部城市 商圈主要以百货 专卖店 超市 餐饮等业态为主 人流量大 商业繁华 租金水平较高 除了核心商圈 在二环路沿线分布多个次级商圈 如金沙 光华商圈 建设路商圈等 次级商圈的体量集中在20 30万平方米 包含大型超市 百货 休闲餐饮等业态 满足区域型的购物需求 随着大量综合体项目的开发 以核心商圈为主 多次级商圈共同发展的商业格局正在形成 成都商业格局 2011年商业地产快速发展 多个商业项目集中开业 新增供应较大 其中新南天地商圈再度扩容 成为城南最大的商圈 苏宁广场和富森美家居集中开业 新增商业面积达到32 50万平米 增幅明显 发展速度为各大商圈之首 就各商圈市场存量而言 春盐商圈当之不愧 总存量达到95 77万平米 已经发展成熟 商业集中性较高 人流量大 知名度最高 成都市各商圈新增供应情况 成都商业格局 2011年新增大型商业项目概览 租金水平 2011年成都主要商圈商铺租金均出现不同程度的上涨 其中春盐商圈变化幅度最大 各大零售商圈激烈争夺 导致租金一直居高不下 租金在250 2200元 平米不等 近年来 新兴商圈不断涌现 区域性商业中心不断形成 其中新南天地最为耀眼 快速发展 逐渐成为城南最大最为成熟的商圈 为局面提供 一站式 购物服务 其租金范围在80 330元 平米 成都商业格局 租金水平 成都已经进入城市综合体的时代 城市综合体不断出现 分布范围相当广 遍布全城 主要集中在城中 城西和城南 开发商的开发水平愈来愈成熟 操作的项目体量大 业态全 档次高等特征明显 根据中原已知项目统计 未来大型商业体量巨大 对现有市场造成较大的冲击力 成都商业格局 未来潜在商业供应 小结 成都商业发展概况 商业供应明显回升 供应量达到94 21万平方米 供应量创下新纪录 尤以下半年集中爆发 供应的区域集中在城南和城西 商铺成交量为75 98万平方米 市场销售表现均为平稳 价格为22805元 平方米 继续呈现上扬的态势 随着新兴居住板块的兴起以及各大高尚住宅区域的形成 成都商业格局基本形成以多个次级商圈共同发展的局面 次级商圈加快发展 比较突出的是新南天地商圈 发展快速 已经形成了大型综合性商圈 商铺价格上扬的同时 租金也稳步上涨 整体较为平稳 在住宅市场持续限购的大环境下 商业地产遇到难得的发展机遇 市场发展加快 开发商纷纷加大商业地产的开发比重 预计商铺市场未来保持较快的发展速度 开发商开发能力不断提高 城市综合体不断涌现 多个项目均包含大面积的商场 商铺供应潜力较大 随着这些商业项目的开业 市场存量将有大幅度的攀升 租赁市场压力不断加大 优质商铺的争夺将趋于白热化 Part2 成都市中心城区商业调查 中心城区商业格局 春熙路 盐市口 骡马市是成都传统商圈 在成都市中心形成三足鼎立的局面 有着不可动摇的地位 三大核心商圈概况 中心城区商业格局 中心城区商业格局 三大核心商圈代表项目情况 主要商圈调研总结 目前成都核心三大商圈发展成熟 人气 商气冠绝成都 随着中强国际 茂业百货 雄飞中心 银石广场 九龙仓项目等商业综合体的开发及投入使用 中心城区三大核心商圈发展将进入一个全新的鼎盛阶段 随着地一大道地下商场开业 其贯穿顺城大街及盐市口的整体布局 使骡马市商圈 盐市口商圈 春熙路商圈实现无缝连接 阻碍各大商圈人流互动的动线断代障碍消失 本项目处于三大商圈的交汇处的核心位置 未来商业的运营 人流量发展前景可期 Part3 成都市中心城区在售商业调查 中心城区在售商业格局 目前中心城区在售商业项目数量较多 主要集中在春熙路商圈 在售商业主要为旧楼改造出售和新建项目出售两种形式 物业类型以商铺 酒店式公寓为主 大部分在售商业项目采用了带租约销售的模式 10年平均回报率集中在8 左右 本案 春熙1号 WI 熙 雄飞中心 汇美服饰皮草广场 嘉利商业广场 红星国际 中心城区在售商业 春熙1号 中心城区在售商业 wi 熙 中心城区在售商业 嘉利商业广场 中心城区在售商业 红星国际 汇美服饰皮草广场 中心城区在售商业重点个案分析 汇美服饰皮草广场 中心城区在售商业重点个案分析 汇美服饰皮草广场 汇美服饰皮草广场 商铺产品情况 商铺面积区间 8 25 商铺单价区间 8 13万商铺优惠情况 面谈 预计可让步10 15 商铺销售情况 项目处于销售阶段 但未对外宣布开盘 预计开盘时间会根据蓄客情况而定 现阶段暗销20余套 中心城区在售商业重点个案分析 汇美服饰皮草广场 汇美服饰皮草广场 投资回报率计算方式 投资回报主要包括两部分 保底收益和溢价收益 保底收益 前三年保底收益300元 第四年 第五年保底收益分别递增8 第五年开始每两年保底收益递增8 溢价收益 从第六年开始计算 溢价收益部分计算为当年可实现收益减去保底收益 然后乘以70 中心城区在售商业重点个案分析 雄飞中心 中心城区在售商业重点个案分析 雄飞中心 雄飞中心 商铺产品情况 商铺定位 西南电子服务旗舰体验中心 华强电子世界负责整体运营 1F 6F 以后将成为华强电子世界成都店 7楼为美食广场 8 9层为品牌电影院线 7 9层餐饮娱乐业态 将有力地将人流吸引到高层 保障高楼层商业的人流量 商铺运营模式 1F 6F由华强电子世界统一规划 招商 运营商铺面积区间及价格情况 商铺销售模式 10年带租约销售 投资回报率 商铺业主签订 委托经营合同 合同期限为10年 头三年每年返租7 每三年租金递增10 1 3年租金为7 4 6年租金为7 7 7 9年为8 41 10年为9 32 十年平均回报8 中心城区在售商业重点个案分析 雄飞中心 雄飞中心 在售商铺户型图 销售情况 累计销售约70 中心城区在售商业重点个案分析 雄飞中心 雄飞中心 商铺报媒推广 中心城区在售商业重点个案分析 雄飞中心 雄飞中心 写字楼产品情况 中心城区在售商业重点个案分析 雄飞中心 雄飞中心 写字楼产品情况 标准层分析 单位面积划分较方正 电梯数量配置较为合理 H形走廊在使用当中略有不便 中心城区在售商业总结 目前中心城区在售项目较多 投资门槛较低 签约年限10 15年 投资回报8 左右 本项目面临一定严峻的竞争形势 目前中心城区在售项目多采用 带租约销售 的模式 同时通过将面积区间划小的形式实现 高单价 低总价 销售 在中心城区高区域价值被认可情况下 在售项目以低投资门槛针对零散的小投资客 去化速度较好 在住宅投资受限的情况下 中心城区商业项目存在较大市场空间 Part4 成都市中心城区商业租金调查 中心城区商业租金情况 春熙路东大街总府路太升路 顺城街东西御街后子门 玉带桥锣锅巷八宝街 总结 中心城区租赁价格以春熙路最高 且以春熙路为圆心向外逐层递减 能够支撑较高租金的业态主要为潮流时尚服饰 精品小店 中高端百货 且多为1楼小面积商铺 总结 成都商业市